Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Коростиленко Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Шукеновой М.А., Емельяновой Е.В.
при секретаре С.,
рассмотрела в судебном заседании 19 июля 2012 года дело по апелляционным жалобам ООО "Атланта", Б. на решение Центрального районного суда г. Омска от 25 апреля 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Атланта" удовлетворить частично.
Взыскать с Б. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Атланта" ___ рубль.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Атланта" в доход бюджета города Омска государственную пошлину в размере ___ рублей ___ копеек.
Взыскать с Б. в доход бюджета города Омска государственную пошлину в размере ___ рублей ___ копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований Б. к обществу с ограниченной ответственностью "Атланта" отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Шукеновой М.А., судебная коллегия
установила:
ООО "Атланта" обратилось в суд с иском к Б. о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 01.09.2010 между ООО (Арендодатель) и Б. (Арендатор) был заключен договор аренды. Согласно акту приема-передачи к договору аренды от 01.09.2010 арендодатель передал арендатору имущество, являющееся предметом договора аренды:
- весовая (ток), этажность 1, общей площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположено по адресу: ___;
- зерносклад N 1, этажность 1, площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___;
- зерносклад (семенной) N 2, этажность ___, площадью ___кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___;
- зерносклад N 3, этажность ___, площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___;
- зерносклад N 4, этажность ___, площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___.
Указанные объекты передавались в состоянии, пригодном для использования по функциональному назначению. До даты подписания указанного акта Б. проведен осмотр объектов недвижимого имущества. Однако в нарушение условий договора аренды Б. не исполнил надлежащим образом свою обязанность по передаче объектов недвижимого имущества, а именно: зерносклада N 1, этажность ___, площадью ___ м 2, инвентарный номер ___, литера ___, расположенного по адресу: ___; зерносклада N 3, этажность ___, площадью ___ м 2, инвентарный номер ___, литера ___, расположенного по адресу: ___, поскольку в период использования арендатор их разрушил.
В результате неисполнения Б. условий правильной эксплуатации имущества (его разрушения), Общество могло бы рассчитывать на предоставление спорного имущества в аренду на срок до 2 лет. Так, между ООО и ИП Ш.Д.Ф. заключен предварительный договор аренды от 25.06.2011. По условиям данного договора арендная плата установлена в размере 10.000 рублей в месяц, срок договора до 01.09.2011.
Кроме того, на основании предварительного договора аренды недвижимого имущества от 25.06.2011 был заключен договор аренды недвижимого имущества от 26.07.2011, составлен акт приема-передачи объектов недвижимого имущества. Поскольку согласно условиям предварительного договора аренды недвижимого имущества Общество не передало все объекты аренды, ИП Ш. предъявил ООО "Атланта" претензию о перечислении суммы штрафа в размере ___ рублей за каждый непереданный объект. ООО "Атланта" оплатило сумму штрафа в размере ___ рублей.
Таким образом, Общество полагало, что ему был причинен имущественный вред, а также упущенная выгода. Просило взыскать с Б. сумму убытков в размере ___ рублей, из которых: ___ рублей - стоимость разрушенного имущества, ___ рублей - сумма неполученной арендной платы за два года, ___ рублей - сумма штрафа за непредставление объекта в аренду последующему арендатору.
Б. обратился со встречным иском к ООО "Атланта" о признании договора аренды недействительным в силу ничтожности. Указал, что 10.09.2007 между ООО "Атланта" и ООО ПФ "Заря" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N ___, в соответствии с которым, ООО ПФ "Заря" приобрело у ООО "Атланта" зерносклад N 1, этажностью ___, площадью ___ м 2, инвентарный номер ___, литера ___, стоимостью ___ рублей, расположенный по адресу: ___. Оплата по указанному договору купли-продажи произведена в полном объеме. 19.05.2009 данный зерносклад N 1 продан К.Д.А. за ___ рублей, который демонтировал указанный объект, в силу чего, по состоянию на 01.09.2010 склада не было в действительности, в связи с чем, отсутствовала возможность по сдаче указанного зерносклада в аренду.
Просил признать недействительным в силу его ничтожности договор аренды от 01.09.2010 в части сдачи в аренду зерносклада N 1, этажность ___, площадью ___ м 2, инвентарный номер ___, литера ___, расположенного по адресу: ___.
В судебном заседании представитель ООО "Атланта" А. поддержал исковые требования, против удовлетворения встречных исковых требований возражал. Пояснил, что Б. за весь период аренды претензий в адрес ООО "Атланта" не предъявлял, более того, оплачивал арендную плату, которая предусмотрена за аренду всего имущества, входящего в состав предмета договора аренды. Единственным собственником зерносклада N 1 на весь спорный период являлось ООО "Атланта".
