Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Кайгородовой М.Ю.
Судей: Мухиной И.Н., Сухотиной В.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скороходовой И.В. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Рамазанов К.Ю., приказ от 06.11.1998 года
от ответчика: без участия (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Частная юридическая контора Рамазанова"
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 01 августа 2013 года по делу N А03-7805/2013 (судья Зверева В.А.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью Частная юридическая контора Рамазанова" (ОГРН 1022200907585 ИНН 2221009446) к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула о признании проекта трехстороннего договора без номера и даты купли-продажи нежилого помещения, не подписанного и не скрепленного печатями, представленного в 2010 г. ничтожным, принять пункты: 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3.,5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года в редакции покупателя; вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на ООО ответственностью Частная юридическая контора "Рамазанова" по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.0.2013 с протоколом разногласий (Н2) здания литер А, согласно технического паспорта от 23.11.2006, под номерами 17,19,24 общей площадью - 29,3 кв. м, на 2-м этаже, по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Солнечная Поляна, 15 "Б" с кадастровым номером N 00:00:000000:0000:01:401:002:000396960:0200:200Н2, взыскании с ответчика в пользу истца государственную пошлину в размере 4 000 руб.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Частная юридическая контора "Рамазанова" обратилось с иском в суд к комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула о признании проекта трехстороннего договора без номера и даты купли-продажи нежилого помещения, не подписанного и не скрепленного печатями, представленного в 2010 г. ничтожным, принять пункты: 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3.,5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года в редакции покупателя; вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на ООО ответственностью Частная юридическая контора "Рамазанова" по договору купли- продажи нежилого помещения N 2013 от 12.0.2013 года с протоколом разногласий (Н2) здания литер А, согласно технического паспорта от 23.11.2006 года, под номерами 17,19,24 общей площадью - 29,3 кв. м, на 2-м этаже, по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Солнечная Поляна, 15 "Б" с кадастровым номером N 00:00:000000:0000:01:401:002:000396960:0200:200Н2, взыскании с ответчика в пользу истца государственную пошлину в размере 4 000 руб.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 01 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована ссылками на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, неполным выяснением обстоятельств дела, повлекшими вынесение заведомо неправосудного решения.
По мнению апеллянта, проект трехстороннего договора без номера и даты купли-продажи нежилого помещения, не подписанного и не скрепленного печатями, представленного в 2010 года ничтожен.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении требования о принятии пунктов: 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3., 5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года в редакции покупателя.
Апеллянт считает, что в Общество имеет преимущественное право на приобретение спорного помещения с зачетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных Обществом, в период действия договора аренды.
В судебном заседании представитель апеллянта настаивал на доводах апелляционной жалобы.
Комитет отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в полном соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения исходя из следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между Комитет по управлению имуществом города Барнаула (арендодатель), ЖЭУ N 21 (балансодержатель) и Частной адвокатской конторой Рамазанова (правопредшественник истца; арендатор) заключен договор от 01.01.1995 года N 148/л аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 15, общей площадью 107 кв. м на срок с 01.01.95 по 08.04.2009 года.
Стороны в пункте 5.2 договора определили, что арендная плата вносится арендатором до 10-го числа месяца, следующего за текущим.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленные сроки начисляется пеня в размере 1% неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно адресной справке от 21.03.2006 года N 923 арендуемому объекту недвижимости присвоен адрес: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 15 Б.
ООО "ЧЮК "Рамазанова" письмами от 26.02.2009 года, 13.03.2009 года, 16.03.2009 года и 01.04.2009 года предлагало Комитету представить проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Комитет письмом от 01.07.2009 года отказал истцу в приобретении арендованного по договору от 01.01.1995 года N 148/л помещения в собственность в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей и соответственно отсутствием права на "льготную приватизацию". ООО "ЧЮК "Рамазанова", считая отказ Комитета незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обжаловал его в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 12.01.2010 года по делу N А03-9241/2009, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного от 19.04.2010 года, постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.06.2010 года исковые требования удовлетворены.
Суд признал неправомерным отказ Комитета в приобретении ООО "ЧЮК "Рамазанова" арендуемого помещения общей площадью 107 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 15 Б, и обязал Комитет предоставить ООО "ЧЮК "Рамазанова" проект договора купли-продажи указанного помещения в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу.
Во исполнение решения суда от 12.01.2010 года по делу N А03-9241/2009 комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула представил ООО ЧЮК "Рамазанова" проект договора купли-продажи 40/250 долей нежилого помещения (Н) на 1-м и 2-м этажах здания литер А общей площадью 674,4 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 15 Б.
