Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,
при участии представителей:
истца - Павловой К.С. (доверенность от 18.11.2013),
ответчиков - Сергеева Я.П. (доверенность от 22.11.2012),
при участии:
индивидуального предпринимателя Дзюбова И.Д. (паспорт),
индивидуального предпринимателя Лотфрахмановой Т.В. (паспорт),
в отсутствие:
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дзюбова Игоря Дмитриевича, индивидуального предпринимателя Лотфрахмановой Танзили Вагизовны
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи: Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-26009/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань (ОГРН 1101690012555) к индивидуальному предпринимателю Дзюбову Игорю Дмитриевичу, г. Казань (ОГРНИП <...>), индивидуальному предпринимателю Лотфрахмановой Танзиле Вагизовне, г. Казань (ОГРНИП <...>) о взыскании 98 496 руб. пени, об обязании передать помещение по акту приема-передачи, при участии третьих лиц: Хабибуллиной Марины Юрьевны, г. Казань, Сычева Вячеслава Анатольевича, г. Киров,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Гранат" (далее - ООО "Гранат") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Дзюбову Игорю Дмитриевичу (далее - ИП Дзюбов И.Д.) и индивидуальному предпринимателю Лотфрахмановой Танзиле Вагизовне (далее - ИП Лотфрахманова Т.В.) о взыскании 98 496 руб. пени, об обязании передать помещение по акту приема-передачи.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требовании относительно предмета спора, привлечены: Хабибуллина М.Ю., Сычев В.А.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.04.2013 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.04.2013 отменено. Принят новый судебный акт. Исковые требования ООО "Гранат" удовлетворены частично.
Взыскано солидарно с ИП Дзюбова И.Д. и ИП Лотфрахмановой Т.В. в пользу ООО "Гранат" пени в размере 98 496 руб., расходы на услуги представителя в размере 17 500 руб.
В остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ИП Дзюбов И.Д. и ИП Лотфрахманова Т.В. просят отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции.
В обоснование жалобы указывается, что договор аренды, в котором срок его действия предусмотрен с 30.07.2012 по 29.07.2017, не прошел государственную регистрацию, в связи с чем является незаключенным. Следовательно, взыскание пени со ссылкой на этот договор является необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене с оставлением в силе решения арбитражного суда первой инстанции по следующим основаниям.
Судами установлено и следует из материалов дела, ИП Лотфрахмановой Т.В. и ИП Дзюбову И.Д. на основании договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости от 08.08.2006 N 01-2006-13176, принадлежат нежилые помещения N 41 - 66, общей площадью 364,80 кв. м.
30.07.2012 между ООО "Гранат" (арендатор) и ИП Лотфрахмановой Т.В. и ИП Дзюбовым И.Д. (арендодатели) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 364,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Фучика, д. 96, для организации торговли.
Договор аренды заключен на срок с 30.07.2012 по 29.07.2017.
Согласно пункту 3.2.5 договора арендодатель обязуется передать арендатору помещение по акту приема-передачи не позднее 15.09.2012.
Пункт 3.2.6 договора устанавливает обязанность арендодателя подготовить и представить все документы, необходимые для регистрации настоящего договора.
Объект аренды до настоящего времени истцу не передан.
Ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с заявленным иском в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2013 по делу N А65-26008/2012 установлено, что на дату заключения с истцом договора аренды от 30.07.2012, помещения N 46 площадью 18,4 кв. м и часть помещения N 53 площадью 20 кв. м находились в пользовании и владении у ИП Хабибуллиной М.Ю. по действующему договору аренды от 01.08.2010 сроком аренды по 16.10.2010.
Также на помещение N 56 площадью 2,2 кв. м, помещение N 63 площадью 4,1 кв. м, помещение N 64 площадью 9 кв. м, помещение N 66 площадью 9,2 кв. м, часть помещения N 53 площадью 92,5 кв. м между ответчиками как арендодателем и индивидуальным предпринимателем Сычевым В.А. как арендатором был заключен договор аренды от 16.08.2010 сроком аренды до 16.10.2010, который в настоящее время также является действующим.
