Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2013 по делу N А76-20686/2012 (судья Кирьянова Г.И.).
В судебном заседании приняли участие представители: от Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - Перминова М.А. (доверенность от 15.01.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" - Коновалов П.В. (доверенность от 27.03.2013), Поршнева И.Г. (доверенность от 07.11.2012), от областного государственного унитарного предприятия "Областная казна" - Пронин А.В. (доверенность от 24.12.2012).
Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" (далее - общество "Инвест-Гарант", ответчик) о взыскании 621 463 руб. 27 коп. задолженности по договору аренды от 30.07.2009 N 1236-р, в том числе 612 118 руб. 31 коп. основного долга за период с 27.08.2009 по 28.06.2012, 9 344 руб. 96 коп. пени за период с 11.08.2009 по 28.06.2012 (т. 1, л.д. 6-10).
Определением суда первой инстанции от 26.10.2012 (т. 1, л.д. 1-5) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено областное государственное унитарное предприятие "Областная казна" (далее - предприятие "Областная казна", третье лицо).
Решением суда первой инстанции от 19.03.2013 (резолютивная часть объявлена 12.03.2013) исковые требования Министерства удовлетворены в полном объеме (т. 3, л.д. 59-65).
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество "Инвест-Гарант" (далее также - апеллянт) просит решение суда первой инстанции от 19.03.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (т. 3, л.д. 91-99).
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, что в силу части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Апеллянт указывает, что не оспаривает применение истцом для расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом (помещением N 8 в здании по пр. Ленина, 68 в г. Челябинске) по договору аренды от 30.07.2009 N 1236-р Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П, однако считает, что истец в расчете неправильно применил значения отдельных коэффициентов, а именно: коэффициента износа (Киз) (0,76 вместо правильного 0,59 (износ 41%)), коэффициента вида строительного материала (кк2) (0,2 вместо правильного 0,05 (комбинированный материал)), коэффициента высоты потолков (кк3) (0,05 вместо правильного 0,01 (менее 2,6 м)), коэффициента вида целевого использовании (Квд) (1 вместо правильного 0,3 (жилищно-коммунальное обслуживание)). Применение истцом завышенных значений обозначенных коэффициентов в расчете арендной платы привело к необоснованному существенному увеличению размера арендных платежей (с 20 124 руб. 29 коп. - суммы, согласованной при заключении договора, до 223 022 руб. 44 коп.). Кроме того, апеллянт отмечает, что истец необоснованно составил расчет арендной платы за весь спорный период, исходя из площади арендованного помещения 305,8 кв. м, тогда как в результате произведенной в 2011 г. реконструкции данного помещения его площадь составила 285,1 кв. м; новый расчет от 09.03.2012 подлежал применению с 20.03.2012 ввиду того, что постановление Правительства Челябинской области от 29.02.2012 N 60-П, которым были внесены изменения в постановление Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П, опубликовано в газете "Южноуральская панорама" лишь 20.03.2012. Суд признал расчет истца правильным, не исследовав доводы ответчика о необоснованном применении указанных выше коэффициентов в формуле для расчета арендной платы и не дав им какой-либо мотивированной оценки.
По расчету апеллянта общая сумма арендной платы за пользование помещением за период с 27.08.2009 по 28.06.2012 составляет 741 912 руб. 11 коп., между тем обществом "Инвест-Гарант" по договору аренды от 30.07.2009 N 1236-р за период с 25.10.2009 по 28.06.2012 внесены на счет арендодателя денежные средства в сумме 747 844 руб. 58 коп., то есть задолженность по арендной плате перед Министерством отсутствует, более того, имеется переплата в сумме 5 932 руб. 47 коп.
Апеллянт не согласен также с выводом суда о наличии в рассматриваемом случае оснований для начисления договорной неустойки, поскольку считает, что в договоре аренды от 30.07.2009 N 1236-р условие о неустойке не согласовано сторонами должным образом (не указан момент времени, на который при расчете пени будет применяться ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации). Более того, договорная неустойка, по мнению апеллянта, подлежит взысканию лишь с момента государственной регистрации договора аренды (в данном случае - с 12.04.2010), при расчете неустойки истец нарушил требования статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 апелляционная жалоба общества "Инвест-Гарант" принята к производству суда, дело назначено к рассмотрению на 29.05.2013 на 10 час. 10 мин. (т. 3, л.д. 90).
Определением от 29.05.2013 судебное разбирательство откладывалось применительно к статье 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 03.07.2013 на 11 час. 30 мин. в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств (т. 3, л.д. 139-142).
Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю. судьями Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В. в связи с нахождением судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю. в очередном отпуске.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Истец - Министерство и третье лицо - предприятие "Областная казна" отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не представили.
В связи с заменой судей в судебном заседании 03.07.2013 рассмотрение дела начато сначала.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 10.07.2013 до 16 час. 30 мин. О перерыве лица, участвующие в деле, представители которых не явились в судебное заседание до объявления перерыва, извещены путем размещения публичного объявления на официальном сайте суда в сети "Интернет" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации"). Публикация сообщения о перерыве на официальном сайте суда в сети "Интернет" произведена 04.07.2013.
В судебном заседании 03.07.-10.07.2013 представители общества "Инвест-Гарант" поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме; представитель Министерства и предприятия "Областная казна" возражали по существу указанных доводов, ссылаясь на их несостоятельность, просили оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения. В порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представители сторон представили пояснения по делу, оформленные в письменном виде.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что в собственности субъекта Российской Федерации - Челябинская область находится объект недвижимости - нежилое помещение N 8, общей площадью 305,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 68. В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены копия распоряжения Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 22.05.2012 N 745-р "О внесении изменений в реестр имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области" (т. 1, л.д. 33-35), акт о приеме-передаче здания (сооружения) от 22-23.05.2012 (т. 1, л.д. 30-32), свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2008 серии 74 АА N 868843, от 28.06.2012 серии 74 АГ N 992267 (т. 1, л.д. 37, 38).
