Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Селиванова Г.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Зинченко И.П., судей Волошковой И.А., Коренева А.С. при секретаре Патрушевой М.Е. рассмотрела в судебном заседании 12.02.2013
гражданское дело по иску С., действующей за себя, а также в интересах Д. <...> к Т. <...>, ЗАО "КОНТИНЕНТАЛЬ-ТРАСТ" о признании ничтожным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности на недвижимое имущество, включении имущества в наследственную массу,
по апелляционным жалобам ответчика Т., третьего лица В. на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 22.05.2012.
Заслушав доклад судьи Коренева А.С., объяснения ответчика Т., ее представителей П., Б., поддержавших доводы жалобы, объяснения истца С., ее представителя О., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
Спорным объектом является <...>, расположенная по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м. (далее - квартира).
С., действующая также в интересах И.П., Р., Д., обратилась в суд с иском к Т., ЗАО "Континенталь-Траст" о признании договора N 19/12/Б на долевое участие в строительстве от 05.05.2006 ничтожным, признании права собственности квартиру в размере <...> доли за С., И.П. и Д. по <...> за каждым из лиц, о включении квартиры в наследственную массу, ссылаясь на то, что 16.05.2006 между ЗАО "Европейское" и ее супругом А., умершим 16.09.2011, был заключен договор долевого участия в строительстве N 19/12/Б на спорную квартиру. Стоимость спорной квартиры была выплачена супругом, 09.06.2008 передана ему по акту приема-передачи. В октябре 2011 года Т. - мать ее супруга, скрыв факт смерти сына, обратилась к юристу ответчика и переоформила договор долевого участия в строительстве на свое имя проставив, дату 05.05.2006.
Решением суда от 22.05.2012 исковые требования С. удовлетворены частично, договор долевого участия в строительстве N <...> 05.05.2006 признан ничтожным, спорная квартира включена в наследственную массу, за С., И.П. и Д. признано право собственности по <...> доли в спорной квартире.
Признавая договор долевого участия в строительстве от 05.05.2006 недействительным, суд пришел к выводу, что ответчиком Т. не представлено письменных доказательств передачи прав на квартиру от А. ей, а договор, датированный ранее, чем был заключен договор с А. не может свидетельствовать о наличии такой передачи прав. Установив, что А. произведена оплата по договору долевого участия в строительстве от 16.05.2005 в полном объеме, квартира фактически ему было передана, суд признал требование о признании права собственности правомерным. Поскольку А. умер, суд включил квартиру в наследственную массу, с учетом наследников по закону определил размер доли в праве собственности на квартиру за истцами.
С таким решением не согласились ответчик Т. и третье лицо В., которому срок на подачу апелляционной жалобы восстановлен определением суда от 23.11.2012.
Ответчик Т. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение о прекращении производства по делу, признав исковые требования необоснованными, ссылаясь на то, что суд неправильно установил фактические обстоятельства дела, выводы суда о ничтожности договора долевого участия от 05.05.2006 не мотивированы, суд необоснованно отказал в допросе свидетеля М.
Третье лицо В. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что судом не приняты во внимание его показания о том, что договор на квартиру был переоформлен с согласия и по просьбе В., при он является незаинтересованным лицом, поскольку отказался от наследства.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на май 2006 года), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 3 ст. 4 этого же Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
16.05.2006 между ЗАО "Европейское" (правопредшественник ЗАО "КОНТИНЕНТАЛЬ-ТРАСТ") и А. заключен договор долевого участия в строительстве на спорную квартиру. Цена договора составила <...> руб. Согласно приложению <...> к договору А. свои обязательства по оплате стоимости квартиры выполнил в полном объеме.
09.06.2008 по акту приема-передачи квартира была передана А.
14.09.2011 А. и С. заключили брак.
16.09.2011 А. умер.
В период с 09.06.2008 по настоящее время истец и ее дети Р. сын от первого брака), И.П., <...> года рождения, Д., родившийся после смерти отца - <...>, фактически владеют и пользуются спорной квартирой.
Кроме того, между Т. и ЗАО "Европейское" заключен иной договор на спорную <...> от 05.05.2006, т.е. до даты подписания договора с А.
Указанный договор был оформлен в марте 2011 года, на что прямо указывает ответчик Т.
Договор от 05.05.2006 прошел государственную регистрацию, собственником согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество является ответчик Т.
Действительно, договор от 16.05.2006, подписанный между ЗАО "Европейское" и А. не прошел государственную регистрацию и соответственно, может считаться незаключенным, однако данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что между сторонами по договору отсутствовали какие-либо обязательства.
