Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 23 мая 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Приам", Общества с ограниченной ответственностью "Океан-3",
апелляционные производства N 05АП-3768/2013, 05АП-4029/2013
на решение от 06.03.2013
судьи Н.В. Перязевой
по делу N А51-24776/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Приам" (ИНН 2536148404, ОГРН 1042502976141)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Океан -3" (ИНН 2504000148, ОГРН 1022501895767)
о взыскании 2 337 721 рубля 40 копеек, расторжении договора, истребовании имущества,
при участии:
от истца: Апонюк О.А. - паспорт, доверенность от 27.11.2012 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
от ответчика: Голубев И.Э. - паспорт, доверенность от 14.11.2012 сроком действия на три года ос специальными полномочиями,
установил:
ООО "Приам" обратилось с исковым заявлением к ООО "Океан-3" о взыскании 1 915 719 рублей 94 копеек, в том числе 1 504 424 рублей 82 копеек основной задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 4/32 от 28.11.2000, 411 295 рублей 12 копеек - неустойки, предусмотренной п. 4.1 договора; расторжении указанного договора; истребовании помещений, расположенных по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 45, общей площадью 1 453,9 кв. м.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом первой инстанции рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которым он настаивал на взыскании с ответчика 1 504 424 рублей 82 копеек основной задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 4/32 от 28.11.2000, 833 296 рублей 58 копеек договорной неустойки; истребовании помещений, расположенных по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 45, общей площадью 1 453,9 кв. м.
В части требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 4/32 от 28.11.2000 производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.03.2013 заявленные истцом требования удовлетворены в части взыскания с ответчика 65 713 рублей 09 копеек пени, а также 6 628 рублей 52 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску. Суд обязал ответчика освободить спорное помещение в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
В удовлетворении требований о взыскании основного долга в полном объеме и о взыскании пени в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом в части отказа во взыскании основного долга, пени в полном объеме, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции изменить, удовлетворить иск в полном объеме.
В обоснование своей позиции апеллянт пояснил, что изменение размера арендных платежей на основании нормативно-правовых актов произведено ранее предыдущим собственником спорного имущества. Считает, что необходимость в заключении дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственной регистрации отсутствует, поскольку изменение арендной платы является исполнением уже согласованного условия договора. Считает, что решение по делу N А51-6108/2007 не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего спора. Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основанием для изменения решения суда первой инстанции.
С апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции обратился также ответчик, который выразил несогласие с судебным актом в части удовлетворения требования истца о выселении общества. Удовлетворение требования о взыскании пени ответчиком не оспаривается.
В обоснование своей позиции о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части ответчик ссылается на то обстоятельство, что в период действия договора аренды нарушения обязанности по внесению арендной платы не допускал. Считает, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного имущества на новый срок в порядке части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Пояснил, что на настоящий момент соглашение о расторжении договора аренды между сторонами не подписано. Считает, что направлением в адрес ответчика платежных поручений на оплату пользования имуществом за январь, февраль и март 2013 года истец предлагает заключить договор аренды. Обратил внимание суда на то обстоятельство, что истец в сети Интернет размещает объявления о сдаче спорного помещения в аренду. Считает также, что договор аренды является возобновленным на неопределенный срок. Изложенные обстоятельства, по мнению ответчика, являются основанием для отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о его выселении.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене решения суда первой инстанции в обжалуемой части. На доводы апелляционной жалобы ответчика возразил.
Представитель ответчика на доводы жалобы истца возразил. Поддержал свою апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просил решение суда в обжалуемой части отменить.
Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письма от 28.02.2013, чека-ордера от 22.03.2013, чека-ордера от 19.03.2013, чека-ордера от 15.02.2013, счета N 349 от 26.12.2012, счета N 73 от 01.03.2013. Пояснил, что платежные документы изготовлены после вынесения обжалуемого судебного акта. Кроме того, данные документы подтверждают факт того, что договор аренды недвижимого имущества N 4/32 от 28.11.2000, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Приам" и Обществом с ограниченной ответственностью "Океан-3" не расторгнут.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, коллегия определила его удовлетворить, поскольку признает причины невозможности представления указанных доказательств при рассмотрении дела судом первой инстанции уважительными. Документы приобщены к материалам дела.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку возражений относительно проверки только части судебного акта сторонами не заявлено, апелляционная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в части правомерности вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о взыскании основного долга, о взыскании пени в полном объеме и вывода суда об удовлетворении требования о выселении ответчика
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 28.11.2000 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Океан-3" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 4/32, по которому арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 45, общей площадью 1 453, 9 кв. м.