30.07.2009 между Министерством (арендодатель) и обществом "Инвест-Гарант" (арендатор) подписан договор N 1236-р (далее - договор N 1236-р; т. 1, л.д. 23, 24), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 68 - часть здания литера А1, подвал, помещение 8, поз. с 19 по 30, поз. 41, 42 общей площадью 305,8 кв. м в соответствии с техническим паспортом ОГУП "Обл. ЦТИ" от 06.11.2008. Имущество расположено по адресу г. Челябинск, пр. Ленина, 68.
Согласно пункту 1.3 срок договора N 1236-р определен сторонами с 27.08.2009 по 27.08.2024.
Договор N 1236-р зарегистрирован в установленном законом порядке 12.04.2010, что подтверждается штампом регистрационной надписи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на договоре (т. 1, л.д. 23).
Согласно пункту 4.1 договора N 1236-р размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (приложение 1).
Согласно пункту 4.2 договора N 1236-р арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 100% в соответствии с указанными реквизитами.
Согласно пункту 4.3 договора N 1236-р арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
Приложением N 1 к договору N 1236-р согласован размер арендной платы - 20 124 руб. (т. 1, л.д. 25). В данном приложении имеется указание на то, что расчет составлен в соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области".
Помещение N 8 в здании по пр. Ленина, 68 в г. Челябинске передано обществу "Инвест-Гарант" по акту приема-передачи к договору N 1236-р (т. 1, л.д. 26). В акте имеется указание на то, что имущество находится в пользовании арендатора с 27.08.2009.
Письмом от 14.03.2012 N 2/3052 ответчик был уведомлен Министерством об изменении размера арендной платы в связи с внесением изменений в постановление Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области" (т. 1, л.д. 20).
Министерство, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Инвест-Гарант" обязательства по уплате арендных платежей в рамках договора N 1236-р, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (о взыскании арендной платы и договорной неустойки). К иску приложен расчет задолженности (т. 1, л.д. 12-19).
Возражая против предъявленных требований, общество "Инвест-Гарант" сослалось, в том числе, на то обстоятельство, что Министерством в расчетах арендной платы, направляемых обществу (т. 1, л.д. 21, 25), неверно применена Методика расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, утвержденная постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П. В частности, неправильно применены значения отдельных коэффициентов.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности.
Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемый судебный акт подлежащим изменению.
В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 30.07.2009 N 1236-Р является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Срок действия договора согласно его пункту 1.3 составил 25 лет (с 27.08.2009 до 27.08.2024). В связи с этим, была произведена государственная регистрация договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Помещение площадью 305,8 кв. м было передано истцом ответчику во исполнение условий договора аренды по акту приема-передачи не позднее 27.08.2009.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае в аренду передано недвижимое имущество (нежилые помещения), находящиеся в государственной собственности субъекта Российской Федерации - Челябинской области.
Законодательное Собрание Челябинской области, среди прочего, устанавливает порядок сдачи в аренду имущества и определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области (пункт 4 части 1 статьи 5 Закона Челябинской области от 18.12.2003 N 207-ЗО "О порядке управления государственной собственностью Челябинской области и приватизации имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области").
Порядок сдачи в аренду имущества, порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, устанавливаются Законодательным Собранием Челябинской области (часть 1 статьи 11 Закона Челябинской области от 18.12.2003 N 207-ЗО).
Общие положения порядка определения размера арендной платы за недвижимое имущество, за пользование офисным помещением, за пользование помещением бытового обслуживания, за пользование производственным помещением (зданием) приведены в статьях 9, 10, 13, 14 Закона Челябинской области от 28.10.2004 N 300-ЗО "Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области".
Согласно статье 22 Закона Челябинской области от 28.10.2004 N 300-ЗО значения факторов и коэффициентов, предусмотренных настоящим Законом и учитываемых при определении размера арендной платы, устанавливаются в методике расчета арендной платы за пользование имуществом в зависимости от вида использования имущества (часть 1). Базовые величины для расчета арендной платы за использование нежилых, жилых помещений, а также за пользование объектом для установки и эксплуатации рекламных конструкций ежегодно устанавливаются Правительством Челябинской области на очередной год (часть 2). Методика расчета арендной платы за пользование имуществом утверждается Правительством Челябинской области (часть 4).
Методика расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, утверждена постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П.
Из приложенного к договору аренды от 30.07.2009 N 1236-Р и согласованного (подписанного уполномоченными представителями) сторонами первоначального расчета арендной платы следует, что плата по данному договору подлежит определению в соответствии с утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П методикой. А именно, по формуле: "АПн = Сб * S * Кв * Ктр * Кк * Киз * Ксз * Кик * Квд * Ксмсп", где "АПн" - величина ежемесячной арендной платы, "Сб" - базовая величина для расчета арендной платы, ежегодно устанавливаемая постановлением Правительства Челябинской области на очередной год, "S" - общая площадь арендуемого здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части, "Кв" - коэффициент вида использования недвижимого имущества, "Ктр" - коэффициент территориальной зоны и удобства коммерческого использования, "Кк" - коэффициент качества здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части, "Киз" - коэффициент износа, "Ксз" - коэффициент социальной значимости, "Кик" - коэффициент, учитывающий историко-культурную ценность здания, "Квд" - коэффициент вида целевого использования, "Ксмсп" - коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, передаваемого во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Арендодатель и арендатор согласовали применение следующих значений отдельных коэффициентов в составе единой формулы расчета размера арендной платы: "Сб" = 340 руб.; "S" - 305,8 кв. м; "Кв" - 0,9; "Ктр" - 1,4; "Кк" - 0,55; "Киз" - 0,57; "Ксз" - 1; "Кик" - 1; "Квд" - 0,7; "Ксмсп" - 0,7 (т. 1, л.д. 25).
