Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 12 декабря 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2012 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Хвалынского сельского поселения, Индивидуального предпринимателя Майстренко Д.М.
апелляционное производство N 05АП-9851/2012, 05АП-10039/2012
на решение от 28.09.2012 года
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-5289/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Администрации Хвалынского сельского поселения (ОГРН 1062510000024, ИНН 2527003240)
к Индивидуальному предпринимателю Майстренко Д.М (ОГРН 306251014200010, ИНН 251007220580)
о расторжении договора аренды, возврате арендованного имущества
при участии:
от истца: Дворецкий В.В. - паспорт, доверенность N 78 от 18.06.2012 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
от ответчика: Конах С.В. - паспорт, доверенность от 10.01.2012 сроком действия до 10.01.2013 со специальными полномочиями, Майстренко М.М. - паспорт, доверенность от 21.12.2011 сроком действия на три года со специальными полномочиями,
установил:
Администрация Хвалынского сельского поселения обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Майстренко Денису Михайловичу (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2 (далее - договор аренды) и об обязании предпринимателя освободить и передать истцу имущество, указанное в части 1 главы 1 договора аренды.
В обоснование заявленного иска истец указал на то, что ответчик в нарушение обязательств по договору аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2 не обеспечивает надлежащим образом население услугой водоснабжения, своевременно не вносит арендную плату, использует арендованное имущество не по назначению и не производит текущий и капитальный ремонт переданного в аренду имущества.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2012 договор аренды признан недействительным по мотиву не исполнения ответчиком обязанности по проведению капитального ремонта имущества. Иные доводы истца, положенные в основу иска, признаны судом необоснованными.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных истцом требований.
В обоснование своей позиции апеллянт ссылается на то обстоятельство, что при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции не учтено добросовестное поведение ответчика, выразившееся в проведении капитального ремонта скважин. По окончании выполнения работ ответчик обратился к истцу с требованием о зачете стоимости проведенного ремонта в счет арендной платы, однако истец ответил отказом. После этого истец обратился в суд с настоящим иском. Пояснил, что согласно условию пункта 2.3.8 договора он принял на себя обязательство по осуществлению капитального ремонта только с последующим зачетом его стоимости в счет арендной платы. В подтверждение добросовестности своего поведения апеллянт ссылается на фото-таблицы, из которых, по мнению ответчика, видно, что скважины являются работоспособными и соответствуют требованиям наличия приборов учета поднимаемого коммунального ресурса. В обоснование своей позиции также ссылается на технический отчет, выполненный ООО "Спасскэлектроконтроль", согласно которому электрооборудование скважин полностью соответствует требованиям Правил устройства электрооборудования. Вместе с тем, суд первой инстанции не дал оценку представленным в материалы дела актам приема-передачи здания сооружения. Согласно указанным документам скважинам на момент подписания актов был необходим капитальный ремонт, тогда как в настоящий момент состояние скважин удовлетворительное.
Кроме того, судом первой инстанции не были рассмотрены заявленные ответчиком ходатайства о приостановлении производства по делу и прекращении производства по делу. Изложенные обстоятельства, как считает ответчик, свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого решения.
С апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции обратился также истец. Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что ответчик не совершает противоречащие предмету пункта 4 главы 1 договора действия. Считает, что водоснабжение потребителей должно осуществляться одним хозяйствующим субъектом, считает формулировку положений договора о его предмете неоднозначной. По мнению апеллянта, суд обязан изучить и учесть цели заключения договора, обстоятельства, сложившиеся на момент заключения договора, волю сторон, а также действия сторон до и после заключения договора. Пояснил, что заключением спорного договора преследовалась цель организации водоснабжения населения; что переданные ответчику скважины предназначены только для питьевого водоснабжения населения. Считает, что суд не дал оценку доказательствам, подтверждающим факт невозможности разделения водоснабжения. В этой связи полагает, что ответчик с заключением договора принял на себя обязательство по обслуживанию существующих сетей водоснабжения, заключению договора на их обслуживание и предоставлению услуг водоснабжения потребителям. Полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что истцом не доказано то обстоятельство, что ответчик не содержит и не эксплуатирует скважины согласно установленным правилам, является неправомерным. В этой связи апеллянт считает, что имущество пришло в состояние непригодное для его эксплуатации именно в период нахождения его в аренде у ответчика. Обратил внимание суда на то, что ответчик не ведет обязательную документацию, отсутствуют инструкции, замеры и иное, что свидетельствует, по мнению истца, что ответчик нарушает требования законодательства. На основании изложенного истец просит исключить из решения суда первой инстанции мотивировочную часть со слов "Арбитражный суд, проанализировав..." (абзац 3, стр. 7), включая слова "...отклоняются судом как необоснованные" (абзац 2 стр. 11), а также со слов "Вместе с тем, суд считает необоснованными..." (абзац 1 стр. 12), включая слова "...поддержания технического состояния имущества арендаторов" (окончание абзаца на стр. 13).
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просил изменить мотивировочную часть решения.
