Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2008 г..
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Захаровой Л.А.
судей Малыхиной М.Н., Ильиной М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С.И.
при участии:
от истца - представитель Макарова Наталья Федоровна, доверенность от 29.01.2008 г.
от ответчиков - представители не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Завгородней Марии Александровны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 01 августа 2008 года по делу N А53-2664/2008-С2-41,
принятое в составе судьи Авдеева В.Н.,
по иску индивидуального предпринимателя Завгородней Марии Александровны к ответчикам: администрации г. Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка,
установил:
Завгородняя Мария Александровна (далее - Завгородняя М.А.) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации г. Ростова-на-Дону, департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону) (с учетом уточненных исковых требований) об обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону внести изменения в договор аренды от 17.06.2004 г. N 25578, продлив его до 06.02.2010 г.
Исковые требования мотивированы тем, что администрацией г. Ростова-на-Дону истице предоставлен в аренду земельный участок для использования с целью проектирования и строительства многоэтажного здания офисных помещений с подземной автостоянкой на срок с 06.02.2004 г. до 06.02.2008 г. Между тем, осуществить строительство в указанные сроки не представлялось возможным по причине нахождения на предоставленном земельном участке жилых домов подлежащих сносу и наличия прав на эти жилые дома третьих лиц. Процесс отселения граждан из аварийного жилья был достаточно длительным, следовательно, использовать земельный участок по целевому назначению истица не могла по объективным причинам. По мнению заявителя, договор аренды подлежит продлению. Истица уточнила исковые требования и просила обязать ДИЗО г. Ростова-на-Дону внести изменения в договор аренды от 17.06.2004 г. N 25578 в части продления срока аренды.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что отсутствуют основания для применения статьи 451 ГК РФ и изменения договора в судебном порядке.
Не согласившись с данным судебным актом, Завгородняя М.А. обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просила решение от 01.08.2008 г. отменить и принять новый судебный акт, которым иск удовлетворить.
В судебном заседании представитель Завгородней М.А. поддержала доводы апелляционной жалобы и пояснила, что до приобретения в собственность объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке истица не могла осуществлять проектирование и строительство многоэтажного дома. Право собственности на строения, расположенные на данном земельном участке были зарегистрированы за истицей только в октябре 2006 г. Таким образом, установленный договором срок аренды нельзя признать объективным, поскольку выполнение всех условий для целевого использования земельного участка представляется только со дня получения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке. Таким образом, являясь добросовестным арендатором, истица имеет право на продление договора аренды.
Ответчиком заявлено ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с невозможностью представить отзыв из-за отсутствия полного текста апелляционной жалобы. Апелляционная коллегия считает, что данное ходатайство не подлежит удовлетворению в силу статей 156, 158 АПК РФ. Правовая позиция ДИЗО г. Ростова-на-Дону по данному делу изложена в отзыве на исковое заявление.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, во исполнение Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону N 188 от 06.02.2004 г. "Об изъятии у МУ "Департамент строительства и перспективного развития города" и граждан земельных участков по ул. Б. Садовая, 176/36, пер. Нахичеванский 32, 34 и предоставления их ПБОЮЛ Завгородней М.А." 17.06.2004 г. между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и Завгородней М.А. был заключен договор аренды N 25578 земельного участка из земель поселений, площадью 1 517 кв. м, с кадастровым номером 61:44:04 11 04:0021, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 176/36, пер. Нахичеванский, 32.
Согласно п. 1.1 указанного договора земельный участок предоставлен истице для использования с целью проектирования и строительства многоэтажного здания офисных помещений с подземной автостоянкой (1 316 кв. м), и для благоустройства и озеленения (203 кв. м).
В пункте 2 договора указано, что срок аренды устанавливается с 06.02.2004 г. по 06.02.2008 г.
После заключения указанного договора истица начала работы по подготовке к строительству, в частности освобождения земельного участка путем выкупа жилых домов, расположенных на данном земельном участке и подлежащих сносу.
По окончании срока договор аренды считается продленным на неопределенный срок, поскольку ни Завгородняя М.А., ни администрация г. Ростова-на-Дону не заявили об отказе от договора.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону, как представитель собственника земельного участка, 21.05.2008 г. направил Завгородней М.А. уведомление N 10651/6 о прекращении договора аренды и об освобождении земельного участка.
