Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Виноградовой Л.Ф., Булкиной А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Исмагиловой Л.Р.,
при участии:
от истца - индивидуального предпринимателя Саратова Григория Вадимовича: Мехонцева Л.Б., доверенность от 01.12.2009, удостоверение,
от ответчика - Асбестовского городского округа в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа: не явились,
от третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "Эксперт": не явились,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Асбестовского городского округа в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 11 июня 2010 года
по делу N А60-62100/2009,
принятое судьей Кудиновой Ю.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Саратова Григория Вадимовича
к Асбестовскому городскому округу в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа,
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Эксперт"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
Индивидуальный предприниматель Саратов Григорий Вадимович обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Асбестовскому городскому округу в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа об определении условий договора купли-продажи о цене в редакции покупателя.
В порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил характер иска, в результате чего предметом рассмотрения судом первой инстанции явилось требование об определении судом условий договора купли-продажи нежилых помещений N 1-6, расположенных на 1-ом этаже кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м, между Асбестовским городским округом в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа и предпринимателем Саратовым Г.В. о цене, установленной в ходе рассмотрения настоящего дела и графике платежей.
Общество с ограниченной ответственностью "Эксперт" приняло участие в рассмотрении дела в качестве третьего лица.
Решением от 11.06.2010 исковые требования удовлетворены: судом определены условия договора купли-продажи нежилых помещений N 1-6, расположенных на 1 этаже кирпичного жилого дома по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м, заключаемого между Асбестовским городским округом в лице отдела по управлению муниципальным имуществом и индивидуальным предпринимателем Саратовым Григорием Вадимовичем, о цене, установленной в ходе рассмотрения дела (п. 2), в следующей редакции: "Стоимость объекта по договору составляет 943000 руб. 00 коп.".
Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Оспаривая доказательственное значение экспертного заключения, составленного по результатам судебно-оценочной экспертизы предпринимателем Фассаховым И.М., ответчик указывает на то, что в отчете необоснованно в качестве объектов аналога используются отдельно стоящие объекты промышленного назначения. По мнению ответчика, в качестве объектов аналога следовало применять встроенные помещения бытового назначения. Значимым ответчик считает то, что согласно выводам судебно-оценочной экспертизы, назначенной судом по настоящему делу, проведение которой было поручено эксперту ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия" Потапову Андрею Викторовичу, выявленные замечания и обнаруженные в отчете N 358/56-09 от 07.09.2009, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества, арифметические ошибки повлияли на итоговый результат несущественно.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Приведенные в отзыве на апелляционную жалобу доводы соответствуют мотивам, содержащимся в обжалуемом судебном акте.
Ответчик и третье лицо о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом с соблюдением требований ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Саратов Григорий Вадимович является арендатором нежилых помещений, расположенных на 1-ом этаже кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м по договору аренды N 214 от 29.06.2006, заключенного с Асбестовским городским округом (т. 1, л.д. 17-24).
В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) Главой Асбестовского городского округа издано распоряжение N 1674-РГ от 12.10.2009 "Об утверждении условий приватизации и разрешении отчуждения нежилых помещений, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80", которым были утверждены условия приватизации объекта, расположенного по вышеуказанному адресу (т. 1, л.д. 30).
Отдел по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа 19.11.2009 направил предпринимателю Саратову Григорию Вадимовичу проект договора купли-продажи от 23.10.2009 N 10, по условиям которого последний приобретает в собственность нежилые помещения N 1-6, расположенных на 1 этаже кирпичного жилого дома по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м, по рыночной цене 1542000 руб., определенной независимы оценщиком ООО "Эксперт" в отчете от 07.09.2009 N 358/56-09 об оценке рыночной стоимости передаваемого имущества (т. 1, л.д. 35-37, т 2, л.д. 90-146).
Предприниматель Саратов Григорий Вадимович не согласился с предлагаемой редакцией договора в части определения цены объекта и направил в адрес ответчика претензию с предложением заключения договора купли-продажи при цене 901000 руб. (т. 1, л.д. 121).
Поскольку стороны не пришли к соглашению по определению выкупной цены спорного объекта, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходили из следующего.