Представитель ответчика огласил доводы своей апелляционной жалобы. На доводы апелляционной жалобы истца возразил. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии уведомления о передаче сообщения о преступлении по подследственности N 43890 от 16.11.2012. Представил подлинник данного документа на обозрение суда. Представитель истца возражает по ходатайству. Суд, руководствуясь статьями 67, 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительного письменного доказательства отказать, ввиду несоответствия представленного в материалы дела документа правилам относимости доказательств в арбитражном процессе. Представителю ответчика копия уведомления о передаче сообщения о преступлении по подследственности N 43890 от 16.11.2012 возвращена.
Представитель истца на доводы апелляционной жалобы ответчика возразил.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное разбирательство, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что между Администрацией Спасского муниципального района (Арендодатель) и предпринимателем (Арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 2 от 13.09.2006, по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование здание насосной станции на водозаборной скважине N 18-665 площадью 13,4 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, 120 метров к северо-западу от 525 км + 800 м справа от автомобильной дороги Хабаровск-Владивосток, Спасский муниципальный район; здание насосной станции на водозаборной скважине N 372а площадью 7,9 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, 520 метров к северо-западу от здания магазина по ул. Центральная, 39, с. Славинка, Спасский муниципальный район; здание насосной станции на водозаборной скважине N 9265 площадью 7,6 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, 1340 метров к северо-западу от здания магазина по ул. Центральная, 39, с. Славинка, Спасский муниципальный район; здание насосной станции на водозаборной скважине N 18-877 площадью 9,4 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, 260 метров к северо-западу от 526 км + 600 м справа от автомобильной дороги Хабаровск-Владивосток, Спасский муниципальный район; здание насосной станции на водозаборной скважине N 18-138 площадью 6,6 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, 160 метров к северо-западу от 526 км + 650 м справа от автомобильной дороги Хабаровск-Владивосток, Спасский муниципальный район; здание насосной станции на водозаборной скважине N 18-658 площадью 7 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, 70 метров к северо-западу от 526 км + 000 м справа от автомобильной дороги Хабаровск-Владивосток, Спасский муниципальный район (далее - спорное имущество).
Согласно пункту 4 договора аренды передаваемое в аренду имущество используется арендатором в целях обеспечения получателей (потребителей) Спасского муниципального района услугами по водоснабжению по существующим сетям водоснабжения согласно договору на их обслуживание, заключенного с администрацией Спасского муниципального района.
Исходя из положений пункта 2.3 договора аренды, в обязанности арендатора входит своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом; использование имущества в соответствии с целями, указанными в пункте 4 настоящего договора; содержание и эксплуатация полученного в аренду имущества согласно установленным техническим правилам, правилам санитарной и противопожарной безопасности; своевременное осуществление текущего ремонта арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 6.1 договор аренды действует до 14.09.2021 года.
Согласно положениям 5.3 договора аренды по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договор аренды прошел процедуру регистрации в установленном законом порядке. По передаточному акту от 13.09.2006 спорное имущество передано от арендодателя арендатору.
Дополнительным соглашением от 10.01.2007 стороны внесли изменения в договор аренды, дополнив его пунктом 2.3.8, согласно которому арендатор обязан производить капитальный ремонт арендуемого имущества за счет арендной платы. Дополнительное соглашение к договору аренды также зарегистрировано в установленном законом порядке Спасским отделом управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.
С 14.03.2008 администрация Хвалынского сельского поселения является собственником переданных в аренду ответчику скважин в соответствии с п. 11.1 ст. 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ и принятого в соответствии с ним Закона Приморского края от 03.12.2007 N 165-КЗ "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между Спасским муниципальным районом и поселениями, образованными в границах Спасского муниципального района", в связи с чем является правопреемником Администрации Спасского муниципального района по всем правам и обязанностям, предусмотренным договором аренды.
В связи с использованием ответчиком арендованного имущества не по назначению, неисполнением ответчиком обязательств по подаче питьевой воды населению, а также в связи с несоответствием заключенного договора аренды действующему законодательству истец направил в адрес предпринимателя претензию от 10.01.2012 N 5 с предложением расторгнуть договор аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2 в добровольном порядке и до оформления документов о расторжении договора передать арендованное имущество на обслуживание МП "Родник".
В дополнение к претензии от 10.01.2012 N 5 истец 28.02.2012 направил в адрес ответчика письмо, в котором указал, что предприниматель не выполняет следующие пункты договора аренды: п. 4 гл.1, пункты 2.3.1, 2.3.2, 2.3.3, 2.3.4, 2.3.5 гл. 2.
В ответ на указанные требования ответчик письмом от 05.03.2012 ответил отказом, указав на необоснованность доводов администрации Хвалынского сельского поселения о ненадлежащем исполнении договорных обязательств со стороны арендатора.
