Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сподынюк Л.В.
Суд апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Мясникова А.А.,
судей Шетогубовой О.П., Свечниковой Н.Г.
при секретаре судебного заседания С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе директора ООО "Северо-Кавказское Снабжение" К.К. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 15 октября 2012 года по гражданскому делу по иску П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение", Обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление-3 "Югстройинвест", Обществу с ограниченной ответственностью "Вестмаркет-Металл" о признании договора залога недействительным, признании договора уступки прав требования заключенным, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение" к П. о признании сделки - договора уступки права требования недействительной сделкой,
заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,
П. обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным, к Обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение" (далее - ООО "СКС"), Обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление-3 "Югстройинвест" (далее - ООО "СУ-3 "ЮСИ"), Обществу с ограниченной ответственностью "Вестмаркет-Металл" (далее - ООО "ВММ") о признании договора залога недействительным, признании договора уступки прав требования заключенным.
В обоснование иска указала, что 20.12.2011 г. между нею и ответчиком - ООО "СКС" в лице Ч., действующей по доверенности от 18.05.2011 г., был заключен договор о намерении заключить договор уступки права требования на квартиру N (...) в г. Ставрополе в строящемся доме по ул. (...). Деньги в размере (...) рублей были переданы цеденту в день подписания договора. Квартира принадлежала ООО "СКС" на основании договора долевого участия в строительстве N (...) от 08.06.2011 г., зарегистрированным в Управлении Росреестра по СК 20.06.2011 г., номер регистрации (...). 02.02.2012 года между истицей и ООО "СКС" с согласия должника - ООО "СУ-3 "ЮСИ" был заключен договор уступки права требования, по условиям которого ООО "СКС" уступил истице право требования к ООО "СУ-3 "ЮСИ" - застройщику по договору долевого участия в строительстве N (...) от 08.06.2011 г. на вышеуказанную квартиру N (...) по ул. (...) г. Ставрополя. Истице была выдана квитанция к приходно-кассовому ордеру N 8 от 02.02.2012 г. об оплате (...) рублей - стоимость квартиры. Таким образом, истица полностью исполнила свои обязательства по договору уступки прав требования от 02.02.2012 г. Истицу заверили, что госрегистрация договора уступки права требования от 02.02.2012 г. будет произведена в ближайшее время. Однако, ООО "СКС" от государственной регистрации договора цессии уклонялось, полномочия представителя цедента в г. Ставрополе - Ч. были прекращены в связи с распоряжением об отмене доверенности, руководство ООО "СКС" от объяснений уклонялось.
П. обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора цессии от 02.02.2012 г. Уведомлением Управления Росреестра по СК N (...) от 09.06.2012 г. государственная регистрация договора цессии была приостановлена на том основании, что ООО "СКС" передало указанную квартиру в залог ООО "ВММ" по договору залога прав N (...) от 04.07.2011 г., а также из-за отсутствия заявления цедента о госрегистрации сделки. Однако, при заключении истицей как предварительного, так и основного договора уступки прав требования, ООО "СКС" не поставило ее в известность о наличии обременения на квартиру в виде залога в пользу третьих лиц. По словам представителей Застройщика, ООО "СУ-3 "ЮСИ" также не было известно о заключении данного договора залога. О том, что им это не было известно, свидетельствует тот факт, что ООО "СУ-3 "ЮСИ" был подписан договор уступки прав требования по договору долевого участия от 02.02.2012 г., заключенный в пользу П., а также то, что между ею и ООО "СУ-3 "ЮСИ" был заключен договор на оказание услуг по оформлению прав собственности на квартиру на имя П. Следовательно, договор залога прав N (...) от 04.07.2011 г. был заключен без ведома и согласия Застройщика - ООО "СУ-3 "ЮСИ".
Ссылаясь на ст. ст. 389, 391, 425, 432, 434, 168 ГК РФ, Законы "Об ипотеке (залоге) недвижимости", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также пункт 3.8. Договора N 165 участия в долевом строительстве от 08.06.2011 г., П. просила суд признать договор залога недействительным, договор уступки прав требования заключенным.
