Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 ноября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Михайловой Т.Л.,
судей: Скрынникова В.А.,
Осиповой М.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Курское промышленное финансовое общество" (ОГРН 1024600944774) на определение Арбитражного суда Курской области (судья Суходольская Н.Е.) от 06.08.2013 о приостановлении производства по делу N А35-2627/2013,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и Омельченко Анна Михайловна,
при участии в судебном заседании:
- от закрытого акционерного общества "Курское промышленное финансовое общество" - представители не явились, надлежаще извещено;
- от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - представители не явились, надлежаще извещено;
- от общества с ограниченной ответственностью "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" - представители не явились, надлежаще извещено;
- от Омельченко Анны Михайловны - представители не явились, надлежаще извещена;
- установил:
Закрытое акционерное общество "Курское промышленное финансовое общество" (далее - общество "Курское промышленное финансовое общество", общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - управление, государственный орган) о признании незаконными действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 18.01.2012 N 3Б, заключенного между гражданкой Омельченко Анной Михайловной (далее - Омельченко А.М.) и обществом с ограниченной ответственностью "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" (далее - общество "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ") и об исключении из реестра регистрационной записи от 09.02.2012 N 46-46-07/013/2012-218.
Данное требование принято судом к производству с возбуждением дела N А35-2627/2013.
При рассмотрении названного дела общество "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" заявило ходатайство о приостановлении производства по нему до рассмотрения по существу искового заявления конкурсного управляющего общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2, зарегистрированного управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 23.09.2010 N 46-46-07/054/2010-464, рассматриваемого в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" N А35-11561/2012.
Определением суда от 06.08.2013 заявленное ходатайство удовлетворено, производство по делу N А35-2627/2013 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение искового заявления о признании недействительным договора от 14.09.2010 N П-2 в рамках дела N А35-11561/2012.
Не согласившись с указанным определением, общество "Курское промышленное финансовое общество" обратилось с апелляционной жалобой на него, в которой просит определение о приостановлении производства по делу отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В обоснование доводов апелляционной жалобы общество ссылается на то, что судебный акт, который будет принят по делу N А35-11561/2012 в рамках разрешения спора о действительности договора от 14.09.2010 N П-2, не будет иметь преюдициального значения для оценки в рамках настоящего дела законности действий управления при государственной регистрации договора N 3Б.
Также общество ссылается на доказанность им факта нарушения государственным органом положений законодательства о государственной регистрации права, а именно - регистрации одновременно двух договоров долевого участия в строительстве одного и того же объекта недвижимости.
Следовательно, как полагает общество "Курское промышленное финансовое общество", рассмотрение дела N А35-2627/2013 до разрешения спора о законности договора от 14.09.2010 N П-2 по делу N А35-11561/2012 не может привести к принятию незаконного судебного акта, неправильным выводам суда либо к принятию противоречащих друг другу судебных актов.
Общество "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" в представленном отзыве возразило против доводов апелляционной жалобы, считая определение суда первой инстанции законным и обоснованным, в связи с чем просило оставить его без изменения, а апелляционную жалобу инспекции без удовлетворения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области также представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразило против доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что в случае признания при рассмотрении дела N А35-11561/2012 недействительным договора от 14.09.2010 N П-2 доводы о незаконности действий управления при государственной регистрации договора от 18.01.2012 N 3Б в отношении того же объекта недвижимости, послужившие основанием для требований в рамках дела N А35-2627/2013, будут являться несостоятельными.
