Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Алексеева С.В., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - Юциков А.А. - по доверенности от 1.09.2011,
от ответчика - Каплун А.Г. - по доверенности от 4.10.2011, Перовская Е.Г. - по доверенности от 29.11.2012,
от третьих лиц - не явились,
рассмотрев 3 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Симпл"
на решение от 27 июля 2012 года
Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Мысак Н.Я.,
на постановление от 24 октября 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.,
по иску ЗАО "Симпл"
о взыскании суммы неосновательного обогащения
к ООО "Маркос-3",
третьи лица - ООО УК "ФинПроф", ООО "М-МЕНЕДЖМЕНТ"
установил:
Закрытое акционерное общество "Симпл" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Маркос-3" о взыскании стоимости работ в размере 36 983 840 руб. 64 коп.
Требование основано на ст. 702, 711, 720 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что во исполнение условий предварительного договора и приложения к нему в виде разделительного протокола, заключенных с ответчиком, истцом заключены договоры на выполнение строительно-монтажных работ в строящемся здании. Подготовительные работы выполнены подрядчиком истца, были необходимы для сдачи здания ответчика в эксплуатацию.
Здание введено в эксплуатацию, ответчик является собственником здания, в связи с чем у него возникло обязательство по оплате выполненных работ.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "М-МЕНЕДЖМЕНТ", общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "ФинПроф".
Ответчик заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы для разъяснения вопросов, имеющих значения для правильного разрешения дела и требующих специальных знаний. Истец увеличил размер требования, просил взыскать 55 333 095 руб. 54 коп., изменение суммы требования принято судом.
Арбитражный суд г. Москвы отклонил ходатайство ООО "Маркос-3" о назначении по делу экспертизы, о чем вынесено определение от 23.07.2012 по делу N А40-100227/11-155-842.
Решением от 27.07.2012 суд отказал во взыскании стоимости выполненных подготовительных работ в сумме 55 333 095 руб. 54 коп. в полном объеме.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 24.10.2012 оставил решение суда без изменения.
ЗАО "Симпл" в кассационной жалобе указывает на необоснованность и незаконность судебных актов, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции в них не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, судами не дана квалификация отношениям сторон по предварительному договору в части обязательств по производству подготовительных работ, в суде первой инстанции дело рассмотрено в незаконном составе, в связи с чем просит отменить судебные акты, дело направить на новое рассмотрение.
От ООО "Маркос-3" поступил отзыв на кассационную жалобу с возражениями по доводам, изложенным в ней, против отмены решения и постановления.
При судебном разбирательстве по кассационной жалобе представитель от заявителя жалобы поддержал требования и доводы, изложенные в ней, представитель от ООО "Маркос-3" не согласился с требованиями другой стороны по приведенным в отзыве на жалобу обоснованиям.
Привлеченные к участию в деле третьими лицами ООО "УК "М-МЕНЕЖДМЕНТ", ООО УК "ФинПроф" в судебное заседание кассационной инстанции не явились, о рассмотрении дела извещены.
Проверив законность обжалуемых судебных актов по материалам дела, в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на жалобу, суд кассационной инстанции не находит требования заявителя подлежащими удовлетворению.
При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что между ООО "Маркос-3" (арендодателем) и ЗАО "Симпл" (арендатором) заключен предварительный договор аренды N П-37/1-5 от 28.09.2007. Согласно предмету договора стороны обязуются заключить на 7 лет договор аренды здания (с бассейном в состоянии готовности в соответствии с приложением N 4 - разделительный протокол) общей площадью ориентировочно 5 268,4 кв. м, расположенного на земельном участке 29 600 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 70, корп. 2.
Предварительным договором аренды предусмотрено (раздел 1 п. 1.1), что ООО "Маркос-3" за счет собственных и привлеченных средств осуществляет финансирование строительства здания и будет являться собственником здания отдельно стоящего объекта недвижимости (спортивно-оздоровительного центра с бассейном) общей ориентировочной площадью 5 268,4 кв. м, этажностью 5 этажей, находящегося по вышеуказанному адресу.
Договором предусмотрено, что на участке осуществляется строительство Торгово-досугового центра (здание ориентировочной площадью 36 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 70, корп. 1).
Завершение строительства здания и Торгово-досугового центра и ввод их в эксплуатацию (подписание приемочной комиссией акта о государственной приемке завершенного строительства здания) должны быть осуществлены одновременно как единый (целый) комплекс с обустроенной прилегающей территорией, при этом сторона-1 гарантирует, что проектной документацией, согласованной в установленном порядке, предусмотрено автономное функционирование инженерных коммуникаций данных объектов.
