Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Мировой судья: Кирюшин С.А.
Судья: Кириленко Л.В.
Президиум Омского областного суда в составе:
председательствующего Волкова С.А.
членов президиума Светенко Е.С., Гаркуши Н.Н., Масленкиной С.Ю.
рассмотрел кассационную жалобу П.О.Г., поданную 04.03.2013, на решение мирового судьи судебного участка N 24 Павлоградского района Омской области от 14.09.2012, апелляционное определение Павлоградского районного суда Омской области от 10.12.2012 по гражданскому делу по иску П.О.Г. к П.Ю. о признании права собственности на жилое помещение,
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Алешкиной Л.В., выслушав П.О.Г., президиум
установил:
П.О.Г. обратилась с иском, указав, что 14.08.2002 по договору купли-продажи приобрела у П.Ю. в лице его матери П.М., действующей по доверенности, квартиру по адресу:................... По договору произведен полный расчет с продавцом, деньги за квартиру в размере............ руб. передала П.М. Квартира ей передана. Она вступила во владение квартирой, несет бремя ее содержания.
Письменный договор купли-продажи не был составлен, т.к. ответчик П.Ю. проживал в........... области, впоследствии для оформления прав на квартиру направлял ей доверенности, на основании которых не смогла оформить права на квартиру, т.к. в них имелись ошибки. Ответчик уклоняется от регистрации сделки. Просила признать сделку по продаже ей П.Ю. спорной квартиры действительной, признать за нею право собственности на указанную квартиру.
Ответчик П.Ю. иск не признал.
Третье лицо на стороне ответчика П.С. с иском не согласилась.
Решением мирового судьи судебного участка N 24 Павлоградского района Омской области от 14.09.2012 в удовлетворении исковых требований П.О.Г. к П.Ю. о признании права собственности на указанную квартиру отказано.
Апелляционным определением Павлоградского районного суда Омской области от 10.12.2012 решение мирового судьи судебного участка N 24 Павлоградского района Омской области от 14.09.2012 оставлено без изменения, апелляционная жалоба П.О.Г. - без удовлетворения.
В кассационной жалобе П.О.Г. просит отменить обжалуемые судебные постановления, считает их постановленными с существенным нарушением закона. Указывает, что сделка купли-продажи сторонами исполнена, она передала продавцу деньги за квартиру, на протяжении 10 лет как собственник квартиры ею пользуется и несет бремя содержания имущества. Ответчик уклоняется от регистрации перехода права.
По запросу судьи Омского областного суда от 07.03.2013 дело истребовано, поступило 18.03.2013.
Определением судьи Омского областного суда Алешкиной Л.В. от 15.05.2013 кассационная жалоба П.О.Г. передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, определение судьи о передаче дела для рассмотрения по существу в судебном заседании суда кассационной инстанции, выслушав П.О.Г., президиум Омского областного суда находит апелляционное определение Павлоградского районного суда Омской области от 10.12.2012 подлежащим отмене по доводам жалобы.
Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
По настоящему делу такого рода существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судами, что выразилось в следующем.
Как установлено судами, квартира N 2 по адресу:.................. приобретена П.Ю. в собственность на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от 26.09.1993.
В соответствии с положениями ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании оговора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Обращаясь с требованиями о признании за нею права собственности на спорную квартиру, П.О.Г. указала, что спорную квартиру она купила 14.08.2002 за.......... руб. у П.Ю. в лице его матери П.М., действующей по доверенности от имени П.Ю., оплату произвела полностью. С указанного времени проживает в квартире и несет бремя расходов по ее содержанию. Представила расписку П.М. о получении от П.О.И. 14.08.2002 аванса за дом в размере........... руб., а 17.01.2003 - оплаты в размере............руб., подписанную сторонами.
Факт проживания П.О.И. с семьей в спорной квартире с указанного времени, несения ею расходов по содержанию жилого помещения, равно как и факт выдачи П.М. указанной расписки ответчиком не оспорен.
Отказывая П.О.И. в удовлетворении заявленных требований, мировой судья указал на недостаточность доказательств, подтверждающих заключение договора купли-продажи спорной квартиры.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК РФ) и цена (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре этих данных и согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор не считается заключенным.
Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на положения ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ, с выводами суда первой инстанции согласился, отметив, что письменное доказательство - расписка П.М. не может служить доказательством заключения договора купли-продажи квартиры между П.Ю. и П.О.Г., поскольку в ней не указаны адрес и индивидуальные признаки объекта недвижимости, цена сделки, из ее буквального содержания следует о получении П.М. от истца аванса, не представлено доказательств наличия у П.М. полномочий на распоряжение спорной квартирой.
Между тем, из объяснений ответчика П.Ю. следует, что в связи с переездом в Тюменскую область он намеревался продать квартиру, продажей занималась его мать П.Т. Ответчик подтвердил и выдачу им П.Т. доверенности для распоряжения квартирой, отрицая лишь наделение ее полномочием на продажу квартиры.
