Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Черемошкиной В.В.
судей Несмияна С.И., Слобожаниной В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бернат К.А.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен,
от ответчика (должника): Яковлев А.Л., доверенность от 01.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-10537/2013, 13АП-10830/2013) открытого акционерного общества "Центракадемстрой" и ООО "Строительная компания "Рыбинская"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2013 по делу N А56-74316/2012 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску открытого акционерного общества "Центракадемстрой"
к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Рыбинская"
о взыскании,
установил:
Открытое акционерное общество "Центракадемстрой" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Рыбинская" о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 2286619,80 руб. (взнос по договору долевого участия в инвестировании жилого дома от 29.10.2008 N А-227) и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 764540,86 руб.
При рассмотрении дела ответчик заявил о пропуске истцом срока давности, так как, по мнению ООО "Строительная компания "Рыбинская", ответчик должен был узнать о нарушении своего права с 30.06.2009.
Решением суда первой инстанции от 01.04.2013 иск удовлетворен в части взыскания с ООО "Строительная компания "Рыбинская" процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 356331,58 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции посчитал установленным факты предварительной оплаты недвижимого имущества и нарушения ответчиком обязательства по передаче данной вещи покупателю в разумный срок. Суд пришел к выводу о том, что истец вправе требовать возврата суммы процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.01.2011 по 26.11.2012 в размере 356331,58 руб. с учетом того, что задолженность по затратам на содержание квартиры составила 16488,00 руб. и оплачена истцом лишь 17.01.2011. Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности отклонены. Во взыскании неосновательного обогащения отказано со ссылкой на то, что договор до сих пор не расторгнут.
На решение суда первой инстанции ОАО "Центракадемстрой" подана апелляционная жалоба, в которой истец просил отменить решение суда в части отказа в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2286619,80 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 408209,28 руб., взыскать с ответчика указанную сумму неосновательного обогащения и 764540,86 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что согласно пункту 5.7 договора, при расторжении его по инициативе дольщика, последний утрачивает право требования передачи ему квартиры на праве собственности, внесенные по договору денежные средства подлежат возврату покупателю. Односторонний отказ от договора дольщика повлечет возникновение убытков. В признании права собственности на квартиру решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-16832/2012 отказано, так как право собственности на объект не зарегистрировано за ответчиком. Использование ответчиком чужих денежных средств имело место в течение всего периода, за который заявлено пени. Задолженность по затратам на содержание квартиры не имеет в этом случае правового значения.
Решение суда обжаловано ООО "Строительная компания "Рыбинская", которое просило отменить судебный акт в части взыскания процентов. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд по своей инициативе изменил основание требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, и взыскал их на основании положений статьи 487 ГК РФ. Истцом пропущен срок исковой давности. Оплата содержания квартиры не прерывает срока исковой давности, а является лишь оплатой затрат по содержанию объекта. Требование о взыскании неосновательного обогащения не может быть заявлено в рамках договора купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем. По договору уступки права требования от 29.10.2008 истцу переданы права кредитора только в части требования о передаче права собственности на квартиру.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Строительная компания "Рыбинская" истец возражал против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что судом установлен факт предварительной оплаты вещи, которая будет создана в будущем. Применение судом первой инстанции положений статьи 487 ГК РФ не повлияло на существо принятого решения. О ненадлежащем исполнении обязательства истцу должно было стать известно начиная с 30.06.2009. Документы, необходимые для регистрации права собственности, получены 13.10.2010. ОАО "Центракадемстрой" уже обращалось с требованием о признании права собственности на квартиру. Проценты за пользование чужими денежными средствами должны быть уплачены за период с 01.01.2009 по 26.11.2012 в размере 764450,86 руб. Требование об уплате процентов вытекает непосредственно из условий договора, права требования по которому переданы истцу.
В судебное заседание истец, извещенный надлежащим образом, не явился, направил ходатайство об отложении судебного разбирательства со ссылкой на необходимость выезда представителя в командировку.
Представитель ответчика оставил рассмотрение ходатайства на усмотрение суда.
