Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Киньягуловой Т.М., Мугиновой Р.Х.
при секретаре А.О.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.Р. на решение Туймазинского районного суда Республики Башкортостан от 22 апреля 2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении искового заявления С.Р. к Г. и ООО "Вилард" о признании недействительным Договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата, заключенного между Г. и К. (ныне С.Р.), приведя стороны в первоначальное положение; признании недействительным Соглашения об отступном от дата б/н, заключенного между Г. и ООО "Вилард"; прекращении записи о регистрации права собственности Г. на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44); прекращении записи о регистрации права собственности ООО "Вилард" на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44) отказать.
Заслушав доклад судьи Киньягуловой Т.М., судебная коллегия
С.Р. обратилась в суд с иском к Г. и ООО "Вилард" о признании недействительным договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата, заключенного между Г. и К. (ныне С.Р.); признании недействительным соглашения об отступном от дата б/н, заключенного между Г. и ООО "Вилард"; признании недействительным зарегистрированного права собственности Г. на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44); признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Вилард" на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44).
дата истицей в порядке уточнения иска заявлены требования к Г. и ООО "Вилард" о признании недействительным договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата, заключенного между Г. и К. (ныне С.Р.), приведя стороны в первоначальное положение; признании недействительным соглашения об отступном от дата б/н, заключенного между Г. и ООО "Вилард"; прекращении записи о регистрации права собственности Г. на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44); прекращении записи о регистрации права собственности ООО "Вилард" на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44), а также истица С.Р. просила применить последствия недействительности сделок.
В обоснование исковых требований истец С.Р. указывает, что дата между Г. и З., действующей от имени К. по доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа г. Туймазы РБ Б. дата в реестре за N..., был заключен договор купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком по адресу: адрес. Денежные средства в размере 6 000 000 руб., указанном в п. 1.5 договора, истица не получала, фактически истцом была получена денежная сумма в размере 1 000 000 руб. Ответчица Г. уведомила истицу С.Р. об отсутствии средств для покупки дома и просила вернуть переданные ею деньги, поскольку передумала покупать дом. В связи с тем, что истицей были израсходованы полученные денежные средства на иные цели, С.Р. в период с июня 2006 года по апрель 2012 года оплачивался кредит, полученный Г. по кредитному договору N... И от дата, а также перечисляла на имя Г. N... денежные средства в размере 197 000 руб., что в общей сумме составляет 1501 974 руб. Истица полагала, что вышеуказанный договор не прошел государственную регистрацию, поскольку средств от Г. в счет покупки дома она не получала, соответствующего штампа о государственной регистрации договор не имеет. С.Р. проживает в спорном жилом доме с момента его ввода в эксплуатацию добросовестно и открыто, своевременно осуществляет оплату за коммунальные услуги (газ, вывоз ТБО), никто не предъявлял до настоящего времени претензий относительно собственности истца на дом, в свидетельстве о государственной регистрации права от дата неверно указана общая площадь (указано 244,6 кв. м, тогда как согласно Акту приемки и свидетельству о государственной регистрации права от дата общая площадь дома составляет 457,4 кв. м), жилой дом фактически не передавался Г., в связи с чем считает, что несмотря на государственную регистрацию договора купли-продажи, свидетельствует о мнимости сделки и полагает, что соглашение об отступном N б/н от дата также является ничтожной сделкой, поскольку Г. не обладает правом собственности на спорный жилой дом по адресу: адрес.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе С.Р. ставится вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы С.Р., выслушав представителя ООО "Вилард" - Д., представителя ОАО "Мой банк. Ипотека" - С.А., судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что согласно доверенности от дата К. уполномочивает гр.З. произвести отчуждение принадлежащего ей на праве собственности жилого дома с земельным участком по адресу: адрес по своему усмотрению, в том числе по ипотечному кредитованию.
Из материалов дела следует, что дата между Г. и З., действующей от имени К. по доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа г. Туймазы РБ Б. дата в реестре за N..., был заключен договор купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком (л.д. 12 - 13).