Получив от ответчика проект договора купли-продажи, ООО ЧЮК "Рамазанова" не согласился с отдельными его пунктами, в связи с чем направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором предложил в п. 2.1 слова 2 150 000 руб. заменить словами 588 000 руб., а также дополнить словами - стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в сумме 588 000 руб. согласно экспертному исследованию N 472 от 22.02.2010 года, составленному ООО "АлтайСтройЭксперт". Пункты 4.2.3, 4.2.4, 4.4.7, 4.4.9, 4.4.10, 5.2, 5.5, 5.6 истец предложил из договора исключить.
Решением арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-9641/2010 от 09.02.2011 года, вступившим в законную силу 20.04.2011 года, иск общества с ограниченной ответственностью "Частная юридическая контора "Рамазанова" удовлетворен в части, суд исключил из договора купли-продажи нежилого помещения п. 5.6., в остальной части оставлен иск без удовлетворения.
В части требований по п. 1.2 производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска и принятия его судом.
Комитетом представлен новый трехсторонний проект договор купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12 апреля 2013 года, в котором в пункте 2.1 цена приобретения установлена в размере 2 150 000 рублей.
Не согласившись с условиями данного проекта договора, общество представило протокол разногласий к проекту.
Несогласие с пунктами 1.2, 2.1, 2.2, 2.3, 3.4, 4.1.2, 4.2.2.,4.2.3, 4.2.4, 4.3.2, 4.3.7, 4.3.9, 4.3.10, 5.2, 5.3, 5.4.,5.5 и просьба принять их в редакции покупателя явились основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований признать трехсторонний договор без номера и даты купли-продажи нежилого помещения, не подписанного и не скрепленного печатями, представленного в 2010 года ничтожным, а также отсутствием основания удовлетворения требования о принятии пунктов: 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3.,5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года в редакции покупателя.
Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Оценив представленные в материалы дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование Общества о признании проекта трехстороннего договора 2010 года ничтожным, не подлежит удовлетворению.
В связи с чем, довод апелляционной жалобы о том, что проект трехстороннего договора без номера и даты купли-продажи нежилого помещения, не подписанного и не скрепленного печатями, представленного в 2010 года ничтожен, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный, противоречащий имеющимся в материалах дела доказательствам, основанный на неправильном толковании норм права.
Так, согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при урегулировании разногласий в судебном порядке, договор вступает в силу и считается заключенным с даты вступления решения суда в законную силу.
Кроме того, судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что право собственности муниципального образования городской округ - город Барнаул Алтайского края на праве общей долевой собственности: 173/250 нежилого помещения (Н2) на 1-ом и 2-ом этажах здания литер А, площадью 674.4 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная Поляна, д. 156, кадастровый (или условный) номер: 00:00:000000:0000:01:401:002:000396960:0200:200Н2 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.09.2008 г., о чем сделана запись регистрации N 22-22-01/166/2008-388.
Таким образом апелляционный суд считает, что ООО ЧЮК "Рамазанова" воспользовался своим правом преимущественного выкупа недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для истца по настоящему делу, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи вышеназванного объекта муниципального нежилого фонда заключен с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А03-9641/2010 от 09.02.2011 года, т.е. с 20.04.2011 года на условиях которые определены решением суда по делу N А03-9641/2010 от 09.02.2011 года, является правильным, не противоречащим законодательству.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении требования о принятии пунктов: 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3.,5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года в редакции покупателя, отклоняются апелляционным судом как несостоятельные.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в связи с ненадлежащим исполнение Обществом договора без номера и даты купли-продажи нежилого помещения, не подписанного и не скрепленного печатями, представленного в 2010 года, Комитетом в адрес Общества направлен проект договора N 2013 от 12.04.2013 года, по условиям которого предмет договора купли-продажи определен - 40/250 долей нежилого помещения (Н2) на 1-ми 2-м этажах здания литер А общей площадью 674, 4 кв. м, (что составляет 107, кв. м), и обозначены в техническом паспорте от 23.11.2006 года под номерами 1, 1а, 17, 19. 19а, 20, 21, 23, 23а, 24 на 2-м этаже и цена приобретения, согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта от 04.06.2010 года, которая составляет 2 150 000 руб.
Приложением N 1 к Договору установлен график платежей в течение трех лет равными частями ежемесячно начиная с 31.05.2013 года по 30.04.2016 года, а в редакции 2010 года платежи осуществляются с 31.08.2010 года по 31.07.2013 года.
