Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кузьмин А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Маклаковой Н.С.,
судей Теплова И.П., Вершининой О.Ю.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С.А.А. по доверенности О. на решение Вологодского районного суда Вологодской области от 20 июня 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований С.А.А. к закрытому акционерному обществу "РосСтройИнвест" о признании договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу:, заключенного между Закрытым акционерным обществом "РосСтройИнвест" и В., недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на данный жилой дом отказано.
Договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу:, между С.А.А. и ЗАО "РосСтройИнвест" от признан незаключенным.
С ЗАО "РосСтройИнвест" в пользу С.А.А. взыскано ... рублей.
Со С.А.А. в пользу ЗАО "РосСтройИнвест" взыскано ... рублей государственной пошлины в порядке возврата.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Вершининой О.Ю., объяснения представителя С.А.А. и С.А.Н. О., представителя ЗАО "РосСтройИнвест" З., В., судебная коллегия
установила:
Между С.А.А. и закрытым акционерным обществом "РосСтройИнвест" (далее ЗАО "РосСтройИнвест") заключен предварительный договор N ... купли-продажи жилого дома, согласно которому стороны обязались заключить в последующем договор купли-продажи жилого в. С.А.А. и ЗАО "РосСтройИнвест" заключили договор купли-продажи указанного жилого дома и сдали документы на регистрацию сделки и права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области. По условиям данного договора ответчик обязался передать жилой дом в собственность истца, а последний принять и оплатить его стоимость в размере ... рублей. Договор купли-продажи не был зарегистрирован, так как ответчик обратился с заявлением о приостановлении государственной регистрации.
Ссылаясь на нарушение своих прав со стороны ЗАО "РосСтройИнвест", С.А.А. обратилась с исковым заявлением в суд.
Просила признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу:, имеющий кадастровый номер ...
ЗАО "РосСтройИнвест" обратилось со встречными исковыми требованиями к С.А.А. о признании договора купли-продажи спорного дома от между ЗАО "РосСтройИнвест" и С.А.А. незаключенным.
Определением суда от к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены В., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.
В судебном заседании представитель истца С.А.А. по доверенности О. изменила исковые требования. Просила признать недействительным договор купли-продажи спорного жилого дома, заключенный между ЗАО "РосСтройИнвест" и В., применить к нему последствия недействительности сделки, признать за С.А.А. право собственности на указанный жилой дом. Пояснила, что при заключении договора С.А.А. не доплатила ответчику ... рублей стоимости дома в связи с имеющимися на эту сумму недоделками, которые частично были ею устранены, основанием для признания недействительным договора, заключенного между ЗАО "РосСтройИнвест" и В., является наличие обязательств ЗАО "РосСтройИнвест" перед С.А.А. о передаче жилого дома в ее собственность. Встречные исковые требования не признала.
Представитель ответчика ЗАО "РосСтройИнвест" генеральный директор З. иск не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, пояснив, что поскольку С.А.А. оплата жилого дома не была произведена полностью, была оплачена лишь часть стоимости жилого дома в сумме ... рублей, ЗАО "РосСтройИнвест" продало указанный дом В., недоделки в доме были несущественные, их стоимость не составляла ... рублей.
Третье лицо В. и его представитель на основании ордера И. в удовлетворении исковых требований С.А.А. просили отказать, встречные исковые требования ЗАО "РосСтройИнвест" удовлетворить, пояснив, что при заключении договора купли-продажи жилого дома В. о наличии каких-либо препятствий для его заключения известно не было, договор, подписанный ЗАО "РосСтройИнвест" и С.А.А., государственную регистрацию не имеет, в связи с чем каких-либо правовых последствий не влечет.