Согласно свидетельству о перемене имени N... от дата К. переменила имя на С.Р. (л.д. 99).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N... от дата Г. является собственником земельного участка по адресу: адрес (л.д. 101).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N... от дата Г. является собственником индивидуального жилого дома по адресу: адрес (л.д. 102).
По утверждению истицы С.Р. договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: адрес от дата между риэлтором З. и Г. не должен был пройти государственную регистрацию, поскольку ответчик Г. не оплатила ей стоимость дома с земельным участком, предусмотренную п. 1.5 договора купли-продажи от дата в сумме 6 000 000 (шесть миллионов) рублей.
Кроме того, она утверждает, что ответчица Г. никогда в жилом доме по адресу: адрес не проживала, не вселялась, бремя содержания жилого помещения не несла, за коммунальные услуги не оплачивала, денежные средства по договору купли-продажи от дата ей не передавала. Она также утверждает, что сделка купли-продажи жилого дома с земельным участком является мнимой, так как ответчиком Г. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества для получения банковского кредита.
Разрешая спор, суд, всесторонне и полно исследовав все обстоятельства по делу, обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления С.Р. к Г. и ООО "Вилард" о признании недействительным договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата, заключенного между Г. и К. (ныне С.Р.), приведя стороны в первоначальное положение; признании недействительным соглашения об отступном от дата б/н, заключенного между Г. и ООО "Вилард"; прекращении записи о регистрации права собственности Г. на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44); прекращении записи о регистрации права собственности ООО "Вилард" на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44), поскольку истица С.Р. дата выдала доверенность гр. З. произвести отчуждение принадлежащего ей жилого дома с земельным участком по адресу: адрес, доверенность удостоверена нотариусом НО г. Туймазы РБ за N..., которая согласно указанной доверенности от дата от имени С.Р. заключила дата договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с Г. на условиях, предусмотренных доверенностью. Доверенность от дата С.Р. никогда не отзывала, не оспаривала, от своей подписи не отказывалась.
Согласно ч. 2 ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
Однако истица С.Р. доверенность не отменила.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Из искового заявления следует, что С.Р. заявлено несколько материально-правовых требований: о признании недействительными договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата, соглашения об отступном от дата, прекращении записи о регистрации права собственности Г. и ООО "Вилард".
Следовательно, срок исковой давности подлежит исчислению по каждому заявленному требованию отдельно.
Истицей заявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата по основаниям мнимости указанной сделки.
Представителем ответчика Г. - А.И., представителем ответчика ООО "Вилард" - Д. заявлены ходатайства о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованиям истицы С.Р. о признании недействительным договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата
В Определении Конституционного Суда РФ от 08.04.2010 г. N 456-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб закрытого акционерного общества "Викон" и гражданки Лоховой Алевтины Павловны на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки, и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.
При этом указанные положения закона не допускают возможности исчисления срока исковой давности в зависимости от фактора осведомленности истца о недействительности (ничтожности) сделки, поэтому к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки не применяются правила, установленные ст. 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности. Приведенная норма означает, что установленный законом срок исковой давности для требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинает течь с момента начала исполнения сделки. При этом не имеет значения, кем из участников ничтожной сделки исполнение было начато и было ли оно завершено.
Таким образом, анализируя доводы и ходатайства сторон о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания договора купли-продажи от дата, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от дата, отказал в удовлетворении иска С.Р.
При этом суд первой инстанции правильно указал, что исполнение сделки началось с момента государственной регистрации договора купли-продажи, то есть с дата.
Согласно п. 3.1 договора купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: адрес от дата уплата денежной суммы, указанной в п. п. 3.1.1 договора в размере 6 000 000 рублей (шесть миллионов) выплачивается в два этапа. При этом сумма в размере 3000 000 (три миллиона) рублей уплачено покупателем наличными денежными средствами до подписания настоящего договора.