ООО ЧЮК "Рамазанова" вновь подписал проект договора с протоколом разногласий, в редакции покупателя просил принять пункты: 1.2. слова "1, 1а, 19а, 20, 21, 23, 23а" - исключить, после слов: "24" дополнить словами: "общей площадью - 29,3 кв. м", 2.1. слова "2 150 000 руб. - заменить словами "588 000 руб.", пункты 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3.,5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года исключить, п. 4.4.7 - после слов "договором" добавить слова " в срок до 31.05.2013 г. "
Письмом от 07.05.2013 года N 2878-2907 Комитет отказался вносить подобные изменения в спорные договоры, указав, что с момента заключения договора и до настоящего времени взятые на себя обязательства исполняются ненадлежащим образом, задолженность по договору купли-продажи составляет 2 055 688 руб. 57 коп., согласно п. 5.2 договора купли-продажи, если покупатель не производит в установленный срок очередной платеж за переданный ему объект, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата объекта.
Так, в соответствии с п. 5.2 договора Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула отказывается от исполнения договора купли-продажи, что влечет его автоматическое расторжение в течение двух недель с момента направления названного уведомления.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования Общества о принятии пунктов: 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3.,5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года в редакции покупателя.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что Общество имеет преимущественное право на приобретение спорного помещения с зачетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных Обществом, в период действия договора аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции, как необоснованный, поскольку истцом не доказан факт получения согласия арендодателя на проведение улучшений арендованного имущества.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что Общество не принимая условия договора в редакции Комитета, просит так же изменить площадь выкупаемого помещения.
Данный довод отклоняется, поскольку, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" позволяет воспользоваться правом преимущественного выкупа недвижимого имущества только один раз, а Общество повторно с заявлением о выкупе не обращалось.
Апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Ссылка апеллянта на судебную практику по делу N А32-15017/2009 не может быть принята апелляционным во внимание при рассмотрении настоящего дела, так как судебный акт принят судами по делу, фактические обстоятельства которого отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 01 августа 2013 года по делу N А03-7805/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Частная юридическая контора "Рамазанова" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Судьи
И.Н.МУХИНА
В.М.СУХОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2013 N 07АП-7900/13 ПО ДЕЛУ N А03-7805/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. N 07АП-7900/13
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Кайгородовой М.Ю.
Судей: Мухиной И.Н., Сухотиной В.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скороходовой И.В. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Рамазанов К.Ю., приказ от 06.11.1998 года
от ответчика: без участия (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Частная юридическая контора Рамазанова"
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 01 августа 2013 года по делу N А03-7805/2013 (судья Зверева В.А.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью Частная юридическая контора Рамазанова" (ОГРН 1022200907585 ИНН 2221009446) к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула о признании проекта трехстороннего договора без номера и даты купли-продажи нежилого помещения, не подписанного и не скрепленного печатями, представленного в 2010 г. ничтожным, принять пункты: 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3.,5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года в редакции покупателя; вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на ООО ответственностью Частная юридическая контора "Рамазанова" по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.0.2013 с протоколом разногласий (Н2) здания литер А, согласно технического паспорта от 23.11.2006, под номерами 17,19,24 общей площадью - 29,3 кв. м, на 2-м этаже, по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Солнечная Поляна, 15 "Б" с кадастровым номером N 00:00:000000:0000:01:401:002:000396960:0200:200Н2, взыскании с ответчика в пользу истца государственную пошлину в размере 4 000 руб.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Частная юридическая контора "Рамазанова" обратилось с иском в суд к комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула о признании проекта трехстороннего договора без номера и даты купли-продажи нежилого помещения, не подписанного и не скрепленного печатями, представленного в 2010 г. ничтожным, принять пункты: 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3.,5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года в редакции покупателя; вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на ООО ответственностью Частная юридическая контора "Рамазанова" по договору купли- продажи нежилого помещения N 2013 от 12.0.2013 года с протоколом разногласий (Н2) здания литер А, согласно технического паспорта от 23.11.2006 года, под номерами 17,19,24 общей площадью - 29,3 кв. м, на 2-м этаже, по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Солнечная Поляна, 15 "Б" с кадастровым номером N 00:00:000000:0000:01:401:002:000396960:0200:200Н2, взыскании с ответчика в пользу истца государственную пошлину в размере 4 000 руб.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 01 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована ссылками на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, неполным выяснением обстоятельств дела, повлекшими вынесение заведомо неправосудного решения.
По мнению апеллянта, проект трехстороннего договора без номера и даты купли-продажи нежилого помещения, не подписанного и не скрепленного печатями, представленного в 2010 года ничтожен.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении требования о принятии пунктов: 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3., 5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года в редакции покупателя.