Так, А. в полном объеме оплатил стоимость квартиры, принял ее по акту приемки-передачи, то есть выполнил в полном объеме те обязательства, которые были возложены на него как на участника долевого строительства. При этом на застройщика кроме строительства были возложены также иные обязательства, связанные с получением разрешительной документации и подготовки комплекта документов, необходимых для регистрации как договора, так и права собственности на основании данного договора.
Анализируя представленные доказательства суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствие регистрации договора и права собственности произошло не по вине А. Судебная коллегия находит данный вывод правильным.
При таких обстоятельствах заключение иных договоров в отношении этой же квартиры с другими лицами следует рассматривать как нарушение закона, поскольку застройщик в одностороннем порядке вопреки положениям ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от исполнения обязательств.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, договор от 05.05.2006 между ЗАО "Европейское" и Т. следует признавать ничтожным как нарушающим права наследников А., к которым в соответствии с ч. 7 ст. 4 Закона N 214-ФЗ перешло права участника долевого строительства.
При этом доводы ответчика Т. относительно того, что подписанием договора от 05.05.2006 была оформлена уступка прав требования по договору от 16.05.2006, произведенная с согласия А. и в соответствии со ст. 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подтверждены материалами дела.
Указанный вывод суда подробно мотивирован, представленным доказательствам дан анализ. Оснований для иной оценки указанных доказательств судебная коллегия не усматривает.
Также является верным вывод суда о включении в состав наследственного имущества после смерти А. спорной квартиры в соответствии со ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно, суд принял правильное решение о включении квартиры в состав наследства наследодателя А. и с учетом наследников по закону суд правильно определил размер доли каждого из истцов.
Довод жалобы ответчика о необоснованном отказе в допросе свидетеля М. не свидетельствует о процессуальном нарушении, поскольку указанный свидетель мог дать объяснения лишь по обстоятельствам заключения другого договора, который не является предметом судебного разбирательства.
Таким образом, решение является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 22.05.2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1379/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2013 г. по делу N 33-1379/2013
Судья Селиванова Г.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Зинченко И.П., судей Волошковой И.А., Коренева А.С. при секретаре Патрушевой М.Е. рассмотрела в судебном заседании 12.02.2013
гражданское дело по иску С., действующей за себя, а также в интересах Д. <...> к Т. <...>, ЗАО "КОНТИНЕНТАЛЬ-ТРАСТ" о признании ничтожным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности на недвижимое имущество, включении имущества в наследственную массу,
по апелляционным жалобам ответчика Т., третьего лица В. на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 22.05.2012.
Заслушав доклад судьи Коренева А.С., объяснения ответчика Т., ее представителей П., Б., поддержавших доводы жалобы, объяснения истца С., ее представителя О., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
Спорным объектом является <...>, расположенная по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м. (далее - квартира).
С., действующая также в интересах И.П., Р., Д., обратилась в суд с иском к Т., ЗАО "Континенталь-Траст" о признании договора N 19/12/Б на долевое участие в строительстве от 05.05.2006 ничтожным, признании права собственности квартиру в размере <...> доли за С., И.П. и Д. по <...> за каждым из лиц, о включении квартиры в наследственную массу, ссылаясь на то, что 16.05.2006 между ЗАО "Европейское" и ее супругом А., умершим 16.09.2011, был заключен договор долевого участия в строительстве N 19/12/Б на спорную квартиру. Стоимость спорной квартиры была выплачена супругом, 09.06.2008 передана ему по акту приема-передачи. В октябре 2011 года Т. - мать ее супруга, скрыв факт смерти сына, обратилась к юристу ответчика и переоформила договор долевого участия в строительстве на свое имя проставив, дату 05.05.2006.
Решением суда от 22.05.2012 исковые требования С. удовлетворены частично, договор долевого участия в строительстве N <...> 05.05.2006 признан ничтожным, спорная квартира включена в наследственную массу, за С., И.П. и Д. признано право собственности по <...> доли в спорной квартире.
Признавая договор долевого участия в строительстве от 05.05.2006 недействительным, суд пришел к выводу, что ответчиком Т. не представлено письменных доказательств передачи прав на квартиру от А. ей, а договор, датированный ранее, чем был заключен договор с А. не может свидетельствовать о наличии такой передачи прав. Установив, что А. произведена оплата по договору долевого участия в строительстве от 16.05.2005 в полном объеме, квартира фактически ему было передана, суд признал требование о признании права собственности правомерным. Поскольку А. умер, суд включил квартиру в наследственную массу, с учетом наследников по закону определил размер доли в праве собственности на квартиру за истцами.