Согласно п. 3.1.3 окончательный расчет с продавцом производится в течение 11 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на индивидуальный жилой дом с земельным участком к покупателю за счет кредитных средств, путем перечисления денежных средств в сумме 3 000 000 (три миллиона) рублей с рублевого счета Г. N..., открытого в банке ОАО "Башэкономбанк" на рублевый счет К. N..., открытый в банке ОАО "Башэкономбанк" (л.д. 13).
Из мемориального ордера N... от дата следует, что произведено перечисление денежных средств на счет N... К. (С.Р.) другой части денежных средств, предусмотренной договором купли-продажи от дата за продаваемый дом с земельным участком (л.д. 200).
Оценивая приведенные доказательства, суд правильно указал, что ответчиками надлежаще выполнены предусмотренные сторонами условия договора купли-продажи недвижимого имущества от дата по оплате за приобретаемое недвижимое имущество.
Кроме того, надлежаще извещенная истица С.Р. о дне и времени рассмотрения ее апелляционной жалобы на решение суда от дата в суд апелляционной инстанции Верховного Суда РБ дважды (на дата, дата) не явилась, дважды направляла ходатайства об отложении рассмотрения дела на другой срок со ссылкой на болезнь, однако какие-либо достоверные доказательства о плохом состоянии здоровья либо о невозможности участия в судах апелляционной инстанции Верховного Суда РБ в суд не направила и не представила.
Таким образом, истица С.Р., оспаривая договор купли-продажи недвижимого имущества от дата по мотиву того, что ей не выплатили деньги за продажу жилого дома с земельным участком по адресу: РБ, адрес, правом представления доказательств согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ в подтверждение своих доводов не воспользовалась и доказательства не представила.
Далее, истицей С.Р. также оспаривается соглашение об отступном от дата б/н, заключенное между Г. и ООО "Вилард", в соответствии с условиями которого стороны договорились о прекращении обязательств по кредитном договору N...И от дата в силу предоставления должником взамен исполнения этих обязательств отступного - принадлежащего ей на праве собственности жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: адрес (п. п. 1.1, 1.3 Соглашения).
Поскольку указанные требования, заявленные истцом являются производными от требований о признании недействительным договора купли продажи жилого дома с земельным участком от дата по адресу: адрес истцом не представлены доказательства, подтверждающие наличие права собственности у истца на оспариваемые объекты недвижимости, то суд правильно указал, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований о признании недействительным соглашения об отступном N б/н от дата.
Кроме того, в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.03 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", указано, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. То есть, если между собственником имущества и добросовестным приобретателем нет обязательственных отношений (договора), то последнего надо рассматривать как третье лицо, к которому нельзя предъявлять иск о признании сделки недействительной и о применении последствий признания сделки недействительной. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются все предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли др.). Иное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ "означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением Закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д. сделок).
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска также в части признания недействительным соглашения об отступном от дата б/н, поскольку договор купли-продажи от дата, на основании которого было достигнуто соглашение об отступном недействительным не признан и оснований для признания его таковым не имеется.
Кроме того, истцом заявлены требования о прекращении записи о регистрации права собственности Г. на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44); прекращении записи о регистрации права собственности ООО "Вилард" на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44).
В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку нормами действующего законодательства не предусмотрен такой способ защиты права как прекращение записи о регистрации права собственности, суд верно указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, в связи с чем оснований для удовлетворения иска в указанной части также не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик Г. никогда не вступала в права владения спорным домом, не осуществляла обязанности собственника по содержанию имущества, а именно не производила оплату коммунальных услуг, не вселялась, не проживала, не осуществляла регистрацию по месту нахождения спорного дома, в доме не имеется имущество ответчика, никогда не осуществляла никаких действий по владению, пользованию и распоряжению не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Выводы суда соответствуют материалам дела, исследованным доказательствам и требованиям закона.
Нарушений или неправильного применения норм процессуального права судом не допущено.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Туймазинского районного суда Республики Башкортостан от 22 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 11.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7989/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2013 г. по делу N 33-7989/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Киньягуловой Т.М., Мугиновой Р.Х.