Третьи лица С.А.Н. и К. просили исковые требования С.А.А. удовлетворить.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил отзыв на исковое заявление, указав, что на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию была проведена государственная регистрация права собственности ЗАО "РосСтройИнвест" на жилой дом, расположенный по адресу:. ЗАО "РосСтройИнвест" и С.А.А. обратились в Управление с документами и заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи указанного жилого дома от, однако государственная регистрация была приостановлена на основании заявления ЗАО "РосСтройИнвест", а в осуществлении государственной регистрации договора отказано в связи с поступлением от ЗАО "РосСтройИнвест" заявления о возврате документов. Проведена государственная регистрация договора купли-продажи спорного жилого дома от, заключенного между В. и ЗАО "РосСтройИнвест" и перехода права собственности к В.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель С.А.А. по доверенности О. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права, мотивируя тем, что судом не допрошены в качестве свидетелей лица, которые могут подтвердить, что С.А.А. фактически вступила во владение и пользование спорным жилым домом; не принят во внимание заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи, который не был расторгнут; показания В. в решении отражены не полностью, а также в решении не отражена позиция Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области; с ЗАО "РосСтройИнвест" в пользу С.А.А. взыскана сумма, которая меньше суммы, указанной в качестве стоимости жилого дома в договоре купли-продажи.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ЗАО "РосСтройИнвест" З. и третье лицо В. полагают решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, представленные возражения судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
Закрытое акционерное общество "РосСтройИнвест" и С.А.А. заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома (N ...), расположенного по адресу:, по которому договорились заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором не позднее при условии уплаты Покупателем обеспечительного платежа в соответствии с пунктом 3.3 Договора (л.д. 10).
Стоимость жилого дома по договору определена в ... рублей (п. 2.1 Договора).
Пунктом 3.3 Договора предусмотрено, что оплата обеспечительного платежа производится Покупателем наличными средствами в кассу Продавца или на расчетный счет в следующем порядке: первый платеж ... рублей производится в течение 5 дней со дня заключения предварительного договора; второй платеж в сумме ... рублей производится по факту готовности стеновой коробки и кровли дома.
К., и С.А.А. произведена оплата по договору N ... от на суммы ... рублей, ... рублей и ... рублей соответственно, что подтверждается квитанциями N ... от, N ... от и квитанцией без номера от (л.д. 34).
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу статьи 550 указанного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Закрытое акционерное общество "РосСтройИнвест" и С.А.А. заключили договор купли-продажи жилого дома.
В соответствии с пунктом 1.1 Договора Закрытое акционерное общество "РосСтройИнвест" обязалось передать в собственность С.А.А., а С.А.А. обязалась оплатить жилой дом по адресу:, кадастровый номер ... (л.д. 27).
В силу пункта 1.3 отчуждаемый жилой дом принадлежал Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права ... N ... от).
Согласно пунктам 2.1.1 и 2.1.2 Продавец обязался передать Покупателю дом в течение 10 рабочих дней с даты подписания Договора, что подтверждается подписываемым Сторонами актом приема-передачи жилого дома со всеми выполненными работами, необходимыми для нормальной эксплуатации возведенного объекта (л.д. 27).
В соответствии с пунктом 3.2 Договора все расчеты Сторонами на момент подписания Договора были произведены (л.д. 28).
Договор подписан обеими сторонами и скреплен печатью Закрытого акционерного общества "РосСтройИнвест" (л.д. 30).
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
З., действующий от имени Закрытого акционерного общества "РосСтройИнвест" и С.А.А. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи с приложением необходимых документов, что подтверждается распиской ведущего специалиста Управления ФИО от (л.д. 31).
Датой окончания срока регистрации было установлено.
Статьи 19 и 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают основания для приостановления и прекращения государственной регистрации прав.
Генеральный директор З. направил в адрес С.А.А. уведомление о прекращении государственной регистрации права по договору купли-продажи с просьбой считать его недействительным в связи с тем, что оплата по договору купли-продажи жилого дома от в размере ... рублей не поступила (л.д. 66).
Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома была приостановлена на основании пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сроком до на основании заявления З., действующего от имени ЗАО "РосСтройИнвест" (л.д. 107).
Пункт 3 статьи 19 Закона предусматривает возможность приостановления не более чем на 3 месяца государственной регистрации прав на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности.
В силу абзаца 2 указанной статьи государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением.
Согласно абзаца 4 указанной статьи в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан уведомить в письменной форме стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области направило в адрес С.А.А. и ЗАО "РосСтройИнвест" уведомление о приостановлении государственной регистрации.
Решение об отказе либо прекращении государственной регистрации прав в соответствии со статьей 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Управлением не принималось.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого от между ЗАО "РосСтройИнвест" и С.А.А. достигнуто не было.
Статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает порядок изменения и расторжения договора.
Согласно части 1 указанной статьи соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона и иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно части 2 статьи требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В заключенном между ЗАО "РосСтройИнвест" и С.А.А. договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем по оплате за переданные ему объекты. Более того, в указанном договоре имеется пункт о том, что все расчеты сторонами произведены.
Договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.