В свою очередь, Общество с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение" (ООО "СКС") обратилось в суд с встречным иском к П. о признании сделки - договора уступки права требования недействительной сделкой, ссылаясь на то, что Договор уступки прав требования спорной квартиры в установленном порядке не зарегистрирован, доказательств государственной регистрации указанной сделки П. не представлено. П. не выполнила своих обязательств по договору, не оплатив уступку прав требования согласно условиям договора, не внесла деньги в кассу ООО "СКС", что подтверждается выпиской из кассовой книги ООО "СКС". В доказательство внесения денежных средств П. представила квитанции к приходно-кассовым ордерам, заполненные рукописно Ч., однако по данному факту возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, то есть ООО "СКС" не получило денежных средств за уступку прав требования, так как они были похищены у П. 18 мая 2011 года ООО "СКС" в лице генерального директора К.К. наделило Ч. правом представлять интересы ООО "СКС" в государственных органах, заключать, регистрировать договоры долевого участия в строительстве, в том числе с правом получения денег и подписи в расходно-кассовых документах, на основании выданной нотариальной доверенности. 08.06.2012 г. Ч., действуя на основании доверенности в интересах ООО "СКС" в г. Ставрополе, заключила с "СУ-3 "ЮСИ" договор участия в долевом строительстве N 165, согласно которого ООО "СКС" инвестирует 998250 рублей в строительство спорной квартиры. ООО "СКС" выполнило в полном объеме свои обязательства по данным договорам, договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по СК. 04.07.2011 г. ООО "СКС" заключило с ООО "ВММ" договор залога прав N (...), согласно которому ООО "СКС" в обеспечение договора поставки продукции передало имущественные права на строящийся спорный объект ООО "ВММ". Данный договор зарегистрирован представителем ООО "СКС" Ч. в Управлении Росреестра по СК. Ч. 02.02.2012 г., действуя по доверенности, но без уведомления и согласия ООО "СКС", уступила права требования на объект долевого строительства - квартиру N (...) по договору уступки права требования П. за денежную сумму (...) рублей. Получив от П. деньги, Ч. в кассу ООО "СКС" их не внесла. Иск также обоснован тем, что согласно устава для ООО "СКС" сделка по уступке права требования нуждалась в одобрении общим собранием учредителей, однако уступка прав такого одобрения не получила. Ссылаясь на ст. 165, 166, 167, 389 ГК РФ, просили в удовлетворении иска П. отказать, встречный иск ООО "СКС" удовлетворить.
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 15 октября 2012 года исковые требования П. удовлетворены.
Суд признал договор залога прав N (...) от 04.07.2011 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Северо Кавказское Снабжение" и Обществом с ограниченной ответственностью "Вестмаркет Металл", зарегистрированный в Управлении Росреестра по СК 15.07.2011 г., номер регистрации (...) - недействительным, указав, что решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора залога прав N (...) от 04.07.2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК.
Признал договор уступки права требования от 02.02.2012 года, заключенный между П. и Обществом с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение" с согласия Общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление-3 "ЮгСтройИнвест" заключенным, указав, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК для государственной регистрации договора уступки права требования от 02.02.2012 года.
В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение" отказано в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, директор ООО "Северо-Кавказское Снабжение" К.К. подал апелляционную жалобу, в которой считает решение незаконным и необоснованным, поскольку установленные судом обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, не доказаны. Считает выводы суда об исполнении П. обязательств по договору по передаче денежных средств необоснованными, поскольку в кассу либо на расчетный счет ООО "СКС" деньги не поступили. Договор уступки был заключен без одобрения общего собрания учредителей ООО "СКС", в установленном порядке договор не зарегистрирован. Все это свидетельствует о недействительности договора уступки. В то же время договор залога был зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК и оснований для признания его недействительным не имеется. Учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение об удовлетворении исковых требований П. в части признания действительным договора уступки права требования отменить и удовлетворить встречное исковое требование ООО "СКС" о признании данного договора уступки недействительным.
В возражениях на апелляционную жалобу П. считает доводы жалобы необоснованными, в связи с чем просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения П., ее представителя М., проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска П. и удовлетворении встречного искового требования по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.
Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в процессе проверки решения установили следующее.