Апеллянт считает, что в Общество имеет преимущественное право на приобретение спорного помещения с зачетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных Обществом, в период действия договора аренды.
В судебном заседании представитель апеллянта настаивал на доводах апелляционной жалобы.
Комитет отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в полном соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения исходя из следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между Комитет по управлению имуществом города Барнаула (арендодатель), ЖЭУ N 21 (балансодержатель) и Частной адвокатской конторой Рамазанова (правопредшественник истца; арендатор) заключен договор от 01.01.1995 года N 148/л аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 15, общей площадью 107 кв. м на срок с 01.01.95 по 08.04.2009 года.
Стороны в пункте 5.2 договора определили, что арендная плата вносится арендатором до 10-го числа месяца, следующего за текущим.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленные сроки начисляется пеня в размере 1% неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно адресной справке от 21.03.2006 года N 923 арендуемому объекту недвижимости присвоен адрес: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 15 Б.
ООО "ЧЮК "Рамазанова" письмами от 26.02.2009 года, 13.03.2009 года, 16.03.2009 года и 01.04.2009 года предлагало Комитету представить проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Комитет письмом от 01.07.2009 года отказал истцу в приобретении арендованного по договору от 01.01.1995 года N 148/л помещения в собственность в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей и соответственно отсутствием права на "льготную приватизацию". ООО "ЧЮК "Рамазанова", считая отказ Комитета незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обжаловал его в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 12.01.2010 года по делу N А03-9241/2009, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного от 19.04.2010 года, постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.06.2010 года исковые требования удовлетворены.
Суд признал неправомерным отказ Комитета в приобретении ООО "ЧЮК "Рамазанова" арендуемого помещения общей площадью 107 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 15 Б, и обязал Комитет предоставить ООО "ЧЮК "Рамазанова" проект договора купли-продажи указанного помещения в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу.
Во исполнение решения суда от 12.01.2010 года по делу N А03-9241/2009 комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула представил ООО ЧЮК "Рамазанова" проект договора купли-продажи 40/250 долей нежилого помещения (Н) на 1-м и 2-м этажах здания литер А общей площадью 674,4 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 15 Б.
Получив от ответчика проект договора купли-продажи, ООО ЧЮК "Рамазанова" не согласился с отдельными его пунктами, в связи с чем направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором предложил в п. 2.1 слова 2 150 000 руб. заменить словами 588 000 руб., а также дополнить словами - стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в сумме 588 000 руб. согласно экспертному исследованию N 472 от 22.02.2010 года, составленному ООО "АлтайСтройЭксперт". Пункты 4.2.3, 4.2.4, 4.4.7, 4.4.9, 4.4.10, 5.2, 5.5, 5.6 истец предложил из договора исключить.
Решением арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-9641/2010 от 09.02.2011 года, вступившим в законную силу 20.04.2011 года, иск общества с ограниченной ответственностью "Частная юридическая контора "Рамазанова" удовлетворен в части, суд исключил из договора купли-продажи нежилого помещения п. 5.6., в остальной части оставлен иск без удовлетворения.
В части требований по п. 1.2 производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска и принятия его судом.
Комитетом представлен новый трехсторонний проект договор купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12 апреля 2013 года, в котором в пункте 2.1 цена приобретения установлена в размере 2 150 000 рублей.
Не согласившись с условиями данного проекта договора, общество представило протокол разногласий к проекту.
Несогласие с пунктами 1.2, 2.1, 2.2, 2.3, 3.4, 4.1.2, 4.2.2.,4.2.3, 4.2.4, 4.3.2, 4.3.7, 4.3.9, 4.3.10, 5.2, 5.3, 5.4.,5.5 и просьба принять их в редакции покупателя явились основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований признать трехсторонний договор без номера и даты купли-продажи нежилого помещения, не подписанного и не скрепленного печатями, представленного в 2010 года ничтожным, а также отсутствием основания удовлетворения требования о принятии пунктов: 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3.,5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года в редакции покупателя.
Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Оценив представленные в материалы дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование Общества о признании проекта трехстороннего договора 2010 года ничтожным, не подлежит удовлетворению.
В связи с чем, довод апелляционной жалобы о том, что проект трехстороннего договора без номера и даты купли-продажи нежилого помещения, не подписанного и не скрепленного печатями, представленного в 2010 года ничтожен, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный, противоречащий имеющимся в материалах дела доказательствам, основанный на неправильном толковании норм права.