Согласно п. 4 преамбулы предварительного договора ООО "Маркос-3" обязалось: завершить строительство здания на участке в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, обеспечить завершение строительства здания и ввод его в эксплуатацию в срок ориентировочно до 1.03.2008; обеспечить государственную регистрацию права собственности на помещения в срок ориентировочно до 15.05.2008; завершить подготовительные работы в здании согласно разделительному протоколу (приложение N 4) и передать ЗАО "Симпл" здание по соглашению о допуске для проведения подготовительных работ в течение 7 дней с момента подписания сторонами настоящего договора (если иной срок не будет согласован сторонами дополнительно с учетом состояния строительной готовности Торгово-досугового центра) при условии выполнения ООО "Маркос-3" свой части подготовительных работ, предусмотренных разделительным протоколом.
В разделе 4 п. 4.5 предварительного договора указано, что обязательства по выполнению работ в здании на период до передачи здания арендатору в аренду определены в разделительном протоколе (приложение N 4).
Разделительный протокол представляет собой протокол разграничения ответственности сторон на период подготовки фитнес-центра к открытию (до передачи помещения в аренду).
Согласно предварительному договору ООО "Маркос-3" обязалось завершить подготовительные работы в здании согласно разделительному протоколу (приложение N 4) и передать стороне-2 здание по соглашению о допуске для проведения подготовительных работ в течение 7 (семи) рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора (если иной срок не будет согласован сторонами дополнительно с учетом состояния строительной готовности помещений Торгово-досугового центра) при условии выполнения стороной-1 в полном объеме своей части подготовительных работ, предусмотренных разделительным протоколом (приложение N 4) и утверждения сторонами проекта договора аренды здания (приложение N 2 к предварительному договору) в порядке, предусмотренном настоящим договором.
Между истцом и ответчиком подписано соглашение от 17.03.2008 о допуске арендатора для проведения подготовительных работ.
Согласно п. 1 настоящее соглашение о допуске удостоверяет, что арендодатель передал арендатору, а арендатор принял нежилые помещения (ориентировочной общей площадью 5695,74 кв. м (в т.ч. подвал: 1235,40 кв. м; 1-й этаж: 1303,55 кв. м; 2-й этаж III, 94 кв. м; 3-й этаж: 1432,12 кв. м; 4-й этаж: 868,74 кв. м, расположенные в здании по адресу: Российская Федерация, г. Москва, Алтуфьевское ш., д. 70 корп., 2 (далее - "помещения" или "здание") для проведения подготовительных (отделочных) работ в соответствии с разделительным протоколом (приложение N 4 к предварительному договору).
Исследовав содержание разделительного протокола, суды установили, что к сфере ответственности арендодателя относилась обязанность по передаче арендатору подготовленного под специальную, предназначенную для дальнейшего выполнения арендатором подготовительных работ в здании с целью дальнейшего использования спортивно-оздоровительного центра (с бассейном).
К сфере ответственности арендатора относилась обязанность выполнения необходимых видов и объемов работ (подготовительных работ), предназначенных для завершения и окончательной сдачи-приемки здания, имеющего функциональное назначение на период его аренды арендатором: спортивно-оздоровительного центра (с бассейном).
При этом состав, виды и объем подготовительных работ стороны определили в приложении N 4 к предварительному договору аренды N П-37/1-5 от 28.09.2007.
Разрешая возникший спор, суды установили, что предварительный договор носит смешанный характер, поскольку помимо условия о заключении в будущем договора аренды, в нем также содержатся условия о том, что каждая из сторон несет свои затраты, связанные с созданием объекта аренды.
К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
При толковании условий пунктов, преамбулы: 1, 2, 4; и пунктов предварительного договора: 1.1, 4.1, 4.2, 4.3, 4.5, 4.5.1, 4.5.2, 4.6, приложения N 4 к предварительному договору суды сделали вывод о том, что стороны определили самостоятельное (каждой из сторон) несение затрат, выполняемых по видам работ и их объемам, связанных и направленных на окончательную сдачу здания в эксплуатацию.
Следовательно, стороны определили и правовую судьбу таких затрат.
Положениями договора были урегулированы отношения сторон, связанные с определением предмета и других существенных условий основного договора согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядка заключения основного договора, а также условий производства каждой из сторон (арендодателем и арендатором) работ в помещении в здании.
Суды также установили, что подготовительные работы в здании были проведены в период, когда стороны были связаны договорными отношениями, регулирующими обязательства сторон по их проведению.
Затраты по выполнению подготовительных работ в здании были понесены истцом в рамках исполнения им собственных обязательств по предварительному договору в период его действия. В связи с чем отклонили довод истца относительно того, что он нес затраты при создании объекта недвижимого имущества ответчика. Поэтому к спорным отношениям не могут быть применены ни нормы о подряде, ни нормы о неосновательном обогащении, поскольку договор подряда между сторонами не заключался, стоимость и объем работ не согласованы, результат работ ответчику не передавался.
Суды установили, что соглашением от 17.03.2008 стороны произвели описание состояния помещений, принятых арендатором для выполнения подготовительных (отделочных) работ в соответствии с разделительным протоколом (Приложение N 4 к предварительному договору).