Принимая во внимание, что истец, заблаговременно извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не был лишен возможности обеспечить участие в нем своего представителя, обстоятельства, указанные в ходатайстве об отложении судебного разбирательства, не могут быть квалифицированы в качестве уважительной причины отсутствия истца в судебном разбирательстве и препятствия в силу статьи 158 АПК РФ рассмотрению дела. Ходатайство об отложении рассмотрения дела отклонено, согласно статье 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы поданной им апелляционной жалобы, против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражал.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает, что имеются основания для его изменения.
Материалами дела подтверждается, что между ООО "Строительная компания "Рыбинская" (застройщик) и Закрытым акционерным обществом "Управление строительства "АКАДЕМСТРОЙ" заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома от 29.10.2008 N А-227, предметом которого являлось участие дольщика в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Ленинградская область, выборгский район, город Выборг, ул. Крепостная, Московский проспект, улица Садовая, блок А (далее - объект).
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что инвестирование дольщиком строительства объекта является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности должника на однокомнатную квартиру общей площадью 43,6 кв. м (без учета площади балконов и лоджий), расположенную на 5 этаже объекта в осях 16-18, Ф-Ч, предварительный номер 227.
В пункте 2.1.3 договора оговорен планируемый срок окончания строительства объекта - 4 квартал 2008 года. Сдача объекта в эксплуатацию подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным уполномоченным органом.
Согласно пункту 2.1.5 договора, застройщик принял на себя обязательство передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не ранее двух и не позднее шести месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию, при условии проведения окончательного взаиморасчета между сторонами в соответствии с пунктами 2.2.6, 6.2 договора.
Долевой взнос в инвестирование строительства объекта определен исходя из стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади в размере 489853,00 руб., в общем размере 2286619,80 руб.
Пунктом 2.2.6 договора предусмотрена оплата дольщиком в течение одного месяца после сдачи объекта в эксплуатацию застройщику затрат по содержанию объекта пропорционально своей доле жилья из расчета шестьдесят рублей за один квадратный мер в месяц за период шесть месяцев обслуживания после сдачи объекта в эксплуатацию.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено уточнение суммы долевого взноса исходя из фактической площади квартиры, определенной на основании обмера квартиры Проектно-инвентаризационным бюро.
Соглашением о зачете встречных однородных требований от 07.11.2008 в оплату инвестиционного взноса в сумме 2286619,80 руб. погашено требование дольщика к застройщику из договора подряда от 14.11.2006 N ГП-2 и дополнительных соглашений к нему в части суммы 2286619,80 руб. из 4704803,65 руб.
По договору уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья N А-227 от 29.10.2008 (договор цессии) от 15.12.2008 N 71/08 ЗАО "Управление строительства "АКАДЕМСТРОЙ" уступило в пользу ОАО "Центракадемстрой" право требования по договору о долевом участии в строительстве жилья от 29.10.2008 N А-227.
Объем передаваемого права по договору не ограничен, таким образом, в силу положений статьи 384 ГК РФ, вопреки доводам ответчика, к истцу перешло право требовать уплаты процентов в связи с нарушением денежных обязательств из договора инвестирования.
Согласно положениям статьи 455 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Оценив условия инвестиционного договора, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал его как договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем с учетом разъяснений пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которому, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Как указано в названных разъяснениях, судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
При этом, исходя из разъяснений пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Право собственности ответчика на спорный объект недвижимости не зарегистрировано.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2012 по делу N А56-16832/2012, принятым по иску ООО "Центракадемстрой" к ООО "Строительная компания "Рыбинская" о признании права собственности на однокомнатную квартиру с предварительным номером 227, общей площадью 43,6 кв. м, расположенную на 5 этаже в блоке А, в 7 подъезде по строительному адресу: Ленинградская область, Выборгский район, город Выборг, ул. Крепостная, Московский проспект, ул. Садовая, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на отсутствие регистрации права собственности на объект за ответчиком. При этом, договор, заключенный сторонами, квалифицирован согласно разъяснениям Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Указанный судебный акт имеет преюдициальное значение в рамках рассматриваемого дела в силу положений статьи 69 АПК РФ.