Указанные договоры с третьими лицами в установленном законом порядке не расторгнуты и являются действующими. Спорные помещения находятся в пользовании третьих лиц, которые свои обязательства по оплате арендных платежей исполняют надлежащим образом, в подтверждение чего были представлены платежные поручения.
Письмом от 27.08.2012 арендодатель сообщил истцу о невозможности передачи ему объекта аренды и регистрации договора в связи с использованием помещений другими арендаторами по ранее заключенным и действующим договорам.
Сторонами не оспаривается, что договор аренды от 30.07.2012 заключен между истцом и ответчиком в период действия двух других договоров аренды от 01.08.2010 и 16.08.2010 на то же недвижимое имущество.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Удовлетворяя требования в части взыскания пени, суд апелляционной инстанции сослался на разъяснения, содержащиеся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), на основании которого в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд установил, что спорные помещения находятся в пользовании третьих лиц, истцу они не передавались.
Суд апелляционной инстанции также исходил из пункта 13 названного Постановления, в соответствии с которым при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Суд кассационной инстанции считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для взыскания пени на основании пункта 3.2.5 договора аренды от 30.07.2012.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2013 по делу N А65-26008/2012 в удовлетворении иска ООО "Гранат" о проведении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 30.07.2012 отказано.
По условиям договора арендодатель обязался передать арендатору помещения не позднее 15.09.2012.
В соответствии с пунктом 3.2.5 договора аренды от 30.07.2012 в случае задержки передачи помещений арендодатель выплачивает пени из расчета 3% в день от общей суммы аренды за каждый день просрочки.
Ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) является необоснованным, так как по договору аренды от 30.07.2012 имущество арендатору не передавалось.
Также является необоснованным ссылка суда на пункт 13 данного Постановления, так как в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды является незаключенным.
Следовательно, условия не заключенного договора судом апелляционной инстанции применены ошибочно.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имелось.
Поскольку постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено в полном объеме, данное постановление подлежит отмене также в полном объеме, решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить в силе.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А65-26009/2012 отменить. Оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.04.2013 по данному делу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Р.НАГИМУЛЛИН
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Р.А.НАФИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 25.11.2013 ПО ДЕЛУ N А65-26009/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2013 г. по делу N А65-26009/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,
при участии представителей:
истца - Павловой К.С. (доверенность от 18.11.2013),
ответчиков - Сергеева Я.П. (доверенность от 22.11.2012),
при участии:
индивидуального предпринимателя Дзюбова И.Д. (паспорт),
индивидуального предпринимателя Лотфрахмановой Т.В. (паспорт),
в отсутствие:
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дзюбова Игоря Дмитриевича, индивидуального предпринимателя Лотфрахмановой Танзили Вагизовны
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи: Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-26009/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань (ОГРН 1101690012555) к индивидуальному предпринимателю Дзюбову Игорю Дмитриевичу, г. Казань (ОГРНИП <...>), индивидуальному предпринимателю Лотфрахмановой Танзиле Вагизовне, г. Казань (ОГРНИП <...>) о взыскании 98 496 руб. пени, об обязании передать помещение по акту приема-передачи, при участии третьих лиц: Хабибуллиной Марины Юрьевны, г. Казань, Сычева Вячеслава Анатольевича, г. Киров,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Гранат" (далее - ООО "Гранат") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Дзюбову Игорю Дмитриевичу (далее - ИП Дзюбов И.Д.) и индивидуальному предпринимателю Лотфрахмановой Танзиле Вагизовне (далее - ИП Лотфрахманова Т.В.) о взыскании 98 496 руб. пени, об обязании передать помещение по акту приема-передачи.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требовании относительно предмета спора, привлечены: Хабибуллина М.Ю., Сычев В.А.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.04.2013 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.04.2013 отменено. Принят новый судебный акт. Исковые требования ООО "Гранат" удовлетворены частично.
Взыскано солидарно с ИП Дзюбова И.Д. и ИП Лотфрахмановой Т.В. в пользу ООО "Гранат" пени в размере 98 496 руб., расходы на услуги представителя в размере 17 500 руб.
В остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ИП Дзюбов И.Д. и ИП Лотфрахманова Т.В. просят отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции.