при секретаре А.О.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.Р. на решение Туймазинского районного суда Республики Башкортостан от 22 апреля 2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении искового заявления С.Р. к Г. и ООО "Вилард" о признании недействительным Договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата, заключенного между Г. и К. (ныне С.Р.), приведя стороны в первоначальное положение; признании недействительным Соглашения об отступном от дата б/н, заключенного между Г. и ООО "Вилард"; прекращении записи о регистрации права собственности Г. на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44); прекращении записи о регистрации права собственности ООО "Вилард" на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44) отказать.
Заслушав доклад судьи Киньягуловой Т.М., судебная коллегия
установила:
С.Р. обратилась в суд с иском к Г. и ООО "Вилард" о признании недействительным договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата, заключенного между Г. и К. (ныне С.Р.); признании недействительным соглашения об отступном от дата б/н, заключенного между Г. и ООО "Вилард"; признании недействительным зарегистрированного права собственности Г. на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44); признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Вилард" на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44).
дата истицей в порядке уточнения иска заявлены требования к Г. и ООО "Вилард" о признании недействительным договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата, заключенного между Г. и К. (ныне С.Р.), приведя стороны в первоначальное положение; признании недействительным соглашения об отступном от дата б/н, заключенного между Г. и ООО "Вилард"; прекращении записи о регистрации права собственности Г. на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44); прекращении записи о регистрации права собственности ООО "Вилард" на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44), а также истица С.Р. просила применить последствия недействительности сделок.
В обоснование исковых требований истец С.Р. указывает, что дата между Г. и З., действующей от имени К. по доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа г. Туймазы РБ Б. дата в реестре за N..., был заключен договор купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком по адресу: адрес. Денежные средства в размере 6 000 000 руб., указанном в п. 1.5 договора, истица не получала, фактически истцом была получена денежная сумма в размере 1 000 000 руб. Ответчица Г. уведомила истицу С.Р. об отсутствии средств для покупки дома и просила вернуть переданные ею деньги, поскольку передумала покупать дом. В связи с тем, что истицей были израсходованы полученные денежные средства на иные цели, С.Р. в период с июня 2006 года по апрель 2012 года оплачивался кредит, полученный Г. по кредитному договору N... И от дата, а также перечисляла на имя Г. N... денежные средства в размере 197 000 руб., что в общей сумме составляет 1501 974 руб. Истица полагала, что вышеуказанный договор не прошел государственную регистрацию, поскольку средств от Г. в счет покупки дома она не получала, соответствующего штампа о государственной регистрации договор не имеет. С.Р. проживает в спорном жилом доме с момента его ввода в эксплуатацию добросовестно и открыто, своевременно осуществляет оплату за коммунальные услуги (газ, вывоз ТБО), никто не предъявлял до настоящего времени претензий относительно собственности истца на дом, в свидетельстве о государственной регистрации права от дата неверно указана общая площадь (указано 244,6 кв. м, тогда как согласно Акту приемки и свидетельству о государственной регистрации права от дата общая площадь дома составляет 457,4 кв. м), жилой дом фактически не передавался Г., в связи с чем считает, что несмотря на государственную регистрацию договора купли-продажи, свидетельствует о мнимости сделки и полагает, что соглашение об отступном N б/н от дата также является ничтожной сделкой, поскольку Г. не обладает правом собственности на спорный жилой дом по адресу: адрес.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе С.Р. ставится вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы С.Р., выслушав представителя ООО "Вилард" - Д., представителя ОАО "Мой банк. Ипотека" - С.А., судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что согласно доверенности от дата К. уполномочивает гр.З. произвести отчуждение принадлежащего ей на праве собственности жилого дома с земельным участком по адресу: адрес по своему усмотрению, в том числе по ипотечному кредитованию.
Из материалов дела следует, что дата между Г. и З., действующей от имени К. по доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа г. Туймазы РБ Б. дата в реестре за N..., был заключен договор купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком (л.д. 12 - 13).