Завгородняя М.А., посчитав, что она вправе и в дальнейшем арендовать данный земельный участок, обратилась в арбитражный суд с требованием к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об обязании его внести изменения в договор аренды от 17.06.2004 г. N 25578, продлив его до 06.02.2010 г. Между тем истцом не учтено следующее.
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условиях договора.
Аналогичные положения содержат пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Реализовав указанное право, арендодатель направил арендатору уведомление от 21.05.2008 г. N 10651/6 об отказе от договора аренды, заключенного 17.06.2004 г. Получение указанного уведомления не оспаривается истцом. Таким образом, договор аренды N 25578 прекратил свое действие.
Поскольку нельзя продлить прекращенный договор, то исковые требования сводятся к понуждению ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить договор аренды.
В соответствии со статьей 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Законодательством не установлена обязанность ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с ответчиком договор аренды земельного участка на новый срок.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. До настоящего времени договор аренды с другим лицом не заключен.
Довод заявителя жалобы о том, что имело место существенное изменение обстоятельств, так как затянулся процесс отселения граждан из жилых домов, расположенных на земельном участке, предоставленном по договору аренды, и оставшегося 2-годичного срока было недостаточно для осуществления всех мероприятий по проектированию и строительству многоэтажного здания не принимается апелляционной коллегией по следующим основаниям.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Заявитель, как это предусмотрено в части 1 статьи 65 АПК РФ, не представил доказательств существенного изменения обстоятельств и наличия условий для изменения договора в судебном порядке, предусмотренных пунктом 2, 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, на момент рассмотрения дела установленный в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды истек.
Требования о внесении изменений в договор по смыслу гражданского законодательства могут быть заявлены только до истечения срока его действия, а для защиты прав добросовестного арендатора ГК РФ прямо предусматривает другие способы защиты.
При таких обстоятельствах оснований к отмене или изменению решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 августа 2008 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Л.А.ЗАХАРОВА
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.10.2008 N 15АП-5974/2008 ПО ДЕЛУ N А53-2664/2008-С2-41
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 октября 2008 г. N 15АП-5974/2008
Дело N А53-2664/2008-С2-41
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2008 г..
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Захаровой Л.А.
судей Малыхиной М.Н., Ильиной М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С.И.
при участии:
от истца - представитель Макарова Наталья Федоровна, доверенность от 29.01.2008 г.
от ответчиков - представители не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Завгородней Марии Александровны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 01 августа 2008 года по делу N А53-2664/2008-С2-41,
принятое в составе судьи Авдеева В.Н.,
по иску индивидуального предпринимателя Завгородней Марии Александровны к ответчикам: администрации г. Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка,
установил:
Завгородняя Мария Александровна (далее - Завгородняя М.А.) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации г. Ростова-на-Дону, департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону) (с учетом уточненных исковых требований) об обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону внести изменения в договор аренды от 17.06.2004 г. N 25578, продлив его до 06.02.2010 г.
Исковые требования мотивированы тем, что администрацией г. Ростова-на-Дону истице предоставлен в аренду земельный участок для использования с целью проектирования и строительства многоэтажного здания офисных помещений с подземной автостоянкой на срок с 06.02.2004 г. до 06.02.2008 г. Между тем, осуществить строительство в указанные сроки не представлялось возможным по причине нахождения на предоставленном земельном участке жилых домов подлежащих сносу и наличия прав на эти жилые дома третьих лиц. Процесс отселения граждан из аварийного жилья был достаточно длительным, следовательно, использовать земельный участок по целевому назначению истица не могла по объективным причинам. По мнению заявителя, договор аренды подлежит продлению. Истица уточнила исковые требования и просила обязать ДИЗО г. Ростова-на-Дону внести изменения в договор аренды от 17.06.2004 г. N 25578 в части продления срока аренды.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что отсутствуют основания для применения статьи 451 ГК РФ и изменения договора в судебном порядке.
Не согласившись с данным судебным актом, Завгородняя М.А. обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просила решение от 01.08.2008 г. отменить и принять новый судебный акт, которым иск удовлетворить.