В итоге размер арендной платы составил 20 124 руб. 29 коп. в месяц.
В основу искового заявления Министерства (арендодателя) в данном случае положено утверждение о том, что общество "Инвест-Гарант" (арендатор) ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендной платы за период с 27.08.2009 по 27.06.2012. Причиной возникновения на стороне арендатора задолженности является применение арендодателем с марта 2012 г. нового расчета размера платы за нежилые помещения, действие которого Министерство распространяет также на ранее имевшие место обязательственные правоотношения.
Так, 06.04.2012 сотрудником Министерства представителю общества "Инвест-Гарант" был вручен новый расчет размера арендной платы с сопроводительным письмом от 14.03.2012 N 2/3052 (т. 1, л.д. 20-22). Из текста нового расчета следует, что арендодатель в одностороннем порядке изменил (увеличил) значения следующих коэффициентов:
- - коэффициент износа ("Киз") с 0,57 до 0,76;
- - коэффициент качества здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части ("Кк") с 0,55 до 0,8;
- - коэффициент территориальной зоны и удобства коммерческого использования ("Ктр") с 1,4 до 5,6;
- - коэффициент вида целевого использования ("Квд") с 0,7 до 1 (т. 1, л.д. 21, 25).
В связи с этим, итоговый размер арендной платы возрос с 20 124 руб. 29 коп. в месяц до 223 022 руб. 44 коп. в месяц.
Общество "Инвест-Гарант" не согласилось с представленным (новым) расчетом арендной платы и с письмом от 20.04.2012 обратилось в Министерство с просьбой произвести перерасчет арендной платы с применением иных значений коэффициентов в составе единой формулы расчета (т. 1, л.д. 75-76).
Несмотря на наличие возражений со стороны арендатора, арендодатель настоял на оплате аренды, в том числе за период 2009-2011 гг., исходя из нового расчета (т. 1, л.д. 27-28).
Наличие разногласий относительно действительного размера денежного обязательства арендатора из договора от 30.07.2009 N 1236-Р в спорный период послужило поводом для обращения с иском по настоящему делу. Соответственно, суду необходимо установить размер арендной платы.
Порядок изменения согласованного сторонами расчета размера арендной платы ни Законом Челябинской области от 28.10.2004 N 300-ЗО "Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области", ни постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П не предусмотрен.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4.3 договора аренды от 30.07.2009 N 1236-Р предусмотрено право арендодателя пересмотреть арендную плату в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы (т. 1, л.д. 24).
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование
установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, следует признать, что в случае внесения изменений в постановление Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П либо принятие уполномоченным органом государственной власти иного нормативного правового акта, регулирующего порядок определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности субъекта Российской Федерации (Челябинской области) у арендодателя из договора от 30.07.2009 N 1236-Р возникает право внести изменения в ранее согласованный сторонами порядок расчета арендной платы в отсутствие согласия на это со стороны арендатора.
В силу этого основанием для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя может служить принятие уполномоченным органом государственной власти нормативного правового акта, регулирующего определенную сферу правоотношений.
Согласно подпункту 2 пункта 5 раздела II "Расчет арендной платы за пользование недвижимым имуществом" Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области (постановление Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П), коэффициент территориальной зоны и удобства коммерческого использования ("Ктр") рассчитывается по формуле: "Ктр" = "К1" + "К2" + "К3" + "К4", где "К1" - территориальная зона, "К2" - расположение объекта внутри территориальной зоны, "К3" - наличие маршрутов городского пассажирского транспорта, нахождение в зоне действия дорожного знака "Главная дорога", "К4" - наличие транспортной инфраструктуры (подъездные пути).
Постановлением Правительства Челябинской области от 29.02.2012 N 60-П, опубликованным в печатном издании "Южноуральская панорама", выпуск N 37 от 20.03.2012, внесены изменения в постановление Правительства Челябинской области от 22.02.2006 г. N 26-П, а именно: было изменено значение коэффициента "К2", применяемого для расчета коэффициента "Ктр", в части "первой зоны", охватывающей проспект Ленина города Челябинска. Значение данного коэффициента было увеличено с 0,6 до 4,8.
Приведенное обстоятельство (принятие Правительством Челябинской области постановления от 29.02.2012 N 60-П) является достаточным для целей изменения согласованного истцом и ответчиком при подписании договора аренды от 30.07.2009 N 1236-Р расчета арендной платы и увеличения итогового размера денежного обязательства арендатора. При этом согласия арендатора на изменение размера платы не требуется.
По этим основаниям судебная коллегия находит правомерным изменение Министерством размера арендной платы в одностороннем порядке в части применения нового значения коэффициента территориальной зоны и удобства коммерческого использования ("Ктр"), который был увеличен с 1,4 до 5,6, то есть в пределах изменений, внесенных постановлением Правительства Челябинской области от 29.02.2012 N 60-П.
