Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2013 года
Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2013 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи И.В. Липиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.В. Маклецовой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-47767/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лига-А" (ИНН 6623031304)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил (ИНН 6623000472)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнергосервис-НТ",
об обязании заключить договор купли-продажи,
при участии в судебном заседании:
- от ответчика: А.В. Климцев, представитель по доверенности N 2 от 25.01.2013 г., паспорт;
- от третьего лица: А.Ю. Башкиров, директор, протокол, паспорт.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
ООО "Лига-А" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил" (далее - ответчик) в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "Лига-А" договор купли-продажи нежилых помещений N 1, 7 - 12, 26 по этажному плану первого этажа в здании жилого назначения, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, Уральский проспект, д. 46, общей площадью 163,7 кв. м по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора.
В качестве правового основания заявленных требований истец ссылается на положения статей 217, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением от 29 ноября 2012 г. в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 АПК РФ, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
Определением от 18.01.2013 г. дело назначено к судебному разбирательству.
Определением от 12.02.2013 г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза с целью установления соответствия отчета об оценке N 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., составленного ООО "Теплоэнергосервис-НТ", требованиям действующего законодательства. Производство по настоящему делу приостановлено.
25 марта 2013 г. в арбитражный суд поступило заключение эксперта по вопросам, сформулированным в определении от 12.02.2013 г.
Определением от 02.04.2013 г. назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.
В судебном заседании, состоявшемся 18.04.2013 г., производство по настоящему делу возобновлено на основании ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, в суд не явился, направил ходатайство, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя, на удовлетворении исковых требований настаивает.
Ответчик иск не признал, по мотивам, изложенным в предыдущих судебных заседаниях. Оспаривая результаты проведения экспертизы, ответчик указал, что при проведении экспертизы оценки не может проводится новое определение стоимости имущества, в заключении эксперта приведены обстоятельства, которые не соответствуют действительности.
Представитель третьего лица полагает, что в заключении эксперта на стр. 40 таблица N 7 и на стр. 45 (п. 26) содержатся недостоверные сведения, в связи с этим определенная на их основании итоговая величина не может быть использована для разрешения спора.
Удовлетворяя ходатайство истца, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ч. 2 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие его представителя.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
10 декабря 2007 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил (далее - арендодатель, Комитет) и ООО "Лига-А" (далее - арендатор) заключен договор аренды N 668 нежилого помещения общей площадью 163,7 кв. м, расположенного по адресу г. Нижний Тагил, пр. Уральский, 46А, со сроком действия до 01.12.2012 г.
Постановлением Главы г. Нижний Тагил от 25.09.2012 г. N 2292 на основании Федерального закона N 159 от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешена приватизация нежилых помещений N 1, 7 - 12, 26 первого этажа в здании нежилого назначения, расположенном по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский проспект, 46, общей площадью 163,7 кв., арендуемых ООО "Лига-А".
Пунктом 4 указанного Постановления определена цена арендуемых истцом продажи помещений - 3 655 000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке N 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., подготовленным ООО "Теплоэнергосервис-НТ".
На основании данного Постановления Комитетом 02.10.2012 г. в адрес истца направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества, согласно п. 2.1 которому цена объекта составляет 3 655 000 руб. без учета НДС.
Возражая против стоимости объекта в сумме 3 655 000 руб., определенной собственником имущества на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., подготовленного ООО "Теплоэнергосервис-НТ", и полагая, что условие о цене подлежит определению на основании отчета N 50/28-12 от 25.10.2012 г., выполненного ИП Родионовой Л.А., в размере 2 770 000 руб., истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес протокол разногласий, изложив в нем свою редакцию пункта 2.1 указанного договора.
Письмом от 12.11.2012 г. Комитет отклонил протокол разногласий.
Разногласия между сторонами относительно стоимости выкупаемого помещения послужили основанием для обращения ООО "Лига-А" в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Проанализировав спорное правоотношение, арбитражный суд пришел к выводу о том, что фактически между сторонами возник спор об урегулировании разногласий при заключении договора.
Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Пункт 2.1 договора предложен ответчиком в следующей редакции: "Объект продается по цене 3 655 000 (три миллиона шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей - основная сумма платежа без учета НДС, в соответствии с отчетом 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., выполненных обществом с ограниченной ответственностью "Теплоэнергосервис-НТ".