Согласно свидетельству о перемене имени N... от дата К. переменила имя на С.Р. (л.д. 99).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N... от дата Г. является собственником земельного участка по адресу: адрес (л.д. 101).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N... от дата Г. является собственником индивидуального жилого дома по адресу: адрес (л.д. 102).
По утверждению истицы С.Р. договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: адрес от дата между риэлтором З. и Г. не должен был пройти государственную регистрацию, поскольку ответчик Г. не оплатила ей стоимость дома с земельным участком, предусмотренную п. 1.5 договора купли-продажи от дата в сумме 6 000 000 (шесть миллионов) рублей.
Кроме того, она утверждает, что ответчица Г. никогда в жилом доме по адресу: адрес не проживала, не вселялась, бремя содержания жилого помещения не несла, за коммунальные услуги не оплачивала, денежные средства по договору купли-продажи от дата ей не передавала. Она также утверждает, что сделка купли-продажи жилого дома с земельным участком является мнимой, так как ответчиком Г. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества для получения банковского кредита.
Разрешая спор, суд, всесторонне и полно исследовав все обстоятельства по делу, обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления С.Р. к Г. и ООО "Вилард" о признании недействительным договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата, заключенного между Г. и К. (ныне С.Р.), приведя стороны в первоначальное положение; признании недействительным соглашения об отступном от дата б/н, заключенного между Г. и ООО "Вилард"; прекращении записи о регистрации права собственности Г. на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44); прекращении записи о регистрации права собственности ООО "Вилард" на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44), поскольку истица С.Р. дата выдала доверенность гр. З. произвести отчуждение принадлежащего ей жилого дома с земельным участком по адресу: адрес, доверенность удостоверена нотариусом НО г. Туймазы РБ за N..., которая согласно указанной доверенности от дата от имени С.Р. заключила дата договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с Г. на условиях, предусмотренных доверенностью. Доверенность от дата С.Р. никогда не отзывала, не оспаривала, от своей подписи не отказывалась.
Согласно ч. 2 ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
Однако истица С.Р. доверенность не отменила.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Из искового заявления следует, что С.Р. заявлено несколько материально-правовых требований: о признании недействительными договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата, соглашения об отступном от дата, прекращении записи о регистрации права собственности Г. и ООО "Вилард".
Следовательно, срок исковой давности подлежит исчислению по каждому заявленному требованию отдельно.
Истицей заявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата по основаниям мнимости указанной сделки.
Представителем ответчика Г. - А.И., представителем ответчика ООО "Вилард" - Д. заявлены ходатайства о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованиям истицы С.Р. о признании недействительным договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от дата
В Определении Конституционного Суда РФ от 08.04.2010 г. N 456-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб закрытого акционерного общества "Викон" и гражданки Лоховой Алевтины Павловны на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки, и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.
При этом указанные положения закона не допускают возможности исчисления срока исковой давности в зависимости от фактора осведомленности истца о недействительности (ничтожности) сделки, поэтому к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки не применяются правила, установленные ст. 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности. Приведенная норма означает, что установленный законом срок исковой давности для требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинает течь с момента начала исполнения сделки. При этом не имеет значения, кем из участников ничтожной сделки исполнение было начато и было ли оно завершено.
Таким образом, анализируя доводы и ходатайства сторон о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания договора купли-продажи от дата, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от дата, отказал в удовлетворении иска С.Р.
При этом суд первой инстанции правильно указал, что исполнение сделки началось с момента государственной регистрации договора купли-продажи, то есть с дата.
Согласно п. 3.1 договора купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: адрес от дата уплата денежной суммы, указанной в п. п. 3.1.1 договора в размере 6 000 000 рублей (шесть миллионов) выплачивается в два этапа. При этом сумма в размере 3000 000 (три миллиона) рублей уплачено покупателем наличными денежными средствами до подписания настоящего договора.
Согласно п. 3.1.3 окончательный расчет с продавцом производится в течение 11 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на индивидуальный жилой дом с земельным участком к покупателю за счет кредитных средств, путем перечисления денежных средств в сумме 3 000 000 (три миллиона) рублей с рублевого счета Г. N..., открытого в банке ОАО "Башэкономбанк" на рублевый счет К. N..., открытый в банке ОАО "Башэкономбанк" (л.д. 13).