ЗАО "РосСтройИнвест" в суд с иском о расторжении договора купли-продажи жилого дома со С.А.А. не обращалось.
На основании договора купли-продажи от жилой дом был продан В., что подтверждается договором купли-продажи жилого дома от и свидетельством о государственной регистрации права серии ... N ... от (л.д. 45).
Учитывая, что на момент продажи ЗАО "РосСтройИнвест" жилого дома В. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области решение об отказе либо прекращении государственной регистрации договора купли продажи между ЗАО "РосСтройИнвест" и С.А.А. принято не было, договор купли-продажи между сторонами не расторгнут, действия ЗАО "РосСтройИнвест" по отчуждению жилого дома законными признать нельзя.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом либо независимо от такого признания.
С учетом изложенного, решение Вологодского районного суда Вологодской области от подлежит отмене, исковые требования С.А.А. к ЗАО "РосСтройИнвест" - удовлетворению.
Договор купли-продажи жилого дома от, заключенный между ЗАО "РосСтройИнвест" и В., следует признать недействительным, применить к нему последствия недействительности сделки.
В удовлетворении встречных исковых требований Закрытому акционерному обществу "РосСтройИнвест" к С.А.А. о признании договора купли-продажи спорного дома от незаключенным следует отказать.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
С ЗАО "РосСтройИнвест" в пользу С.А.А. подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского районного суда Вологодской области от 20 июня 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования С.А.А. к Закрытому акционерному обществу "РосСтройИнвест" удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от, заключенный между ЗАО "РосСтройИнвест" и В., применить к нему последствия недействительности сделки.
Прекратить право собственности В. на жилой дом, расположенный по адресу:.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "РосСтройИнвест" в пользу В. ... рублей.
Признать за С.А.А. право собственности на жилой дом, расположенный по адресу:.
В удовлетворении встречных исковых требований Закрытому акционерному обществу "РосСтройИнвест" к С.А.А. о признании договора купли-продажи спорного дома от незаключенным, отказать.
Взыскать с ЗАО "РосСтройИнвест" в пользу С.А.А. расходы по оплате госпошлины в сумме ... рублей.
Взыскать с ЗАО "РосСтройИнвест" в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме ... рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.08.2012 N 33-3123/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 августа 2012 г. N 33-3123/2012
Судья Кузьмин А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Маклаковой Н.С.,
судей Теплова И.П., Вершининой О.Ю.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С.А.А. по доверенности О. на решение Вологодского районного суда Вологодской области от 20 июня 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований С.А.А. к закрытому акционерному обществу "РосСтройИнвест" о признании договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу:, заключенного между Закрытым акционерным обществом "РосСтройИнвест" и В., недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на данный жилой дом отказано.
Договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу:, между С.А.А. и ЗАО "РосСтройИнвест" от признан незаключенным.
С ЗАО "РосСтройИнвест" в пользу С.А.А. взыскано ... рублей.
Со С.А.А. в пользу ЗАО "РосСтройИнвест" взыскано ... рублей государственной пошлины в порядке возврата.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Вершининой О.Ю., объяснения представителя С.А.А. и С.А.Н. О., представителя ЗАО "РосСтройИнвест" З., В., судебная коллегия
установила:
Между С.А.А. и закрытым акционерным обществом "РосСтройИнвест" (далее ЗАО "РосСтройИнвест") заключен предварительный договор N ... купли-продажи жилого дома, согласно которому стороны обязались заключить в последующем договор купли-продажи жилого в. С.А.А. и ЗАО "РосСтройИнвест" заключили договор купли-продажи указанного жилого дома и сдали документы на регистрацию сделки и права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области. По условиям данного договора ответчик обязался передать жилой дом в собственность истца, а последний принять и оплатить его стоимость в размере ... рублей. Договор купли-продажи не был зарегистрирован, так как ответчик обратился с заявлением о приостановлении государственной регистрации.
Ссылаясь на нарушение своих прав со стороны ЗАО "РосСтройИнвест", С.А.А. обратилась с исковым заявлением в суд.
Просила признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу:, имеющий кадастровый номер ...
ЗАО "РосСтройИнвест" обратилось со встречными исковыми требованиями к С.А.А. о признании договора купли-продажи спорного дома от между ЗАО "РосСтройИнвест" и С.А.А. незаключенным.
Определением суда от к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены В., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.