Вместе с тем, правовые основания для изменения значений иных коэффициентов в составе единой формулы расчета арендной платы в данном случае отсутствуют.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Министерство не обосновало правомерности применения в одностороннем порядке для целей расчета размера денежного обязательства общества "Инвест-Гарант" за период с 27.08.2009 по 28.06.2012 коэффициента износа ("Киз") в значении 0,76 (вместо 0,57), коэффициента качества здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части ("Кк") в значении 0,8 (вместо 0,55), а также коэффициента вида целевого использования ("Квд") в значении 1 (вместо 0,7).
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При подписании договора аренды от 30.07.2009 N 1236-Р Министерство (арендодатель) и общество "Инвест-Гарант" (арендатор) добровольно, действуя в своих собственных интересах, согласовали применение утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П методики расчета размера арендной платы, а также определенных значений ставок и коэффициентов в составе единой формулы расчета денежного обязательства арендатора.
Изменение значений отдельных ставок и/или коэффициентов в расчете размера арендной платы, учитывая изложенное выше, в отсутствие согласия обеих сторон сделки (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в отсутствие доказательств изменения основных характеристик помещений (объекта аренды), не может быть осуществлено стороной в одностороннем порядке.
Документов, свидетельствующих об изменении основных характеристик переданных обществу "Инвест-Гарант" в аренду нежилых помещений, в материалы настоящего дела представлено не было. Более того, истец на такие изменения не ссылался (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы Министерства об ошибочном указании в первоначальном расчете арендной платы значений отдельных коэффициентов, что, как утверждает истец, послужило причиной перерасчета размера арендной платы в марте 2012 г., во внимание приняты быть не могут. Приложение N 1 к договору аренды от 30.07.2009 N 1236-Р подписано представителем Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области, в тексте документа проставлена печать (т. 1, л.д. 25). Тем самым, арендодатель в надлежащей форме выразил свою волю, направленную на возникновение определенных прав и обязанностей у сторон арендной сделки, в том числе, в части размера арендной платы.
В связи с этим, судом апелляционной инстанции произведен перерасчет размера денежных обязательств общества "Инвест-Гарант" за спорный период. С учетом оплаты в размере 747 844 руб. 58 коп. задолженность арендатора за период с 27.08.2009 по 28.06.2012 составила: 886 593 руб. 98 коп. (сумма арендной платы за спорный период) - 747 844 руб. 58 коп. (произведенные арендные платежи) = 138 749 руб. 40 коп.
В силу этого, исковые требования Министерства в части взыскания основного долга подлежат удовлетворению частично, всего - на сумму 138 749 руб. 40 коп.
Доводы апеллянта о необходимости применения в рассматриваемом случае значений коэффициентов в составе единой формулы расчета арендной платы, приведенных в апелляционной жалобе, равно как значения площади арендованного помещения 285,1 кв. м в связи с произведенной реконструкцией (вместо 305,8 кв. м - как определено в договоре) отклоняются судебной коллегией по указанным выше мотивам.
По мнению судебной коллегии, указанные изменения должны быть внесены в договор аренды в установленном законом порядке.
Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки в сумме 9 344 руб. 96 коп., рассчитанной за период с 11.08.2009 по 28.06.2012.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.
Пунктом 5.1 договора аренды от 30.07.2009 N 1236-Р предусмотрено следующее: за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки (т. 1, л.д. 24).
Из представленных в дело копий платежных документов следует, что общество "Инвест-Гарант" ненадлежащим образом (несвоевременно и не в полном объеме) вносило арендную плату, допуская нарушение условий договора аренды.
По расчету суда апелляционной инстанции итоговый размер пени за период с 11.08.2009 по 28.06.2012 составил 9 484 руб. 91 коп.
Вместе с тем, поскольку истцом было заявлено требование о взыскании 9 344 руб. 96 коп., а суд ограничен пределами заявленных требований (статьи 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с общества "Инвест-Гарант" надлежит взыскать в пользу Министерства 9 344 руб. 96 коп. договорной неустойки.
Доводы апеллянта о том, что в договоре аренды от 30.07.2009 N 1236-р условие о неустойке не согласовано сторонами должным образом (не указан момент времени, на который при расчете пени будет применяться ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации), а также о том, что договорная неустойка подлежит взысканию лишь с момента государственной регистрации договора аренды (в данном случае - с 12.04.2010), отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.
При этом судебная коллегия принимает во внимание разъяснения, данные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также то обстоятельство, что общество "Инвест-Гарант" в период действия договора добровольно уплачивало неустойку (платежное поручение от 04.06.2010 N 15), следовательно, считало условие о неустойке согласованным.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению применительно к пунктам 1, 2, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; нарушение или неправильное применение норм материального права).
Исковые требования Министерства к обществу "Инвест-Гарант" надлежит удовлетворить частично, взыскав с ответчика в пользу истца основной долг в сумме 138 749 руб. 40 коп., пени в сумме 9 344 руб. 96 коп., всего - 148 094 руб. 36 коп.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку Министерство освобождено от оплаты государственной пошлины по иску (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации) с учетом частичного удовлетворения иска, с общества "Инвест-Гарант" надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 676 руб. 79 коп.
Кроме того, в связи с удовлетворением апелляционной жалобы общества "Инвест-Гарант" с Министерства в пользу первого в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе надлежит взыскать 2 000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2013 по делу N А76-20686/2012 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области удовлетворить частично.
Взыскать с ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" в пользу истца - Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области задолженность в сумме 138 749 руб. 40 коп., пени в сумме 9 344 руб. 96 коп., всего 148 094 руб. 36 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 676 руб. 79 коп.".