Б. в судебном заседании исковые требования ООО "Атланта" не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что спорные объекты недвижимого имущества были переданы в состоянии непригодном для использования по назначению. Зерносклад N 1 был разобран К.Д.А., а зерносклад N 3 был разрушен вследствие неблагоприятных погодных условий.
В судебном заседании представители Б. - Д., Б.Д., поддержали позицию доверителя.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе директор ООО "Атланта" Ш. просит решение суда отменить, удовлетворив их исковые требования в полном объеме, вновь ссылается на то, что ООО "Атланта" был причинен имущественный вред, а также упущенная выгода. Указывает, что суммы убытков Общества составила ___ рублей - стоимость разрушенного имущества, ___ рублей - сумма неоплаченной арендной платы за два года, ___ рублей - сумма штрафа за непредставление объекта в аренду, общая сумма требований к Б. составляет ___ рублей.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что ООО "Атланта" не представило доказательств, подтверждающих, каким образом и при каких обстоятельствах он разрушил зерносклады N 1 и N 3. Показаниями же свидетелей, подтверждается факт отсутствия его вины в разрушении указанных складов. Вывод суда о том, что ООО ПФ "Заря" и К.Д.А. никогда не вступали в права собственности зерносклада N 1 является необоснованным, поскольку противоречит показаниям свидетелей и другим представленным доказательствам. Кроме того, формальное отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на зерносклад N 1 не может являться основанием для возложения на него ответственности за действия ООО ПФ "Заря" и К.Д.А. Судом необоснованно было отказано в заявленных им ходатайствах, чем было нарушено его право на предоставление доказательств. Указывает, что подписание договора аренды и акта приема-передачи от 01.09.2010 не исключает наличие заблуждения относительно фактического существования зерносклада N 1. Зерносклад N 3 он не использовал, поскольку он находился в аварийном состоянии, что подтверждается заключением эксперта и его пояснениями в судебном заседании. У суда не было оснований считать представленные им акты от 01.12.2011 недостоверными.
Проверив материалы дела, заслушав пояснения подателей жалоб представителя ООО "Атланта" А., Б.В. и его представителя Б.Д., поддержавших доводы поданных ими жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает, что оснований для ее удовлетворения не имеется.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Судом установлено, что 01.09.2010 между собственником имущества ООО "Атланта" (арендодатель) и Б. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества.
Согласно п. 1.1 указанного договора предмет аренды составляет:
- - весовая (ток), этажность 1, общей площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположено по адресу: ___;
- - зерносклад N 1, этажность 1, площадью ___кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___;
- - зерносклад (семенной) N 2, этажность ___, площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___;
- - зерносклад N 3, этажность ___, площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___;
- - зерносклад N 4, этажность ___, площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___.
Как видно, спорный объект недвижимого имущества, зерносклад N 1, входил в предмет договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2010.
01.09.2010 ООО "Атланта" передало, а Б. принял в аренду объекты недвижимого имущества, перечисленные в п. 1.1 договора аренды от 01.09.2010, что подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2010. Согласно указанному акту, объекты передаются в состоянии пригодном для их использования по функциональному назначению. До даты подписания настоящего акта арендатором проведен осмотр объектов. В акте приема-передачи отмечено, что арендатор претензий к арендодателю по поводу передаваемых объектов не имеет. Акт приема-передачи к договору аренды от 01.09.2010 подписан ООО "Атланта" и Б.
Впоследствии сторонами предпринимали меры к исполнению обязательств по договору. Так, при рассмотрении гражданского дела по иску ООО "Атланта" к Б. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.09.2010 и пени в период с 06.05.2011 по 25.07.2011, в связи с добровольным перечислением денежных средств Б. на счет ООО "Атланта", последнее отказалось от исковых требований.
Судом первой инстанции верно отмечено то, что, подписывая 01.09.2010 акт приема-передачи недвижимого имущества, принимая на себя обязанности по использованию и хранению этого имущества в рамках договора, Б. должен был удостовериться в технических характеристиках и расположении объектов.
Как указано в договоре аренды технические характеристики объектов, входящих в предмет аренды, отражены в технической документации, которая была представлена на обозрение Б. до подписания договора аренды (п. 1.3).
В данной связи ссылки в жалобе Б. о том, что у него не было достаточно времени для установления фактического наличия зерносклада N 1 и он заблуждался о его существовании, являются необоснованными.