В судебное заседание не явились представители обществ "Курское промышленное финансовое общество" и "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ", а также представители Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и Омельченко А.М., извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие не явившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения представителей инспекции и налогоплательщика, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Материалами дела установлено, что 14.09.2010 между обществом "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" (застройщик) и обществом "Курское промышленное финансовое общество" (участник) был заключен договор долевого участия в строительстве жилья N П-2, в соответствии с которым участник принимает участие в строительстве квартала малоэтажных многоквартирных домов блокированного типа, состоящего из пяти двухэтажных шестиквартирных и одного двухэтажного двухквартирного блокированных жилых домов со встроенными гаражами, расположенного по адресу Курская область, г. Железногорск, переулок Студенокский, а застройщик обязуется после ввода домов в эксплуатацию передать в собственность участника квартиры проектной общей площадью 1 021,65 кв. м, в том числе квартиру 3Б проектной площадью 127,86 кв. м (пункт 1.1 договора N П-2, т. 1 л.д. 144).
Названный договор был зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 23.09.2010.
18.01.2012 между обществом "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" (застройщик) и Омельченко А.М. (участник) был заключен договоров долевого участия в строительстве жилья N 3Б, предметом которого также является осуществление совместного строительства малоэтажного многоквартирного дома блокированного типа в два этажа N 3 (строительный) в части блок-секции 3Б (строительный номер), общей площадью 127,86 кв. м, расположенного по адресу Курская область, г. Железногорск (пункт 1.1 договора N 3Б, т. 1 л.д. 68).
Указанный договор также был зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 09.02.2012.
Посчитав, что названные договоры долевого участия в строительстве жилья заключены в отношении одного и того же объекта, а регистрация договора от 18.01.2012 N 3Б произведена в нарушение законодательства, общество "Курское промышленное финансовое предприятие" обратилось в Арбитражный суд Курской области с требованием к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными действий государственного органа по регистрации договора N 3Б и об исключении из реестра записи о его регистрации.
По ходатайству государственного органа к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и Омельченко А.М.
05.11.2012 Арбитражным судом Курской области было принято к производству заявление общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" в лице ликвидационной комиссии о признании его несостоятельным (банкротом), делу присвоен номер А35-11561/2012.
В процессе рассмотрения указанного дела конкурсным управляющим общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" к обществу "Курское промышленное финансовое общество" было заявлено требование о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2 с дополнительными соглашениями к нему, принятое судом к рассмотрению определением от 05.06.2013.
Одновременно в деле N А35-2567/2627/2013 конкурсным управляющим общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" было заявлено ходатайство о приостановлении производства по названному делу. Определением от 06.08.2013 производство по делу N А35-2627/2013 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение искового заявления конкурсного управляющего общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2, в рамках дела N А35-11561/2012 о несостоятельности (банкротстве) общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ".
При этом суд исходил из преюдициального значения судебного акта, который будет принят в результате рассмотрения требования о признании договора участия в долевом строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2 недействительным.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает необходимым согласиться с позицией суда области.
Согласно статье 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) арбитражный суд обязан приостановить производство по делу, в частности, в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.
В соответствии с частью 1 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса производство по делу приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.
Объективной предпосылкой применения данных норм является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу.
Лицо, заявившее ходатайство о приостановлении производства по делу по данному основанию, должно обосновать невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела.
При этом невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела. Такая предпосылка налицо в случае, когда судебный акт по другому делу будет иметь какие-либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по рассматриваемому делу.
Следовательно, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу при наличии в совокупности двух условий: если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в рассматриваемом деле, и если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд.
Кроме того, для приостановления производства по делу по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса, суду необходимо установить взаимосвязь между рассматриваемыми делами, которая должна носить правовой характер. В частности, такая связь имеет место в случае, когда решение суда по другому делу будет иметь преюдициальное значение по тем вопросам, которые входят в предмет доказывания по делу, рассматриваемому арбитражным судом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ от 20.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Существенными условиями договора долевого участия, подлежащими обязательному согласованию сторонами для того, чтобы такой договор считался заключенным в соответствии с требованиями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), являются конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче застройщиком в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (пункт 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), при оспаривании зарегистрированного права суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество.
Отсутствие у лица права на недвижимое имущество влечет за собой признание незаконной регистрации такого права за данным лицом.