Взыскать с Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" 2 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2013 N 18АП-4671/2013 ПО ДЕЛУ N А76-20686/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2013 г. N 18АП-4671/2013
Дело N А76-20686/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2013 по делу N А76-20686/2012 (судья Кирьянова Г.И.).
В судебном заседании приняли участие представители: от Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - Перминова М.А. (доверенность от 15.01.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" - Коновалов П.В. (доверенность от 27.03.2013), Поршнева И.Г. (доверенность от 07.11.2012), от областного государственного унитарного предприятия "Областная казна" - Пронин А.В. (доверенность от 24.12.2012).
Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" (далее - общество "Инвест-Гарант", ответчик) о взыскании 621 463 руб. 27 коп. задолженности по договору аренды от 30.07.2009 N 1236-р, в том числе 612 118 руб. 31 коп. основного долга за период с 27.08.2009 по 28.06.2012, 9 344 руб. 96 коп. пени за период с 11.08.2009 по 28.06.2012 (т. 1, л.д. 6-10).
Определением суда первой инстанции от 26.10.2012 (т. 1, л.д. 1-5) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено областное государственное унитарное предприятие "Областная казна" (далее - предприятие "Областная казна", третье лицо).
Решением суда первой инстанции от 19.03.2013 (резолютивная часть объявлена 12.03.2013) исковые требования Министерства удовлетворены в полном объеме (т. 3, л.д. 59-65).
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество "Инвест-Гарант" (далее также - апеллянт) просит решение суда первой инстанции от 19.03.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (т. 3, л.д. 91-99).
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, что в силу части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Апеллянт указывает, что не оспаривает применение истцом для расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом (помещением N 8 в здании по пр. Ленина, 68 в г. Челябинске) по договору аренды от 30.07.2009 N 1236-р Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П, однако считает, что истец в расчете неправильно применил значения отдельных коэффициентов, а именно: коэффициента износа (Киз) (0,76 вместо правильного 0,59 (износ 41%)), коэффициента вида строительного материала (кк2) (0,2 вместо правильного 0,05 (комбинированный материал)), коэффициента высоты потолков (кк3) (0,05 вместо правильного 0,01 (менее 2,6 м)), коэффициента вида целевого использовании (Квд) (1 вместо правильного 0,3 (жилищно-коммунальное обслуживание)). Применение истцом завышенных значений обозначенных коэффициентов в расчете арендной платы привело к необоснованному существенному увеличению размера арендных платежей (с 20 124 руб. 29 коп. - суммы, согласованной при заключении договора, до 223 022 руб. 44 коп.). Кроме того, апеллянт отмечает, что истец необоснованно составил расчет арендной платы за весь спорный период, исходя из площади арендованного помещения 305,8 кв. м, тогда как в результате произведенной в 2011 г. реконструкции данного помещения его площадь составила 285,1 кв. м; новый расчет от 09.03.2012 подлежал применению с 20.03.2012 ввиду того, что постановление Правительства Челябинской области от 29.02.2012 N 60-П, которым были внесены изменения в постановление Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П, опубликовано в газете "Южноуральская панорама" лишь 20.03.2012. Суд признал расчет истца правильным, не исследовав доводы ответчика о необоснованном применении указанных выше коэффициентов в формуле для расчета арендной платы и не дав им какой-либо мотивированной оценки.
По расчету апеллянта общая сумма арендной платы за пользование помещением за период с 27.08.2009 по 28.06.2012 составляет 741 912 руб. 11 коп., между тем обществом "Инвест-Гарант" по договору аренды от 30.07.2009 N 1236-р за период с 25.10.2009 по 28.06.2012 внесены на счет арендодателя денежные средства в сумме 747 844 руб. 58 коп., то есть задолженность по арендной плате перед Министерством отсутствует, более того, имеется переплата в сумме 5 932 руб. 47 коп.
Апеллянт не согласен также с выводом суда о наличии в рассматриваемом случае оснований для начисления договорной неустойки, поскольку считает, что в договоре аренды от 30.07.2009 N 1236-р условие о неустойке не согласовано сторонами должным образом (не указан момент времени, на который при расчете пени будет применяться ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации). Более того, договорная неустойка, по мнению апеллянта, подлежит взысканию лишь с момента государственной регистрации договора аренды (в данном случае - с 12.04.2010), при расчете неустойки истец нарушил требования статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 апелляционная жалоба общества "Инвест-Гарант" принята к производству суда, дело назначено к рассмотрению на 29.05.2013 на 10 час. 10 мин. (т. 3, л.д. 90).
Определением от 29.05.2013 судебное разбирательство откладывалось применительно к статье 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 03.07.2013 на 11 час. 30 мин. в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств (т. 3, л.д. 139-142).
Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю. судьями Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В. в связи с нахождением судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю. в очередном отпуске.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Истец - Министерство и третье лицо - предприятие "Областная казна" отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не представили.
В связи с заменой судей в судебном заседании 03.07.2013 рассмотрение дела начато сначала.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 10.07.2013 до 16 час. 30 мин. О перерыве лица, участвующие в деле, представители которых не явились в судебное заседание до объявления перерыва, извещены путем размещения публичного объявления на официальном сайте суда в сети "Интернет" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации"). Публикация сообщения о перерыве на официальном сайте суда в сети "Интернет" произведена 04.07.2013.