Кроме того, само по себе совершение действий по исполнению договора аренды, притом что в процессе его исполнения между сторонами не существовало разногласий относительно предмета аренды, подтверждает отсутствие заблуждений относительно предмета сделки.
Указание Б. в жалобе на то, что зерноскладом N 3 он не пользовался, поскольку тот находился в аварийном состоянии, что, по его мнению, подтверждено материалами дела, не имеет правового значения.
В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Согласно п. 2.1 договора аренды арендатор обязан использовать предмет аренды в соответствии с его целевым назначением. Таким образом, тот факт что Б. после передачи ему во временное владение и пользование зерносклада N 3 им фактически не пользовался, является реализацией им права арендатора и поэтому не имеет правового значения.
Довод жалобы Б. о наличии на спорной территории иного склада, право собственности на который ООО "Атланта" не оформлено, который, по его мнению, и был передан в качестве зерносклада N 1, материалами дела не подтверждается и опровергается действительной волей сторон, установленной судом первой инстанцией при буквальном толковании текста договора аренды.
Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом также установлено, что 25.07.2011 Б. был произведен возврат арендованного имущества ООО "Атланта", при этом возвращены были не все объекты недвижимого имущества, отсутствовали зерносклады N 1 и N 3.
На основании ст. ст. 211, 393, 401 ГК РФ, п. 5.4 в случае утраты или повреждения объектов, входящих в предмет аренды, арендатор обязан возместить арендодателю убытки, исходя из стоимости объектов; арендатор, не исполнивший обязательство по возврату арендодателю имущества при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил, освобождается от ответственности, только если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Так, поскольку именно Б., являясь арендатором недвижимого имущества, должен был предпринимать все необходимые меры по сохранению предмета аренды в том состоянии, в котором он его получил, и своевременно сообщить арендодателю об имевших место быть, по его мнению, событиях, доводы его жалобы о том, что его вины в разрушении складов нет, а Обществом факт разрушения зерносклада N 1 именно им не доказан, судебной коллегией отклоняется.
Из установленных судом фактических обстоятельств дела следует, что о разрушении зерносклада N 3 Б. арендодателю не сообщил, при этом не предпринял надлежащих мер для сохранения имущества. Из показаний свидетеля П. следует, что на спорной территории многие склады были разграблены. Один из складов разрушился, за ним никто не присматривал, зимой с крыши снег не сбрасывали.
В связи с вышеизложенным доводы жалобы Б., касающиеся формы сделок купли-продажи спорного имущества, заключенных между ООО "Атланта" и ООО ПФ "Заря", между последним и К.Д.А., ссылки в жалобе на факт реализации ООО "ПФ "Заря" и К.Д.А. правомочий собственника в отношении зерносклада N 1, и на доказанность факта демонтажа зерносклада N 1 К.Д.А. являются необоснованными.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Как следует из материалов дела и показаний сторон на территории, где находились спорные склады, также находятся иные объекты.
По мнению коллегии достаточных и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что именно зерносклад N 1 был подвергнут демонтажу, не представлено. Так из показаний ответчика Б.В., данных в суде апелляционной инстанции следует, что часть объектов находящихся на спорной территории в 2004 - 2005 годах он приобрел в собственность, также имели место споры о земельном участке.
Судом первой инстанции правильно учтены обстоятельства, свидетельствующие о длительных правоотношениях Б. и ООО "Атланта" по передаче спорных объектов недвижимого имущества в аренду, так об этом свидетельствует договор аренды от 27 июля 2009 года.
При таких обстоятельствах доводы жалобы о том, что у ответчика не было времени и возможности идентифицировать и осмотреть передаваемые объекты являются несостоятельными.
По мнению судебной коллегии, судом первой инстанции дана верная оценка показаниям свидетелей по поводу демонтажа и разрушения складов, которые являлись противоречивыми и опровергались письменными доказательствами по делу, в связи с чем доводы жалобы, содержащие в основном анализ и оценку показаний свидетелей являются необоснованными.
Так из показаний свидетеля Н. следует, что был демонтирован механический ток, также разобрали мельницу, сняв бункера. При этом показания свидетелей были противоречивы и неточны в части характеристик, расположения и количества складов на спорной территории.
В обоснование своих доводов ответчиком был представлен договор купли продажи от 19 мая 2009 года из которого следует, что ПФ "Заря" в лице Ж.С.О. продала К.Д.А. не только зерносушилку, расположенную по адресу ___, но и холодный склад по адресу ___, что соответствует характеристикам спорного зерносклада N 3.