Такая доверенность суду не представлена. По сообщению нотариуса архивные документы о выданных доверенностях за соответствующий период уничтожены за истечением срока хранения.
При этом, как следует из имеющихся в материалах дела документов - переписки между истицей и П.С., копий доверенностей от 24.12.2007, выданных П.Ю. и П.С. на имя П.О.И. с правом продажи спорной квартиры за цену и условиях по своему усмотрению, с правом получения следуемых денег, в дальнейшем П.Ю., его супруга П.С. предпринимали действия, направленные на оформление прав на квартиру за истицей, не предъявляя дополнительных требований об оплате.
Указанные доверенности по ходатайству представителя истца приобщены к делу определением суда апелляционной инстанции. В нарушение требований ст. 327.1 ГПК РФ судом апелляционной инстанции дополнительно представленным доказательствам не дана оценка в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, что могло повлиять на исход дела.
В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
При вышеназванных обстоятельствах при наличии составленного в письменной форме документа, выражающего, по мнению истца, содержание сделки купли-продажи спорной квартиры, и подписанного П.О.И. и П.Т., к спорным правоотношениям подлежали применению положения ст. 183 ГК РФ, регламентирующей последствия заключения сделки неуполномоченным лицом.
В соответствии с ч. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Кроме того, при толковании условий сделки, суд апелляционной инстанции исходил исключительно из буквального содержания представленного письменного документа.
При этом не учтены положения ст. 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Допущенное судом апелляционной инстанции нарушение вышеназванных норм материального и процессуального права является существенным и влияет на исход дела. Без устранения данного нарушения невозможно восстановление и защита нарушенных прав заявителя.
В связи с изложенным имеются предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для отмены апелляционного определения Павлоградского районного суда Омской области от 10.12.2012 и направления дела на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Доводы кассационной жалобы по существу спора подлежат оценке судом апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела.
Руководствуясь статьей 387, пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Апелляционное определение Павлоградского районного суда Омской области от 10.12.2012 по гражданскому делу по иску П.О.Г. к П.Ю. о признании права собственности на жилое помещение отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Павлоградский районный суд Омской области.
Председательствующий
Президиума
С.А.ВОЛКОВ
Копия верна
Судья
Омского областного суда
Л.В.АЛЕШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.06.2013 N 44-Г-19/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2013 г. N 44-г-19/2013
Мировой судья: Кирюшин С.А.
Судья: Кириленко Л.В.
Президиум Омского областного суда в составе:
председательствующего Волкова С.А.
членов президиума Светенко Е.С., Гаркуши Н.Н., Масленкиной С.Ю.
рассмотрел кассационную жалобу П.О.Г., поданную 04.03.2013, на решение мирового судьи судебного участка N 24 Павлоградского района Омской области от 14.09.2012, апелляционное определение Павлоградского районного суда Омской области от 10.12.2012 по гражданскому делу по иску П.О.Г. к П.Ю. о признании права собственности на жилое помещение,
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Алешкиной Л.В., выслушав П.О.Г., президиум
установил:
П.О.Г. обратилась с иском, указав, что 14.08.2002 по договору купли-продажи приобрела у П.Ю. в лице его матери П.М., действующей по доверенности, квартиру по адресу:................... По договору произведен полный расчет с продавцом, деньги за квартиру в размере............ руб. передала П.М. Квартира ей передана. Она вступила во владение квартирой, несет бремя ее содержания.
Письменный договор купли-продажи не был составлен, т.к. ответчик П.Ю. проживал в........... области, впоследствии для оформления прав на квартиру направлял ей доверенности, на основании которых не смогла оформить права на квартиру, т.к. в них имелись ошибки. Ответчик уклоняется от регистрации сделки. Просила признать сделку по продаже ей П.Ю. спорной квартиры действительной, признать за нею право собственности на указанную квартиру.
Ответчик П.Ю. иск не признал.
Третье лицо на стороне ответчика П.С. с иском не согласилась.
Решением мирового судьи судебного участка N 24 Павлоградского района Омской области от 14.09.2012 в удовлетворении исковых требований П.О.Г. к П.Ю. о признании права собственности на указанную квартиру отказано.
Апелляционным определением Павлоградского районного суда Омской области от 10.12.2012 решение мирового судьи судебного участка N 24 Павлоградского района Омской области от 14.09.2012 оставлено без изменения, апелляционная жалоба П.О.Г. - без удовлетворения.
В кассационной жалобе П.О.Г. просит отменить обжалуемые судебные постановления, считает их постановленными с существенным нарушением закона. Указывает, что сделка купли-продажи сторонами исполнена, она передала продавцу деньги за квартиру, на протяжении 10 лет как собственник квартиры ею пользуется и несет бремя содержания имущества. Ответчик уклоняется от регистрации перехода права.