Из мемориального ордера N... от дата следует, что произведено перечисление денежных средств на счет N... К. (С.Р.) другой части денежных средств, предусмотренной договором купли-продажи от дата за продаваемый дом с земельным участком (л.д. 200).
Оценивая приведенные доказательства, суд правильно указал, что ответчиками надлежаще выполнены предусмотренные сторонами условия договора купли-продажи недвижимого имущества от дата по оплате за приобретаемое недвижимое имущество.
Кроме того, надлежаще извещенная истица С.Р. о дне и времени рассмотрения ее апелляционной жалобы на решение суда от дата в суд апелляционной инстанции Верховного Суда РБ дважды (на дата, дата) не явилась, дважды направляла ходатайства об отложении рассмотрения дела на другой срок со ссылкой на болезнь, однако какие-либо достоверные доказательства о плохом состоянии здоровья либо о невозможности участия в судах апелляционной инстанции Верховного Суда РБ в суд не направила и не представила.
Таким образом, истица С.Р., оспаривая договор купли-продажи недвижимого имущества от дата по мотиву того, что ей не выплатили деньги за продажу жилого дома с земельным участком по адресу: РБ, адрес, правом представления доказательств согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ в подтверждение своих доводов не воспользовалась и доказательства не представила.
Далее, истицей С.Р. также оспаривается соглашение об отступном от дата б/н, заключенное между Г. и ООО "Вилард", в соответствии с условиями которого стороны договорились о прекращении обязательств по кредитном договору N...И от дата в силу предоставления должником взамен исполнения этих обязательств отступного - принадлежащего ей на праве собственности жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: адрес (п. п. 1.1, 1.3 Соглашения).
Поскольку указанные требования, заявленные истцом являются производными от требований о признании недействительным договора купли продажи жилого дома с земельным участком от дата по адресу: адрес истцом не представлены доказательства, подтверждающие наличие права собственности у истца на оспариваемые объекты недвижимости, то суд правильно указал, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований о признании недействительным соглашения об отступном N б/н от дата.
Кроме того, в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.03 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", указано, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. То есть, если между собственником имущества и добросовестным приобретателем нет обязательственных отношений (договора), то последнего надо рассматривать как третье лицо, к которому нельзя предъявлять иск о признании сделки недействительной и о применении последствий признания сделки недействительной. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются все предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли др.). Иное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ "означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением Закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д. сделок).
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска также в части признания недействительным соглашения об отступном от дата б/н, поскольку договор купли-продажи от дата, на основании которого было достигнуто соглашение об отступном недействительным не признан и оснований для признания его таковым не имеется.
Кроме того, истцом заявлены требования о прекращении записи о регистрации права собственности Г. на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44); прекращении записи о регистрации права собственности ООО "Вилард" на жилой дом площадью 457,4 кв. м (кадастровый номер 02:251:5330:0000:304) с земельным участком площадью 1 020 кв. м (кадастровый номер 02:65:011709:44).
В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку нормами действующего законодательства не предусмотрен такой способ защиты права как прекращение записи о регистрации права собственности, суд верно указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, в связи с чем оснований для удовлетворения иска в указанной части также не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик Г. никогда не вступала в права владения спорным домом, не осуществляла обязанности собственника по содержанию имущества, а именно не производила оплату коммунальных услуг, не вселялась, не проживала, не осуществляла регистрацию по месту нахождения спорного дома, в доме не имеется имущество ответчика, никогда не осуществляла никаких действий по владению, пользованию и распоряжению не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Выводы суда соответствуют материалам дела, исследованным доказательствам и требованиям закона.
Нарушений или неправильного применения норм процессуального права судом не допущено.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Туймазинского районного суда Республики Башкортостан от 22 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.Р. - без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
Р.Х.МУГИНОВА
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
Р.Х.МУГИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)