При этом ответчиками не отрицается, что зерносклад N 3 передавался при заключении договора аренды в 2010 году.
При таких обстоятельствах судебная коллегия относится критически к представленному договору купли продажи.
Указание Б. в жалобе на то, что у суда не было оснований считать представленные им акты комиссии Администрации Заринского сельского поселения Марьяновского муниципального округа Омской области недостоверными, судебной коллегией отклоняется. Как видно из материалов дела, акт о демонтаже конструктивных элементов зерносклада N 1 (о событиях мая 2009 года) составлен 01.12.2011, а информация о разрушении зерносклада N 3 по причине сильного ураганного порыва ветра, указанная в акте, не согласуется с информацией, содержащейся в справке специализированной гидрометеорологической организации - ФГБУ "Омский ЦГМС-Р" от 30.01.2012.
Доводы о том, что суд нарушил право ответчика на предоставление доказательств, является необоснованным. Как видно из дела ответчику были разъяснены положения ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, судебное заседание неоднократно откладывалось и сторонам предоставлялось право на предоставление дополнительных доказательств, имевшие место ходатайства разрешены судом в соответствии с требованиями гражданско-процессуального законодательства.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно и правомерно частично удовлетворил исковые требования ООО "Атланта" и отказал в удовлетворении встречных исковых требований Б.
Указание в жалобе истцом на то, что рыночная стоимость зерноскладов N 1 и N 3 выше, чем определено экспертизой, не может быть признано заслуживающим внимания.
Определением Центрального районного суда г. Омска от 29.02.2012 для определения стоимости зерноскладов N 1 и N 3 по делу была назначена строительно-техническая судебная экспертиза, проведение судебной экспертизы поручена Государственному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.
Основания сомневаться в достоверности исследования у судебной коллегии отсутствуют.
Данное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к заключению эксперта, закрепленным Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ".
В исследовательской части экспертного заключения изложены методы, примененные при исследовании, а также результаты их применения.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).
Заключение эксперта является полным, научно обоснованным и правильно положено судом первой инстанции в основание своего решения наряду с другими доказательствами по делу.
В судебном заседании был опрошен эксперт Ц., который подтвердил выводы и методы исследования объектов недвижимого имущества.
В связи с этим, определяя стоимость разрушенных объектов недвижимого имущества, суд правомерно принял во внимание заключение экспертов Государственного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ N ___от 13.04.2012.
Оснований для назначения повторной экспертизы судебная коллегия не усматривает.
У судебной коллегии не вызывает сомнений рыночная стоимость определенная экспертом, с учетом исследования иных доказательств по делу, подтверждающих год постройки складов соответственно 1991 и 1962 год и их техническое состояние на 2006 год в соответствии с техническими паспортами.
Довод жалобы общества о том, что оно понесло убытки в части штрафа и неполученной арендной платы, судебной коллегией отклоняется.
25.06.2011 между ООО "Атланта" и ИП Ш.Д.Ф. состоялся предварительный договор аренды недвижимого имущества, в предмет которого входили спорные объекты недвижимого имущества (зерносклад N 1 и зерносклад N 3). В указанном договоре предусмотрен срок аренды - 2 года (п. 1.3), а также штрафные санкции за непередачу объектов недвижимого имущества, составляющих предмет предварительного договора аренды (п. 4.4).
Как видно, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. Поэтому предварительный договор не является сделкой с недвижимостью.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной от ИП Ш.Д.Ф. арендной платы, суд обоснованно исходил из того, что в силу ст. 56 ГПК РФ доказательств того, что упущенная выгода имела место быть, не представлено, а именно, что данное имущество действительно могло быть сдано истцом в аренду за указанную им стоимость конкретному лицу.
ИП Ш.Д.Ф. предъявлена ООО "Атланта" претензия о перечислении суммы штрафа за каждый непереданный объект недвижимого имущества. ООО "Атланта" штраф оплатило.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
26.07.2011 между ООО "Атланта" и ИП Ш.Д.Ф. на основании предварительного договора аренды недвижимого имущества был заключен договор аренды недвижимого имущества. Данный договор не содержит условий о взыскании штрафных санкций.
В силу чего условия о штрафе, предусмотренное в предварительном договоре, не имеет правового значения.
Учитывая изложенное, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика суммы штрафа за непередачу объектов недвижимого имущества, составляющих предмет предварительного договора аренды.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Омска от 25 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3946/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2012 г. по делу N 33-3946/2012
Председательствующий: Коростиленко Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Шукеновой М.А., Емельяновой Е.В.