В п. 4, 5, 6 соглашения о допуске от 17.03.2008 стороны определили, что арендодатель обязуется устранить недостатки, установленные сторонами в данном соглашении в срок до 01.09.2008. При этом, в п. 6 соглашения стороны договорились, что если арендодатель нарушит сроки устранения недостатков, предусмотренных соглашением о допуске, то арендатор вправе приостановить выполнение подготовительных (отделочных работ) в помещении (или увеличить срок их выполнения без начисления арендной платы) и перенести дату открытия здания для посетителей (дата открытия фитнес клуба) на срок соразмерно сроку фактического устранения арендодателем недостатков.
Исходя из того, что арендатор не предъявлял арендодателю каких-либо претензий, связанных с устранением недостатков, установленных сторонами в данном соглашении, и арендатор приступил и выполнил в здании отделочные, подготовительные работы, отнесенные к сфере ответственности арендатора, а здание введено в эксплуатацию разрешением N RU77110000-002646 от 19.01.2010, суды пришли к выводу о том, что каждая из сторон выполнила свои обязательства, как по устранению недостатков (арендодатель), так и по выполнению подготовительных работ (арендатор).
Суды отменили, что ни из условий предварительного договора, ни из соглашения, ни из заключенного между сторонами договора аренды соглашения о допуске не следует, что арендодатель обязался нести затраты, связанные с проведением подготовительных работ в здании, которые были направлены исключительно на то, чтобы после ввода здания в эксплуатацию, т.е. в период аренды, в течение 7 лет данное здание могло быть использовано арендатором по специальному назначению: спортивно-оздоровительный центр с бассейном.
01.04.2009 между истцом и ответчиком заключено соглашение, п. 1.3 которого стороны подтвердили, что истец провел за свой счет строительные работы по внутренней отделке здания и монтажу инженерных систем. При подписании указанного соглашения ответчик не заявлял о том, что выполненные за счет истца подготовительные работы не соответствуют утвержденному проекту строительства.
Таким образом, выполненные истцом подготовительные работы имеют потребительскую ценность для самого арендатора, который фактически на период аренды владеет зданием.
31.05.2010 в ЕГРП внесена запись о регистрации N 77-77-12/008/2010-678 о том, что ООО "Маркос-3" является собственником здания площадью 5 589,2 кв. м по адресу: г. Москва шоссе Алтуфьевское д. 70 корп. 2, выдано свидетельство о праве собственности серии 77АМ N 579122 от 04.06.2010.
Судами установлено, что подготовительные работы в здании обеспечили истцу возможность с 01.01.2009, задолго до заключения между сторонами основного договора аренды, получать прибыль от владения и пользования зданием в соответствии с его целевым назначением, а также использовать здание в качестве своего офисного помещения в целях организации и обеспечения администрирования и управления своей деятельностью, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами (том 5 л.д. 17 - 22, 24 - 30, 32 - 38, 39 - 40, 41 - 53, 67, том 6 л.д. 143 - 144, 145 - 147, том 9 л.д. 93 - 98).
В пункте 3.1 предварительного договора стороны установили, что договор аренды здания подписывается сторонами в течение 10 (десяти) календарных дней с даты получения стороной-1 согласия залогодержателя на заключение договора аренды, если такое согласие необходимо по условиям договора о залоге, либо в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности стороны-1 на здание, если по условиям договора о залоге указанное согласие не требуется.
1.04.2009 между истцом и ответчиком заключено соглашение, согласно которому арендодатель обязуется ввести здание в эксплуатацию в срок до 19.07.2009 с подписанием приемочной комиссией разрешения на эксплуатацию здания.
Из п. 1.2 данного соглашения следует, что его стороны подтверждают на момент подписания данного соглашения, что ранее заключенный предварительный договор аренды N П-37/1-5 от 28.09.2007 и соглашение о допуске арендатора для проведения подготовительных работ от 17.03.2008 являются действующими, стороны зафиксировали, что арендатор провел за свой счет строительные работы по внутренней отделке здания и монтажу инженерных систем.
Стороны отметили в соглашении от 01.04.2009, что "понимают, что дальнейшее сотрудничество возможно только в случае выполнения арендодателем и арендатором взятых на себя обязательств".
При этом, в п. 4 соглашения от 01.04.2009 стороны указали, что в течение 10 календарных дней с момента получения арендодателем разрешения на эксплуатацию здания стороны заключат краткосрочный договор аренды, по которому арендатор будет обязан вносить ежемесячные арендные платежи в размере 5 550 000 руб., включая НДС. Данный договор будет действовать до момента заключения сторонами основного договора аренды, как это указано в п. 5 настоящего соглашения.
Пунктом п. 5 соглашения от 01.04.2009 стороны установили, что в течение 20 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на здание стороны заключат основной договор аренды здания на условиях, оговоренных в предварительном договоре и проекте основного договора аренды. По указанному договору арендные платежи устанавливаются в размере 5 550 000 руб. в т.ч. НДС, данная сумма подлежит индексации, как это указано в проекте основного договора аренды.