В судебном заседании представитель Завгородней М.А. поддержала доводы апелляционной жалобы и пояснила, что до приобретения в собственность объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке истица не могла осуществлять проектирование и строительство многоэтажного дома. Право собственности на строения, расположенные на данном земельном участке были зарегистрированы за истицей только в октябре 2006 г. Таким образом, установленный договором срок аренды нельзя признать объективным, поскольку выполнение всех условий для целевого использования земельного участка представляется только со дня получения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке. Таким образом, являясь добросовестным арендатором, истица имеет право на продление договора аренды.
Ответчиком заявлено ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с невозможностью представить отзыв из-за отсутствия полного текста апелляционной жалобы. Апелляционная коллегия считает, что данное ходатайство не подлежит удовлетворению в силу статей 156, 158 АПК РФ. Правовая позиция ДИЗО г. Ростова-на-Дону по данному делу изложена в отзыве на исковое заявление.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, во исполнение Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону N 188 от 06.02.2004 г. "Об изъятии у МУ "Департамент строительства и перспективного развития города" и граждан земельных участков по ул. Б. Садовая, 176/36, пер. Нахичеванский 32, 34 и предоставления их ПБОЮЛ Завгородней М.А." 17.06.2004 г. между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и Завгородней М.А. был заключен договор аренды N 25578 земельного участка из земель поселений, площадью 1 517 кв. м, с кадастровым номером 61:44:04 11 04:0021, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 176/36, пер. Нахичеванский, 32.
Согласно п. 1.1 указанного договора земельный участок предоставлен истице для использования с целью проектирования и строительства многоэтажного здания офисных помещений с подземной автостоянкой (1 316 кв. м), и для благоустройства и озеленения (203 кв. м).
В пункте 2 договора указано, что срок аренды устанавливается с 06.02.2004 г. по 06.02.2008 г.
После заключения указанного договора истица начала работы по подготовке к строительству, в частности освобождения земельного участка путем выкупа жилых домов, расположенных на данном земельном участке и подлежащих сносу.
По окончании срока договор аренды считается продленным на неопределенный срок, поскольку ни Завгородняя М.А., ни администрация г. Ростова-на-Дону не заявили об отказе от договора.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону, как представитель собственника земельного участка, 21.05.2008 г. направил Завгородней М.А. уведомление N 10651/6 о прекращении договора аренды и об освобождении земельного участка.
Завгородняя М.А., посчитав, что она вправе и в дальнейшем арендовать данный земельный участок, обратилась в арбитражный суд с требованием к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об обязании его внести изменения в договор аренды от 17.06.2004 г. N 25578, продлив его до 06.02.2010 г. Между тем истцом не учтено следующее.
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условиях договора.
Аналогичные положения содержат пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Реализовав указанное право, арендодатель направил арендатору уведомление от 21.05.2008 г. N 10651/6 об отказе от договора аренды, заключенного 17.06.2004 г. Получение указанного уведомления не оспаривается истцом. Таким образом, договор аренды N 25578 прекратил свое действие.
Поскольку нельзя продлить прекращенный договор, то исковые требования сводятся к понуждению ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить договор аренды.
В соответствии со статьей 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Законодательством не установлена обязанность ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с ответчиком договор аренды земельного участка на новый срок.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. До настоящего времени договор аренды с другим лицом не заключен.
Довод заявителя жалобы о том, что имело место существенное изменение обстоятельств, так как затянулся процесс отселения граждан из жилых домов, расположенных на земельном участке, предоставленном по договору аренды, и оставшегося 2-годичного срока было недостаточно для осуществления всех мероприятий по проектированию и строительству многоэтажного здания не принимается апелляционной коллегией по следующим основаниям.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Заявитель, как это предусмотрено в части 1 статьи 65 АПК РФ, не представил доказательств существенного изменения обстоятельств и наличия условий для изменения договора в судебном порядке, предусмотренных пунктом 2, 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, на момент рассмотрения дела установленный в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды истек.
Требования о внесении изменений в договор по смыслу гражданского законодательства могут быть заявлены только до истечения срока его действия, а для защиты прав добросовестного арендатора ГК РФ прямо предусматривает другие способы защиты.
При таких обстоятельствах оснований к отмене или изменению решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 августа 2008 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Л.А.ЗАХАРОВА
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)