при секретаре С.,
рассмотрела в судебном заседании 19 июля 2012 года дело по апелляционным жалобам ООО "Атланта", Б. на решение Центрального районного суда г. Омска от 25 апреля 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Атланта" удовлетворить частично.
Взыскать с Б. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Атланта" ___ рубль.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Атланта" в доход бюджета города Омска государственную пошлину в размере ___ рублей ___ копеек.
Взыскать с Б. в доход бюджета города Омска государственную пошлину в размере ___ рублей ___ копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований Б. к обществу с ограниченной ответственностью "Атланта" отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Шукеновой М.А., судебная коллегия
установила:
ООО "Атланта" обратилось в суд с иском к Б. о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 01.09.2010 между ООО (Арендодатель) и Б. (Арендатор) был заключен договор аренды. Согласно акту приема-передачи к договору аренды от 01.09.2010 арендодатель передал арендатору имущество, являющееся предметом договора аренды:
- весовая (ток), этажность 1, общей площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположено по адресу: ___;
- зерносклад N 1, этажность 1, площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___;
- зерносклад (семенной) N 2, этажность ___, площадью ___кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___;
- зерносклад N 3, этажность ___, площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___;
- зерносклад N 4, этажность ___, площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___.
Указанные объекты передавались в состоянии, пригодном для использования по функциональному назначению. До даты подписания указанного акта Б. проведен осмотр объектов недвижимого имущества. Однако в нарушение условий договора аренды Б. не исполнил надлежащим образом свою обязанность по передаче объектов недвижимого имущества, а именно: зерносклада N 1, этажность ___, площадью ___ м 2, инвентарный номер ___, литера ___, расположенного по адресу: ___; зерносклада N 3, этажность ___, площадью ___ м 2, инвентарный номер ___, литера ___, расположенного по адресу: ___, поскольку в период использования арендатор их разрушил.
В результате неисполнения Б. условий правильной эксплуатации имущества (его разрушения), Общество могло бы рассчитывать на предоставление спорного имущества в аренду на срок до 2 лет. Так, между ООО и ИП Ш.Д.Ф. заключен предварительный договор аренды от 25.06.2011. По условиям данного договора арендная плата установлена в размере 10.000 рублей в месяц, срок договора до 01.09.2011.
Кроме того, на основании предварительного договора аренды недвижимого имущества от 25.06.2011 был заключен договор аренды недвижимого имущества от 26.07.2011, составлен акт приема-передачи объектов недвижимого имущества. Поскольку согласно условиям предварительного договора аренды недвижимого имущества Общество не передало все объекты аренды, ИП Ш. предъявил ООО "Атланта" претензию о перечислении суммы штрафа в размере ___ рублей за каждый непереданный объект. ООО "Атланта" оплатило сумму штрафа в размере ___ рублей.
Таким образом, Общество полагало, что ему был причинен имущественный вред, а также упущенная выгода. Просило взыскать с Б. сумму убытков в размере ___ рублей, из которых: ___ рублей - стоимость разрушенного имущества, ___ рублей - сумма неполученной арендной платы за два года, ___ рублей - сумма штрафа за непредставление объекта в аренду последующему арендатору.
Б. обратился со встречным иском к ООО "Атланта" о признании договора аренды недействительным в силу ничтожности. Указал, что 10.09.2007 между ООО "Атланта" и ООО ПФ "Заря" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N ___, в соответствии с которым, ООО ПФ "Заря" приобрело у ООО "Атланта" зерносклад N 1, этажностью ___, площадью ___ м 2, инвентарный номер ___, литера ___, стоимостью ___ рублей, расположенный по адресу: ___. Оплата по указанному договору купли-продажи произведена в полном объеме. 19.05.2009 данный зерносклад N 1 продан К.Д.А. за ___ рублей, который демонтировал указанный объект, в силу чего, по состоянию на 01.09.2010 склада не было в действительности, в связи с чем, отсутствовала возможность по сдаче указанного зерносклада в аренду.
Просил признать недействительным в силу его ничтожности договор аренды от 01.09.2010 в части сдачи в аренду зерносклада N 1, этажность ___, площадью ___ м 2, инвентарный номер ___, литера ___, расположенного по адресу: ___.
В судебном заседании представитель ООО "Атланта" А. поддержал исковые требования, против удовлетворения встречных исковых требований возражал. Пояснил, что Б. за весь период аренды претензий в адрес ООО "Атланта" не предъявлял, более того, оплачивал арендную плату, которая предусмотрена за аренду всего имущества, входящего в состав предмета договора аренды. Единственным собственником зерносклада N 1 на весь спорный период являлось ООО "Атланта".