Отсутствие государственной регистрации прав на объект недвижимости также подтверждено Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 23.11.2012 N 00/022/2012-6129.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к неверному выводу об отсутствии у ответчика денежного обязательства перед истцом по возврату суммы, внесенной в качестве взноса по инвестиционному договору. При этом, суд верно квалифицировал спорную сумму как предоплату, подлежащую возврату истцу на основании пункта 3 статьи 487 ГК РФ, применение иной нормы права, нежели указанной истцом, свидетельствует об иной правовой квалификации, что относится согласно положениям статьи 168 АПК РФ к компетенции суда, а не о применении иных оснований, так как последние представляют собой фактические обстоятельства, а не подлежащие применению нормы права.
В то же время, суд необоснованно указал на необходимость расторжения инвестиционного договора для предъявления требования о возврате предоплаты, тогда как ни из положений статьи 487 ГК РФ, ни из содержания приведенных выше разъяснений не следует, что для заявления требования о возврате исполненного по договору денежного обязательства покупателю требуется отдельное заявление об отказе от договора.
Учитывая изложенное, решение суда в части отказа в удовлетворении требования о выплате внесенных за квартиру денежных средств подлежит отмене, в этой части иск и апелляционную жалобу истца следует удовлетворить.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-16832/2012 установлено, что Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 47505101-0048-2008 выдано 29.12.2008. Следовательно, согласно условиям договора, обязательство по передаче имущества должно было быть исполнено ответчиком до 29.06.2009.
Ответчик, в течение срока исковой давности, признавал наличие у него обязательства по передаче имущества, что подтверждается дополнительным соглашением от 30.12.2010 N 1, в котором стороны согласовали право доступа истца к квартире для проведения ремонтных работ в целях доведения квартиры до состояния, пригодного для проживания, с условием о компенсации истцом затрат по содержанию многоквартирного дома в размере 16488,00 руб. Оплата затрат произведена истцом по платежному поручению от 17.01.2011 N 8, и принята ответчиком без возражений.
Названные действия свидетельствуют о перерыве в течение срока исковой давности, после которого, согласно положениям статьи 203 ГК РФ, он начинает течь сначала.
Исковое заявление поступило в электронном виде 11.12.2012, в пределах срока исковой давности, с учетом перерыва.
Пунктом 4 статьи 487 ГК РФ предусмотрено начисление процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ на сумму предоплаты, подлежащей возврату, с даты, когда товар должен быть передан покупателю. Таким образом, в данном случае проценты подлежали начислению с 30.06.2009, а не с 18.01.2011, как указано судом первой инстанции. Исходя из положений статьи 207 ГК РФ, при исчислении срока исковой давности ответственность следует судьбе основного обязательства. Сумма процентов, которые истец был вправе начислить по 26.11.2012 составила 461668,54 руб., в части взыскания процентов решение суда первой инстанции следует изменить, апелляционную жалобу истца удовлетворить.
С учетом изложенного выше, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.
Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению согласно статье 110 АПК РФ пропорционально сумме удовлетворенных требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2013 по делу N А56-74316/2012 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Рыбинская" (адрес: 196084, Россия, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 74, лит. Щ; 197374, Россия, Санкт-Петербург, Торфяная дорога, д. 17, лит. А, ОГРН: 1027804920087) в пользу открытого акционерного общества "Центракадемстрой" (адрес: 117312, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 53, к. 1; 197375, Россия, Санкт-Петербург, ул. Автобусная, д. 6, ОГРН: 1027700441174) 2 286 619 руб. 80 коп. неосновательного обогащения, 461 668 руб. 54 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 34 456 руб. 99 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску.
В остальной части иска отказать".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Рыбинская" (адрес: 196084, Россия, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 74, лит. Щ; 197374, Россия, Санкт-Петербург, Торфяная дорога, д. 17, лит. А, ОГРН: 1027804920087) в пользу открытого акционерного общества "Центракадемстрой" (адрес: 117312, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 53, к. 1; 197375, Россия, Санкт-Петербург, ул. Автобусная, д. 6, ОГРН: 1027700441174) 1 801 руб. 40 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Председательствующий
В.В.ЧЕРЕМОШКИНА
Судьи
С.И.НЕСМИЯН
В.Б.СЛОБОЖАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.07.2013 ПО ДЕЛУ N А56-74316/2012
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2013 г. по делу N А56-74316/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Черемошкиной В.В.