04.04.2012 Администрацией Хвалынского сельского поселения Спасского муниципального района в адрес предпринимателя направлена претензия N 220 с указанием на несоблюдение арендатором пунктов 2.3.4, 2.3.5 и 2.3.8 договора аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2, выразившееся в неосуществлении ремонта оборудования арендованных скважин, в том числе с 2006 года "Агрегата электронасосного", который находится в неисправном состоянии. При этом пунктом 1 претензии арендатору предложено в срок до 20.04.2012 исправить допущенные нарушения при использовании арендованного имущества, а пунктом 2 претензии - расторгнуть договор аренды в добровольном порядке.
Администрация Хвалынского сельского поселения Спасского муниципального района, полагая, что обстоятельства неисполнения указанных выше требований арендодателя и отказ предпринимателя расторгнуть договор аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2 в добровольном порядке нарушают законные права и интересы арендодателя, а также то, что имеются предусмотренные договором аренды основания для одностороннего отказа от исполнения указанного договора, обратилась с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.
В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Исходя из положений статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что неоднократно направлял в адрес ответчика письма с требованием об исполнении договорных обязательств по договору аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2, в том числе указывал на то, что своими действиями ответчик разъединил централизованную систему водоснабжения, в связи с отказом от заключения договора на обслуживание сетей водоснабжения муниципального образования.
Суд первой инстанции, проанализировав указанные доводы истца и представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, верно признал необоснованным утверждение истца об использовании арендованного имущества не по назначению, с существующим нарушением предмета заключенного договора аренды от 13.09.2006 N 2.
Так, статьей 2 краевого Закона N 41-КЗ от 06.03.2003 "О питьевом водоснабжении" предусмотрено, что централизованная система питьевого водоснабжения - комплекс устройств и сооружений, обеспечивающий забор, водоподготовку, хранение питьевой воды для водоснабжения населенного пункта с подачей ее к местам потребления (к местам установки технологического оборудования, санитарных приборов, водоразборных кранов и колонок). Согласно статье 9 названного закона устройства и сооружения нецентрализованных систем питьевого водоснабжения могут находиться в собственности муниципальных образований, физических и юридических лиц.
Согласно статье 12 краевого Закона N 41-КЗ от 06.03.2003 "О питьевом водоснабжении" эксплуатацию систем питьевого водоснабжения осуществляют собственники систем либо на основе договоров передают их в хозяйственное ведение или оперативное управление организациям питьевого водоснабжения и пользователям систем питьевого водоснабжения.
Подпунктом 1 пункта 29 Методических указаний по расчету тарифов и надбавок в сфере деятельности организаций коммунального комплекса", утвержденных Приказом Министерства регионального развития России от 15.02.2011 N 47 (далее по тексту - Методические указания) установлено, что к стадиям технологического процесса в системах холодного водоснабжения относятся: подъем воды; очистка воды; транспортировка воды. В системах холодного водоснабжения выделяются следующие виды товаров (услуг): техническая вода, питьевая вода, услуги по подъему воды (для организаций, участвующих только на отдельных стадиях технологического процесса); услуги по очистке воды (п.п. 1 п. 30 Методических указаний).
Из анализа указанных статей следует, что в организации централизованной системы питьевого водоснабжения Хвалынского сельского поселения на различных стадиях технологического процесса могут осуществлять деятельность отдельные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, в связи с чем ссылка истца на то, что ответчик своими действиями неправомерно разъединил централизованную систему водоснабжения, судом первой инстанции отклонена обоснованно.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 431 ГК РФ, также верно принял во внимание то обстоятельство, что из содержания пункта 4 договора аренды от 13.09.2006 N 2 не следует обязанность арендатора заключать договор на обслуживание сетей, принадлежащих муниципальному образованию, так как в нем содержится лишь указание на целевое использование арендованного имущества, а именно: в целях обеспечения получателей (потребителей) Спасского муниципального района услугами по водоснабжению по существующим сетям водоснабжения, согласно договору на их обслуживание, заключенного с истцом. Данный пункт договора не содержит указания, что договор на обслуживание муниципальных сетей водоснабжения обязан заключить именно ответчик, а не иная организация.
Поскольку технологический процесс организации центрального водоснабжения может быть разбит на стадии, каждой из которых соответствуют определенные услуги, то обслуживание муниципальных сетей может осуществляться не только ответчиком, а любой другой организацией, на основании заключенного с истцом договора.
Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, что с августа 2008 года обслуживание муниципальных сетей в рамках заключенного договора осуществляло ООО "Артель" (договор аренды имущества от 31.12.2008 г., договор аренды имущества от 30.12.2009, муниципальный контракт N 4 от 31.12.2009) и взаимодействующая с ним организация ООО "Артель-1", а с 30.06.2011 данные услуги оказывает муниципальное предприятие "Родник" (договор по обеспечению получателей потребителей сел Славинка, Зеленовка, Летно-Хвалынское, Хвалынка услугами водоснабжения и водоотведения от 01.07.2011), что свидетельствует о возможности организации технологического процесса по организации водоснабжения потребителей при помощи различных организаций в рамках действующего договора аренды от 13.09.2006 N 2.
Учитывая, что пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, то ответчик самостоятельно, с учетом своих возможностей принимает решение о необходимости вступать в те или иные договорные взаимоотношения с контрагентами, в связи с чем доводы истца в этой части правомерно отклонены как необоснованные.