Б. в судебном заседании исковые требования ООО "Атланта" не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что спорные объекты недвижимого имущества были переданы в состоянии непригодном для использования по назначению. Зерносклад N 1 был разобран К.Д.А., а зерносклад N 3 был разрушен вследствие неблагоприятных погодных условий.
В судебном заседании представители Б. - Д., Б.Д., поддержали позицию доверителя.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе директор ООО "Атланта" Ш. просит решение суда отменить, удовлетворив их исковые требования в полном объеме, вновь ссылается на то, что ООО "Атланта" был причинен имущественный вред, а также упущенная выгода. Указывает, что суммы убытков Общества составила ___ рублей - стоимость разрушенного имущества, ___ рублей - сумма неоплаченной арендной платы за два года, ___ рублей - сумма штрафа за непредставление объекта в аренду, общая сумма требований к Б. составляет ___ рублей.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что ООО "Атланта" не представило доказательств, подтверждающих, каким образом и при каких обстоятельствах он разрушил зерносклады N 1 и N 3. Показаниями же свидетелей, подтверждается факт отсутствия его вины в разрушении указанных складов. Вывод суда о том, что ООО ПФ "Заря" и К.Д.А. никогда не вступали в права собственности зерносклада N 1 является необоснованным, поскольку противоречит показаниям свидетелей и другим представленным доказательствам. Кроме того, формальное отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на зерносклад N 1 не может являться основанием для возложения на него ответственности за действия ООО ПФ "Заря" и К.Д.А. Судом необоснованно было отказано в заявленных им ходатайствах, чем было нарушено его право на предоставление доказательств. Указывает, что подписание договора аренды и акта приема-передачи от 01.09.2010 не исключает наличие заблуждения относительно фактического существования зерносклада N 1. Зерносклад N 3 он не использовал, поскольку он находился в аварийном состоянии, что подтверждается заключением эксперта и его пояснениями в судебном заседании. У суда не было оснований считать представленные им акты от 01.12.2011 недостоверными.
Проверив материалы дела, заслушав пояснения подателей жалоб представителя ООО "Атланта" А., Б.В. и его представителя Б.Д., поддержавших доводы поданных ими жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает, что оснований для ее удовлетворения не имеется.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Судом установлено, что 01.09.2010 между собственником имущества ООО "Атланта" (арендодатель) и Б. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества.
Согласно п. 1.1 указанного договора предмет аренды составляет:
- - весовая (ток), этажность 1, общей площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположено по адресу: ___;
- - зерносклад N 1, этажность 1, площадью ___кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___;
- - зерносклад (семенной) N 2, этажность ___, площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___;
- - зерносклад N 3, этажность ___, площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___;
- - зерносклад N 4, этажность ___, площадью ___ кв. м, инвентарный номер ___, литера ___, расположенный по адресу: ___.
Как видно, спорный объект недвижимого имущества, зерносклад N 1, входил в предмет договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2010.
01.09.2010 ООО "Атланта" передало, а Б. принял в аренду объекты недвижимого имущества, перечисленные в п. 1.1 договора аренды от 01.09.2010, что подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2010. Согласно указанному акту, объекты передаются в состоянии пригодном для их использования по функциональному назначению. До даты подписания настоящего акта арендатором проведен осмотр объектов. В акте приема-передачи отмечено, что арендатор претензий к арендодателю по поводу передаваемых объектов не имеет. Акт приема-передачи к договору аренды от 01.09.2010 подписан ООО "Атланта" и Б.
Впоследствии сторонами предпринимали меры к исполнению обязательств по договору. Так, при рассмотрении гражданского дела по иску ООО "Атланта" к Б. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.09.2010 и пени в период с 06.05.2011 по 25.07.2011, в связи с добровольным перечислением денежных средств Б. на счет ООО "Атланта", последнее отказалось от исковых требований.
Судом первой инстанции верно отмечено то, что, подписывая 01.09.2010 акт приема-передачи недвижимого имущества, принимая на себя обязанности по использованию и хранению этого имущества в рамках договора, Б. должен был удостовериться в технических характеристиках и расположении объектов.
Как указано в договоре аренды технические характеристики объектов, входящих в предмет аренды, отражены в технической документации, которая была представлена на обозрение Б. до подписания договора аренды (п. 1.3).