судей Несмияна С.И., Слобожаниной В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бернат К.А.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен,
от ответчика (должника): Яковлев А.Л., доверенность от 01.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-10537/2013, 13АП-10830/2013) открытого акционерного общества "Центракадемстрой" и ООО "Строительная компания "Рыбинская"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2013 по делу N А56-74316/2012 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску открытого акционерного общества "Центракадемстрой"
к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Рыбинская"
о взыскании,
установил:
Открытое акционерное общество "Центракадемстрой" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Рыбинская" о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 2286619,80 руб. (взнос по договору долевого участия в инвестировании жилого дома от 29.10.2008 N А-227) и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 764540,86 руб.
При рассмотрении дела ответчик заявил о пропуске истцом срока давности, так как, по мнению ООО "Строительная компания "Рыбинская", ответчик должен был узнать о нарушении своего права с 30.06.2009.
Решением суда первой инстанции от 01.04.2013 иск удовлетворен в части взыскания с ООО "Строительная компания "Рыбинская" процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 356331,58 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции посчитал установленным факты предварительной оплаты недвижимого имущества и нарушения ответчиком обязательства по передаче данной вещи покупателю в разумный срок. Суд пришел к выводу о том, что истец вправе требовать возврата суммы процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.01.2011 по 26.11.2012 в размере 356331,58 руб. с учетом того, что задолженность по затратам на содержание квартиры составила 16488,00 руб. и оплачена истцом лишь 17.01.2011. Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности отклонены. Во взыскании неосновательного обогащения отказано со ссылкой на то, что договор до сих пор не расторгнут.
На решение суда первой инстанции ОАО "Центракадемстрой" подана апелляционная жалоба, в которой истец просил отменить решение суда в части отказа в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2286619,80 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 408209,28 руб., взыскать с ответчика указанную сумму неосновательного обогащения и 764540,86 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что согласно пункту 5.7 договора, при расторжении его по инициативе дольщика, последний утрачивает право требования передачи ему квартиры на праве собственности, внесенные по договору денежные средства подлежат возврату покупателю. Односторонний отказ от договора дольщика повлечет возникновение убытков. В признании права собственности на квартиру решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-16832/2012 отказано, так как право собственности на объект не зарегистрировано за ответчиком. Использование ответчиком чужих денежных средств имело место в течение всего периода, за который заявлено пени. Задолженность по затратам на содержание квартиры не имеет в этом случае правового значения.
Решение суда обжаловано ООО "Строительная компания "Рыбинская", которое просило отменить судебный акт в части взыскания процентов. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд по своей инициативе изменил основание требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, и взыскал их на основании положений статьи 487 ГК РФ. Истцом пропущен срок исковой давности. Оплата содержания квартиры не прерывает срока исковой давности, а является лишь оплатой затрат по содержанию объекта. Требование о взыскании неосновательного обогащения не может быть заявлено в рамках договора купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем. По договору уступки права требования от 29.10.2008 истцу переданы права кредитора только в части требования о передаче права собственности на квартиру.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Строительная компания "Рыбинская" истец возражал против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что судом установлен факт предварительной оплаты вещи, которая будет создана в будущем. Применение судом первой инстанции положений статьи 487 ГК РФ не повлияло на существо принятого решения. О ненадлежащем исполнении обязательства истцу должно было стать известно начиная с 30.06.2009. Документы, необходимые для регистрации права собственности, получены 13.10.2010. ОАО "Центракадемстрой" уже обращалось с требованием о признании права собственности на квартиру. Проценты за пользование чужими денежными средствами должны быть уплачены за период с 01.01.2009 по 26.11.2012 в размере 764450,86 руб. Требование об уплате процентов вытекает непосредственно из условий договора, права требования по которому переданы истцу.
В судебное заседание истец, извещенный надлежащим образом, не явился, направил ходатайство об отложении судебного разбирательства со ссылкой на необходимость выезда представителя в командировку.
Представитель ответчика оставил рассмотрение ходатайства на усмотрение суда.