В судебном заседании 03.07.-10.07.2013 представители общества "Инвест-Гарант" поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме; представитель Министерства и предприятия "Областная казна" возражали по существу указанных доводов, ссылаясь на их несостоятельность, просили оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения. В порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представители сторон представили пояснения по делу, оформленные в письменном виде.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что в собственности субъекта Российской Федерации - Челябинская область находится объект недвижимости - нежилое помещение N 8, общей площадью 305,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 68. В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены копия распоряжения Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 22.05.2012 N 745-р "О внесении изменений в реестр имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области" (т. 1, л.д. 33-35), акт о приеме-передаче здания (сооружения) от 22-23.05.2012 (т. 1, л.д. 30-32), свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2008 серии 74 АА N 868843, от 28.06.2012 серии 74 АГ N 992267 (т. 1, л.д. 37, 38).
30.07.2009 между Министерством (арендодатель) и обществом "Инвест-Гарант" (арендатор) подписан договор N 1236-р (далее - договор N 1236-р; т. 1, л.д. 23, 24), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 68 - часть здания литера А1, подвал, помещение 8, поз. с 19 по 30, поз. 41, 42 общей площадью 305,8 кв. м в соответствии с техническим паспортом ОГУП "Обл. ЦТИ" от 06.11.2008. Имущество расположено по адресу г. Челябинск, пр. Ленина, 68.
Согласно пункту 1.3 срок договора N 1236-р определен сторонами с 27.08.2009 по 27.08.2024.
Договор N 1236-р зарегистрирован в установленном законом порядке 12.04.2010, что подтверждается штампом регистрационной надписи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на договоре (т. 1, л.д. 23).
Согласно пункту 4.1 договора N 1236-р размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (приложение 1).
Согласно пункту 4.2 договора N 1236-р арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 100% в соответствии с указанными реквизитами.
Согласно пункту 4.3 договора N 1236-р арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
Приложением N 1 к договору N 1236-р согласован размер арендной платы - 20 124 руб. (т. 1, л.д. 25). В данном приложении имеется указание на то, что расчет составлен в соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области".
Помещение N 8 в здании по пр. Ленина, 68 в г. Челябинске передано обществу "Инвест-Гарант" по акту приема-передачи к договору N 1236-р (т. 1, л.д. 26). В акте имеется указание на то, что имущество находится в пользовании арендатора с 27.08.2009.
Письмом от 14.03.2012 N 2/3052 ответчик был уведомлен Министерством об изменении размера арендной платы в связи с внесением изменений в постановление Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области" (т. 1, л.д. 20).
Министерство, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Инвест-Гарант" обязательства по уплате арендных платежей в рамках договора N 1236-р, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (о взыскании арендной платы и договорной неустойки). К иску приложен расчет задолженности (т. 1, л.д. 12-19).
Возражая против предъявленных требований, общество "Инвест-Гарант" сослалось, в том числе, на то обстоятельство, что Министерством в расчетах арендной платы, направляемых обществу (т. 1, л.д. 21, 25), неверно применена Методика расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, утвержденная постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П. В частности, неправильно применены значения отдельных коэффициентов.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности.
Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемый судебный акт подлежащим изменению.
В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 30.07.2009 N 1236-Р является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Срок действия договора согласно его пункту 1.3 составил 25 лет (с 27.08.2009 до 27.08.2024). В связи с этим, была произведена государственная регистрация договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Помещение площадью 305,8 кв. м было передано истцом ответчику во исполнение условий договора аренды по акту приема-передачи не позднее 27.08.2009.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае в аренду передано недвижимое имущество (нежилые помещения), находящиеся в государственной собственности субъекта Российской Федерации - Челябинской области.
Законодательное Собрание Челябинской области, среди прочего, устанавливает порядок сдачи в аренду имущества и определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области (пункт 4 части 1 статьи 5 Закона Челябинской области от 18.12.2003 N 207-ЗО "О порядке управления государственной собственностью Челябинской области и приватизации имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области").
Порядок сдачи в аренду имущества, порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, устанавливаются Законодательным Собранием Челябинской области (часть 1 статьи 11 Закона Челябинской области от 18.12.2003 N 207-ЗО).
Общие положения порядка определения размера арендной платы за недвижимое имущество, за пользование офисным помещением, за пользование помещением бытового обслуживания, за пользование производственным помещением (зданием) приведены в статьях 9, 10, 13, 14 Закона Челябинской области от 28.10.2004 N 300-ЗО "Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области".
Согласно статье 22 Закона Челябинской области от 28.10.2004 N 300-ЗО значения факторов и коэффициентов, предусмотренных настоящим Законом и учитываемых при определении размера арендной платы, устанавливаются в методике расчета арендной платы за пользование имуществом в зависимости от вида использования имущества (часть 1). Базовые величины для расчета арендной платы за использование нежилых, жилых помещений, а также за пользование объектом для установки и эксплуатации рекламных конструкций ежегодно устанавливаются Правительством Челябинской области на очередной год (часть 2). Методика расчета арендной платы за пользование имуществом утверждается Правительством Челябинской области (часть 4).
Методика расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, утверждена постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П.
Из приложенного к договору аренды от 30.07.2009 N 1236-Р и согласованного (подписанного уполномоченными представителями) сторонами первоначального расчета арендной платы следует, что плата по данному договору подлежит определению в соответствии с утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П методикой. А именно, по формуле: "АПн = Сб * S * Кв * Ктр * Кк * Киз * Ксз * Кик * Квд * Ксмсп", где "АПн" - величина ежемесячной арендной платы, "Сб" - базовая величина для расчета арендной платы, ежегодно устанавливаемая постановлением Правительства Челябинской области на очередной год, "S" - общая площадь арендуемого здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части, "Кв" - коэффициент вида использования недвижимого имущества, "Ктр" - коэффициент территориальной зоны и удобства коммерческого использования, "Кк" - коэффициент качества здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части, "Киз" - коэффициент износа, "Ксз" - коэффициент социальной значимости, "Кик" - коэффициент, учитывающий историко-культурную ценность здания, "Квд" - коэффициент вида целевого использования, "Ксмсп" - коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, передаваемого во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Арендодатель и арендатор согласовали применение следующих значений отдельных коэффициентов в составе единой формулы расчета размера арендной платы: "Сб" = 340 руб.; "S" - 305,8 кв. м; "Кв" - 0,9; "Ктр" - 1,4; "Кк" - 0,55; "Киз" - 0,57; "Ксз" - 1; "Кик" - 1; "Квд" - 0,7; "Ксмсп" - 0,7 (т. 1, л.д. 25).