Согласно пункту 1.3 договора аренды срок его действия составляет с 24.11.2000 по 31.12.2003.
В пункте 3.1 договора аренды стороны пришли к соглашению о том, что размер арендной платы составляет 64 319 рублей 50 копеек без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца.
Пунктом 6.3 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льгот, отмены освобождения арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.
Дополнительным соглашением от 08.01.2003 срок действия договора был продлен до 31.12.2012.
Договор аренды с изменением прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой на свидетельстве N 25-25-01/009/2006-207.
24.11.2011 ООО "Приам" стало собственником спорного нежилого помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АБ N 678295.
Таким образом, на основании статей 223, 617 ГК РФ с 24.11.2011 к ООО "Приам" перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 28.11.2000.
31.05.2012 истец в адрес ответчика направил уведомление N 1-ар об изменении размера арендной платы за пользование помещениями, размер которой в данном уведомлении установлен в сумме 744 708 рублей 47 копеек в месяц, приведен в соответствии с Решением Думы города Владивостока от 30.01.2003 N 166, Решением Думы города Владивостока от 30.01.2003 N 165, Постановлением администрации г. Владивостока от 18.12.2002 N 2469, Решением Думы города Владивостока от 23.09.2004 N 17.
Истец, полагая, что ООО "Океан-3" за период с 01.01.2012 по 31.08.2012 вносило арендную плату не в полном объеме, а именно в соответствии с пунктом 3.1 договора от 28.11.2000 (64 319 рублей 50 копеек в месяц), тогда как, по мнению истца, размер арендной платы должен составлять 744 708 рублей 47 копеек в месяц (в соответствии с уведомлением от 31.05.2012 N 1-ар), в результате чего у последнего образовалась задолженность в размере 1 504 424 рублей 82 копеек, 04.09.2012 направил его в адрес претензию с требованием погасить долг в срок до 15.09.2012, а также с предложением расторгнуть договор, если в течение указанного срока арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Поскольку данное требование ответчиком исполнено не было, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании долга по арендным платежам, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Из искового заявления и пояснений к нему следует, что изменение размера арендной платы произошло в одностороннем порядке на основании уведомления от 31.05.2012 N 1-ар. По мнению истца, право одностороннего изменения арендной платы арендодателем предусмотрено в пункте 6.3 договора аренды.
Согласно пункту 6.3 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льгот, отмены освобождения арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.
Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, о чем свидетельствует судебная практика.
В пункте 6.3 договора от 28.11.2000 стороны определили события, при наступлении которых возникает основание для пересмотра цены договора.
Обстоятельство утверждения органом местного самоуправления методики расчета арендной платы, базовых коэффициентов, на основании которых осуществляется расчет размера арендной платы, в качестве основания для изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в договоре не предусмотрено.
Кроме того, общество стало собственником имущества с 24.11.2011, право муниципальной собственности прекратилось. В этой связи апеллянт не обосновал возможность применения к частным гражданско-правовым отношениям, возникшим между сторонами настоящего спора, положений нормативно-правовых актов, регламентирующих размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Более того, из пункта 3.1 договора аренды следует, что арендная плата установлена в твердом размере и не содержит механизма ее исчисления. Таким образом, на общий размер арендной платы не влияет установление методики расчета и изменение коэффициентов, его составляющих.
В апелляционной жалобе истец пояснил, что изменение размера арендной платы на основании нормативно-правовых актов произошло в период, когда собственником имущества являлось муниципальное образование, следовательно, к моменту перехода права собственности на спорное имущество к истцу размер арендной платы уже являлся измененным.
Апелляционная коллегия отклоняет указанный довод апеллянта, поскольку истец не доказал, что предыдущий собственник был вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с утверждением методики расчета и коэффициентов, его составляющих.
Указанный вопрос являлся предметом рассмотрения суда в деле N А51-6108/2007. Так, в решении от 10.08.2007 по указанному делу суд первой инстанции установил, что изменение УМС г. Владивостока размера арендной платы на основании уведомлений от 05.03.2003 и от 01.12.2004 является неправомерным, поскольку в пункте 3.1 договора аренды размер арендной платы установлен сторонами в твердой форме, а изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием нормативно-правовых актов об утверждении методики расчета и коэффициентов, ее составляющих, договором не предусмотрено.