Из Договора участия в долевом строительстве N (...) от 08.06.2011 г., заключенного между ООО "Строительное управление-3 "ЮгСтройИнвест", именуемое "Застройщик", и ООО "Северо-Кавказское Снабжение", именуемое "Участник долевого строительства" в лице Ч., действующей на основании доверенности от 18.05.2011 г., следует, что "Застройщик" привлекает "Участника долевого строительства" к финансированию строительства микрорайона многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями и подземными автостоянками, расположенного в г. Ставрополе, ул. (...), а "Участник долевого строительства" инвестирует Объект в части одной однокомнатной квартиры N (...) в строящемся жилом доме по вышеуказанному адресу и принимает объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Цена договора составляет (...) рублей из расчета (...) рублей за 1 кв. м. Участник долевого строительства перечисляет денежные средства за квартиру на расчетный счет Застройщика или вносит наличными денежными средствами в кассу Застройщика в срок до 30 августа 2011 (л.д. 12 - 20).
Данный Договор участия долевом строительстве подписан "Застройщиком" ООО "СУ-3 "ЮСИ" в лице зам. генерального директора К.А. и "Участником долевого строительства" ООО "СКС" в лице представителя Ч. (л.д. 20).
20.06.2011 года указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по СК, номер регистрации (...), о чем свидетельствует отметка на договоре (л.д. 19).
Согласно имеющегося в материалах дела договору залога прав N (...) от 04.07.2011 г., в обеспечение исполнения обязательств по оплате металлопроката по Договору поставки продукции от 24.03.2011 г. между ООО "Северо-Кавказское Снабжение" (Залогодатель) и ООО "Вестмаркет Металл" (Залогодержатель) был заключен данный договор залога, согласно которому ООО "СКС" передает ООО "ВММ" имущественные права (права требования) на строящийся объект в виде однокомнатной квартиры N (...), находящейся по строительному адресу: г. Ставрополь, ул. (...). Стоимость имущественных прав составляет (...) рублей. Срок действия договора определен с момента его государственной регистрации и до 31.12.2015 года (л.д. 21 - 24).
Согласно отметке на Договоре (л.д. 24), указанный договор залога зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК 15.07.2011 г., номер регистрации (...).
Из предварительного договора о намерении заключить договор уступки права-требования от 20.12.2011 г., заключенного между ООО "Северо-Кавказское Снабжение" в лице действующей на основании доверенности Ч., и П. (л.д. 7) и основного Договора уступки права требования, заключенного между ООО "СКС" в лице Ч. и П. 02 февраля 2012 года (л.д. 9 - 10), следует, что ООО "СКС" уступает, а П. принимает право требования к ООО "Строительное управление-3 "ЮгСтройИнвест" по договору долевого участия в строительстве квартиры N (...) в г. Ставрополе, ул. (...)., а также права, обеспечивающие исполнение обязательства, и другие права, связанные с правом требования по указанному договору. На момент заключения договора уступки ООО "СКС" произвела полный расчет с застройщиком. Сумму в размере (...) рублей П. обязуется выплатить ООО "СКС" в день подписания настоящего договора.
В п. 5 Договора уступки указано, что "Сторона 1" ООО "СКС" несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных "Стороне 2" требований.
Согласно п. 7 настоящий договор вступает в силу со дня регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.
Договор подписан Ч. и П., а также "Застройщиком" ООО "СУ-3 ЮСИ" в лице зам. генерального директора К.А.
Факт исполнения истцом П. своих обязательств по Договору уступки от 02.02.2012 г. подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 8 от 02.02.2012 г., из которой следует, что ООО "СКС" приняло от П. (...) рублей. На квитанции за главного бухгалтера и кассира стоит подпись К.К. - генерального директора ООО "СКС" (л.д. 11).
Согласно направленному П. уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.06.2012 г. (л.д. 77 - 78), основанием приостановки послужило то обстоятельство, что исходя из ст. 25.1. Закона о государственной регистрации и ст. 25.1. Закона о долевом строительстве государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). В нарушение указанных норм законодательства в Управление не представлены документы, указанные выше, а именно: отсутствует заявление, а также платежный документ об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора от второй стороны, цедента - ООО "Северо-Кавказское Снабжение". Кроме того, на основании п. 7 ст. 20 Закона о государственной регистрации, лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. По сведениям Единого государственного реестра прав (ЕГРП) 15.07.2011 г. была проведена государственная регистрация договора залога прав требования, где предметом договора является - объект долевого строительства - квартира, расположенная по адресу: г. Ставрополь, (...), Общество с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение" - залогодатель. В нарушение указанного, в представленном договоре не указаны условия о том, что уступаемый объект находится под залогом, согласие на уступку прав требования в отношении вышеуказанного объекта от залогодержателя не представлено.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N (...) от 17.08.2012 г. в едином государственном реестре содержится запись о правах на земельный участок с кадастровым номером (...), для многоэтажного жилищного строительства, площадью (...) кв. м, по адресу г. Ставрополь, ул. (...), собственник Общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление-3 "ЮгСтройИнвест".