В итоге размер арендной платы составил 20 124 руб. 29 коп. в месяц.
В основу искового заявления Министерства (арендодателя) в данном случае положено утверждение о том, что общество "Инвест-Гарант" (арендатор) ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендной платы за период с 27.08.2009 по 27.06.2012. Причиной возникновения на стороне арендатора задолженности является применение арендодателем с марта 2012 г. нового расчета размера платы за нежилые помещения, действие которого Министерство распространяет также на ранее имевшие место обязательственные правоотношения.
Так, 06.04.2012 сотрудником Министерства представителю общества "Инвест-Гарант" был вручен новый расчет размера арендной платы с сопроводительным письмом от 14.03.2012 N 2/3052 (т. 1, л.д. 20-22). Из текста нового расчета следует, что арендодатель в одностороннем порядке изменил (увеличил) значения следующих коэффициентов:
- - коэффициент износа ("Киз") с 0,57 до 0,76;
- - коэффициент качества здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части ("Кк") с 0,55 до 0,8;
- - коэффициент территориальной зоны и удобства коммерческого использования ("Ктр") с 1,4 до 5,6;
- - коэффициент вида целевого использования ("Квд") с 0,7 до 1 (т. 1, л.д. 21, 25).
В связи с этим, итоговый размер арендной платы возрос с 20 124 руб. 29 коп. в месяц до 223 022 руб. 44 коп. в месяц.
Общество "Инвест-Гарант" не согласилось с представленным (новым) расчетом арендной платы и с письмом от 20.04.2012 обратилось в Министерство с просьбой произвести перерасчет арендной платы с применением иных значений коэффициентов в составе единой формулы расчета (т. 1, л.д. 75-76).
Несмотря на наличие возражений со стороны арендатора, арендодатель настоял на оплате аренды, в том числе за период 2009-2011 гг., исходя из нового расчета (т. 1, л.д. 27-28).
Наличие разногласий относительно действительного размера денежного обязательства арендатора из договора от 30.07.2009 N 1236-Р в спорный период послужило поводом для обращения с иском по настоящему делу. Соответственно, суду необходимо установить размер арендной платы.
Порядок изменения согласованного сторонами расчета размера арендной платы ни Законом Челябинской области от 28.10.2004 N 300-ЗО "Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области", ни постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П не предусмотрен.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4.3 договора аренды от 30.07.2009 N 1236-Р предусмотрено право арендодателя пересмотреть арендную плату в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы (т. 1, л.д. 24).
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование
установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, следует признать, что в случае внесения изменений в постановление Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П либо принятие уполномоченным органом государственной власти иного нормативного правового акта, регулирующего порядок определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности субъекта Российской Федерации (Челябинской области) у арендодателя из договора от 30.07.2009 N 1236-Р возникает право внести изменения в ранее согласованный сторонами порядок расчета арендной платы в отсутствие согласия на это со стороны арендатора.
В силу этого основанием для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя может служить принятие уполномоченным органом государственной власти нормативного правового акта, регулирующего определенную сферу правоотношений.
Согласно подпункту 2 пункта 5 раздела II "Расчет арендной платы за пользование недвижимым имуществом" Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области (постановление Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П), коэффициент территориальной зоны и удобства коммерческого использования ("Ктр") рассчитывается по формуле: "Ктр" = "К1" + "К2" + "К3" + "К4", где "К1" - территориальная зона, "К2" - расположение объекта внутри территориальной зоны, "К3" - наличие маршрутов городского пассажирского транспорта, нахождение в зоне действия дорожного знака "Главная дорога", "К4" - наличие транспортной инфраструктуры (подъездные пути).
Постановлением Правительства Челябинской области от 29.02.2012 N 60-П, опубликованным в печатном издании "Южноуральская панорама", выпуск N 37 от 20.03.2012, внесены изменения в постановление Правительства Челябинской области от 22.02.2006 г. N 26-П, а именно: было изменено значение коэффициента "К2", применяемого для расчета коэффициента "Ктр", в части "первой зоны", охватывающей проспект Ленина города Челябинска. Значение данного коэффициента было увеличено с 0,6 до 4,8.
Приведенное обстоятельство (принятие Правительством Челябинской области постановления от 29.02.2012 N 60-П) является достаточным для целей изменения согласованного истцом и ответчиком при подписании договора аренды от 30.07.2009 N 1236-Р расчета арендной платы и увеличения итогового размера денежного обязательства арендатора. При этом согласия арендатора на изменение размера платы не требуется.
По этим основаниям судебная коллегия находит правомерным изменение Министерством размера арендной платы в одностороннем порядке в части применения нового значения коэффициента территориальной зоны и удобства коммерческого использования ("Ктр"), который был увеличен с 1,4 до 5,6, то есть в пределах изменений, внесенных постановлением Правительства Челябинской области от 29.02.2012 N 60-П.