При этом установленные по делу N А51-6108/2007 обстоятельства имеют существенное значение при рассмотрении настоящего дела, поскольку истец с учетом положений статьи 617 ГК РФ стал арендодателем спорного имущества, которым ранее являлось УМС г. Владивостока, являвшееся ответчиком по делу N А51-6108/2007.
Является несостоятельным довод истца о том, что сделанные судом первой инстанции по делу N А51-6108/2007 выводы противоречат впоследствии выработанным правовым позициям Президиума ВАС РФ и установившейся судебной практике.
Так, с учетом разъяснений пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) и по смыслу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ плата по договору аренды в отношении спорного имущества не является регулируемой. Доказательств обратного со ссылкой на нормы права истцом не представлено.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления N 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Поскольку из спорного договора аренды не следует, что на него распространяют действия акты публично-правового образования, регулирующие размер арендной платы, то с учетом разъяснений пункта 20 Постановления N 73 последующее установление методики расчета и коэффициентов, его составляющих, не влечет автоматического изменения размера арендной платы.
Следовательно, доводы истца о наличии оснований для изменения арендной платы в период нахождения спорного имущества в муниципальной собственности, подлежат отклонению.
Поскольку соглашение об изменении размера арендной платы сторонами в порядке главы 29 ГК РФ не достигнуто, суд первой инстанции, установив, что ответчик вносил арендные платежи согласно условию пункта 3.1 договора в полном объеме, правомерно отказал в удовлетворении требования о взыскании с ответчика основного долга.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции также правомерно отказал во взыскании пени за просрочку внесения арендной платы в повышенном размере.
Вывод суда первой инстанции о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы в размере, установленном пунктом 3.1 договора, ответчиком не оспаривается.
Рассмотрев требование истца о выселении ответчика, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для его удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Спорный договор аренды заключен с учетом дополнительного соглашения от 08.01.2003 на срок с 24.11.2000 по 31.12.2012.
В материалы дела представлено уведомление истца от 21.11.2012 N 2-21/11, полученное ответчиком 03.12.2012, в котором арендодатель уведомляет арендатора о том, что после 31.12.2012 договор прекращает свое действие.
Кроме того, в адрес ответчика направлено требование об освобождении помещений от 31.12.2012, полученное под роспись директором ответчика.
В указанных уведомлениях истец указал на отсутствие у него намерения на заключение с ответчиком договора аренды спорного имущества по истечении срока его действия.
В свою очередь согласно акту осмотра спорных помещений от 09.01.2013, выполненному истцом, ответчик занимает данные помещения, что последним не оспаривается.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное по договору. В связи с окончанием действия договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленное ему по договору недвижимое имущество.
Поскольку указанный договор прекратил свое действие, требование истца о выселении ответчика из занимаемых помещений является законным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Довод ответчика, изложенный в апелляционной жалобе, о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, подлежит отклонению, поскольку в материалы дела доказательства того, что ответчик до истечения срока действия договора (31.12.2012) уведомил истца о желании заключить такой договор в порядке части 1 статьи 621 ГК РФ не представлены. С учетом изложенного возможное предложение истцом к сдаче спорного помещения в аренду третьим лицам не имеет правового значения в рамках настоящего спора.
Представленное ответчиком в рамках апелляционного производства письмо от 28.02.2013 с предложением продлить договор аренды направлено в адрес истца после истечения срока действия договора.
Подлежит отклонению довод апеллянта о необходимости заключения между сторонами соглашения о расторжении договора, поскольку с учетом положения пункта 5.1 договора он прекращает свое действие по окончании его срока, следовательно, заключения дополнительного соглашения не требуется.