С таким решением не согласились ответчик Т. и третье лицо В., которому срок на подачу апелляционной жалобы восстановлен определением суда от 23.11.2012.
Ответчик Т. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение о прекращении производства по делу, признав исковые требования необоснованными, ссылаясь на то, что суд неправильно установил фактические обстоятельства дела, выводы суда о ничтожности договора долевого участия от 05.05.2006 не мотивированы, суд необоснованно отказал в допросе свидетеля М.
Третье лицо В. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что судом не приняты во внимание его показания о том, что договор на квартиру был переоформлен с согласия и по просьбе В., при он является незаинтересованным лицом, поскольку отказался от наследства.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на май 2006 года), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 3 ст. 4 этого же Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
16.05.2006 между ЗАО "Европейское" (правопредшественник ЗАО "КОНТИНЕНТАЛЬ-ТРАСТ") и А. заключен договор долевого участия в строительстве на спорную квартиру. Цена договора составила <...> руб. Согласно приложению <...> к договору А. свои обязательства по оплате стоимости квартиры выполнил в полном объеме.
09.06.2008 по акту приема-передачи квартира была передана А.
14.09.2011 А. и С. заключили брак.
16.09.2011 А. умер.
В период с 09.06.2008 по настоящее время истец и ее дети Р. сын от первого брака), И.П., <...> года рождения, Д., родившийся после смерти отца - <...>, фактически владеют и пользуются спорной квартирой.
Кроме того, между Т. и ЗАО "Европейское" заключен иной договор на спорную <...> от 05.05.2006, т.е. до даты подписания договора с А.
Указанный договор был оформлен в марте 2011 года, на что прямо указывает ответчик Т.
Договор от 05.05.2006 прошел государственную регистрацию, собственником согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество является ответчик Т.
Действительно, договор от 16.05.2006, подписанный между ЗАО "Европейское" и А. не прошел государственную регистрацию и соответственно, может считаться незаключенным, однако данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что между сторонами по договору отсутствовали какие-либо обязательства.
Так, А. в полном объеме оплатил стоимость квартиры, принял ее по акту приемки-передачи, то есть выполнил в полном объеме те обязательства, которые были возложены на него как на участника долевого строительства. При этом на застройщика кроме строительства были возложены также иные обязательства, связанные с получением разрешительной документации и подготовки комплекта документов, необходимых для регистрации как договора, так и права собственности на основании данного договора.
Анализируя представленные доказательства суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствие регистрации договора и права собственности произошло не по вине А. Судебная коллегия находит данный вывод правильным.
При таких обстоятельствах заключение иных договоров в отношении этой же квартиры с другими лицами следует рассматривать как нарушение закона, поскольку застройщик в одностороннем порядке вопреки положениям ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от исполнения обязательств.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, договор от 05.05.2006 между ЗАО "Европейское" и Т. следует признавать ничтожным как нарушающим права наследников А., к которым в соответствии с ч. 7 ст. 4 Закона N 214-ФЗ перешло права участника долевого строительства.
При этом доводы ответчика Т. относительно того, что подписанием договора от 05.05.2006 была оформлена уступка прав требования по договору от 16.05.2006, произведенная с согласия А. и в соответствии со ст. 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подтверждены материалами дела.
Указанный вывод суда подробно мотивирован, представленным доказательствам дан анализ. Оснований для иной оценки указанных доказательств судебная коллегия не усматривает.
Также является верным вывод суда о включении в состав наследственного имущества после смерти А. спорной квартиры в соответствии со ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно, суд принял правильное решение о включении квартиры в состав наследства наследодателя А. и с учетом наследников по закону суд правильно определил размер доли каждого из истцов.
Довод жалобы ответчика о необоснованном отказе в допросе свидетеля М. не свидетельствует о процессуальном нарушении, поскольку указанный свидетель мог дать объяснения лишь по обстоятельствам заключения другого договора, который не является предметом судебного разбирательства.
Таким образом, решение является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 22.05.2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
ЗИНЧЕНКО И.П.
Судьи
ВОЛОШКОВА И.А.
КОРЕНЕВ А.С.
ЗИНЧЕНКО И.П.
Судьи
ВОЛОШКОВА И.А.
КОРЕНЕВ А.С.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)