Вместе с тем, правовые основания для изменения значений иных коэффициентов в составе единой формулы расчета арендной платы в данном случае отсутствуют.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Министерство не обосновало правомерности применения в одностороннем порядке для целей расчета размера денежного обязательства общества "Инвест-Гарант" за период с 27.08.2009 по 28.06.2012 коэффициента износа ("Киз") в значении 0,76 (вместо 0,57), коэффициента качества здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части ("Кк") в значении 0,8 (вместо 0,55), а также коэффициента вида целевого использования ("Квд") в значении 1 (вместо 0,7).
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При подписании договора аренды от 30.07.2009 N 1236-Р Министерство (арендодатель) и общество "Инвест-Гарант" (арендатор) добровольно, действуя в своих собственных интересах, согласовали применение утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П методики расчета размера арендной платы, а также определенных значений ставок и коэффициентов в составе единой формулы расчета денежного обязательства арендатора.
Изменение значений отдельных ставок и/или коэффициентов в расчете размера арендной платы, учитывая изложенное выше, в отсутствие согласия обеих сторон сделки (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в отсутствие доказательств изменения основных характеристик помещений (объекта аренды), не может быть осуществлено стороной в одностороннем порядке.
Документов, свидетельствующих об изменении основных характеристик переданных обществу "Инвест-Гарант" в аренду нежилых помещений, в материалы настоящего дела представлено не было. Более того, истец на такие изменения не ссылался (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы Министерства об ошибочном указании в первоначальном расчете арендной платы значений отдельных коэффициентов, что, как утверждает истец, послужило причиной перерасчета размера арендной платы в марте 2012 г., во внимание приняты быть не могут. Приложение N 1 к договору аренды от 30.07.2009 N 1236-Р подписано представителем Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области, в тексте документа проставлена печать (т. 1, л.д. 25). Тем самым, арендодатель в надлежащей форме выразил свою волю, направленную на возникновение определенных прав и обязанностей у сторон арендной сделки, в том числе, в части размера арендной платы.
В связи с этим, судом апелляционной инстанции произведен перерасчет размера денежных обязательств общества "Инвест-Гарант" за спорный период. С учетом оплаты в размере 747 844 руб. 58 коп. задолженность арендатора за период с 27.08.2009 по 28.06.2012 составила: 886 593 руб. 98 коп. (сумма арендной платы за спорный период) - 747 844 руб. 58 коп. (произведенные арендные платежи) = 138 749 руб. 40 коп.
В силу этого, исковые требования Министерства в части взыскания основного долга подлежат удовлетворению частично, всего - на сумму 138 749 руб. 40 коп.
Доводы апеллянта о необходимости применения в рассматриваемом случае значений коэффициентов в составе единой формулы расчета арендной платы, приведенных в апелляционной жалобе, равно как значения площади арендованного помещения 285,1 кв. м в связи с произведенной реконструкцией (вместо 305,8 кв. м - как определено в договоре) отклоняются судебной коллегией по указанным выше мотивам.
По мнению судебной коллегии, указанные изменения должны быть внесены в договор аренды в установленном законом порядке.
Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки в сумме 9 344 руб. 96 коп., рассчитанной за период с 11.08.2009 по 28.06.2012.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.
Пунктом 5.1 договора аренды от 30.07.2009 N 1236-Р предусмотрено следующее: за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки (т. 1, л.д. 24).
Из представленных в дело копий платежных документов следует, что общество "Инвест-Гарант" ненадлежащим образом (несвоевременно и не в полном объеме) вносило арендную плату, допуская нарушение условий договора аренды.
По расчету суда апелляционной инстанции итоговый размер пени за период с 11.08.2009 по 28.06.2012 составил 9 484 руб. 91 коп.
Вместе с тем, поскольку истцом было заявлено требование о взыскании 9 344 руб. 96 коп., а суд ограничен пределами заявленных требований (статьи 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с общества "Инвест-Гарант" надлежит взыскать в пользу Министерства 9 344 руб. 96 коп. договорной неустойки.
Доводы апеллянта о том, что в договоре аренды от 30.07.2009 N 1236-р условие о неустойке не согласовано сторонами должным образом (не указан момент времени, на который при расчете пени будет применяться ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации), а также о том, что договорная неустойка подлежит взысканию лишь с момента государственной регистрации договора аренды (в данном случае - с 12.04.2010), отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.
При этом судебная коллегия принимает во внимание разъяснения, данные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также то обстоятельство, что общество "Инвест-Гарант" в период действия договора добровольно уплачивало неустойку (платежное поручение от 04.06.2010 N 15), следовательно, считало условие о неустойке согласованным.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению применительно к пунктам 1, 2, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; нарушение или неправильное применение норм материального права).
Исковые требования Министерства к обществу "Инвест-Гарант" надлежит удовлетворить частично, взыскав с ответчика в пользу истца основной долг в сумме 138 749 руб. 40 коп., пени в сумме 9 344 руб. 96 коп., всего - 148 094 руб. 36 коп.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку Министерство освобождено от оплаты государственной пошлины по иску (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации) с учетом частичного удовлетворения иска, с общества "Инвест-Гарант" надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 676 руб. 79 коп.
Кроме того, в связи с удовлетворением апелляционной жалобы общества "Инвест-Гарант" с Министерства в пользу первого в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе надлежит взыскать 2 000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2013 по делу N А76-20686/2012 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области удовлетворить частично.
Взыскать с ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" в пользу истца - Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области задолженность в сумме 138 749 руб. 40 коп., пени в сумме 9 344 руб. 96 коп., всего 148 094 руб. 36 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 676 руб. 79 коп.".
Взыскать с Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" 2 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)