Суд удовлетворил требования истицы о признании договора залога от 04.07.2011 года недействительным. Однако, судебная коллегия не соглашается с такими выводами суда по следующим основаниям.
В силу п. п. 1, 7 ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, при заключении договора долевого участия в строительстве ООО "Северо-Кавказское Снабжение" является залогодержателем по отношению к ООО "Строительное управление-3 "ЮгСтройинвест".
В соответствии со ч. 5 ст. 5 Закона "Об ипотеке", правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
В соответствии со ст. 355 ГК РФ, залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (статьи 382 - 390).
Статьей 382 ч. 2 ГК РФ установлено, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Действительно, согласно п. 3.8. договора N 165 участия в долевом строительстве, участник долевого строительства при условии полного внесения денежных средств по договору, может уступить свои права по договору третьим лицам с согласия застройщика.
Суд, установив, что согласия Застройщика за заключение договора залога не имелось, посчитал договор залога недействительной сделкой.
Однако, этот вывод является необоснованны по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Таким образом, законом в случае неуведомления Застройщика о состоявшемся залоге прав, предусмотрены определенные неблагоприятные правовые последствия, установленные ч. 3 ст. 382 ГК РФ, что не влечет признание сделки залога недействительной, а приводит к иным последствиям.
Выводы суда о том, что П. не была уведомлена о состоявшемся договоре залога, правового значения не имеют, поскольку на момент заключения договора Залога П. каких-либо прав на спорную квартиру не имела, поскольку договор уступки права требования был заключен с нею 02.02.2012 года, т.е. после заключения договора залога.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что в удовлетворении требований П. о признании недействительным договора залога прав N (...) от 04.07.2011 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Северо Кавказское Снабжение" и Обществом с ограниченной ответственностью "Вестмаркет Металл", зарегистрированный в Управлении Росреестра по СК 15.07.2011 г., номер регистрации (...) - недействительным по заявленным требованиям следует отказать.
По иным основаниям договор залога не оспаривался.
По этим же основаниям следует удовлетворить встречный иск о признании ООО "Северо-Кавказское Снабжение" к П. о признании сделки-договора уступки права требования от 02.02.2012 года недействительной, поскольку, как было указано выше, оснований для признания договора залога недействительным не имеется.
В соответствии со ст. 37 ч. 1 Закона "Об ипотеке", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Учитывая, что согласия ООО "Вестмаркет Металл" не давало согласия на заключение договора уступки права требования, то договор уступки права требования от 02.02.2012 года следует признать недействительным (ст. 168 ГК РФ).
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 15 октября 2012 года - отменить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении требований П. к ООО "Строительное Кавказское Снабжение", ООО "Строительное управление-3" "ЮгСтройинвест", ООО "Вестмаркет-Металл" о признании договора залога прав N (...) от 04.07.2011 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Северо Кавказское Снабжение" и Обществом с ограниченной ответственностью "Вестмаркет Металл", зарегистрированный в Управлении Росреестра по СК 15.07.2011 г., номер регистрации (...) - недействительным, признании договора уступки права требования от 02.02.2012 года, заключенного между П. и ООО "Северо-Кавказское Снабжение" с согласия ООО "Строительное управление-3 "ЮгСтройинвест" заключенным - отказать.
Встречные исковые требования ООО "Северо-Кавказское Снабжение" к П. о признании договора уступки права требования недействительным - удовлетворить.
Признать недействительным договор уступки права требования от 02.02.2012 года, заключенный между П. и ООО "Северо-Кавказское Снабжение" с согласия ООО "Строительное управление-3 "ЮгСтройинвест" - недействительным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-913/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 марта 2013 г. по делу N 33-913/2013
Судья Сподынюк Л.В.