Пунктом 8 соглашения от 01.04.2009 стороны установили, что арендатор с даты подписания настоящего соглашения до момента заключения договора аренды осуществляет регулярные платежи "за право заключения договора аренды в следующем порядке..."
Таким образом, исходя из изложенного и учитывая то, что предварительный договор N П-37/1-5 от 28.09.2007 сторонами фактически исполнялся: 17.03.2008 подписано соглашение о допуске арендатора для проведения подготовительных работ; подготовительные работы были фактически выполнены; 01.04.2009 сторонами подписано соглашение, которым подтверждают, что предварительный договор аренды N П-37/1-5 от 28.09.2007 и соглашение о допуске арендатора для проведения подготовительных работ от 17.03.2008 являются действующими; арендатор обязался производить регулярные платежи "за право заключения договора аренды", суды признали отношения сторон по предварительному договору сохранившимися.
26.10.2009 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору аренды N П-37/1-5 от 28.09.2007 и соглашению от 01.04.2009, в пункте 5 которого ответчик подтверждает, что с даты получения разрешения на эксплуатацию здания он отказывается от требований к истцу по вопросу предоставления последним согласования перепланировки (проекта внутренних стен (перегородок) фитнес-центра в соответствующих государственных органах (совместно с получением заключения Мосгосэкспертизы). Ответчик признал, что факт выполнения или невыполнения истцом своей части работ, указанных в разделительном протоколе к предварительному договору аренды N П-37/1-5 от 28.09.2007 не является и не будет являться препятствием для получения ответчиком документов, указанных в п. 1 данного дополнительного соглашения (итоговое заключение ГАСН по зданию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, распоряжение Префекта СВАО об утверждении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).
14.02.2011 между истцом и ответчиком заключен договор аренды N А-01, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял здание общей площадью 5 589.2 кв. м по адресу: г. Москва, шоссе Алтуфьевское, д. 70, корп. 2, сроком на 7 лет.
Согласно пунктам 2. и 2.2 договора аренды сдача здания в аренду производится с целью использования его арендатором в соответствии с целевым назначением и с соблюдением условий, установленных настоящим договором.
Помещения в здании могут использоваться арендатором для размещения и эксплуатации спортивно-оздоровительного центра (фитнес-клуба), проведения спортивно-зрелищных мероприятий, салонов красоты (СПА), предприятий общественного питания (бары), осуществления розничной торговли спортивными товарами и аксессуарами, косметическими средствами и другими товарами, оказания спортивно-оздоровительных, медицинских, образовательных услуг, в качестве офисного помещения в целях организации и обеспечения администрирования и управления деятельностью арендатора. Арендатор не может изменять целевое назначение без письменного согласия арендодателя.
При рассмотрении дела судами, в частности, установлено, что здание с 17.03.2008 непрерывно находится в фактическом владении ответчика; истец производил работы по отделке помещений исключительно для своих нужд; с 15.12.2008 по настоящее время использует под коммерческую деятельность; последствия результатов выполненных в здании подготовительных работ предусмотрены в предварительном договоре и договоре аренды.
В соответствии с п. 9.5 договора аренды произведенные арендатором отделимые улучшения являются собственностью арендатора.
Отказывая в удовлетворении требования истца, суды исходили из отсутствия оснований для взыскания предъявленной суммы в качестве цены за выполненные работы, поскольку предусмотренные § 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения сторон по предварительному договору отсутствуют. Арбитражные суды в силу вышеизложенных обстоятельств не признали наличие обязательств из неосновательного обогащения на стороне ответчика, так как каждая сторона исполняла обязанности в рамках предварительного договора.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что арбитражными судами обеих инстанций при рассмотрении дела установлены имеющие значение для дела обстоятельства, выводы судов о применении норм права соответствуют установленным обстоятельствам дела и доказательствам по нему.
Относительно рассмотрения дела в незаконном составе судом первой инстанции кассационная инстанция отклоняет данный довод.
В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации замена судьи возможна в случае длительного отсутствия ввиду болезни.
Принявшая к производству настоящее дело судья Беспалова Ю.Н. распоряжением от 21.06.2012 была заменена на судью Мысак Н.Я. на основании указанной нормы. Судья Мысак Н.Я. провел судебное разбирательство по делу с самого начала 21.06.2012, вынес резолютивную часть решения 23.07.2012.