В обоснование жалобы указывается, что договор аренды, в котором срок его действия предусмотрен с 30.07.2012 по 29.07.2017, не прошел государственную регистрацию, в связи с чем является незаключенным. Следовательно, взыскание пени со ссылкой на этот договор является необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене с оставлением в силе решения арбитражного суда первой инстанции по следующим основаниям.
Судами установлено и следует из материалов дела, ИП Лотфрахмановой Т.В. и ИП Дзюбову И.Д. на основании договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости от 08.08.2006 N 01-2006-13176, принадлежат нежилые помещения N 41 - 66, общей площадью 364,80 кв. м.
30.07.2012 между ООО "Гранат" (арендатор) и ИП Лотфрахмановой Т.В. и ИП Дзюбовым И.Д. (арендодатели) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 364,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Фучика, д. 96, для организации торговли.
Договор аренды заключен на срок с 30.07.2012 по 29.07.2017.
Согласно пункту 3.2.5 договора арендодатель обязуется передать арендатору помещение по акту приема-передачи не позднее 15.09.2012.
Пункт 3.2.6 договора устанавливает обязанность арендодателя подготовить и представить все документы, необходимые для регистрации настоящего договора.
Объект аренды до настоящего времени истцу не передан.
Ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с заявленным иском в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2013 по делу N А65-26008/2012 установлено, что на дату заключения с истцом договора аренды от 30.07.2012, помещения N 46 площадью 18,4 кв. м и часть помещения N 53 площадью 20 кв. м находились в пользовании и владении у ИП Хабибуллиной М.Ю. по действующему договору аренды от 01.08.2010 сроком аренды по 16.10.2010.
Также на помещение N 56 площадью 2,2 кв. м, помещение N 63 площадью 4,1 кв. м, помещение N 64 площадью 9 кв. м, помещение N 66 площадью 9,2 кв. м, часть помещения N 53 площадью 92,5 кв. м между ответчиками как арендодателем и индивидуальным предпринимателем Сычевым В.А. как арендатором был заключен договор аренды от 16.08.2010 сроком аренды до 16.10.2010, который в настоящее время также является действующим.
Указанные договоры с третьими лицами в установленном законом порядке не расторгнуты и являются действующими. Спорные помещения находятся в пользовании третьих лиц, которые свои обязательства по оплате арендных платежей исполняют надлежащим образом, в подтверждение чего были представлены платежные поручения.
Письмом от 27.08.2012 арендодатель сообщил истцу о невозможности передачи ему объекта аренды и регистрации договора в связи с использованием помещений другими арендаторами по ранее заключенным и действующим договорам.
Сторонами не оспаривается, что договор аренды от 30.07.2012 заключен между истцом и ответчиком в период действия двух других договоров аренды от 01.08.2010 и 16.08.2010 на то же недвижимое имущество.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Удовлетворяя требования в части взыскания пени, суд апелляционной инстанции сослался на разъяснения, содержащиеся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), на основании которого в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд установил, что спорные помещения находятся в пользовании третьих лиц, истцу они не передавались.
Суд апелляционной инстанции также исходил из пункта 13 названного Постановления, в соответствии с которым при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Суд кассационной инстанции считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для взыскания пени на основании пункта 3.2.5 договора аренды от 30.07.2012.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2013 по делу N А65-26008/2012 в удовлетворении иска ООО "Гранат" о проведении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 30.07.2012 отказано.
По условиям договора арендодатель обязался передать арендатору помещения не позднее 15.09.2012.
В соответствии с пунктом 3.2.5 договора аренды от 30.07.2012 в случае задержки передачи помещений арендодатель выплачивает пени из расчета 3% в день от общей суммы аренды за каждый день просрочки.
Ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) является необоснованным, так как по договору аренды от 30.07.2012 имущество арендатору не передавалось.
Также является необоснованным ссылка суда на пункт 13 данного Постановления, так как в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды является незаключенным.
Следовательно, условия не заключенного договора судом апелляционной инстанции применены ошибочно.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имелось.
Поскольку постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено в полном объеме, данное постановление подлежит отмене также в полном объеме, решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить в силе.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А65-26009/2012 отменить. Оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.04.2013 по данному делу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Р.НАГИМУЛЛИН
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Р.А.НАФИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)