В том числе, отсутствие права на недвижимое имущество может быть обусловлено признанием недействительным договора участия в долевом строительстве жилья.
Поскольку в рассматриваемом деле обществом "Курское промышленное финансовое общество" оспариваются действия государственного органа по осуществлению государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 3Б в отношении квартиры N 3Б (строительный номер), расположенной по адресу Курская область, г. Железногорск, переулок Студенокский, по тому основанию, что ранее государственным органом уже был зарегистрирован договор долевого участия в строительстве, в том числе, того же объекта N П-2, законность которого является предметом оценки в деле N А35-11561/2012, то, по мнению апелляционной коллегии, вывод суда области о том, что судебный акт, который будет принят по делу N А35-2627/2013, будет иметь определяющее значение для рассмотрения спора о законности требования, является верным.
Кроме того, апелляционная коллегия полагает необходимым обратить внимание на то, что Федеральным законом N 214-ФЗ предусмотрен механизм защиты прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов путем заключения договоров, соответствующих требованиям данного закона по своей форме и правовой природе, то есть договоров долевого участия в строительстве, а также их обязательной государственной регистрации с целью исключения возможности двойных продаж одних и тех же квартир.
Статья 398 Гражданского кодекса предусматривает, что в случае неисполнения должником обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Таким образом, с учетом времени заключения договоров NN П-2 и 3Б, вопрос о правомерности государственной регистрации договора от 18.01.2012 N 3Б может быть разрешен лишь после того, как будет решен вопрос о действительности договора долевого участия в строительстве жилья N П-2 от 14.09.2010, рассматриваемый в рамках дела N А35-11561/2012.
Апелляционной коллегией установлено, что определением Арбитражного суда Курской области от 03.09.2013 по делу N А35-11561/2012 договор участия в долевом строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2 с дополнительными соглашениями к нему был признан недействительным лишь в части условия об изменении цены договора в случае, если у участника в силу любых обстоятельств возникнет обязанность уплатить цену договора до наступления срока платежа (пункт 10.6 договора N П-2), что не влияет на действительность договора в целом.
Указанное определение было обжаловано конкурсным управляющим общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" в порядке апелляционного производства, при этом последний в апелляционной жалобе просит признать договор участия в долевом строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2 с дополнительными соглашениями к нему недействительным полностью, применив последствия недействительности ничтожной сделки, и обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области аннулировать запись о его государственной регистрации.
Данная жалоба была принята к производству определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2013 и ее рассмотрение назначено на 28.11.2013. Судебный акт по делу N А35-11561/2012 вступит в законную силу после принятия апелляционной коллегией соответствующего постановления по названному делу.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия полагает доказанным в рассматриваемой ситуации наличие оснований для принятия судом области определения о приостановлении производства по делу N А35-2627/2013 до рассмотрения вопроса о действительности договора долевого участия в строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2 в деле N А35-11561/2012.
Общество "Курское промышленное финансовое общество" в поданной им апелляционной жалобе убедительных доводов, позволяющих считать необоснованным принятое судом области определение о приостановлении производства по делу N А35-2627/2013, не привело.
Приведенные заявителем апелляционной жалобы доводы не опровергают выводы суда и не могут служить основанием для отмены определения о приостановлении производства по делу.
Следовательно, оснований для отмены обжалуемого определения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В указанной связи апелляционная жалоба общества "Курское промышленное финансовое общество" на определение суда первой инстанции от 06.08.2013 не подлежит удовлетворению.
Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не решается, поскольку в силу подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации рассматриваемая жалоба не подлежит обложению государственной пошлиной.