В данной связи ссылки в жалобе Б. о том, что у него не было достаточно времени для установления фактического наличия зерносклада N 1 и он заблуждался о его существовании, являются необоснованными.
Кроме того, само по себе совершение действий по исполнению договора аренды, притом что в процессе его исполнения между сторонами не существовало разногласий относительно предмета аренды, подтверждает отсутствие заблуждений относительно предмета сделки.
Указание Б. в жалобе на то, что зерноскладом N 3 он не пользовался, поскольку тот находился в аварийном состоянии, что, по его мнению, подтверждено материалами дела, не имеет правового значения.
В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Согласно п. 2.1 договора аренды арендатор обязан использовать предмет аренды в соответствии с его целевым назначением. Таким образом, тот факт что Б. после передачи ему во временное владение и пользование зерносклада N 3 им фактически не пользовался, является реализацией им права арендатора и поэтому не имеет правового значения.
Довод жалобы Б. о наличии на спорной территории иного склада, право собственности на который ООО "Атланта" не оформлено, который, по его мнению, и был передан в качестве зерносклада N 1, материалами дела не подтверждается и опровергается действительной волей сторон, установленной судом первой инстанцией при буквальном толковании текста договора аренды.
Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом также установлено, что 25.07.2011 Б. был произведен возврат арендованного имущества ООО "Атланта", при этом возвращены были не все объекты недвижимого имущества, отсутствовали зерносклады N 1 и N 3.
На основании ст. ст. 211, 393, 401 ГК РФ, п. 5.4 в случае утраты или повреждения объектов, входящих в предмет аренды, арендатор обязан возместить арендодателю убытки, исходя из стоимости объектов; арендатор, не исполнивший обязательство по возврату арендодателю имущества при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил, освобождается от ответственности, только если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Так, поскольку именно Б., являясь арендатором недвижимого имущества, должен был предпринимать все необходимые меры по сохранению предмета аренды в том состоянии, в котором он его получил, и своевременно сообщить арендодателю об имевших место быть, по его мнению, событиях, доводы его жалобы о том, что его вины в разрушении складов нет, а Обществом факт разрушения зерносклада N 1 именно им не доказан, судебной коллегией отклоняется.
Из установленных судом фактических обстоятельств дела следует, что о разрушении зерносклада N 3 Б. арендодателю не сообщил, при этом не предпринял надлежащих мер для сохранения имущества. Из показаний свидетеля П. следует, что на спорной территории многие склады были разграблены. Один из складов разрушился, за ним никто не присматривал, зимой с крыши снег не сбрасывали.
В связи с вышеизложенным доводы жалобы Б., касающиеся формы сделок купли-продажи спорного имущества, заключенных между ООО "Атланта" и ООО ПФ "Заря", между последним и К.Д.А., ссылки в жалобе на факт реализации ООО "ПФ "Заря" и К.Д.А. правомочий собственника в отношении зерносклада N 1, и на доказанность факта демонтажа зерносклада N 1 К.Д.А. являются необоснованными.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Как следует из материалов дела и показаний сторон на территории, где находились спорные склады, также находятся иные объекты.
По мнению коллегии достаточных и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что именно зерносклад N 1 был подвергнут демонтажу, не представлено. Так из показаний ответчика Б.В., данных в суде апелляционной инстанции следует, что часть объектов находящихся на спорной территории в 2004 - 2005 годах он приобрел в собственность, также имели место споры о земельном участке.
Судом первой инстанции правильно учтены обстоятельства, свидетельствующие о длительных правоотношениях Б. и ООО "Атланта" по передаче спорных объектов недвижимого имущества в аренду, так об этом свидетельствует договор аренды от 27 июля 2009 года.
При таких обстоятельствах доводы жалобы о том, что у ответчика не было времени и возможности идентифицировать и осмотреть передаваемые объекты являются несостоятельными.
По мнению судебной коллегии, судом первой инстанции дана верная оценка показаниям свидетелей по поводу демонтажа и разрушения складов, которые являлись противоречивыми и опровергались письменными доказательствами по делу, в связи с чем доводы жалобы, содержащие в основном анализ и оценку показаний свидетелей являются необоснованными.
Так из показаний свидетеля Н. следует, что был демонтирован механический ток, также разобрали мельницу, сняв бункера. При этом показания свидетелей были противоречивы и неточны в части характеристик, расположения и количества складов на спорной территории.
В обоснование своих доводов ответчиком был представлен договор купли продажи от 19 мая 2009 года из которого следует, что ПФ "Заря" в лице Ж.С.О. продала К.Д.А. не только зерносушилку, расположенную по адресу ___, но и холодный склад по адресу ___, что соответствует характеристикам спорного зерносклада N 3.