Отклоняя доводы истца о том, что ответчик в нарушение предмета договора аренды от 13.09.2006 N 2 не осуществляет водоснабжение потребителей сел по существующим сетям водопровода, так как не имеет присоединенных сетей водоснабжения для подачи воды населению, суд первой инстанции обоснованно указал, что истец неверно интерпретирует понятие централизованная система водоснабжения применительно к заключенному договору аренды без учета того, что она представляет собой комплекс устройств и сооружений, обеспечивающий забор, водоподготовку, хранение питьевой воды для водоснабжения населенного пункта с подачей ее к местам потребления (к местам установки технологического оборудования, санитарных приборов, водоразборных кранов и колонок).
Поскольку предметом договора аренды является аренда глубинных скважин с соответствующим комплексом водонасосного и электрооборудования, которое обеспечивает подъем воды из подземных водных источников, что представляет собой самостоятельную технологическую стадию в системе холодного водоснабжения, то распространение на указанный договор аренды отношений по дальнейшей транспортировке поднятой воды является неправомерным. В данном случае, дальнейшая очистка и транспортировка питьевой воды по централизованной сети водопровода представляет собой отдельную самостоятельную технологическую стадию, что следует из Методических указаний.
Вместе с тем, истец вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств, что после поднятия из подземных источников вода фактически поступает не в централизованную систему водоснабжения, а используется для иных нужд, не по целевому назначению.
Данное обстоятельство также подтверждается представленной в материалы дела "Принципиальной схемы водоснабжения с. Летно-Хвалынское" и "Принципиальной схемой водоснабжения с. Славинка", из которой следует, что скважины и существующий централизованный водопровод соединены в единой технологической цепочке водоснабжения муниципальных поселений.
В силу изложенных положений суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора по основанию статьи 619 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении требования по тому основанию, что ответчик более двух раз подряд не вносил арендную плату по договору аренды, что является в силу статьи 619 ГК РФ самостоятельным основанием для расторжения договора аренды, суд первой инстанции верно исходил из того, что на момент рассмотрения настоящего спора доказательств наличия у ответчика задолженности по внесению арендной платы истцом не представлено.
То обстоятельство, что указанные нарушения договора аренды имели место в прошлом, в том числе в период с мая по август 2011 года, что установлено судом по делу N А51-16288/2011, не опровергает вышеуказанного вывода суда, так как этим обстоятельствам уже давалась оценка судом при рассмотрении указанного дела и суд с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ, данных в Информационном письме от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", указал, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, так как в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Поскольку указанное решение суда в силу статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора, то указанные доводы истца о расторжении договора аренды в связи с нарушением сроков внесения арендной платы, отклонены обоснованно.
Суд первой инстанции также верно признал необоснованными и не подлежащими удовлетворению исковые требования Администрации Хвалынского сельского поселения о расторжении договора аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2 по тому основанию, что ответчик ненадлежащим образом содержит переданное в аренду имущество, по следующим основаниям.
В качестве нормативного обоснования своего довода истец сослался на положения статьи 619 ГК РФ, а также пункт 2.3.4 договора аренды, согласно которому арендатор обязался содержать и эксплуатировать полученное в аренду имущество согласно установленным техническим правилам, правилам санитарной и противопожарной безопасности.
В подтверждение ненадлежащего содержания переданного в аренду имущества истец ссылается на акты общего осмотра скважин от 06.09.2011, имеющуюся в деле переписку сторон о необходимости поддержания оборудования в рабочем и исправном состоянии, протоколы заседаний штаба, при главе администрации Хвалынского сельского поселения, на которых принимали участие представители сторон договора аренды от 13.09.2006 N 2. Из указанных документов следует о необходимости осуществления работ по поддержанию скважин в рабочем состоянии, что не отрицается ответчиком, однако, из указанных документов невозможно установить, что ответчик ненадлежащим образом содержит переданное в аренду имущество, поскольку истцом, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены суду доказательства, подтверждающие техническое состояние переданного в аренду имущества на момент заключения договора аренды.
В этой связи суд первой инстанции верно установил, что истец не доказал, что материально-техническое состояние оборудования ухудшилось именно в период действия договора аренды ввиду ненадлежащего поддержания технического состояния имущества арендатором.
Вместе с тем, рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды в связи с тем, что ответчик не производит капитальный ремонт переданного в аренду муниципального имущества, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для его удовлетворения.
Согласно статье 619 ГК РФ не исполнение обязанности по проведению капитального ремонта является основанием для расторжения договора аренды, если соответствующая обязанность закреплена за арендатором договором аренды.
Обязанность арендатора по проведению капитального ремонта предусмотрена дополнительным соглашением к договору аренды от 10.01.2007, в котором стороны дополнили условия договора аренды в части обязанности арендатора производить капитальный ремонт арендуемого имущества за счет арендной платы. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, является действующим и обязательным для исполнения сторонами.
Факт не проведения капитального ремонта арендатором используемого по договору аренды муниципального имущества подтверждается сторонами.