Принимая во внимание, что истец, заблаговременно извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не был лишен возможности обеспечить участие в нем своего представителя, обстоятельства, указанные в ходатайстве об отложении судебного разбирательства, не могут быть квалифицированы в качестве уважительной причины отсутствия истца в судебном разбирательстве и препятствия в силу статьи 158 АПК РФ рассмотрению дела. Ходатайство об отложении рассмотрения дела отклонено, согласно статье 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы поданной им апелляционной жалобы, против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражал.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает, что имеются основания для его изменения.
Материалами дела подтверждается, что между ООО "Строительная компания "Рыбинская" (застройщик) и Закрытым акционерным обществом "Управление строительства "АКАДЕМСТРОЙ" заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома от 29.10.2008 N А-227, предметом которого являлось участие дольщика в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Ленинградская область, выборгский район, город Выборг, ул. Крепостная, Московский проспект, улица Садовая, блок А (далее - объект).
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что инвестирование дольщиком строительства объекта является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности должника на однокомнатную квартиру общей площадью 43,6 кв. м (без учета площади балконов и лоджий), расположенную на 5 этаже объекта в осях 16-18, Ф-Ч, предварительный номер 227.
В пункте 2.1.3 договора оговорен планируемый срок окончания строительства объекта - 4 квартал 2008 года. Сдача объекта в эксплуатацию подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным уполномоченным органом.
Согласно пункту 2.1.5 договора, застройщик принял на себя обязательство передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не ранее двух и не позднее шести месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию, при условии проведения окончательного взаиморасчета между сторонами в соответствии с пунктами 2.2.6, 6.2 договора.
Долевой взнос в инвестирование строительства объекта определен исходя из стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади в размере 489853,00 руб., в общем размере 2286619,80 руб.
Пунктом 2.2.6 договора предусмотрена оплата дольщиком в течение одного месяца после сдачи объекта в эксплуатацию застройщику затрат по содержанию объекта пропорционально своей доле жилья из расчета шестьдесят рублей за один квадратный мер в месяц за период шесть месяцев обслуживания после сдачи объекта в эксплуатацию.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено уточнение суммы долевого взноса исходя из фактической площади квартиры, определенной на основании обмера квартиры Проектно-инвентаризационным бюро.
Соглашением о зачете встречных однородных требований от 07.11.2008 в оплату инвестиционного взноса в сумме 2286619,80 руб. погашено требование дольщика к застройщику из договора подряда от 14.11.2006 N ГП-2 и дополнительных соглашений к нему в части суммы 2286619,80 руб. из 4704803,65 руб.
По договору уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья N А-227 от 29.10.2008 (договор цессии) от 15.12.2008 N 71/08 ЗАО "Управление строительства "АКАДЕМСТРОЙ" уступило в пользу ОАО "Центракадемстрой" право требования по договору о долевом участии в строительстве жилья от 29.10.2008 N А-227.
Объем передаваемого права по договору не ограничен, таким образом, в силу положений статьи 384 ГК РФ, вопреки доводам ответчика, к истцу перешло право требовать уплаты процентов в связи с нарушением денежных обязательств из договора инвестирования.
Согласно положениям статьи 455 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Оценив условия инвестиционного договора, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал его как договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем с учетом разъяснений пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которому, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Как указано в названных разъяснениях, судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
При этом, исходя из разъяснений пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Право собственности ответчика на спорный объект недвижимости не зарегистрировано.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2012 по делу N А56-16832/2012, принятым по иску ООО "Центракадемстрой" к ООО "Строительная компания "Рыбинская" о признании права собственности на однокомнатную квартиру с предварительным номером 227, общей площадью 43,6 кв. м, расположенную на 5 этаже в блоке А, в 7 подъезде по строительному адресу: Ленинградская область, Выборгский район, город Выборг, ул. Крепостная, Московский проспект, ул. Садовая, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на отсутствие регистрации права собственности на объект за ответчиком. При этом, договор, заключенный сторонами, квалифицирован согласно разъяснениям Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Указанный судебный акт имеет преюдициальное значение в рамках рассматриваемого дела в силу положений статьи 69 АПК РФ.