Доводы апеллянта о выраженном истцом намерении на заключение договора аренды с ответчиком в отношении спорного имущества, в том числе посредством выставления счетов, противоречат выраженной истцом в уведомлении от 21.11.2012 воле на прекращение договорных правоотношений.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы составляет 2 000 рублей. Следовательно, излишне уплаченная Кучеравенко Еленой Анатольевной государственная пошлина в сумме 1 314 рублей 26 копеек по чеку-ордеру N 0099 от 22.03.2013 на общую сумму 3 314 рублей 26 копеек подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.03.2013 по делу N А51-24776/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Возвратить Кучеравенко Елене Анатольевне из федерального бюджета 1 314 рублей 26 копеек государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру N 0099 от 22.03.2013 на общую сумму 3 314 рублей 26 копеек.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.05.2013 N 05АП-3768/2013, 05АП-4029/2013 ПО ДЕЛУ N А51-24776/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2013 г. N 05АП-3768/2013, 05АП-4029/2013
Дело N А51-24776/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 23 мая 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Приам", Общества с ограниченной ответственностью "Океан-3",
апелляционные производства N 05АП-3768/2013, 05АП-4029/2013
на решение от 06.03.2013
судьи Н.В. Перязевой
по делу N А51-24776/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Приам" (ИНН 2536148404, ОГРН 1042502976141)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Океан -3" (ИНН 2504000148, ОГРН 1022501895767)
о взыскании 2 337 721 рубля 40 копеек, расторжении договора, истребовании имущества,
при участии:
от истца: Апонюк О.А. - паспорт, доверенность от 27.11.2012 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
от ответчика: Голубев И.Э. - паспорт, доверенность от 14.11.2012 сроком действия на три года ос специальными полномочиями,
установил:
ООО "Приам" обратилось с исковым заявлением к ООО "Океан-3" о взыскании 1 915 719 рублей 94 копеек, в том числе 1 504 424 рублей 82 копеек основной задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 4/32 от 28.11.2000, 411 295 рублей 12 копеек - неустойки, предусмотренной п. 4.1 договора; расторжении указанного договора; истребовании помещений, расположенных по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 45, общей площадью 1 453,9 кв. м.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом первой инстанции рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которым он настаивал на взыскании с ответчика 1 504 424 рублей 82 копеек основной задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 4/32 от 28.11.2000, 833 296 рублей 58 копеек договорной неустойки; истребовании помещений, расположенных по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 45, общей площадью 1 453,9 кв. м.
В части требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 4/32 от 28.11.2000 производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.03.2013 заявленные истцом требования удовлетворены в части взыскания с ответчика 65 713 рублей 09 копеек пени, а также 6 628 рублей 52 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску. Суд обязал ответчика освободить спорное помещение в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
В удовлетворении требований о взыскании основного долга в полном объеме и о взыскании пени в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом в части отказа во взыскании основного долга, пени в полном объеме, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции изменить, удовлетворить иск в полном объеме.
В обоснование своей позиции апеллянт пояснил, что изменение размера арендных платежей на основании нормативно-правовых актов произведено ранее предыдущим собственником спорного имущества. Считает, что необходимость в заключении дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственной регистрации отсутствует, поскольку изменение арендной платы является исполнением уже согласованного условия договора. Считает, что решение по делу N А51-6108/2007 не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего спора. Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основанием для изменения решения суда первой инстанции.
С апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции обратился также ответчик, который выразил несогласие с судебным актом в части удовлетворения требования истца о выселении общества. Удовлетворение требования о взыскании пени ответчиком не оспаривается.
В обоснование своей позиции о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части ответчик ссылается на то обстоятельство, что в период действия договора аренды нарушения обязанности по внесению арендной платы не допускал. Считает, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного имущества на новый срок в порядке части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Пояснил, что на настоящий момент соглашение о расторжении договора аренды между сторонами не подписано. Считает, что направлением в адрес ответчика платежных поручений на оплату пользования имуществом за январь, февраль и март 2013 года истец предлагает заключить договор аренды. Обратил внимание суда на то обстоятельство, что истец в сети Интернет размещает объявления о сдаче спорного помещения в аренду. Считает также, что договор аренды является возобновленным на неопределенный срок. Изложенные обстоятельства, по мнению ответчика, являются основанием для отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о его выселении.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене решения суда первой инстанции в обжалуемой части. На доводы апелляционной жалобы ответчика возразил.
Представитель ответчика на доводы жалобы истца возразил. Поддержал свою апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просил решение суда в обжалуемой части отменить.
Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письма от 28.02.2013, чека-ордера от 22.03.2013, чека-ордера от 19.03.2013, чека-ордера от 15.02.2013, счета N 349 от 26.12.2012, счета N 73 от 01.03.2013. Пояснил, что платежные документы изготовлены после вынесения обжалуемого судебного акта. Кроме того, данные документы подтверждают факт того, что договор аренды недвижимого имущества N 4/32 от 28.11.2000, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Приам" и Обществом с ограниченной ответственностью "Океан-3" не расторгнут.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, коллегия определила его удовлетворить, поскольку признает причины невозможности представления указанных доказательств при рассмотрении дела судом первой инстанции уважительными. Документы приобщены к материалам дела.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку возражений относительно проверки только части судебного акта сторонами не заявлено, апелляционная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в части правомерности вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о взыскании основного долга, о взыскании пени в полном объеме и вывода суда об удовлетворении требования о выселении ответчика
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 28.11.2000 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Океан-3" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 4/32, по которому арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 45, общей площадью 1 453, 9 кв. м.