Суд апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Мясникова А.А.,
судей Шетогубовой О.П., Свечниковой Н.Г.
при секретаре судебного заседания С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе директора ООО "Северо-Кавказское Снабжение" К.К. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 15 октября 2012 года по гражданскому делу по иску П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение", Обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление-3 "Югстройинвест", Обществу с ограниченной ответственностью "Вестмаркет-Металл" о признании договора залога недействительным, признании договора уступки прав требования заключенным, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение" к П. о признании сделки - договора уступки права требования недействительной сделкой,
заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,
установил:
П. обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным, к Обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение" (далее - ООО "СКС"), Обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление-3 "Югстройинвест" (далее - ООО "СУ-3 "ЮСИ"), Обществу с ограниченной ответственностью "Вестмаркет-Металл" (далее - ООО "ВММ") о признании договора залога недействительным, признании договора уступки прав требования заключенным.
В обоснование иска указала, что 20.12.2011 г. между нею и ответчиком - ООО "СКС" в лице Ч., действующей по доверенности от 18.05.2011 г., был заключен договор о намерении заключить договор уступки права требования на квартиру N (...) в г. Ставрополе в строящемся доме по ул. (...). Деньги в размере (...) рублей были переданы цеденту в день подписания договора. Квартира принадлежала ООО "СКС" на основании договора долевого участия в строительстве N (...) от 08.06.2011 г., зарегистрированным в Управлении Росреестра по СК 20.06.2011 г., номер регистрации (...). 02.02.2012 года между истицей и ООО "СКС" с согласия должника - ООО "СУ-3 "ЮСИ" был заключен договор уступки права требования, по условиям которого ООО "СКС" уступил истице право требования к ООО "СУ-3 "ЮСИ" - застройщику по договору долевого участия в строительстве N (...) от 08.06.2011 г. на вышеуказанную квартиру N (...) по ул. (...) г. Ставрополя. Истице была выдана квитанция к приходно-кассовому ордеру N 8 от 02.02.2012 г. об оплате (...) рублей - стоимость квартиры. Таким образом, истица полностью исполнила свои обязательства по договору уступки прав требования от 02.02.2012 г. Истицу заверили, что госрегистрация договора уступки права требования от 02.02.2012 г. будет произведена в ближайшее время. Однако, ООО "СКС" от государственной регистрации договора цессии уклонялось, полномочия представителя цедента в г. Ставрополе - Ч. были прекращены в связи с распоряжением об отмене доверенности, руководство ООО "СКС" от объяснений уклонялось.
П. обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора цессии от 02.02.2012 г. Уведомлением Управления Росреестра по СК N (...) от 09.06.2012 г. государственная регистрация договора цессии была приостановлена на том основании, что ООО "СКС" передало указанную квартиру в залог ООО "ВММ" по договору залога прав N (...) от 04.07.2011 г., а также из-за отсутствия заявления цедента о госрегистрации сделки. Однако, при заключении истицей как предварительного, так и основного договора уступки прав требования, ООО "СКС" не поставило ее в известность о наличии обременения на квартиру в виде залога в пользу третьих лиц. По словам представителей Застройщика, ООО "СУ-3 "ЮСИ" также не было известно о заключении данного договора залога. О том, что им это не было известно, свидетельствует тот факт, что ООО "СУ-3 "ЮСИ" был подписан договор уступки прав требования по договору долевого участия от 02.02.2012 г., заключенный в пользу П., а также то, что между ею и ООО "СУ-3 "ЮСИ" был заключен договор на оказание услуг по оформлению прав собственности на квартиру на имя П. Следовательно, договор залога прав N (...) от 04.07.2011 г. был заключен без ведома и согласия Застройщика - ООО "СУ-3 "ЮСИ".
Ссылаясь на ст. ст. 389, 391, 425, 432, 434, 168 ГК РФ, Законы "Об ипотеке (залоге) недвижимости", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также пункт 3.8. Договора N 165 участия в долевом строительстве от 08.06.2011 г., П. просила суд признать договор залога недействительным, договор уступки прав требования заключенным.