Так, ответчик в обоснование своих доводов указывает на выход из строя насосных агрегатов, что привело в нерабочее состояние скважину N 18-665, данные обстоятельства подтверждаются актом осмотра водонапорной скважины N 18-658 от 28.06.2012. По мнению ответчика, работы по замене насосного оборудования указанной скважины относятся к капитальному ремонту и они подлежат выполнению истцом (письма ответчика в адрес истца от 12.11.2009 N 483 о замене насоса; от 09.02.2012 N 70 о замене насоса; от 07.11.2011 N 16).
Кроме того, в подтверждение факта неисполнения договорных обязательств по осуществлению капитального ремонта спорного имущества арендатором, суд принимает во внимание то обстоятельство, что актом осмотра скважины N 18-887 от 23.11.2011 подтверждается факт выхода из строя насоса и нахождение его в нерабочем состоянии (письмо ответчика в адрес истца от 23.11.2011 N 37). Указанный насосный агрегат на скважине N 18-877 заменен и работы по его замене были организованы истцом за счет бюджета.
О нарушении условий заключенного договора аренды истец ставил ответчика в известность, в том числе в претензиях, направляемых в его адрес (претензия от 10.01.2012 N 5, дополнение к претензии от 28.02.2012, претензия от 04.04.2012), в которых указывал на необходимость устранить допущенные нарушения договора, однако требования о проведении ремонта насосного оборудования скважин не были исполнены ответчиком в установленный срок, на предложение истца о расторжении договора аренды в добровольном порядке ответчик ответил отказом (письмо от 05.03.2012).
В силу положений п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Из положений указанной нормы права следует, что замена насосных агрегатов на глубинных скважинах относится к капитальному ремонту, который в силу пункта 2.3.8 договора аренды от 13.09.2006 г. в редакции дополнительного соглашения к нему от 10.01.2007 г. должен осуществляться арендатором за счет средств арендной платы.
Поскольку материалами дела установлен факт невыполнения капитального ремонта оборудования скважин, переданных по договору аренды от 13.09.2006 N 2 ответчику, то в соответствии со статьей 619 ГК РФ данное обстоятельство является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, а арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ подлежит передаче истцу.
В силу изложенных положений суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды по мотиву не исполнения ответчиком обязанности по проведению капитального ремонта.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили должную правовую оценку. Оснований для изменения мотивировочной части решения апелляционная коллегия не установила.
Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на факт проведения капитального ремонта скважин, в обоснование чего ссылается на фото-таблицы, из которых, по мнению ответчика, видно, что скважины являются работоспособными и соответствуют требованиям наличия приборов учета поднимаемого коммунального ресурса; на технический отчет, выполненный ООО "Спасскэлектроконтроль"; на акты приемки- сдачи выполненных работ.
Вместе с тем, апеллянт в обоснование своей позиции не представил доказательств, подтверждающих фактическое проведение капитального ремонта имущества. В частности, в материалы дела не представлены договоры подряда на выполнение работ, документы, свидетельствующие о видах выполненных работ и их приемке ответчиком, равно как и отсутствуют доказательства, свидетельствующие о согласовании проведения работ с истцом как с собственником имущества. Представленные ответчиком в материалы дела акты о приемке выполненных работ за декабрь 2009 года, локальный сметный расчет на ремонт скважин, справки о стоимости выполненных работ носят односторонний характер, поскольку подписаны только ответчиком, из них не следует, чьими силами выполнялся ремонт. Фотоснимки также сами по себе не могут свидетельствовать о проведении капитального ремонта в отсутствие доказательств его фактического проведения. Представленный ответчиком технический отчет N 1 по профилактическим испытаниям электрооборудования также не свидетельствует об отсутствии необходимости проведения капитального ремонта имущества в целом.
Ссылка ответчика на отказ арендодателя производить зачет затрат общества на капитальный ремонт в счет арендных платежей не может быть признана судом состоятельной, поскольку указанное обстоятельство само по себе не освобождает арендатора от исполнения обязательств по договору аренды. При непроведении зачета арендатор не лишен возможности защиты нарушенного права путем применения соответствующих гражданско-правовых способов.
Довод ответчика о нерассмотрении судом первой инстанции заявленных им ходатайств о прекращении и приостановлении производства по делу, подтвержден материалами дела.
В то же время судом апелляционной инстанции учтено следующее.
Основания для прекращения производства по делу установлены в части 1 статьи 150 АПК РФ. В обоснование ходатайства ответчик сослался на вступившие в законную силу судебные акты по делам N А51-10842/2009, А51-16288/2011. Однако, по делу N А51-10842/2009 заявленный администрацией иск имел иной предмет и основание; по делу N А51-16288/2011 требование о расторжении договора по мотиву неисполнения ответчиком обязанности по проведению капитального ремонта не заявлено. Следовательно, установленные статьей 150 АПК РФ основания для прекращения производства по делу в данном случае отсутствовали.