Руководствуясь статьями 16, 17, 258, 266 - 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Курской области от 06.08.2013 о приостановлении производства по делу N А35-2627/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Курское промышленное финансовое общество" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.Л.МИХАЙЛОВА
Судьи
В.А.СКРЫННИКОВ
М.Б.ОСИПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.11.2013 ПО ДЕЛУ N А35-2627/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2013 г. по делу N А35-2627/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 ноября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Михайловой Т.Л.,
судей: Скрынникова В.А.,
Осиповой М.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Курское промышленное финансовое общество" (ОГРН 1024600944774) на определение Арбитражного суда Курской области (судья Суходольская Н.Е.) от 06.08.2013 о приостановлении производства по делу N А35-2627/2013,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и Омельченко Анна Михайловна,
при участии в судебном заседании:
- от закрытого акционерного общества "Курское промышленное финансовое общество" - представители не явились, надлежаще извещено;
- от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - представители не явились, надлежаще извещено;
- от общества с ограниченной ответственностью "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" - представители не явились, надлежаще извещено;
- от Омельченко Анны Михайловны - представители не явились, надлежаще извещена;
- установил:
Закрытое акционерное общество "Курское промышленное финансовое общество" (далее - общество "Курское промышленное финансовое общество", общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - управление, государственный орган) о признании незаконными действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 18.01.2012 N 3Б, заключенного между гражданкой Омельченко Анной Михайловной (далее - Омельченко А.М.) и обществом с ограниченной ответственностью "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" (далее - общество "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ") и об исключении из реестра регистрационной записи от 09.02.2012 N 46-46-07/013/2012-218.
Данное требование принято судом к производству с возбуждением дела N А35-2627/2013.
При рассмотрении названного дела общество "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" заявило ходатайство о приостановлении производства по нему до рассмотрения по существу искового заявления конкурсного управляющего общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2, зарегистрированного управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 23.09.2010 N 46-46-07/054/2010-464, рассматриваемого в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" N А35-11561/2012.
Определением суда от 06.08.2013 заявленное ходатайство удовлетворено, производство по делу N А35-2627/2013 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение искового заявления о признании недействительным договора от 14.09.2010 N П-2 в рамках дела N А35-11561/2012.
Не согласившись с указанным определением, общество "Курское промышленное финансовое общество" обратилось с апелляционной жалобой на него, в которой просит определение о приостановлении производства по делу отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В обоснование доводов апелляционной жалобы общество ссылается на то, что судебный акт, который будет принят по делу N А35-11561/2012 в рамках разрешения спора о действительности договора от 14.09.2010 N П-2, не будет иметь преюдициального значения для оценки в рамках настоящего дела законности действий управления при государственной регистрации договора N 3Б.
Также общество ссылается на доказанность им факта нарушения государственным органом положений законодательства о государственной регистрации права, а именно - регистрации одновременно двух договоров долевого участия в строительстве одного и того же объекта недвижимости.
Следовательно, как полагает общество "Курское промышленное финансовое общество", рассмотрение дела N А35-2627/2013 до разрешения спора о законности договора от 14.09.2010 N П-2 по делу N А35-11561/2012 не может привести к принятию незаконного судебного акта, неправильным выводам суда либо к принятию противоречащих друг другу судебных актов.
Общество "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" в представленном отзыве возразило против доводов апелляционной жалобы, считая определение суда первой инстанции законным и обоснованным, в связи с чем просило оставить его без изменения, а апелляционную жалобу инспекции без удовлетворения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области также представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразило против доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что в случае признания при рассмотрении дела N А35-11561/2012 недействительным договора от 14.09.2010 N П-2 доводы о незаконности действий управления при государственной регистрации договора от 18.01.2012 N 3Б в отношении того же объекта недвижимости, послужившие основанием для требований в рамках дела N А35-2627/2013, будут являться несостоятельными.