Вопрос о замене судьи разрешен в порядке, предусмотренном п. 37 Регламента арбитражных судов, утвержденного постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
С учетом изложенного основания для отмены судебных актов, предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют, кассационная жалоба отклоняется.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 июля 2012 года по делу N А40-100227/11-155-842, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 10.04.2013 ПО ДЕЛУ N А40-100227/11-155-842
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 апреля 2013 г. по делу N А40-100227/11-155-842
Резолютивная часть постановления объявлена 3 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Алексеева С.В., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - Юциков А.А. - по доверенности от 1.09.2011,
от ответчика - Каплун А.Г. - по доверенности от 4.10.2011, Перовская Е.Г. - по доверенности от 29.11.2012,
от третьих лиц - не явились,
рассмотрев 3 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Симпл"
на решение от 27 июля 2012 года
Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Мысак Н.Я.,
на постановление от 24 октября 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.,
по иску ЗАО "Симпл"
о взыскании суммы неосновательного обогащения
к ООО "Маркос-3",
третьи лица - ООО УК "ФинПроф", ООО "М-МЕНЕДЖМЕНТ"
установил:
Закрытое акционерное общество "Симпл" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Маркос-3" о взыскании стоимости работ в размере 36 983 840 руб. 64 коп.
Требование основано на ст. 702, 711, 720 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что во исполнение условий предварительного договора и приложения к нему в виде разделительного протокола, заключенных с ответчиком, истцом заключены договоры на выполнение строительно-монтажных работ в строящемся здании. Подготовительные работы выполнены подрядчиком истца, были необходимы для сдачи здания ответчика в эксплуатацию.
Здание введено в эксплуатацию, ответчик является собственником здания, в связи с чем у него возникло обязательство по оплате выполненных работ.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "М-МЕНЕДЖМЕНТ", общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "ФинПроф".
Ответчик заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы для разъяснения вопросов, имеющих значения для правильного разрешения дела и требующих специальных знаний. Истец увеличил размер требования, просил взыскать 55 333 095 руб. 54 коп., изменение суммы требования принято судом.
Арбитражный суд г. Москвы отклонил ходатайство ООО "Маркос-3" о назначении по делу экспертизы, о чем вынесено определение от 23.07.2012 по делу N А40-100227/11-155-842.
Решением от 27.07.2012 суд отказал во взыскании стоимости выполненных подготовительных работ в сумме 55 333 095 руб. 54 коп. в полном объеме.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 24.10.2012 оставил решение суда без изменения.
ЗАО "Симпл" в кассационной жалобе указывает на необоснованность и незаконность судебных актов, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции в них не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, судами не дана квалификация отношениям сторон по предварительному договору в части обязательств по производству подготовительных работ, в суде первой инстанции дело рассмотрено в незаконном составе, в связи с чем просит отменить судебные акты, дело направить на новое рассмотрение.
От ООО "Маркос-3" поступил отзыв на кассационную жалобу с возражениями по доводам, изложенным в ней, против отмены решения и постановления.
При судебном разбирательстве по кассационной жалобе представитель от заявителя жалобы поддержал требования и доводы, изложенные в ней, представитель от ООО "Маркос-3" не согласился с требованиями другой стороны по приведенным в отзыве на жалобу обоснованиям.
Привлеченные к участию в деле третьими лицами ООО "УК "М-МЕНЕЖДМЕНТ", ООО УК "ФинПроф" в судебное заседание кассационной инстанции не явились, о рассмотрении дела извещены.
Проверив законность обжалуемых судебных актов по материалам дела, в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на жалобу, суд кассационной инстанции не находит требования заявителя подлежащими удовлетворению.
При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что между ООО "Маркос-3" (арендодателем) и ЗАО "Симпл" (арендатором) заключен предварительный договор аренды N П-37/1-5 от 28.09.2007. Согласно предмету договора стороны обязуются заключить на 7 лет договор аренды здания (с бассейном в состоянии готовности в соответствии с приложением N 4 - разделительный протокол) общей площадью ориентировочно 5 268,4 кв. м, расположенного на земельном участке 29 600 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 70, корп. 2.
Предварительным договором аренды предусмотрено (раздел 1 п. 1.1), что ООО "Маркос-3" за счет собственных и привлеченных средств осуществляет финансирование строительства здания и будет являться собственником здания отдельно стоящего объекта недвижимости (спортивно-оздоровительного центра с бассейном) общей ориентировочной площадью 5 268,4 кв. м, этажностью 5 этажей, находящегося по вышеуказанному адресу.
Договором предусмотрено, что на участке осуществляется строительство Торгово-досугового центра (здание ориентировочной площадью 36 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 70, корп. 1).
Завершение строительства здания и Торгово-досугового центра и ввод их в эксплуатацию (подписание приемочной комиссией акта о государственной приемке завершенного строительства здания) должны быть осуществлены одновременно как единый (целый) комплекс с обустроенной прилегающей территорией, при этом сторона-1 гарантирует, что проектной документацией, согласованной в установленном порядке, предусмотрено автономное функционирование инженерных коммуникаций данных объектов.