В свою очередь, Общество с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение" (ООО "СКС") обратилось в суд с встречным иском к П. о признании сделки - договора уступки права требования недействительной сделкой, ссылаясь на то, что Договор уступки прав требования спорной квартиры в установленном порядке не зарегистрирован, доказательств государственной регистрации указанной сделки П. не представлено. П. не выполнила своих обязательств по договору, не оплатив уступку прав требования согласно условиям договора, не внесла деньги в кассу ООО "СКС", что подтверждается выпиской из кассовой книги ООО "СКС". В доказательство внесения денежных средств П. представила квитанции к приходно-кассовым ордерам, заполненные рукописно Ч., однако по данному факту возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, то есть ООО "СКС" не получило денежных средств за уступку прав требования, так как они были похищены у П. 18 мая 2011 года ООО "СКС" в лице генерального директора К.К. наделило Ч. правом представлять интересы ООО "СКС" в государственных органах, заключать, регистрировать договоры долевого участия в строительстве, в том числе с правом получения денег и подписи в расходно-кассовых документах, на основании выданной нотариальной доверенности. 08.06.2012 г. Ч., действуя на основании доверенности в интересах ООО "СКС" в г. Ставрополе, заключила с "СУ-3 "ЮСИ" договор участия в долевом строительстве N 165, согласно которого ООО "СКС" инвестирует 998250 рублей в строительство спорной квартиры. ООО "СКС" выполнило в полном объеме свои обязательства по данным договорам, договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по СК. 04.07.2011 г. ООО "СКС" заключило с ООО "ВММ" договор залога прав N (...), согласно которому ООО "СКС" в обеспечение договора поставки продукции передало имущественные права на строящийся спорный объект ООО "ВММ". Данный договор зарегистрирован представителем ООО "СКС" Ч. в Управлении Росреестра по СК. Ч. 02.02.2012 г., действуя по доверенности, но без уведомления и согласия ООО "СКС", уступила права требования на объект долевого строительства - квартиру N (...) по договору уступки права требования П. за денежную сумму (...) рублей. Получив от П. деньги, Ч. в кассу ООО "СКС" их не внесла. Иск также обоснован тем, что согласно устава для ООО "СКС" сделка по уступке права требования нуждалась в одобрении общим собранием учредителей, однако уступка прав такого одобрения не получила. Ссылаясь на ст. 165, 166, 167, 389 ГК РФ, просили в удовлетворении иска П. отказать, встречный иск ООО "СКС" удовлетворить.
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 15 октября 2012 года исковые требования П. удовлетворены.
Суд признал договор залога прав N (...) от 04.07.2011 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Северо Кавказское Снабжение" и Обществом с ограниченной ответственностью "Вестмаркет Металл", зарегистрированный в Управлении Росреестра по СК 15.07.2011 г., номер регистрации (...) - недействительным, указав, что решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора залога прав N (...) от 04.07.2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК.
Признал договор уступки права требования от 02.02.2012 года, заключенный между П. и Обществом с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение" с согласия Общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление-3 "ЮгСтройИнвест" заключенным, указав, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК для государственной регистрации договора уступки права требования от 02.02.2012 года.
В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение" отказано в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, директор ООО "Северо-Кавказское Снабжение" К.К. подал апелляционную жалобу, в которой считает решение незаконным и необоснованным, поскольку установленные судом обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, не доказаны. Считает выводы суда об исполнении П. обязательств по договору по передаче денежных средств необоснованными, поскольку в кассу либо на расчетный счет ООО "СКС" деньги не поступили. Договор уступки был заключен без одобрения общего собрания учредителей ООО "СКС", в установленном порядке договор не зарегистрирован. Все это свидетельствует о недействительности договора уступки. В то же время договор залога был зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК и оснований для признания его недействительным не имеется. Учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение об удовлетворении исковых требований П. в части признания действительным договора уступки права требования отменить и удовлетворить встречное исковое требование ООО "СКС" о признании данного договора уступки недействительным.
В возражениях на апелляционную жалобу П. считает доводы жалобы необоснованными, в связи с чем просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения П., ее представителя М., проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска П. и удовлетворении встречного искового требования по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.
Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в процессе проверки решения установили следующее.