По запросу судьи Омского областного суда от 07.03.2013 дело истребовано, поступило 18.03.2013.
Определением судьи Омского областного суда Алешкиной Л.В. от 15.05.2013 кассационная жалоба П.О.Г. передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, определение судьи о передаче дела для рассмотрения по существу в судебном заседании суда кассационной инстанции, выслушав П.О.Г., президиум Омского областного суда находит апелляционное определение Павлоградского районного суда Омской области от 10.12.2012 подлежащим отмене по доводам жалобы.
Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
По настоящему делу такого рода существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судами, что выразилось в следующем.
Как установлено судами, квартира N 2 по адресу:.................. приобретена П.Ю. в собственность на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от 26.09.1993.
В соответствии с положениями ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании оговора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Обращаясь с требованиями о признании за нею права собственности на спорную квартиру, П.О.Г. указала, что спорную квартиру она купила 14.08.2002 за.......... руб. у П.Ю. в лице его матери П.М., действующей по доверенности от имени П.Ю., оплату произвела полностью. С указанного времени проживает в квартире и несет бремя расходов по ее содержанию. Представила расписку П.М. о получении от П.О.И. 14.08.2002 аванса за дом в размере........... руб., а 17.01.2003 - оплаты в размере............руб., подписанную сторонами.
Факт проживания П.О.И. с семьей в спорной квартире с указанного времени, несения ею расходов по содержанию жилого помещения, равно как и факт выдачи П.М. указанной расписки ответчиком не оспорен.
Отказывая П.О.И. в удовлетворении заявленных требований, мировой судья указал на недостаточность доказательств, подтверждающих заключение договора купли-продажи спорной квартиры.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК РФ) и цена (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре этих данных и согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор не считается заключенным.
Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на положения ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ, с выводами суда первой инстанции согласился, отметив, что письменное доказательство - расписка П.М. не может служить доказательством заключения договора купли-продажи квартиры между П.Ю. и П.О.Г., поскольку в ней не указаны адрес и индивидуальные признаки объекта недвижимости, цена сделки, из ее буквального содержания следует о получении П.М. от истца аванса, не представлено доказательств наличия у П.М. полномочий на распоряжение спорной квартирой.
Между тем, из объяснений ответчика П.Ю. следует, что в связи с переездом в Тюменскую область он намеревался продать квартиру, продажей занималась его мать П.Т. Ответчик подтвердил и выдачу им П.Т. доверенности для распоряжения квартирой, отрицая лишь наделение ее полномочием на продажу квартиры.
Такая доверенность суду не представлена. По сообщению нотариуса архивные документы о выданных доверенностях за соответствующий период уничтожены за истечением срока хранения.
При этом, как следует из имеющихся в материалах дела документов - переписки между истицей и П.С., копий доверенностей от 24.12.2007, выданных П.Ю. и П.С. на имя П.О.И. с правом продажи спорной квартиры за цену и условиях по своему усмотрению, с правом получения следуемых денег, в дальнейшем П.Ю., его супруга П.С. предпринимали действия, направленные на оформление прав на квартиру за истицей, не предъявляя дополнительных требований об оплате.
Указанные доверенности по ходатайству представителя истца приобщены к делу определением суда апелляционной инстанции. В нарушение требований ст. 327.1 ГПК РФ судом апелляционной инстанции дополнительно представленным доказательствам не дана оценка в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, что могло повлиять на исход дела.
В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
При вышеназванных обстоятельствах при наличии составленного в письменной форме документа, выражающего, по мнению истца, содержание сделки купли-продажи спорной квартиры, и подписанного П.О.И. и П.Т., к спорным правоотношениям подлежали применению положения ст. 183 ГК РФ, регламентирующей последствия заключения сделки неуполномоченным лицом.
В соответствии с ч. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Кроме того, при толковании условий сделки, суд апелляционной инстанции исходил исключительно из буквального содержания представленного письменного документа.
При этом не учтены положения ст. 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Допущенное судом апелляционной инстанции нарушение вышеназванных норм материального и процессуального права является существенным и влияет на исход дела. Без устранения данного нарушения невозможно восстановление и защита нарушенных прав заявителя.
В связи с изложенным имеются предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для отмены апелляционного определения Павлоградского районного суда Омской области от 10.12.2012 и направления дела на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Доводы кассационной жалобы по существу спора подлежат оценке судом апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела.
Руководствуясь статьей 387, пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Апелляционное определение Павлоградского районного суда Омской области от 10.12.2012 по гражданскому делу по иску П.О.Г. к П.Ю. о признании права собственности на жилое помещение отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Павлоградский районный суд Омской области.
Председательствующий
Президиума
С.А.ВОЛКОВ
Копия верна
Судья
Омского областного суда
Л.В.АЛЕШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)