Согласно п. 4 преамбулы предварительного договора ООО "Маркос-3" обязалось: завершить строительство здания на участке в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, обеспечить завершение строительства здания и ввод его в эксплуатацию в срок ориентировочно до 1.03.2008; обеспечить государственную регистрацию права собственности на помещения в срок ориентировочно до 15.05.2008; завершить подготовительные работы в здании согласно разделительному протоколу (приложение N 4) и передать ЗАО "Симпл" здание по соглашению о допуске для проведения подготовительных работ в течение 7 дней с момента подписания сторонами настоящего договора (если иной срок не будет согласован сторонами дополнительно с учетом состояния строительной готовности Торгово-досугового центра) при условии выполнения ООО "Маркос-3" свой части подготовительных работ, предусмотренных разделительным протоколом.
В разделе 4 п. 4.5 предварительного договора указано, что обязательства по выполнению работ в здании на период до передачи здания арендатору в аренду определены в разделительном протоколе (приложение N 4).
Разделительный протокол представляет собой протокол разграничения ответственности сторон на период подготовки фитнес-центра к открытию (до передачи помещения в аренду).
Согласно предварительному договору ООО "Маркос-3" обязалось завершить подготовительные работы в здании согласно разделительному протоколу (приложение N 4) и передать стороне-2 здание по соглашению о допуске для проведения подготовительных работ в течение 7 (семи) рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора (если иной срок не будет согласован сторонами дополнительно с учетом состояния строительной готовности помещений Торгово-досугового центра) при условии выполнения стороной-1 в полном объеме своей части подготовительных работ, предусмотренных разделительным протоколом (приложение N 4) и утверждения сторонами проекта договора аренды здания (приложение N 2 к предварительному договору) в порядке, предусмотренном настоящим договором.
Между истцом и ответчиком подписано соглашение от 17.03.2008 о допуске арендатора для проведения подготовительных работ.
Согласно п. 1 настоящее соглашение о допуске удостоверяет, что арендодатель передал арендатору, а арендатор принял нежилые помещения (ориентировочной общей площадью 5695,74 кв. м (в т.ч. подвал: 1235,40 кв. м; 1-й этаж: 1303,55 кв. м; 2-й этаж III, 94 кв. м; 3-й этаж: 1432,12 кв. м; 4-й этаж: 868,74 кв. м, расположенные в здании по адресу: Российская Федерация, г. Москва, Алтуфьевское ш., д. 70 корп., 2 (далее - "помещения" или "здание") для проведения подготовительных (отделочных) работ в соответствии с разделительным протоколом (приложение N 4 к предварительному договору).
Исследовав содержание разделительного протокола, суды установили, что к сфере ответственности арендодателя относилась обязанность по передаче арендатору подготовленного под специальную, предназначенную для дальнейшего выполнения арендатором подготовительных работ в здании с целью дальнейшего использования спортивно-оздоровительного центра (с бассейном).
К сфере ответственности арендатора относилась обязанность выполнения необходимых видов и объемов работ (подготовительных работ), предназначенных для завершения и окончательной сдачи-приемки здания, имеющего функциональное назначение на период его аренды арендатором: спортивно-оздоровительного центра (с бассейном).
При этом состав, виды и объем подготовительных работ стороны определили в приложении N 4 к предварительному договору аренды N П-37/1-5 от 28.09.2007.
Разрешая возникший спор, суды установили, что предварительный договор носит смешанный характер, поскольку помимо условия о заключении в будущем договора аренды, в нем также содержатся условия о том, что каждая из сторон несет свои затраты, связанные с созданием объекта аренды.
К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
При толковании условий пунктов, преамбулы: 1, 2, 4; и пунктов предварительного договора: 1.1, 4.1, 4.2, 4.3, 4.5, 4.5.1, 4.5.2, 4.6, приложения N 4 к предварительному договору суды сделали вывод о том, что стороны определили самостоятельное (каждой из сторон) несение затрат, выполняемых по видам работ и их объемам, связанных и направленных на окончательную сдачу здания в эксплуатацию.
Следовательно, стороны определили и правовую судьбу таких затрат.
Положениями договора были урегулированы отношения сторон, связанные с определением предмета и других существенных условий основного договора согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядка заключения основного договора, а также условий производства каждой из сторон (арендодателем и арендатором) работ в помещении в здании.
Суды также установили, что подготовительные работы в здании были проведены в период, когда стороны были связаны договорными отношениями, регулирующими обязательства сторон по их проведению.
Затраты по выполнению подготовительных работ в здании были понесены истцом в рамках исполнения им собственных обязательств по предварительному договору в период его действия. В связи с чем отклонили довод истца относительно того, что он нес затраты при создании объекта недвижимого имущества ответчика. Поэтому к спорным отношениям не могут быть применены ни нормы о подряде, ни нормы о неосновательном обогащении, поскольку договор подряда между сторонами не заключался, стоимость и объем работ не согласованы, результат работ ответчику не передавался.
Суды установили, что соглашением от 17.03.2008 стороны произвели описание состояния помещений, принятых арендатором для выполнения подготовительных (отделочных) работ в соответствии с разделительным протоколом (Приложение N 4 к предварительному договору).