После принятия Администрацией Асбестовского городского округа решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, исходя из ст. 3, п.п. 1, 2, 4, 9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закон предоставляет возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части цены приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного с соблюдение процедуры, установленной законом. Законодателем в рамках Федерального закона N 159-ФЗ установлен аналогичный статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок рассмотрения и подписания проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - 30 дней.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Согласно ст. 9 указанного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
По заказу Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа независимым оценщиком - ООО "Эксперт" подготовлен отчет от 07.09.2009 N 358/56-09 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных на 1 этаже кирпичного жилого дома по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м.
Рыночная стоимость указанных помещений определена в размере 1542000 руб.
На основании данного отчета органом местного самоуправления подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Индивидуальный предприниматель Саратов Г.В. счел, что установленная ООО "Эксперт" стоимость нежилых помещений является недостоверной - завышенной, в связи с чем самостоятельно провел оценку стоимости спорных нежилых помещений, поручив ее проведение ООО "Оргтранс".
Согласно новому заключению (отчет N 472 от 26.11.2009) рыночная стоимость спорного объекта составила 901000 руб. (т. 1, л.д. 43).
Таким образом, между сторонами возник спор о величине стоимости объекта по договору купли-продажи от 23.10.2009.
В обоснование недостоверности результата произведенной третьим лицом - ООО "Эксперт", оценки объекта истцом помимо иного приведен анализ цен на сравнимые по характеру с объектом, указанным в основании иска, нежилыми помещениями, расположенными в кирпичных домах том же районе города Асбеста; указано на то, что выбор единиц сравнения в отчете не обоснован; в качестве объектов-аналогов приведены нежилые помещения, находящиеся в других населенных пунктах: г. Богданович, г. Березовский; не проведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта аналога по всем элементам сравнения (т. 1, л.д. 8, т. 2, л.д. 77-81).
Согласно положениям статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, при этом индивидуальный предприниматель Саратов Г.В. заявил ходатайство о назначении по настоящему делу экспертизы в целях определения стоимости выкупаемого помещения, определением от 15.02.2010 (т. 2, л.д. 49-54) судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений, производство которой поручено эксперту Фассахову И.М.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, расположенных на 1 этаже кирпичного жилого дома по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м, по состоянию на 02.09.2009?
Кроме того, суд назначил судебную экспертизу по определению соответствия отчета N 358/56-09 от 07.09.2009 ООО "Эксперт" Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; Федеральному стандарту оценки N 1, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256; Федеральному стандарту оценки N 2, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255; Федеральному стандарту оценки N 3, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, производство которой поручено эксперту ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия" Потапову Андрею Викторовичу.
Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, расположенных на 1 этаже кирпичного жилого дома по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м, по состоянию на 02.09.2009 могла составлять 943 000 руб. (т. 3, л.д. 50).
Согласно выводам эксперта Потапова А.В. отчет N 358/56-09 от 07.09.2009 по формальным признакам соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; Федерального стандарта оценки N 2, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255; не соответствует по формальным признакам Федеральному стандарту оценки N 1, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256; Федеральному стандарту оценки N 3, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254. Экспертом сделан вывод, что выявленные замечания и обнаруженные в отчете арифметические ошибки повлияли на итоговый результат несущественно. Наиболее значимое несоответствие (нарушение) - не учет в расчетах оценщика обременений в виде долгосрочного договора аренды. Данное нарушение в совокупности с ошибками в трех подходах приводит к существенному искажению итоговой рыночной стоимости (т. 3, л.д. 129).
Суд первой инстанции верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требования истца, возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в результате оценки соответствующих обстоятельств обоснованно указал на то, что поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, с учетом представленных экспертных заключений, составленных по результатам проведения назначенной судом экспертизы, правомерно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого помещения в размере 943 000 руб., приняв за основу заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом - предпринимателем Фассаховым И.М.
Наличие близких по значению показателей в заключении ООО "Оргтранс", которым определена рыночная стоимость спорного объекта, и в заключении судебной экспертизы (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), является основанием для соответствующей оценки итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной ООО "Эксперт".