Из Договора участия в долевом строительстве N (...) от 08.06.2011 г., заключенного между ООО "Строительное управление-3 "ЮгСтройИнвест", именуемое "Застройщик", и ООО "Северо-Кавказское Снабжение", именуемое "Участник долевого строительства" в лице Ч., действующей на основании доверенности от 18.05.2011 г., следует, что "Застройщик" привлекает "Участника долевого строительства" к финансированию строительства микрорайона многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями и подземными автостоянками, расположенного в г. Ставрополе, ул. (...), а "Участник долевого строительства" инвестирует Объект в части одной однокомнатной квартиры N (...) в строящемся жилом доме по вышеуказанному адресу и принимает объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Цена договора составляет (...) рублей из расчета (...) рублей за 1 кв. м. Участник долевого строительства перечисляет денежные средства за квартиру на расчетный счет Застройщика или вносит наличными денежными средствами в кассу Застройщика в срок до 30 августа 2011 (л.д. 12 - 20).
Данный Договор участия долевом строительстве подписан "Застройщиком" ООО "СУ-3 "ЮСИ" в лице зам. генерального директора К.А. и "Участником долевого строительства" ООО "СКС" в лице представителя Ч. (л.д. 20).
20.06.2011 года указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по СК, номер регистрации (...), о чем свидетельствует отметка на договоре (л.д. 19).
Согласно имеющегося в материалах дела договору залога прав N (...) от 04.07.2011 г., в обеспечение исполнения обязательств по оплате металлопроката по Договору поставки продукции от 24.03.2011 г. между ООО "Северо-Кавказское Снабжение" (Залогодатель) и ООО "Вестмаркет Металл" (Залогодержатель) был заключен данный договор залога, согласно которому ООО "СКС" передает ООО "ВММ" имущественные права (права требования) на строящийся объект в виде однокомнатной квартиры N (...), находящейся по строительному адресу: г. Ставрополь, ул. (...). Стоимость имущественных прав составляет (...) рублей. Срок действия договора определен с момента его государственной регистрации и до 31.12.2015 года (л.д. 21 - 24).
Согласно отметке на Договоре (л.д. 24), указанный договор залога зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК 15.07.2011 г., номер регистрации (...).
Из предварительного договора о намерении заключить договор уступки права-требования от 20.12.2011 г., заключенного между ООО "Северо-Кавказское Снабжение" в лице действующей на основании доверенности Ч., и П. (л.д. 7) и основного Договора уступки права требования, заключенного между ООО "СКС" в лице Ч. и П. 02 февраля 2012 года (л.д. 9 - 10), следует, что ООО "СКС" уступает, а П. принимает право требования к ООО "Строительное управление-3 "ЮгСтройИнвест" по договору долевого участия в строительстве квартиры N (...) в г. Ставрополе, ул. (...)., а также права, обеспечивающие исполнение обязательства, и другие права, связанные с правом требования по указанному договору. На момент заключения договора уступки ООО "СКС" произвела полный расчет с застройщиком. Сумму в размере (...) рублей П. обязуется выплатить ООО "СКС" в день подписания настоящего договора.
В п. 5 Договора уступки указано, что "Сторона 1" ООО "СКС" несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных "Стороне 2" требований.
Согласно п. 7 настоящий договор вступает в силу со дня регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.
Договор подписан Ч. и П., а также "Застройщиком" ООО "СУ-3 ЮСИ" в лице зам. генерального директора К.А.
Факт исполнения истцом П. своих обязательств по Договору уступки от 02.02.2012 г. подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 8 от 02.02.2012 г., из которой следует, что ООО "СКС" приняло от П. (...) рублей. На квитанции за главного бухгалтера и кассира стоит подпись К.К. - генерального директора ООО "СКС" (л.д. 11).
Согласно направленному П. уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.06.2012 г. (л.д. 77 - 78), основанием приостановки послужило то обстоятельство, что исходя из ст. 25.1. Закона о государственной регистрации и ст. 25.1. Закона о долевом строительстве государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). В нарушение указанных норм законодательства в Управление не представлены документы, указанные выше, а именно: отсутствует заявление, а также платежный документ об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора от второй стороны, цедента - ООО "Северо-Кавказское Снабжение". Кроме того, на основании п. 7 ст. 20 Закона о государственной регистрации, лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. По сведениям Единого государственного реестра прав (ЕГРП) 15.07.2011 г. была проведена государственная регистрация договора залога прав требования, где предметом договора является - объект долевого строительства - квартира, расположенная по адресу: г. Ставрополь, (...), Общество с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказское Снабжение" - залогодатель. В нарушение указанного, в представленном договоре не указаны условия о том, что уступаемый объект находится под залогом, согласие на уступку прав требования в отношении вышеуказанного объекта от залогодержателя не представлено.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N (...) от 17.08.2012 г. в едином государственном реестре содержится запись о правах на земельный участок с кадастровым номером (...), для многоэтажного жилищного строительства, площадью (...) кв. м, по адресу г. Ставрополь, ул. (...), собственник Общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление-3 "ЮгСтройИнвест".