В п. 4, 5, 6 соглашения о допуске от 17.03.2008 стороны определили, что арендодатель обязуется устранить недостатки, установленные сторонами в данном соглашении в срок до 01.09.2008. При этом, в п. 6 соглашения стороны договорились, что если арендодатель нарушит сроки устранения недостатков, предусмотренных соглашением о допуске, то арендатор вправе приостановить выполнение подготовительных (отделочных работ) в помещении (или увеличить срок их выполнения без начисления арендной платы) и перенести дату открытия здания для посетителей (дата открытия фитнес клуба) на срок соразмерно сроку фактического устранения арендодателем недостатков.
Исходя из того, что арендатор не предъявлял арендодателю каких-либо претензий, связанных с устранением недостатков, установленных сторонами в данном соглашении, и арендатор приступил и выполнил в здании отделочные, подготовительные работы, отнесенные к сфере ответственности арендатора, а здание введено в эксплуатацию разрешением N RU77110000-002646 от 19.01.2010, суды пришли к выводу о том, что каждая из сторон выполнила свои обязательства, как по устранению недостатков (арендодатель), так и по выполнению подготовительных работ (арендатор).
Суды отменили, что ни из условий предварительного договора, ни из соглашения, ни из заключенного между сторонами договора аренды соглашения о допуске не следует, что арендодатель обязался нести затраты, связанные с проведением подготовительных работ в здании, которые были направлены исключительно на то, чтобы после ввода здания в эксплуатацию, т.е. в период аренды, в течение 7 лет данное здание могло быть использовано арендатором по специальному назначению: спортивно-оздоровительный центр с бассейном.
01.04.2009 между истцом и ответчиком заключено соглашение, п. 1.3 которого стороны подтвердили, что истец провел за свой счет строительные работы по внутренней отделке здания и монтажу инженерных систем. При подписании указанного соглашения ответчик не заявлял о том, что выполненные за счет истца подготовительные работы не соответствуют утвержденному проекту строительства.
Таким образом, выполненные истцом подготовительные работы имеют потребительскую ценность для самого арендатора, который фактически на период аренды владеет зданием.
31.05.2010 в ЕГРП внесена запись о регистрации N 77-77-12/008/2010-678 о том, что ООО "Маркос-3" является собственником здания площадью 5 589,2 кв. м по адресу: г. Москва шоссе Алтуфьевское д. 70 корп. 2, выдано свидетельство о праве собственности серии 77АМ N 579122 от 04.06.2010.
Судами установлено, что подготовительные работы в здании обеспечили истцу возможность с 01.01.2009, задолго до заключения между сторонами основного договора аренды, получать прибыль от владения и пользования зданием в соответствии с его целевым назначением, а также использовать здание в качестве своего офисного помещения в целях организации и обеспечения администрирования и управления своей деятельностью, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами (том 5 л.д. 17 - 22, 24 - 30, 32 - 38, 39 - 40, 41 - 53, 67, том 6 л.д. 143 - 144, 145 - 147, том 9 л.д. 93 - 98).
В пункте 3.1 предварительного договора стороны установили, что договор аренды здания подписывается сторонами в течение 10 (десяти) календарных дней с даты получения стороной-1 согласия залогодержателя на заключение договора аренды, если такое согласие необходимо по условиям договора о залоге, либо в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности стороны-1 на здание, если по условиям договора о залоге указанное согласие не требуется.
1.04.2009 между истцом и ответчиком заключено соглашение, согласно которому арендодатель обязуется ввести здание в эксплуатацию в срок до 19.07.2009 с подписанием приемочной комиссией разрешения на эксплуатацию здания.
Из п. 1.2 данного соглашения следует, что его стороны подтверждают на момент подписания данного соглашения, что ранее заключенный предварительный договор аренды N П-37/1-5 от 28.09.2007 и соглашение о допуске арендатора для проведения подготовительных работ от 17.03.2008 являются действующими, стороны зафиксировали, что арендатор провел за свой счет строительные работы по внутренней отделке здания и монтажу инженерных систем.
Стороны отметили в соглашении от 01.04.2009, что "понимают, что дальнейшее сотрудничество возможно только в случае выполнения арендодателем и арендатором взятых на себя обязательств".
При этом, в п. 4 соглашения от 01.04.2009 стороны указали, что в течение 10 календарных дней с момента получения арендодателем разрешения на эксплуатацию здания стороны заключат краткосрочный договор аренды, по которому арендатор будет обязан вносить ежемесячные арендные платежи в размере 5 550 000 руб., включая НДС. Данный договор будет действовать до момента заключения сторонами основного договора аренды, как это указано в п. 5 настоящего соглашения.