Суд апелляционной инстанции также не установил оснований для приостановления производства по делу до вступления в законную силу решения суда первой инстанции по делу N А51-3955/2012, поскольку ответчик согласно части 1 статьи 143 АПК РФ не обосновал невозможность рассмотрения настоящего спора до рассмотрения указанного дела.
Допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права согласно части 4 статьи 270 АПК РФ не является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно части 3 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Поскольку нерассмотрение судом первой инстанции ходатайств ответчика не привело к принятию неправильного по существу решения, обоснованность доводов жалобы в указанной части не свидетельствует о наличии оснований для отмены решения суда.
Кроме того, ответчик не был лишен возможности заявить указанные ходатайства в рамках апелляционного производства, однако указанное процессуальное действие, риск несовершения которого согласно статье 9 АПК РФ несет ответчик, последним не совершено.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2012 года по делу N А51-5289/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.12.2012 N 05АП-9851/2012, 05АП-10039/2012 ПО ДЕЛУ N А51-5289/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 декабря 2012 г. N 05АП-9851/2012, 05АП-10039/2012
Дело N А51-5289/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 12 декабря 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2012 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Хвалынского сельского поселения, Индивидуального предпринимателя Майстренко Д.М.
апелляционное производство N 05АП-9851/2012, 05АП-10039/2012
на решение от 28.09.2012 года
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-5289/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Администрации Хвалынского сельского поселения (ОГРН 1062510000024, ИНН 2527003240)
к Индивидуальному предпринимателю Майстренко Д.М (ОГРН 306251014200010, ИНН 251007220580)
о расторжении договора аренды, возврате арендованного имущества
при участии:
от истца: Дворецкий В.В. - паспорт, доверенность N 78 от 18.06.2012 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
от ответчика: Конах С.В. - паспорт, доверенность от 10.01.2012 сроком действия до 10.01.2013 со специальными полномочиями, Майстренко М.М. - паспорт, доверенность от 21.12.2011 сроком действия на три года со специальными полномочиями,
установил:
Администрация Хвалынского сельского поселения обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Майстренко Денису Михайловичу (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2 (далее - договор аренды) и об обязании предпринимателя освободить и передать истцу имущество, указанное в части 1 главы 1 договора аренды.
В обоснование заявленного иска истец указал на то, что ответчик в нарушение обязательств по договору аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2 не обеспечивает надлежащим образом население услугой водоснабжения, своевременно не вносит арендную плату, использует арендованное имущество не по назначению и не производит текущий и капитальный ремонт переданного в аренду имущества.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2012 договор аренды признан недействительным по мотиву не исполнения ответчиком обязанности по проведению капитального ремонта имущества. Иные доводы истца, положенные в основу иска, признаны судом необоснованными.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных истцом требований.
В обоснование своей позиции апеллянт ссылается на то обстоятельство, что при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции не учтено добросовестное поведение ответчика, выразившееся в проведении капитального ремонта скважин. По окончании выполнения работ ответчик обратился к истцу с требованием о зачете стоимости проведенного ремонта в счет арендной платы, однако истец ответил отказом. После этого истец обратился в суд с настоящим иском. Пояснил, что согласно условию пункта 2.3.8 договора он принял на себя обязательство по осуществлению капитального ремонта только с последующим зачетом его стоимости в счет арендной платы. В подтверждение добросовестности своего поведения апеллянт ссылается на фото-таблицы, из которых, по мнению ответчика, видно, что скважины являются работоспособными и соответствуют требованиям наличия приборов учета поднимаемого коммунального ресурса. В обоснование своей позиции также ссылается на технический отчет, выполненный ООО "Спасскэлектроконтроль", согласно которому электрооборудование скважин полностью соответствует требованиям Правил устройства электрооборудования. Вместе с тем, суд первой инстанции не дал оценку представленным в материалы дела актам приема-передачи здания сооружения. Согласно указанным документам скважинам на момент подписания актов был необходим капитальный ремонт, тогда как в настоящий момент состояние скважин удовлетворительное.
Кроме того, судом первой инстанции не были рассмотрены заявленные ответчиком ходатайства о приостановлении производства по делу и прекращении производства по делу. Изложенные обстоятельства, как считает ответчик, свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого решения.
С апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции обратился также истец. Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что ответчик не совершает противоречащие предмету пункта 4 главы 1 договора действия. Считает, что водоснабжение потребителей должно осуществляться одним хозяйствующим субъектом, считает формулировку положений договора о его предмете неоднозначной. По мнению апеллянта, суд обязан изучить и учесть цели заключения договора, обстоятельства, сложившиеся на момент заключения договора, волю сторон, а также действия сторон до и после заключения договора. Пояснил, что заключением спорного договора преследовалась цель организации водоснабжения населения; что переданные ответчику скважины предназначены только для питьевого водоснабжения населения. Считает, что суд не дал оценку доказательствам, подтверждающим факт невозможности разделения водоснабжения. В этой связи полагает, что ответчик с заключением договора принял на себя обязательство по обслуживанию существующих сетей водоснабжения, заключению договора на их обслуживание и предоставлению услуг водоснабжения потребителям. Полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что истцом не доказано то обстоятельство, что ответчик не содержит и не эксплуатирует скважины согласно установленным правилам, является неправомерным. В этой связи апеллянт считает, что имущество пришло в состояние непригодное для его эксплуатации именно в период нахождения его в аренде у ответчика. Обратил внимание суда на то, что ответчик не ведет обязательную документацию, отсутствуют инструкции, замеры и иное, что свидетельствует, по мнению истца, что ответчик нарушает требования законодательства. На основании изложенного истец просит исключить из решения суда первой инстанции мотивировочную часть со слов "Арбитражный суд, проанализировав..." (абзац 3, стр. 7), включая слова "...отклоняются судом как необоснованные" (абзац 2 стр. 11), а также со слов "Вместе с тем, суд считает необоснованными..." (абзац 1 стр. 12), включая слова "...поддержания технического состояния имущества арендаторов" (окончание абзаца на стр. 13).
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просил изменить мотивировочную часть решения.
Представитель ответчика огласил доводы своей апелляционной жалобы. На доводы апелляционной жалобы истца возразил. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии уведомления о передаче сообщения о преступлении по подследственности N 43890 от 16.11.2012. Представил подлинник данного документа на обозрение суда. Представитель истца возражает по ходатайству. Суд, руководствуясь статьями 67, 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительного письменного доказательства отказать, ввиду несоответствия представленного в материалы дела документа правилам относимости доказательств в арбитражном процессе. Представителю ответчика копия уведомления о передаче сообщения о преступлении по подследственности N 43890 от 16.11.2012 возвращена.
Представитель истца на доводы апелляционной жалобы ответчика возразил.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное разбирательство, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что между Администрацией Спасского муниципального района (Арендодатель) и предпринимателем (Арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 2 от 13.09.2006, по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование здание насосной станции на водозаборной скважине N 18-665 площадью 13,4 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, 120 метров к северо-западу от 525 км + 800 м справа от автомобильной дороги Хабаровск-Владивосток, Спасский муниципальный район; здание насосной станции на водозаборной скважине N 372а площадью 7,9 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, 520 метров к северо-западу от здания магазина по ул. Центральная, 39, с. Славинка, Спасский муниципальный район; здание насосной станции на водозаборной скважине N 9265 площадью 7,6 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, 1340 метров к северо-западу от здания магазина по ул. Центральная, 39, с. Славинка, Спасский муниципальный район; здание насосной станции на водозаборной скважине N 18-877 площадью 9,4 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, 260 метров к северо-западу от 526 км + 600 м справа от автомобильной дороги Хабаровск-Владивосток, Спасский муниципальный район; здание насосной станции на водозаборной скважине N 18-138 площадью 6,6 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, 160 метров к северо-западу от 526 км + 650 м справа от автомобильной дороги Хабаровск-Владивосток, Спасский муниципальный район; здание насосной станции на водозаборной скважине N 18-658 площадью 7 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, 70 метров к северо-западу от 526 км + 000 м справа от автомобильной дороги Хабаровск-Владивосток, Спасский муниципальный район (далее - спорное имущество).
Согласно пункту 4 договора аренды передаваемое в аренду имущество используется арендатором в целях обеспечения получателей (потребителей) Спасского муниципального района услугами по водоснабжению по существующим сетям водоснабжения согласно договору на их обслуживание, заключенного с администрацией Спасского муниципального района.
Исходя из положений пункта 2.3 договора аренды, в обязанности арендатора входит своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом; использование имущества в соответствии с целями, указанными в пункте 4 настоящего договора; содержание и эксплуатация полученного в аренду имущества согласно установленным техническим правилам, правилам санитарной и противопожарной безопасности; своевременное осуществление текущего ремонта арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 6.1 договор аренды действует до 14.09.2021 года.
Согласно положениям 5.3 договора аренды по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договор аренды прошел процедуру регистрации в установленном законом порядке. По передаточному акту от 13.09.2006 спорное имущество передано от арендодателя арендатору.
Дополнительным соглашением от 10.01.2007 стороны внесли изменения в договор аренды, дополнив его пунктом 2.3.8, согласно которому арендатор обязан производить капитальный ремонт арендуемого имущества за счет арендной платы. Дополнительное соглашение к договору аренды также зарегистрировано в установленном законом порядке Спасским отделом управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.
С 14.03.2008 администрация Хвалынского сельского поселения является собственником переданных в аренду ответчику скважин в соответствии с п. 11.1 ст. 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ и принятого в соответствии с ним Закона Приморского края от 03.12.2007 N 165-КЗ "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между Спасским муниципальным районом и поселениями, образованными в границах Спасского муниципального района", в связи с чем является правопреемником Администрации Спасского муниципального района по всем правам и обязанностям, предусмотренным договором аренды.
В связи с использованием ответчиком арендованного имущества не по назначению, неисполнением ответчиком обязательств по подаче питьевой воды населению, а также в связи с несоответствием заключенного договора аренды действующему законодательству истец направил в адрес предпринимателя претензию от 10.01.2012 N 5 с предложением расторгнуть договор аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2 в добровольном порядке и до оформления документов о расторжении договора передать арендованное имущество на обслуживание МП "Родник".