Суд удовлетворил требования истицы о признании договора залога от 04.07.2011 года недействительным. Однако, судебная коллегия не соглашается с такими выводами суда по следующим основаниям.
В силу п. п. 1, 7 ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, при заключении договора долевого участия в строительстве ООО "Северо-Кавказское Снабжение" является залогодержателем по отношению к ООО "Строительное управление-3 "ЮгСтройинвест".
В соответствии со ч. 5 ст. 5 Закона "Об ипотеке", правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
В соответствии со ст. 355 ГК РФ, залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (статьи 382 - 390).
Статьей 382 ч. 2 ГК РФ установлено, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Действительно, согласно п. 3.8. договора N 165 участия в долевом строительстве, участник долевого строительства при условии полного внесения денежных средств по договору, может уступить свои права по договору третьим лицам с согласия застройщика.
Суд, установив, что согласия Застройщика за заключение договора залога не имелось, посчитал договор залога недействительной сделкой.
Однако, этот вывод является необоснованны по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Таким образом, законом в случае неуведомления Застройщика о состоявшемся залоге прав, предусмотрены определенные неблагоприятные правовые последствия, установленные ч. 3 ст. 382 ГК РФ, что не влечет признание сделки залога недействительной, а приводит к иным последствиям.
Выводы суда о том, что П. не была уведомлена о состоявшемся договоре залога, правового значения не имеют, поскольку на момент заключения договора Залога П. каких-либо прав на спорную квартиру не имела, поскольку договор уступки права требования был заключен с нею 02.02.2012 года, т.е. после заключения договора залога.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что в удовлетворении требований П. о признании недействительным договора залога прав N (...) от 04.07.2011 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Северо Кавказское Снабжение" и Обществом с ограниченной ответственностью "Вестмаркет Металл", зарегистрированный в Управлении Росреестра по СК 15.07.2011 г., номер регистрации (...) - недействительным по заявленным требованиям следует отказать.
По иным основаниям договор залога не оспаривался.
По этим же основаниям следует удовлетворить встречный иск о признании ООО "Северо-Кавказское Снабжение" к П. о признании сделки-договора уступки права требования от 02.02.2012 года недействительной, поскольку, как было указано выше, оснований для признания договора залога недействительным не имеется.
В соответствии со ст. 37 ч. 1 Закона "Об ипотеке", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Учитывая, что согласия ООО "Вестмаркет Металл" не давало согласия на заключение договора уступки права требования, то договор уступки права требования от 02.02.2012 года следует признать недействительным (ст. 168 ГК РФ).
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
определил:
Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 15 октября 2012 года - отменить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении требований П. к ООО "Строительное Кавказское Снабжение", ООО "Строительное управление-3" "ЮгСтройинвест", ООО "Вестмаркет-Металл" о признании договора залога прав N (...) от 04.07.2011 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Северо Кавказское Снабжение" и Обществом с ограниченной ответственностью "Вестмаркет Металл", зарегистрированный в Управлении Росреестра по СК 15.07.2011 г., номер регистрации (...) - недействительным, признании договора уступки права требования от 02.02.2012 года, заключенного между П. и ООО "Северо-Кавказское Снабжение" с согласия ООО "Строительное управление-3 "ЮгСтройинвест" заключенным - отказать.
Встречные исковые требования ООО "Северо-Кавказское Снабжение" к П. о признании договора уступки права требования недействительным - удовлетворить.
Признать недействительным договор уступки права требования от 02.02.2012 года, заключенный между П. и ООО "Северо-Кавказское Снабжение" с согласия ООО "Строительное управление-3 "ЮгСтройинвест" - недействительным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)