Пунктом п. 5 соглашения от 01.04.2009 стороны установили, что в течение 20 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на здание стороны заключат основной договор аренды здания на условиях, оговоренных в предварительном договоре и проекте основного договора аренды. По указанному договору арендные платежи устанавливаются в размере 5 550 000 руб. в т.ч. НДС, данная сумма подлежит индексации, как это указано в проекте основного договора аренды.
Пунктом 8 соглашения от 01.04.2009 стороны установили, что арендатор с даты подписания настоящего соглашения до момента заключения договора аренды осуществляет регулярные платежи "за право заключения договора аренды в следующем порядке..."
Таким образом, исходя из изложенного и учитывая то, что предварительный договор N П-37/1-5 от 28.09.2007 сторонами фактически исполнялся: 17.03.2008 подписано соглашение о допуске арендатора для проведения подготовительных работ; подготовительные работы были фактически выполнены; 01.04.2009 сторонами подписано соглашение, которым подтверждают, что предварительный договор аренды N П-37/1-5 от 28.09.2007 и соглашение о допуске арендатора для проведения подготовительных работ от 17.03.2008 являются действующими; арендатор обязался производить регулярные платежи "за право заключения договора аренды", суды признали отношения сторон по предварительному договору сохранившимися.
26.10.2009 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору аренды N П-37/1-5 от 28.09.2007 и соглашению от 01.04.2009, в пункте 5 которого ответчик подтверждает, что с даты получения разрешения на эксплуатацию здания он отказывается от требований к истцу по вопросу предоставления последним согласования перепланировки (проекта внутренних стен (перегородок) фитнес-центра в соответствующих государственных органах (совместно с получением заключения Мосгосэкспертизы). Ответчик признал, что факт выполнения или невыполнения истцом своей части работ, указанных в разделительном протоколе к предварительному договору аренды N П-37/1-5 от 28.09.2007 не является и не будет являться препятствием для получения ответчиком документов, указанных в п. 1 данного дополнительного соглашения (итоговое заключение ГАСН по зданию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, распоряжение Префекта СВАО об утверждении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).
14.02.2011 между истцом и ответчиком заключен договор аренды N А-01, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял здание общей площадью 5 589.2 кв. м по адресу: г. Москва, шоссе Алтуфьевское, д. 70, корп. 2, сроком на 7 лет.
Согласно пунктам 2. и 2.2 договора аренды сдача здания в аренду производится с целью использования его арендатором в соответствии с целевым назначением и с соблюдением условий, установленных настоящим договором.
Помещения в здании могут использоваться арендатором для размещения и эксплуатации спортивно-оздоровительного центра (фитнес-клуба), проведения спортивно-зрелищных мероприятий, салонов красоты (СПА), предприятий общественного питания (бары), осуществления розничной торговли спортивными товарами и аксессуарами, косметическими средствами и другими товарами, оказания спортивно-оздоровительных, медицинских, образовательных услуг, в качестве офисного помещения в целях организации и обеспечения администрирования и управления деятельностью арендатора. Арендатор не может изменять целевое назначение без письменного согласия арендодателя.
При рассмотрении дела судами, в частности, установлено, что здание с 17.03.2008 непрерывно находится в фактическом владении ответчика; истец производил работы по отделке помещений исключительно для своих нужд; с 15.12.2008 по настоящее время использует под коммерческую деятельность; последствия результатов выполненных в здании подготовительных работ предусмотрены в предварительном договоре и договоре аренды.
В соответствии с п. 9.5 договора аренды произведенные арендатором отделимые улучшения являются собственностью арендатора.
Отказывая в удовлетворении требования истца, суды исходили из отсутствия оснований для взыскания предъявленной суммы в качестве цены за выполненные работы, поскольку предусмотренные § 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения сторон по предварительному договору отсутствуют. Арбитражные суды в силу вышеизложенных обстоятельств не признали наличие обязательств из неосновательного обогащения на стороне ответчика, так как каждая сторона исполняла обязанности в рамках предварительного договора.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что арбитражными судами обеих инстанций при рассмотрении дела установлены имеющие значение для дела обстоятельства, выводы судов о применении норм права соответствуют установленным обстоятельствам дела и доказательствам по нему.
Относительно рассмотрения дела в незаконном составе судом первой инстанции кассационная инстанция отклоняет данный довод.
В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации замена судьи возможна в случае длительного отсутствия ввиду болезни.
Принявшая к производству настоящее дело судья Беспалова Ю.Н. распоряжением от 21.06.2012 была заменена на судью Мысак Н.Я. на основании указанной нормы. Судья Мысак Н.Я. провел судебное разбирательство по делу с самого начала 21.06.2012, вынес резолютивную часть решения 23.07.2012.
Вопрос о замене судьи разрешен в порядке, предусмотренном п. 37 Регламента арбитражных судов, утвержденного постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
С учетом изложенного основания для отмены судебных актов, предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют, кассационная жалоба отклоняется.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 июля 2012 года по делу N А40-100227/11-155-842, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)