Довод заявителя апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что отчет эксперта-оценщика Фассахова И.М., содержащий иную величину стоимости объекта оценки, отличную от величины, определенной ООО "Эксперт", не может быть положен в основу судебного акта по определению рыночной стоимости отчуждаемого объекта; этим экспертом-оценщиком в нарушение требований стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), в сравнительном подходе не учтены объекты - аналоги к объекту оценки: в качестве аналога необоснованно приняты отдельно стоящие объекты промышленного назначения вместо встроенных помещений бытового назначения, не влечет удовлетворение апелляционной жалобы.
Таким же образом оценивается довод ответчика, который заключается в оценке заключения судебно-оценочной экспертизы, проведенной экспертом ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия" Потаповым А.В., при этом заявитель апелляционной жалобы исходит из того, что экспертом-оценщиком сделан вывод о том, что выявленные замечания и обнаруженные в отчете арифметические ошибки повлияли на итоговый результат несущественно. Наиболее значимое несоответствие (нарушение) - не учет в расчетах оценщика обременений в виде долгосрочного договора аренды. Данное нарушение в совокупности с ошибками в трех подходах приводит к существенному искажению итоговой рыночной стоимости. В этой части ответчиком указано на то, что обременение не должно учитываться в оценке.
Заключение судебной экспертизы ответчиком по сути не оспорено.
Арбитражный суд апелляционной инстанции в этой части исходит из того, что заключение экспертов является лишь одним из доказательств, которое подлежит оценке в совокупности с другими. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.
Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (ст. 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исследовав представленные в дело доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, и оценив их в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции верно установил цену продаваемого помещения.
Довод заявителя апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что обременение в виде договора аренды, на что указано в заключении эксперта ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия" Потапова А.В., не должно учитываться в оценке, не влечет удовлетворение апелляционной жалобы.
Суд первой инстанции верно оценил относимые к этому доводу обстоятельства, признав значимым то, что стоимость объекта оценки, определенная экспертом ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия", которая составила 1291000 руб., не может быть принята за основу при определении цены договора, поскольку данный вопрос перед экспертом не стоял и не являлся предметом исследования.
Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции допущено не было.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2010 по делу N А60-62100/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
В.Ю.ДЮКИН
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
А.Н.БУЛКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2010 N 17АП-8097/2010-ГК ПО ДЕЛУ N А60-62100/2009
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2010 г. N 17АП-8097/2010-ГК
Дело N А60-62100/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Виноградовой Л.Ф., Булкиной А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Исмагиловой Л.Р.,
при участии:
от истца - индивидуального предпринимателя Саратова Григория Вадимовича: Мехонцева Л.Б., доверенность от 01.12.2009, удостоверение,
от ответчика - Асбестовского городского округа в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа: не явились,
от третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "Эксперт": не явились,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Асбестовского городского округа в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 11 июня 2010 года
по делу N А60-62100/2009,
принятое судьей Кудиновой Ю.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Саратова Григория Вадимовича
к Асбестовскому городскому округу в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа,
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Эксперт"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
Индивидуальный предприниматель Саратов Григорий Вадимович обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Асбестовскому городскому округу в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа об определении условий договора купли-продажи о цене в редакции покупателя.
В порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил характер иска, в результате чего предметом рассмотрения судом первой инстанции явилось требование об определении судом условий договора купли-продажи нежилых помещений N 1-6, расположенных на 1-ом этаже кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м, между Асбестовским городским округом в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа и предпринимателем Саратовым Г.В. о цене, установленной в ходе рассмотрения настоящего дела и графике платежей.
Общество с ограниченной ответственностью "Эксперт" приняло участие в рассмотрении дела в качестве третьего лица.
Решением от 11.06.2010 исковые требования удовлетворены: судом определены условия договора купли-продажи нежилых помещений N 1-6, расположенных на 1 этаже кирпичного жилого дома по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м, заключаемого между Асбестовским городским округом в лице отдела по управлению муниципальным имуществом и индивидуальным предпринимателем Саратовым Григорием Вадимовичем, о цене, установленной в ходе рассмотрения дела (п. 2), в следующей редакции: "Стоимость объекта по договору составляет 943000 руб. 00 коп.".
Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Оспаривая доказательственное значение экспертного заключения, составленного по результатам судебно-оценочной экспертизы предпринимателем Фассаховым И.М., ответчик указывает на то, что в отчете необоснованно в качестве объектов аналога используются отдельно стоящие объекты промышленного назначения. По мнению ответчика, в качестве объектов аналога следовало применять встроенные помещения бытового назначения. Значимым ответчик считает то, что согласно выводам судебно-оценочной экспертизы, назначенной судом по настоящему делу, проведение которой было поручено эксперту ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия" Потапову Андрею Викторовичу, выявленные замечания и обнаруженные в отчете N 358/56-09 от 07.09.2009, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества, арифметические ошибки повлияли на итоговый результат несущественно.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Приведенные в отзыве на апелляционную жалобу доводы соответствуют мотивам, содержащимся в обжалуемом судебном акте.
Ответчик и третье лицо о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом с соблюдением требований ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Саратов Григорий Вадимович является арендатором нежилых помещений, расположенных на 1-ом этаже кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м по договору аренды N 214 от 29.06.2006, заключенного с Асбестовским городским округом (т. 1, л.д. 17-24).
В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) Главой Асбестовского городского округа издано распоряжение N 1674-РГ от 12.10.2009 "Об утверждении условий приватизации и разрешении отчуждения нежилых помещений, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80", которым были утверждены условия приватизации объекта, расположенного по вышеуказанному адресу (т. 1, л.д. 30).
Отдел по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа 19.11.2009 направил предпринимателю Саратову Григорию Вадимовичу проект договора купли-продажи от 23.10.2009 N 10, по условиям которого последний приобретает в собственность нежилые помещения N 1-6, расположенных на 1 этаже кирпичного жилого дома по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м, по рыночной цене 1542000 руб., определенной независимы оценщиком ООО "Эксперт" в отчете от 07.09.2009 N 358/56-09 об оценке рыночной стоимости передаваемого имущества (т. 1, л.д. 35-37, т 2, л.д. 90-146).
Предприниматель Саратов Григорий Вадимович не согласился с предлагаемой редакцией договора в части определения цены объекта и направил в адрес ответчика претензию с предложением заключения договора купли-продажи при цене 901000 руб. (т. 1, л.д. 121).
Поскольку стороны не пришли к соглашению по определению выкупной цены спорного объекта, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходили из следующего.
После принятия Администрацией Асбестовского городского округа решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, исходя из ст. 3, п.п. 1, 2, 4, 9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закон предоставляет возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части цены приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного с соблюдение процедуры, установленной законом. Законодателем в рамках Федерального закона N 159-ФЗ установлен аналогичный статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок рассмотрения и подписания проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - 30 дней.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Согласно ст. 9 указанного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
По заказу Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа независимым оценщиком - ООО "Эксперт" подготовлен отчет от 07.09.2009 N 358/56-09 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных на 1 этаже кирпичного жилого дома по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м.
Рыночная стоимость указанных помещений определена в размере 1542000 руб.
На основании данного отчета органом местного самоуправления подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Индивидуальный предприниматель Саратов Г.В. счел, что установленная ООО "Эксперт" стоимость нежилых помещений является недостоверной - завышенной, в связи с чем самостоятельно провел оценку стоимости спорных нежилых помещений, поручив ее проведение ООО "Оргтранс".
Согласно новому заключению (отчет N 472 от 26.11.2009) рыночная стоимость спорного объекта составила 901000 руб. (т. 1, л.д. 43).
Таким образом, между сторонами возник спор о величине стоимости объекта по договору купли-продажи от 23.10.2009.
В обоснование недостоверности результата произведенной третьим лицом - ООО "Эксперт", оценки объекта истцом помимо иного приведен анализ цен на сравнимые по характеру с объектом, указанным в основании иска, нежилыми помещениями, расположенными в кирпичных домах том же районе города Асбеста; указано на то, что выбор единиц сравнения в отчете не обоснован; в качестве объектов-аналогов приведены нежилые помещения, находящиеся в других населенных пунктах: г. Богданович, г. Березовский; не проведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта аналога по всем элементам сравнения (т. 1, л.д. 8, т. 2, л.д. 77-81).
Согласно положениям статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, при этом индивидуальный предприниматель Саратов Г.В. заявил ходатайство о назначении по настоящему делу экспертизы в целях определения стоимости выкупаемого помещения, определением от 15.02.2010 (т. 2, л.д. 49-54) судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений, производство которой поручено эксперту Фассахову И.М.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, расположенных на 1 этаже кирпичного жилого дома по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м, по состоянию на 02.09.2009?