Согласно пункту 1.3 договора аренды срок его действия составляет с 24.11.2000 по 31.12.2003.
В пункте 3.1 договора аренды стороны пришли к соглашению о том, что размер арендной платы составляет 64 319 рублей 50 копеек без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца.
Пунктом 6.3 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льгот, отмены освобождения арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.
Дополнительным соглашением от 08.01.2003 срок действия договора был продлен до 31.12.2012.
Договор аренды с изменением прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой на свидетельстве N 25-25-01/009/2006-207.
24.11.2011 ООО "Приам" стало собственником спорного нежилого помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АБ N 678295.
Таким образом, на основании статей 223, 617 ГК РФ с 24.11.2011 к ООО "Приам" перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 28.11.2000.
31.05.2012 истец в адрес ответчика направил уведомление N 1-ар об изменении размера арендной платы за пользование помещениями, размер которой в данном уведомлении установлен в сумме 744 708 рублей 47 копеек в месяц, приведен в соответствии с Решением Думы города Владивостока от 30.01.2003 N 166, Решением Думы города Владивостока от 30.01.2003 N 165, Постановлением администрации г. Владивостока от 18.12.2002 N 2469, Решением Думы города Владивостока от 23.09.2004 N 17.
Истец, полагая, что ООО "Океан-3" за период с 01.01.2012 по 31.08.2012 вносило арендную плату не в полном объеме, а именно в соответствии с пунктом 3.1 договора от 28.11.2000 (64 319 рублей 50 копеек в месяц), тогда как, по мнению истца, размер арендной платы должен составлять 744 708 рублей 47 копеек в месяц (в соответствии с уведомлением от 31.05.2012 N 1-ар), в результате чего у последнего образовалась задолженность в размере 1 504 424 рублей 82 копеек, 04.09.2012 направил его в адрес претензию с требованием погасить долг в срок до 15.09.2012, а также с предложением расторгнуть договор, если в течение указанного срока арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Поскольку данное требование ответчиком исполнено не было, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании долга по арендным платежам, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Из искового заявления и пояснений к нему следует, что изменение размера арендной платы произошло в одностороннем порядке на основании уведомления от 31.05.2012 N 1-ар. По мнению истца, право одностороннего изменения арендной платы арендодателем предусмотрено в пункте 6.3 договора аренды.
Согласно пункту 6.3 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льгот, отмены освобождения арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.
Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, о чем свидетельствует судебная практика.
В пункте 6.3 договора от 28.11.2000 стороны определили события, при наступлении которых возникает основание для пересмотра цены договора.
Обстоятельство утверждения органом местного самоуправления методики расчета арендной платы, базовых коэффициентов, на основании которых осуществляется расчет размера арендной платы, в качестве основания для изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в договоре не предусмотрено.
Кроме того, общество стало собственником имущества с 24.11.2011, право муниципальной собственности прекратилось. В этой связи апеллянт не обосновал возможность применения к частным гражданско-правовым отношениям, возникшим между сторонами настоящего спора, положений нормативно-правовых актов, регламентирующих размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Более того, из пункта 3.1 договора аренды следует, что арендная плата установлена в твердом размере и не содержит механизма ее исчисления. Таким образом, на общий размер арендной платы не влияет установление методики расчета и изменение коэффициентов, его составляющих.
В апелляционной жалобе истец пояснил, что изменение размера арендной платы на основании нормативно-правовых актов произошло в период, когда собственником имущества являлось муниципальное образование, следовательно, к моменту перехода права собственности на спорное имущество к истцу размер арендной платы уже являлся измененным.
Апелляционная коллегия отклоняет указанный довод апеллянта, поскольку истец не доказал, что предыдущий собственник был вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с утверждением методики расчета и коэффициентов, его составляющих.
Указанный вопрос являлся предметом рассмотрения суда в деле N А51-6108/2007. Так, в решении от 10.08.2007 по указанному делу суд первой инстанции установил, что изменение УМС г. Владивостока размера арендной платы на основании уведомлений от 05.03.2003 и от 01.12.2004 является неправомерным, поскольку в пункте 3.1 договора аренды размер арендной платы установлен сторонами в твердой форме, а изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием нормативно-правовых актов об утверждении методики расчета и коэффициентов, ее составляющих, договором не предусмотрено.