В судебном заседании представитель истца С.А.А. по доверенности О. изменила исковые требования. Просила признать недействительным договор купли-продажи спорного жилого дома, заключенный между ЗАО "РосСтройИнвест" и В., применить к нему последствия недействительности сделки, признать за С.А.А. право собственности на указанный жилой дом. Пояснила, что при заключении договора С.А.А. не доплатила ответчику ... рублей стоимости дома в связи с имеющимися на эту сумму недоделками, которые частично были ею устранены, основанием для признания недействительным договора, заключенного между ЗАО "РосСтройИнвест" и В., является наличие обязательств ЗАО "РосСтройИнвест" перед С.А.А. о передаче жилого дома в ее собственность. Встречные исковые требования не признала.
Представитель ответчика ЗАО "РосСтройИнвест" генеральный директор З. иск не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, пояснив, что поскольку С.А.А. оплата жилого дома не была произведена полностью, была оплачена лишь часть стоимости жилого дома в сумме ... рублей, ЗАО "РосСтройИнвест" продало указанный дом В., недоделки в доме были несущественные, их стоимость не составляла ... рублей.
Третье лицо В. и его представитель на основании ордера И. в удовлетворении исковых требований С.А.А. просили отказать, встречные исковые требования ЗАО "РосСтройИнвест" удовлетворить, пояснив, что при заключении договора купли-продажи жилого дома В. о наличии каких-либо препятствий для его заключения известно не было, договор, подписанный ЗАО "РосСтройИнвест" и С.А.А., государственную регистрацию не имеет, в связи с чем каких-либо правовых последствий не влечет.
Третьи лица С.А.Н. и К. просили исковые требования С.А.А. удовлетворить.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил отзыв на исковое заявление, указав, что на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию была проведена государственная регистрация права собственности ЗАО "РосСтройИнвест" на жилой дом, расположенный по адресу:. ЗАО "РосСтройИнвест" и С.А.А. обратились в Управление с документами и заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи указанного жилого дома от, однако государственная регистрация была приостановлена на основании заявления ЗАО "РосСтройИнвест", а в осуществлении государственной регистрации договора отказано в связи с поступлением от ЗАО "РосСтройИнвест" заявления о возврате документов. Проведена государственная регистрация договора купли-продажи спорного жилого дома от, заключенного между В. и ЗАО "РосСтройИнвест" и перехода права собственности к В.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель С.А.А. по доверенности О. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права, мотивируя тем, что судом не допрошены в качестве свидетелей лица, которые могут подтвердить, что С.А.А. фактически вступила во владение и пользование спорным жилым домом; не принят во внимание заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи, который не был расторгнут; показания В. в решении отражены не полностью, а также в решении не отражена позиция Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области; с ЗАО "РосСтройИнвест" в пользу С.А.А. взыскана сумма, которая меньше суммы, указанной в качестве стоимости жилого дома в договоре купли-продажи.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ЗАО "РосСтройИнвест" З. и третье лицо В. полагают решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, представленные возражения судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
Закрытое акционерное общество "РосСтройИнвест" и С.А.А. заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома (N ...), расположенного по адресу:, по которому договорились заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором не позднее при условии уплаты Покупателем обеспечительного платежа в соответствии с пунктом 3.3 Договора (л.д. 10).
Стоимость жилого дома по договору определена в ... рублей (п. 2.1 Договора).
Пунктом 3.3 Договора предусмотрено, что оплата обеспечительного платежа производится Покупателем наличными средствами в кассу Продавца или на расчетный счет в следующем порядке: первый платеж ... рублей производится в течение 5 дней со дня заключения предварительного договора; второй платеж в сумме ... рублей производится по факту готовности стеновой коробки и кровли дома.
К., и С.А.А. произведена оплата по договору N ... от на суммы ... рублей, ... рублей и ... рублей соответственно, что подтверждается квитанциями N ... от, N ... от и квитанцией без номера от (л.д. 34).
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу статьи 550 указанного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Закрытое акционерное общество "РосСтройИнвест" и С.А.А. заключили договор купли-продажи жилого дома.
В соответствии с пунктом 1.1 Договора Закрытое акционерное общество "РосСтройИнвест" обязалось передать в собственность С.А.А., а С.А.А. обязалась оплатить жилой дом по адресу:, кадастровый номер ... (л.д. 27).
В силу пункта 1.3 отчуждаемый жилой дом принадлежал Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права ... N ... от).