Кроме того, суд назначил судебную экспертизу по определению соответствия отчета N 358/56-09 от 07.09.2009 ООО "Эксперт" Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; Федеральному стандарту оценки N 1, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256; Федеральному стандарту оценки N 2, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255; Федеральному стандарту оценки N 3, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, производство которой поручено эксперту ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия" Потапову Андрею Викторовичу.
Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилых помещений N 1-6, расположенных на 1 этаже кирпичного жилого дома по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Чкалова, д. 80, общей площадью 76,5 кв. м, по состоянию на 02.09.2009 могла составлять 943 000 руб. (т. 3, л.д. 50).
Согласно выводам эксперта Потапова А.В. отчет N 358/56-09 от 07.09.2009 по формальным признакам соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; Федерального стандарта оценки N 2, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255; не соответствует по формальным признакам Федеральному стандарту оценки N 1, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256; Федеральному стандарту оценки N 3, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254. Экспертом сделан вывод, что выявленные замечания и обнаруженные в отчете арифметические ошибки повлияли на итоговый результат несущественно. Наиболее значимое несоответствие (нарушение) - не учет в расчетах оценщика обременений в виде долгосрочного договора аренды. Данное нарушение в совокупности с ошибками в трех подходах приводит к существенному искажению итоговой рыночной стоимости (т. 3, л.д. 129).
Суд первой инстанции верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требования истца, возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в результате оценки соответствующих обстоятельств обоснованно указал на то, что поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, с учетом представленных экспертных заключений, составленных по результатам проведения назначенной судом экспертизы, правомерно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого помещения в размере 943 000 руб., приняв за основу заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом - предпринимателем Фассаховым И.М.
Наличие близких по значению показателей в заключении ООО "Оргтранс", которым определена рыночная стоимость спорного объекта, и в заключении судебной экспертизы (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), является основанием для соответствующей оценки итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной ООО "Эксперт".
Довод заявителя апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что отчет эксперта-оценщика Фассахова И.М., содержащий иную величину стоимости объекта оценки, отличную от величины, определенной ООО "Эксперт", не может быть положен в основу судебного акта по определению рыночной стоимости отчуждаемого объекта; этим экспертом-оценщиком в нарушение требований стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), в сравнительном подходе не учтены объекты - аналоги к объекту оценки: в качестве аналога необоснованно приняты отдельно стоящие объекты промышленного назначения вместо встроенных помещений бытового назначения, не влечет удовлетворение апелляционной жалобы.
Таким же образом оценивается довод ответчика, который заключается в оценке заключения судебно-оценочной экспертизы, проведенной экспертом ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия" Потаповым А.В., при этом заявитель апелляционной жалобы исходит из того, что экспертом-оценщиком сделан вывод о том, что выявленные замечания и обнаруженные в отчете арифметические ошибки повлияли на итоговый результат несущественно. Наиболее значимое несоответствие (нарушение) - не учет в расчетах оценщика обременений в виде долгосрочного договора аренды. Данное нарушение в совокупности с ошибками в трех подходах приводит к существенному искажению итоговой рыночной стоимости. В этой части ответчиком указано на то, что обременение не должно учитываться в оценке.
Заключение судебной экспертизы ответчиком по сути не оспорено.
Арбитражный суд апелляционной инстанции в этой части исходит из того, что заключение экспертов является лишь одним из доказательств, которое подлежит оценке в совокупности с другими. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.
Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (ст. 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исследовав представленные в дело доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, и оценив их в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции верно установил цену продаваемого помещения.
Довод заявителя апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что обременение в виде договора аренды, на что указано в заключении эксперта ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия" Потапова А.В., не должно учитываться в оценке, не влечет удовлетворение апелляционной жалобы.
Суд первой инстанции верно оценил относимые к этому доводу обстоятельства, признав значимым то, что стоимость объекта оценки, определенная экспертом ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия", которая составила 1291000 руб., не может быть принята за основу при определении цены договора, поскольку данный вопрос перед экспертом не стоял и не являлся предметом исследования.
Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции допущено не было.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2010 по делу N А60-62100/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
В.Ю.ДЮКИН
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
А.Н.БУЛКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)