В судебное заседание не явились представители обществ "Курское промышленное финансовое общество" и "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ", а также представители Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и Омельченко А.М., извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие не явившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения представителей инспекции и налогоплательщика, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Материалами дела установлено, что 14.09.2010 между обществом "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" (застройщик) и обществом "Курское промышленное финансовое общество" (участник) был заключен договор долевого участия в строительстве жилья N П-2, в соответствии с которым участник принимает участие в строительстве квартала малоэтажных многоквартирных домов блокированного типа, состоящего из пяти двухэтажных шестиквартирных и одного двухэтажного двухквартирного блокированных жилых домов со встроенными гаражами, расположенного по адресу Курская область, г. Железногорск, переулок Студенокский, а застройщик обязуется после ввода домов в эксплуатацию передать в собственность участника квартиры проектной общей площадью 1 021,65 кв. м, в том числе квартиру 3Б проектной площадью 127,86 кв. м (пункт 1.1 договора N П-2, т. 1 л.д. 144).
Названный договор был зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 23.09.2010.
18.01.2012 между обществом "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" (застройщик) и Омельченко А.М. (участник) был заключен договоров долевого участия в строительстве жилья N 3Б, предметом которого также является осуществление совместного строительства малоэтажного многоквартирного дома блокированного типа в два этажа N 3 (строительный) в части блок-секции 3Б (строительный номер), общей площадью 127,86 кв. м, расположенного по адресу Курская область, г. Железногорск (пункт 1.1 договора N 3Б, т. 1 л.д. 68).
Указанный договор также был зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 09.02.2012.
Посчитав, что названные договоры долевого участия в строительстве жилья заключены в отношении одного и того же объекта, а регистрация договора от 18.01.2012 N 3Б произведена в нарушение законодательства, общество "Курское промышленное финансовое предприятие" обратилось в Арбитражный суд Курской области с требованием к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными действий государственного органа по регистрации договора N 3Б и об исключении из реестра записи о его регистрации.
По ходатайству государственного органа к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и Омельченко А.М.
05.11.2012 Арбитражным судом Курской области было принято к производству заявление общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" в лице ликвидационной комиссии о признании его несостоятельным (банкротом), делу присвоен номер А35-11561/2012.
В процессе рассмотрения указанного дела конкурсным управляющим общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" к обществу "Курское промышленное финансовое общество" было заявлено требование о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2 с дополнительными соглашениями к нему, принятое судом к рассмотрению определением от 05.06.2013.
Одновременно в деле N А35-2567/2627/2013 конкурсным управляющим общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" было заявлено ходатайство о приостановлении производства по названному делу. Определением от 06.08.2013 производство по делу N А35-2627/2013 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение искового заявления конкурсного управляющего общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2, в рамках дела N А35-11561/2012 о несостоятельности (банкротстве) общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ".
При этом суд исходил из преюдициального значения судебного акта, который будет принят в результате рассмотрения требования о признании договора участия в долевом строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2 недействительным.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает необходимым согласиться с позицией суда области.
Согласно статье 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) арбитражный суд обязан приостановить производство по делу, в частности, в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.
В соответствии с частью 1 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса производство по делу приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.
Объективной предпосылкой применения данных норм является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу.
Лицо, заявившее ходатайство о приостановлении производства по делу по данному основанию, должно обосновать невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела.
При этом невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела. Такая предпосылка налицо в случае, когда судебный акт по другому делу будет иметь какие-либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по рассматриваемому делу.
Следовательно, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу при наличии в совокупности двух условий: если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в рассматриваемом деле, и если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд.
Кроме того, для приостановления производства по делу по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса, суду необходимо установить взаимосвязь между рассматриваемыми делами, которая должна носить правовой характер. В частности, такая связь имеет место в случае, когда решение суда по другому делу будет иметь преюдициальное значение по тем вопросам, которые входят в предмет доказывания по делу, рассматриваемому арбитражным судом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ от 20.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Существенными условиями договора долевого участия, подлежащими обязательному согласованию сторонами для того, чтобы такой договор считался заключенным в соответствии с требованиями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), являются конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче застройщиком в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (пункт 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), при оспаривании зарегистрированного права суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество.
Отсутствие у лица права на недвижимое имущество влечет за собой признание незаконной регистрации такого права за данным лицом.