Согласно пунктам 2.1.1 и 2.1.2 Продавец обязался передать Покупателю дом в течение 10 рабочих дней с даты подписания Договора, что подтверждается подписываемым Сторонами актом приема-передачи жилого дома со всеми выполненными работами, необходимыми для нормальной эксплуатации возведенного объекта (л.д. 27).
В соответствии с пунктом 3.2 Договора все расчеты Сторонами на момент подписания Договора были произведены (л.д. 28).
Договор подписан обеими сторонами и скреплен печатью Закрытого акционерного общества "РосСтройИнвест" (л.д. 30).
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
З., действующий от имени Закрытого акционерного общества "РосСтройИнвест" и С.А.А. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи с приложением необходимых документов, что подтверждается распиской ведущего специалиста Управления ФИО от (л.д. 31).
Датой окончания срока регистрации было установлено.
Статьи 19 и 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают основания для приостановления и прекращения государственной регистрации прав.
Генеральный директор З. направил в адрес С.А.А. уведомление о прекращении государственной регистрации права по договору купли-продажи с просьбой считать его недействительным в связи с тем, что оплата по договору купли-продажи жилого дома от в размере ... рублей не поступила (л.д. 66).
Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома была приостановлена на основании пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сроком до на основании заявления З., действующего от имени ЗАО "РосСтройИнвест" (л.д. 107).
Пункт 3 статьи 19 Закона предусматривает возможность приостановления не более чем на 3 месяца государственной регистрации прав на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности.
В силу абзаца 2 указанной статьи государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением.
Согласно абзаца 4 указанной статьи в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан уведомить в письменной форме стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области направило в адрес С.А.А. и ЗАО "РосСтройИнвест" уведомление о приостановлении государственной регистрации.
Решение об отказе либо прекращении государственной регистрации прав в соответствии со статьей 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Управлением не принималось.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого от между ЗАО "РосСтройИнвест" и С.А.А. достигнуто не было.
Статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает порядок изменения и расторжения договора.
Согласно части 1 указанной статьи соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона и иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно части 2 статьи требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В заключенном между ЗАО "РосСтройИнвест" и С.А.А. договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем по оплате за переданные ему объекты. Более того, в указанном договоре имеется пункт о том, что все расчеты сторонами произведены.
Договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.
ЗАО "РосСтройИнвест" в суд с иском о расторжении договора купли-продажи жилого дома со С.А.А. не обращалось.
На основании договора купли-продажи от жилой дом был продан В., что подтверждается договором купли-продажи жилого дома от и свидетельством о государственной регистрации права серии ... N ... от (л.д. 45).
Учитывая, что на момент продажи ЗАО "РосСтройИнвест" жилого дома В. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области решение об отказе либо прекращении государственной регистрации договора купли продажи между ЗАО "РосСтройИнвест" и С.А.А. принято не было, договор купли-продажи между сторонами не расторгнут, действия ЗАО "РосСтройИнвест" по отчуждению жилого дома законными признать нельзя.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом либо независимо от такого признания.
С учетом изложенного, решение Вологодского районного суда Вологодской области от подлежит отмене, исковые требования С.А.А. к ЗАО "РосСтройИнвест" - удовлетворению.
Договор купли-продажи жилого дома от, заключенный между ЗАО "РосСтройИнвест" и В., следует признать недействительным, применить к нему последствия недействительности сделки.
В удовлетворении встречных исковых требований Закрытому акционерному обществу "РосСтройИнвест" к С.А.А. о признании договора купли-продажи спорного дома от незаключенным следует отказать.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
С ЗАО "РосСтройИнвест" в пользу С.А.А. подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского районного суда Вологодской области от 20 июня 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования С.А.А. к Закрытому акционерному обществу "РосСтройИнвест" удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от, заключенный между ЗАО "РосСтройИнвест" и В., применить к нему последствия недействительности сделки.
Прекратить право собственности В. на жилой дом, расположенный по адресу:.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "РосСтройИнвест" в пользу В. ... рублей.
Признать за С.А.А. право собственности на жилой дом, расположенный по адресу:.
В удовлетворении встречных исковых требований Закрытому акционерному обществу "РосСтройИнвест" к С.А.А. о признании договора купли-продажи спорного дома от незаключенным, отказать.
Взыскать с ЗАО "РосСтройИнвест" в пользу С.А.А. расходы по оплате госпошлины в сумме ... рублей.
Взыскать с ЗАО "РосСтройИнвест" в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме ... рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)