При этом ответчиками не отрицается, что зерносклад N 3 передавался при заключении договора аренды в 2010 году.
При таких обстоятельствах судебная коллегия относится критически к представленному договору купли продажи.
Указание Б. в жалобе на то, что у суда не было оснований считать представленные им акты комиссии Администрации Заринского сельского поселения Марьяновского муниципального округа Омской области недостоверными, судебной коллегией отклоняется. Как видно из материалов дела, акт о демонтаже конструктивных элементов зерносклада N 1 (о событиях мая 2009 года) составлен 01.12.2011, а информация о разрушении зерносклада N 3 по причине сильного ураганного порыва ветра, указанная в акте, не согласуется с информацией, содержащейся в справке специализированной гидрометеорологической организации - ФГБУ "Омский ЦГМС-Р" от 30.01.2012.
Доводы о том, что суд нарушил право ответчика на предоставление доказательств, является необоснованным. Как видно из дела ответчику были разъяснены положения ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, судебное заседание неоднократно откладывалось и сторонам предоставлялось право на предоставление дополнительных доказательств, имевшие место ходатайства разрешены судом в соответствии с требованиями гражданско-процессуального законодательства.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно и правомерно частично удовлетворил исковые требования ООО "Атланта" и отказал в удовлетворении встречных исковых требований Б.
Указание в жалобе истцом на то, что рыночная стоимость зерноскладов N 1 и N 3 выше, чем определено экспертизой, не может быть признано заслуживающим внимания.
Определением Центрального районного суда г. Омска от 29.02.2012 для определения стоимости зерноскладов N 1 и N 3 по делу была назначена строительно-техническая судебная экспертиза, проведение судебной экспертизы поручена Государственному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.
Основания сомневаться в достоверности исследования у судебной коллегии отсутствуют.
Данное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к заключению эксперта, закрепленным Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ".
В исследовательской части экспертного заключения изложены методы, примененные при исследовании, а также результаты их применения.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).
Заключение эксперта является полным, научно обоснованным и правильно положено судом первой инстанции в основание своего решения наряду с другими доказательствами по делу.
В судебном заседании был опрошен эксперт Ц., который подтвердил выводы и методы исследования объектов недвижимого имущества.
В связи с этим, определяя стоимость разрушенных объектов недвижимого имущества, суд правомерно принял во внимание заключение экспертов Государственного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ N ___от 13.04.2012.
Оснований для назначения повторной экспертизы судебная коллегия не усматривает.
У судебной коллегии не вызывает сомнений рыночная стоимость определенная экспертом, с учетом исследования иных доказательств по делу, подтверждающих год постройки складов соответственно 1991 и 1962 год и их техническое состояние на 2006 год в соответствии с техническими паспортами.
Довод жалобы общества о том, что оно понесло убытки в части штрафа и неполученной арендной платы, судебной коллегией отклоняется.
25.06.2011 между ООО "Атланта" и ИП Ш.Д.Ф. состоялся предварительный договор аренды недвижимого имущества, в предмет которого входили спорные объекты недвижимого имущества (зерносклад N 1 и зерносклад N 3). В указанном договоре предусмотрен срок аренды - 2 года (п. 1.3), а также штрафные санкции за непередачу объектов недвижимого имущества, составляющих предмет предварительного договора аренды (п. 4.4).
Как видно, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. Поэтому предварительный договор не является сделкой с недвижимостью.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной от ИП Ш.Д.Ф. арендной платы, суд обоснованно исходил из того, что в силу ст. 56 ГПК РФ доказательств того, что упущенная выгода имела место быть, не представлено, а именно, что данное имущество действительно могло быть сдано истцом в аренду за указанную им стоимость конкретному лицу.
ИП Ш.Д.Ф. предъявлена ООО "Атланта" претензия о перечислении суммы штрафа за каждый непереданный объект недвижимого имущества. ООО "Атланта" штраф оплатило.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
26.07.2011 между ООО "Атланта" и ИП Ш.Д.Ф. на основании предварительного договора аренды недвижимого имущества был заключен договор аренды недвижимого имущества. Данный договор не содержит условий о взыскании штрафных санкций.
В силу чего условия о штрафе, предусмотренное в предварительном договоре, не имеет правового значения.
Учитывая изложенное, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика суммы штрафа за непередачу объектов недвижимого имущества, составляющих предмет предварительного договора аренды.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Омска от 25 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)