В том числе, отсутствие права на недвижимое имущество может быть обусловлено признанием недействительным договора участия в долевом строительстве жилья.
Поскольку в рассматриваемом деле обществом "Курское промышленное финансовое общество" оспариваются действия государственного органа по осуществлению государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 3Б в отношении квартиры N 3Б (строительный номер), расположенной по адресу Курская область, г. Железногорск, переулок Студенокский, по тому основанию, что ранее государственным органом уже был зарегистрирован договор долевого участия в строительстве, в том числе, того же объекта N П-2, законность которого является предметом оценки в деле N А35-11561/2012, то, по мнению апелляционной коллегии, вывод суда области о том, что судебный акт, который будет принят по делу N А35-2627/2013, будет иметь определяющее значение для рассмотрения спора о законности требования, является верным.
Кроме того, апелляционная коллегия полагает необходимым обратить внимание на то, что Федеральным законом N 214-ФЗ предусмотрен механизм защиты прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов путем заключения договоров, соответствующих требованиям данного закона по своей форме и правовой природе, то есть договоров долевого участия в строительстве, а также их обязательной государственной регистрации с целью исключения возможности двойных продаж одних и тех же квартир.
Статья 398 Гражданского кодекса предусматривает, что в случае неисполнения должником обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Таким образом, с учетом времени заключения договоров NN П-2 и 3Б, вопрос о правомерности государственной регистрации договора от 18.01.2012 N 3Б может быть разрешен лишь после того, как будет решен вопрос о действительности договора долевого участия в строительстве жилья N П-2 от 14.09.2010, рассматриваемый в рамках дела N А35-11561/2012.
Апелляционной коллегией установлено, что определением Арбитражного суда Курской области от 03.09.2013 по делу N А35-11561/2012 договор участия в долевом строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2 с дополнительными соглашениями к нему был признан недействительным лишь в части условия об изменении цены договора в случае, если у участника в силу любых обстоятельств возникнет обязанность уплатить цену договора до наступления срока платежа (пункт 10.6 договора N П-2), что не влияет на действительность договора в целом.
Указанное определение было обжаловано конкурсным управляющим общества "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" в порядке апелляционного производства, при этом последний в апелляционной жалобе просит признать договор участия в долевом строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2 с дополнительными соглашениями к нему недействительным полностью, применив последствия недействительности ничтожной сделки, и обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области аннулировать запись о его государственной регистрации.
Данная жалоба была принята к производству определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2013 и ее рассмотрение назначено на 28.11.2013. Судебный акт по делу N А35-11561/2012 вступит в законную силу после принятия апелляционной коллегией соответствующего постановления по названному делу.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия полагает доказанным в рассматриваемой ситуации наличие оснований для принятия судом области определения о приостановлении производства по делу N А35-2627/2013 до рассмотрения вопроса о действительности договора долевого участия в строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2 в деле N А35-11561/2012.
Общество "Курское промышленное финансовое общество" в поданной им апелляционной жалобе убедительных доводов, позволяющих считать необоснованным принятое судом области определение о приостановлении производства по делу N А35-2627/2013, не привело.
Приведенные заявителем апелляционной жалобы доводы не опровергают выводы суда и не могут служить основанием для отмены определения о приостановлении производства по делу.
Следовательно, оснований для отмены обжалуемого определения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В указанной связи апелляционная жалоба общества "Курское промышленное финансовое общество" на определение суда первой инстанции от 06.08.2013 не подлежит удовлетворению.
Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не решается, поскольку в силу подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации рассматриваемая жалоба не подлежит обложению государственной пошлиной.
Руководствуясь статьями 16, 17, 258, 266 - 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Курской области от 06.08.2013 о приостановлении производства по делу N А35-2627/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Курское промышленное финансовое общество" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.Л.МИХАЙЛОВА
Судьи
В.А.СКРЫННИКОВ
М.Б.ОСИПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)