При этом установленные по делу N А51-6108/2007 обстоятельства имеют существенное значение при рассмотрении настоящего дела, поскольку истец с учетом положений статьи 617 ГК РФ стал арендодателем спорного имущества, которым ранее являлось УМС г. Владивостока, являвшееся ответчиком по делу N А51-6108/2007.
Является несостоятельным довод истца о том, что сделанные судом первой инстанции по делу N А51-6108/2007 выводы противоречат впоследствии выработанным правовым позициям Президиума ВАС РФ и установившейся судебной практике.
Так, с учетом разъяснений пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) и по смыслу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ плата по договору аренды в отношении спорного имущества не является регулируемой. Доказательств обратного со ссылкой на нормы права истцом не представлено.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления N 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Поскольку из спорного договора аренды не следует, что на него распространяют действия акты публично-правового образования, регулирующие размер арендной платы, то с учетом разъяснений пункта 20 Постановления N 73 последующее установление методики расчета и коэффициентов, его составляющих, не влечет автоматического изменения размера арендной платы.
Следовательно, доводы истца о наличии оснований для изменения арендной платы в период нахождения спорного имущества в муниципальной собственности, подлежат отклонению.
Поскольку соглашение об изменении размера арендной платы сторонами в порядке главы 29 ГК РФ не достигнуто, суд первой инстанции, установив, что ответчик вносил арендные платежи согласно условию пункта 3.1 договора в полном объеме, правомерно отказал в удовлетворении требования о взыскании с ответчика основного долга.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции также правомерно отказал во взыскании пени за просрочку внесения арендной платы в повышенном размере.
Вывод суда первой инстанции о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы в размере, установленном пунктом 3.1 договора, ответчиком не оспаривается.
Рассмотрев требование истца о выселении ответчика, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для его удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Спорный договор аренды заключен с учетом дополнительного соглашения от 08.01.2003 на срок с 24.11.2000 по 31.12.2012.
В материалы дела представлено уведомление истца от 21.11.2012 N 2-21/11, полученное ответчиком 03.12.2012, в котором арендодатель уведомляет арендатора о том, что после 31.12.2012 договор прекращает свое действие.
Кроме того, в адрес ответчика направлено требование об освобождении помещений от 31.12.2012, полученное под роспись директором ответчика.
В указанных уведомлениях истец указал на отсутствие у него намерения на заключение с ответчиком договора аренды спорного имущества по истечении срока его действия.
В свою очередь согласно акту осмотра спорных помещений от 09.01.2013, выполненному истцом, ответчик занимает данные помещения, что последним не оспаривается.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное по договору. В связи с окончанием действия договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленное ему по договору недвижимое имущество.
Поскольку указанный договор прекратил свое действие, требование истца о выселении ответчика из занимаемых помещений является законным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Довод ответчика, изложенный в апелляционной жалобе, о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, подлежит отклонению, поскольку в материалы дела доказательства того, что ответчик до истечения срока действия договора (31.12.2012) уведомил истца о желании заключить такой договор в порядке части 1 статьи 621 ГК РФ не представлены. С учетом изложенного возможное предложение истцом к сдаче спорного помещения в аренду третьим лицам не имеет правового значения в рамках настоящего спора.
Представленное ответчиком в рамках апелляционного производства письмо от 28.02.2013 с предложением продлить договор аренды направлено в адрес истца после истечения срока действия договора.
Подлежит отклонению довод апеллянта о необходимости заключения между сторонами соглашения о расторжении договора, поскольку с учетом положения пункта 5.1 договора он прекращает свое действие по окончании его срока, следовательно, заключения дополнительного соглашения не требуется.
Доводы апеллянта о выраженном истцом намерении на заключение договора аренды с ответчиком в отношении спорного имущества, в том числе посредством выставления счетов, противоречат выраженной истцом в уведомлении от 21.11.2012 воле на прекращение договорных правоотношений.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы составляет 2 000 рублей. Следовательно, излишне уплаченная Кучеравенко Еленой Анатольевной государственная пошлина в сумме 1 314 рублей 26 копеек по чеку-ордеру N 0099 от 22.03.2013 на общую сумму 3 314 рублей 26 копеек подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.03.2013 по делу N А51-24776/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Возвратить Кучеравенко Елене Анатольевне из федерального бюджета 1 314 рублей 26 копеек государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру N 0099 от 22.03.2013 на общую сумму 3 314 рублей 26 копеек.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)