Истец в протоколе разногласий от 29.10.2012 г. предлагает изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Объект продается по цене 2 770 000 (два миллиона семьсот семьдесят тысяч) руб. - основная сумма платежа без учета НДС, в соответствии с отчетом 50/28-12 от 25.10.2012 г., выполненного ИП Родионовой Л.А.
Таким образом, содержательная часть разногласий сторон по пункту 2.1 договора сводится к различиям в подходах к оценке стоимости отчуждаемого объекта.
Истец полагает, что указанная в отчете об определении рыночной стоимости от 14.08.2012 г. N 28/Н-2012, составленном ООО "Теплоэнергосервис-НТ", рыночная цена объекта недвижимости явно завышена.
В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно достоверности определения величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству истца определением от 12.02.2013 г. была назначена судебная экспертиза с целью установления соответствия отчета об оценке N 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., составленного ООО "Теплоэнергосервис-НТ", требованиям действующего законодательства. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса" Старовойтовой Надежде Алексеевне.
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
1) Соответствует ли отчет об оценке N 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., составленный ООО "Теплоэнергосервис-НТ", об определении рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости: нежилых помещений в здании жилого назначения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Н. Тагил, проспект Уральский д. 46, общей площадью 163,7 кв. м (литера А N 1, 7 - 12, 26 по этажному плану 1 этажа), Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3?
2) Если имеются несоответствия Отчета N 28/Н-2012 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества Федеральному закону от 29.04.1998. N 135-ФЗ - 33 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, то какие?
3) Повлияли ли выявленные несоответствия Отчета N 28/Н-2012 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества на итоги оценки объекта?
4) Если на итоги оценки повлияли выявленные несоответствия Отчета N 28/Н-2012 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, то определить рыночную стоимость объекта по состоянию на 14 августа 2012 года.
Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении N 2013-Э-90 от 26.02.2013 г., представленном Старовойтовой Н.А., отчет N 28/Н-2012, выполненный ООО "Теплоэнергосервис-НТ", не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федерального стандарта оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 256, N 255, N 254.
Экспертным заключением также установлено, что выявленные несоответствия отчета повлияли на итоги оценки объекта. Рыночная стоимость объекта составляет 3153000 руб.
Поскольку составленный ООО "Теплоэнергосервис-НТ" отчет содержит существенное количество недочетов, которые были выявлены экспертом в ходе проведения судебной экспертизы, данный отчет не может быть использован для определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта, так как неоднозначное толкование стоимости объекта в силу ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является недопустимым.
Возражения ответчика и третьего лица против выводов эксперта признаны судом несостоятельными.
Согласно исследованиям эксперта, изложенным на стр. 48 заключения, корректировка на коммуникации (15%) учитывает инженерное обеспечение объекта. На исследуемом объекте инженерные коммуникации находятся в аварийном состоянии и отключены от ввода на объект. Замена сантехнического оборудования требует больших вложений, в связи с чем введена понижающая корректировка в размере 15%.
Оснований для сомнений в утверждениях и выводах эксперта суд не установил. Ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертиз в порядке ст. 87 АПК РФ ни ответчик, ни третье лицо не заявили.
При таких обстоятельствах суд полагает необходимым изложить пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: "Объект продается по цене 3 153 000 (три миллиона сто пятьдесят три тысячи) рублей".
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Соответственно, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 руб., понесенные истцом при подаче иска, а также расходы на оплату услуг эксперта в сумме 25000 руб. подлежат возмещению за счет ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Пункт 2.1 договора купли-продажи (без номера и даты) объекта недвижимости: нежилых помещений N 1, 7 - 12, 26 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский проспект, 46, общей площадью 163,7 изложить в следующей редакции:
"Объект продается по цене 3 153 000 (три миллиона сто пятьдесят три тысячи) рублей".
2. Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений" (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лига-А" (ИНН 6623031304, ОГРН 1069623031565) денежные средства в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных истцом при подаче иска, и в возмещение расходов на проведение экспертизы 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
И.В.ЛИПИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 24.04.2013 ПО ДЕЛУ N А60-47767/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. по делу N А60-47767/2012
Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2013 года
Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2013 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи И.В. Липиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.В. Маклецовой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-47767/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лига-А" (ИНН 6623031304)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил (ИНН 6623000472)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнергосервис-НТ",
об обязании заключить договор купли-продажи,
при участии в судебном заседании:
- от ответчика: А.В. Климцев, представитель по доверенности N 2 от 25.01.2013 г., паспорт;
- от третьего лица: А.Ю. Башкиров, директор, протокол, паспорт.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
ООО "Лига-А" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил" (далее - ответчик) в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "Лига-А" договор купли-продажи нежилых помещений N 1, 7 - 12, 26 по этажному плану первого этажа в здании жилого назначения, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, Уральский проспект, д. 46, общей площадью 163,7 кв. м по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора.
В качестве правового основания заявленных требований истец ссылается на положения статей 217, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением от 29 ноября 2012 г. в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 АПК РФ, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
Определением от 18.01.2013 г. дело назначено к судебному разбирательству.
Определением от 12.02.2013 г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза с целью установления соответствия отчета об оценке N 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., составленного ООО "Теплоэнергосервис-НТ", требованиям действующего законодательства. Производство по настоящему делу приостановлено.
25 марта 2013 г. в арбитражный суд поступило заключение эксперта по вопросам, сформулированным в определении от 12.02.2013 г.
Определением от 02.04.2013 г. назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.
В судебном заседании, состоявшемся 18.04.2013 г., производство по настоящему делу возобновлено на основании ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, в суд не явился, направил ходатайство, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя, на удовлетворении исковых требований настаивает.
Ответчик иск не признал, по мотивам, изложенным в предыдущих судебных заседаниях. Оспаривая результаты проведения экспертизы, ответчик указал, что при проведении экспертизы оценки не может проводится новое определение стоимости имущества, в заключении эксперта приведены обстоятельства, которые не соответствуют действительности.
Представитель третьего лица полагает, что в заключении эксперта на стр. 40 таблица N 7 и на стр. 45 (п. 26) содержатся недостоверные сведения, в связи с этим определенная на их основании итоговая величина не может быть использована для разрешения спора.
Удовлетворяя ходатайство истца, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ч. 2 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие его представителя.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
10 декабря 2007 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил (далее - арендодатель, Комитет) и ООО "Лига-А" (далее - арендатор) заключен договор аренды N 668 нежилого помещения общей площадью 163,7 кв. м, расположенного по адресу г. Нижний Тагил, пр. Уральский, 46А, со сроком действия до 01.12.2012 г.
Постановлением Главы г. Нижний Тагил от 25.09.2012 г. N 2292 на основании Федерального закона N 159 от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешена приватизация нежилых помещений N 1, 7 - 12, 26 первого этажа в здании нежилого назначения, расположенном по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский проспект, 46, общей площадью 163,7 кв., арендуемых ООО "Лига-А".
Пунктом 4 указанного Постановления определена цена арендуемых истцом продажи помещений - 3 655 000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке N 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., подготовленным ООО "Теплоэнергосервис-НТ".
На основании данного Постановления Комитетом 02.10.2012 г. в адрес истца направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества, согласно п. 2.1 которому цена объекта составляет 3 655 000 руб. без учета НДС.
Возражая против стоимости объекта в сумме 3 655 000 руб., определенной собственником имущества на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., подготовленного ООО "Теплоэнергосервис-НТ", и полагая, что условие о цене подлежит определению на основании отчета N 50/28-12 от 25.10.2012 г., выполненного ИП Родионовой Л.А., в размере 2 770 000 руб., истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес протокол разногласий, изложив в нем свою редакцию пункта 2.1 указанного договора.
Письмом от 12.11.2012 г. Комитет отклонил протокол разногласий.
Разногласия между сторонами относительно стоимости выкупаемого помещения послужили основанием для обращения ООО "Лига-А" в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Проанализировав спорное правоотношение, арбитражный суд пришел к выводу о том, что фактически между сторонами возник спор об урегулировании разногласий при заключении договора.
Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Пункт 2.1 договора предложен ответчиком в следующей редакции: "Объект продается по цене 3 655 000 (три миллиона шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей - основная сумма платежа без учета НДС, в соответствии с отчетом 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., выполненных обществом с ограниченной ответственностью "Теплоэнергосервис-НТ".
Истец в протоколе разногласий от 29.10.2012 г. предлагает изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Объект продается по цене 2 770 000 (два миллиона семьсот семьдесят тысяч) руб. - основная сумма платежа без учета НДС, в соответствии с отчетом 50/28-12 от 25.10.2012 г., выполненного ИП Родионовой Л.А.
Таким образом, содержательная часть разногласий сторон по пункту 2.1 договора сводится к различиям в подходах к оценке стоимости отчуждаемого объекта.
Истец полагает, что указанная в отчете об определении рыночной стоимости от 14.08.2012 г. N 28/Н-2012, составленном ООО "Теплоэнергосервис-НТ", рыночная цена объекта недвижимости явно завышена.
В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно достоверности определения величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству истца определением от 12.02.2013 г. была назначена судебная экспертиза с целью установления соответствия отчета об оценке N 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., составленного ООО "Теплоэнергосервис-НТ", требованиям действующего законодательства. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса" Старовойтовой Надежде Алексеевне.
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
1) Соответствует ли отчет об оценке N 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., составленный ООО "Теплоэнергосервис-НТ", об определении рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости: нежилых помещений в здании жилого назначения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Н. Тагил, проспект Уральский д. 46, общей площадью 163,7 кв. м (литера А N 1, 7 - 12, 26 по этажному плану 1 этажа), Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3?
2) Если имеются несоответствия Отчета N 28/Н-2012 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества Федеральному закону от 29.04.1998. N 135-ФЗ - 33 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, то какие?
3) Повлияли ли выявленные несоответствия Отчета N 28/Н-2012 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества на итоги оценки объекта?
4) Если на итоги оценки повлияли выявленные несоответствия Отчета N 28/Н-2012 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, то определить рыночную стоимость объекта по состоянию на 14 августа 2012 года.
Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении N 2013-Э-90 от 26.02.2013 г., представленном Старовойтовой Н.А., отчет N 28/Н-2012, выполненный ООО "Теплоэнергосервис-НТ", не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федерального стандарта оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 256, N 255, N 254.
Экспертным заключением также установлено, что выявленные несоответствия отчета повлияли на итоги оценки объекта. Рыночная стоимость объекта составляет 3153000 руб.
Поскольку составленный ООО "Теплоэнергосервис-НТ" отчет содержит существенное количество недочетов, которые были выявлены экспертом в ходе проведения судебной экспертизы, данный отчет не может быть использован для определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта, так как неоднозначное толкование стоимости объекта в силу ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является недопустимым.
Возражения ответчика и третьего лица против выводов эксперта признаны судом несостоятельными.
Согласно исследованиям эксперта, изложенным на стр. 48 заключения, корректировка на коммуникации (15%) учитывает инженерное обеспечение объекта. На исследуемом объекте инженерные коммуникации находятся в аварийном состоянии и отключены от ввода на объект. Замена сантехнического оборудования требует больших вложений, в связи с чем введена понижающая корректировка в размере 15%.
Оснований для сомнений в утверждениях и выводах эксперта суд не установил. Ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертиз в порядке ст. 87 АПК РФ ни ответчик, ни третье лицо не заявили.
При таких обстоятельствах суд полагает необходимым изложить пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: "Объект продается по цене 3 153 000 (три миллиона сто пятьдесят три тысячи) рублей".
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Соответственно, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 руб., понесенные истцом при подаче иска, а также расходы на оплату услуг эксперта в сумме 25000 руб. подлежат возмещению за счет ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Пункт 2.1 договора купли-продажи (без номера и даты) объекта недвижимости: нежилых помещений N 1, 7 - 12, 26 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский проспект, 46, общей площадью 163,7 изложить в следующей редакции:
"Объект продается по цене 3 153 000 (три миллиона сто пятьдесят три тысячи) рублей".
2. Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений" (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лига-А" (ИНН 6623031304, ОГРН 1069623031565) денежные средства в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных истцом при подаче иска, и в возмещение расходов на проведение экспертизы 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
И.В.ЛИПИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)