Так, согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при урегулировании разногласий в судебном порядке, договор вступает в силу и считается заключенным с даты вступления решения суда в законную силу.
Кроме того, судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что право собственности муниципального образования городской округ - город Барнаул Алтайского края на праве общей долевой собственности: 173/250 нежилого помещения (Н2) на 1-ом и 2-ом этажах здания литер А, площадью 674.4 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная Поляна, д. 156, кадастровый (или условный) номер: 00:00:000000:0000:01:401:002:000396960:0200:200Н2 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.09.2008 г., о чем сделана запись регистрации N 22-22-01/166/2008-388.
Таким образом апелляционный суд считает, что ООО ЧЮК "Рамазанова" воспользовался своим правом преимущественного выкупа недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для истца по настоящему делу, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи вышеназванного объекта муниципального нежилого фонда заключен с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А03-9641/2010 от 09.02.2011 года, т.е. с 20.04.2011 года на условиях которые определены решением суда по делу N А03-9641/2010 от 09.02.2011 года, является правильным, не противоречащим законодательству.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении требования о принятии пунктов: 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3.,5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года в редакции покупателя, отклоняются апелляционным судом как несостоятельные.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в связи с ненадлежащим исполнение Обществом договора без номера и даты купли-продажи нежилого помещения, не подписанного и не скрепленного печатями, представленного в 2010 года, Комитетом в адрес Общества направлен проект договора N 2013 от 12.04.2013 года, по условиям которого предмет договора купли-продажи определен - 40/250 долей нежилого помещения (Н2) на 1-ми 2-м этажах здания литер А общей площадью 674, 4 кв. м, (что составляет 107, кв. м), и обозначены в техническом паспорте от 23.11.2006 года под номерами 1, 1а, 17, 19. 19а, 20, 21, 23, 23а, 24 на 2-м этаже и цена приобретения, согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта от 04.06.2010 года, которая составляет 2 150 000 руб.
Приложением N 1 к Договору установлен график платежей в течение трех лет равными частями ежемесячно начиная с 31.05.2013 года по 30.04.2016 года, а в редакции 2010 года платежи осуществляются с 31.08.2010 года по 31.07.2013 года.
ООО ЧЮК "Рамазанова" вновь подписал проект договора с протоколом разногласий, в редакции покупателя просил принять пункты: 1.2. слова "1, 1а, 19а, 20, 21, 23, 23а" - исключить, после слов: "24" дополнить словами: "общей площадью - 29,3 кв. м", 2.1. слова "2 150 000 руб. - заменить словами "588 000 руб.", пункты 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3.,5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года исключить, п. 4.4.7 - после слов "договором" добавить слова " в срок до 31.05.2013 г. "
Письмом от 07.05.2013 года N 2878-2907 Комитет отказался вносить подобные изменения в спорные договоры, указав, что с момента заключения договора и до настоящего времени взятые на себя обязательства исполняются ненадлежащим образом, задолженность по договору купли-продажи составляет 2 055 688 руб. 57 коп., согласно п. 5.2 договора купли-продажи, если покупатель не производит в установленный срок очередной платеж за переданный ему объект, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата объекта.
Так, в соответствии с п. 5.2 договора Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула отказывается от исполнения договора купли-продажи, что влечет его автоматическое расторжение в течение двух недель с момента направления названного уведомления.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования Общества о принятии пунктов: 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.4., 4.1.2., 4.2.2., 4.2.3., 4.3.7., 4.3.9., 4.3.10., 5.2., 5.3.,5.4., 5.5. по договору купли-продажи нежилого помещения N 2013 от 12.04.2013 года в редакции покупателя.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что Общество имеет преимущественное право на приобретение спорного помещения с зачетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных Обществом, в период действия договора аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции, как необоснованный, поскольку истцом не доказан факт получения согласия арендодателя на проведение улучшений арендованного имущества.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что Общество не принимая условия договора в редакции Комитета, просит так же изменить площадь выкупаемого помещения.
Данный довод отклоняется, поскольку, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" позволяет воспользоваться правом преимущественного выкупа недвижимого имущества только один раз, а Общество повторно с заявлением о выкупе не обращалось.
Апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Ссылка апеллянта на судебную практику по делу N А32-15017/2009 не может быть принята апелляционным во внимание при рассмотрении настоящего дела, так как судебный акт принят судами по делу, фактические обстоятельства которого отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 01 августа 2013 года по делу N А03-7805/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Частная юридическая контора "Рамазанова" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Судьи
И.Н.МУХИНА
В.М.СУХОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)