Отсутствие государственной регистрации прав на объект недвижимости также подтверждено Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 23.11.2012 N 00/022/2012-6129.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к неверному выводу об отсутствии у ответчика денежного обязательства перед истцом по возврату суммы, внесенной в качестве взноса по инвестиционному договору. При этом, суд верно квалифицировал спорную сумму как предоплату, подлежащую возврату истцу на основании пункта 3 статьи 487 ГК РФ, применение иной нормы права, нежели указанной истцом, свидетельствует об иной правовой квалификации, что относится согласно положениям статьи 168 АПК РФ к компетенции суда, а не о применении иных оснований, так как последние представляют собой фактические обстоятельства, а не подлежащие применению нормы права.
В то же время, суд необоснованно указал на необходимость расторжения инвестиционного договора для предъявления требования о возврате предоплаты, тогда как ни из положений статьи 487 ГК РФ, ни из содержания приведенных выше разъяснений не следует, что для заявления требования о возврате исполненного по договору денежного обязательства покупателю требуется отдельное заявление об отказе от договора.
Учитывая изложенное, решение суда в части отказа в удовлетворении требования о выплате внесенных за квартиру денежных средств подлежит отмене, в этой части иск и апелляционную жалобу истца следует удовлетворить.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-16832/2012 установлено, что Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 47505101-0048-2008 выдано 29.12.2008. Следовательно, согласно условиям договора, обязательство по передаче имущества должно было быть исполнено ответчиком до 29.06.2009.
Ответчик, в течение срока исковой давности, признавал наличие у него обязательства по передаче имущества, что подтверждается дополнительным соглашением от 30.12.2010 N 1, в котором стороны согласовали право доступа истца к квартире для проведения ремонтных работ в целях доведения квартиры до состояния, пригодного для проживания, с условием о компенсации истцом затрат по содержанию многоквартирного дома в размере 16488,00 руб. Оплата затрат произведена истцом по платежному поручению от 17.01.2011 N 8, и принята ответчиком без возражений.
Названные действия свидетельствуют о перерыве в течение срока исковой давности, после которого, согласно положениям статьи 203 ГК РФ, он начинает течь сначала.
Исковое заявление поступило в электронном виде 11.12.2012, в пределах срока исковой давности, с учетом перерыва.
Пунктом 4 статьи 487 ГК РФ предусмотрено начисление процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ на сумму предоплаты, подлежащей возврату, с даты, когда товар должен быть передан покупателю. Таким образом, в данном случае проценты подлежали начислению с 30.06.2009, а не с 18.01.2011, как указано судом первой инстанции. Исходя из положений статьи 207 ГК РФ, при исчислении срока исковой давности ответственность следует судьбе основного обязательства. Сумма процентов, которые истец был вправе начислить по 26.11.2012 составила 461668,54 руб., в части взыскания процентов решение суда первой инстанции следует изменить, апелляционную жалобу истца удовлетворить.
С учетом изложенного выше, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.
Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению согласно статье 110 АПК РФ пропорционально сумме удовлетворенных требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2013 по делу N А56-74316/2012 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Рыбинская" (адрес: 196084, Россия, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 74, лит. Щ; 197374, Россия, Санкт-Петербург, Торфяная дорога, д. 17, лит. А, ОГРН: 1027804920087) в пользу открытого акционерного общества "Центракадемстрой" (адрес: 117312, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 53, к. 1; 197375, Россия, Санкт-Петербург, ул. Автобусная, д. 6, ОГРН: 1027700441174) 2 286 619 руб. 80 коп. неосновательного обогащения, 461 668 руб. 54 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 34 456 руб. 99 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску.
В остальной части иска отказать".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Рыбинская" (адрес: 196084, Россия, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 74, лит. Щ; 197374, Россия, Санкт-Петербург, Торфяная дорога, д. 17, лит. А, ОГРН: 1027804920087) в пользу открытого акционерного общества "Центракадемстрой" (адрес: 117312, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 53, к. 1; 197375, Россия, Санкт-Петербург, ул. Автобусная, д. 6, ОГРН: 1027700441174) 1 801 руб. 40 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Председательствующий
В.В.ЧЕРЕМОШКИНА
Судьи
С.И.НЕСМИЯН
В.Б.СЛОБОЖАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)