В дополнение к претензии от 10.01.2012 N 5 истец 28.02.2012 направил в адрес ответчика письмо, в котором указал, что предприниматель не выполняет следующие пункты договора аренды: п. 4 гл.1, пункты 2.3.1, 2.3.2, 2.3.3, 2.3.4, 2.3.5 гл. 2.
В ответ на указанные требования ответчик письмом от 05.03.2012 ответил отказом, указав на необоснованность доводов администрации Хвалынского сельского поселения о ненадлежащем исполнении договорных обязательств со стороны арендатора.
04.04.2012 Администрацией Хвалынского сельского поселения Спасского муниципального района в адрес предпринимателя направлена претензия N 220 с указанием на несоблюдение арендатором пунктов 2.3.4, 2.3.5 и 2.3.8 договора аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2, выразившееся в неосуществлении ремонта оборудования арендованных скважин, в том числе с 2006 года "Агрегата электронасосного", который находится в неисправном состоянии. При этом пунктом 1 претензии арендатору предложено в срок до 20.04.2012 исправить допущенные нарушения при использовании арендованного имущества, а пунктом 2 претензии - расторгнуть договор аренды в добровольном порядке.
Администрация Хвалынского сельского поселения Спасского муниципального района, полагая, что обстоятельства неисполнения указанных выше требований арендодателя и отказ предпринимателя расторгнуть договор аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2 в добровольном порядке нарушают законные права и интересы арендодателя, а также то, что имеются предусмотренные договором аренды основания для одностороннего отказа от исполнения указанного договора, обратилась с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.
В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Исходя из положений статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что неоднократно направлял в адрес ответчика письма с требованием об исполнении договорных обязательств по договору аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2, в том числе указывал на то, что своими действиями ответчик разъединил централизованную систему водоснабжения, в связи с отказом от заключения договора на обслуживание сетей водоснабжения муниципального образования.
Суд первой инстанции, проанализировав указанные доводы истца и представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, верно признал необоснованным утверждение истца об использовании арендованного имущества не по назначению, с существующим нарушением предмета заключенного договора аренды от 13.09.2006 N 2.
Так, статьей 2 краевого Закона N 41-КЗ от 06.03.2003 "О питьевом водоснабжении" предусмотрено, что централизованная система питьевого водоснабжения - комплекс устройств и сооружений, обеспечивающий забор, водоподготовку, хранение питьевой воды для водоснабжения населенного пункта с подачей ее к местам потребления (к местам установки технологического оборудования, санитарных приборов, водоразборных кранов и колонок). Согласно статье 9 названного закона устройства и сооружения нецентрализованных систем питьевого водоснабжения могут находиться в собственности муниципальных образований, физических и юридических лиц.
Согласно статье 12 краевого Закона N 41-КЗ от 06.03.2003 "О питьевом водоснабжении" эксплуатацию систем питьевого водоснабжения осуществляют собственники систем либо на основе договоров передают их в хозяйственное ведение или оперативное управление организациям питьевого водоснабжения и пользователям систем питьевого водоснабжения.
Подпунктом 1 пункта 29 Методических указаний по расчету тарифов и надбавок в сфере деятельности организаций коммунального комплекса", утвержденных Приказом Министерства регионального развития России от 15.02.2011 N 47 (далее по тексту - Методические указания) установлено, что к стадиям технологического процесса в системах холодного водоснабжения относятся: подъем воды; очистка воды; транспортировка воды. В системах холодного водоснабжения выделяются следующие виды товаров (услуг): техническая вода, питьевая вода, услуги по подъему воды (для организаций, участвующих только на отдельных стадиях технологического процесса); услуги по очистке воды (п.п. 1 п. 30 Методических указаний).
Из анализа указанных статей следует, что в организации централизованной системы питьевого водоснабжения Хвалынского сельского поселения на различных стадиях технологического процесса могут осуществлять деятельность отдельные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, в связи с чем ссылка истца на то, что ответчик своими действиями неправомерно разъединил централизованную систему водоснабжения, судом первой инстанции отклонена обоснованно.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 431 ГК РФ, также верно принял во внимание то обстоятельство, что из содержания пункта 4 договора аренды от 13.09.2006 N 2 не следует обязанность арендатора заключать договор на обслуживание сетей, принадлежащих муниципальному образованию, так как в нем содержится лишь указание на целевое использование арендованного имущества, а именно: в целях обеспечения получателей (потребителей) Спасского муниципального района услугами по водоснабжению по существующим сетям водоснабжения, согласно договору на их обслуживание, заключенного с истцом. Данный пункт договора не содержит указания, что договор на обслуживание муниципальных сетей водоснабжения обязан заключить именно ответчик, а не иная организация.
Поскольку технологический процесс организации центрального водоснабжения может быть разбит на стадии, каждой из которых соответствуют определенные услуги, то обслуживание муниципальных сетей может осуществляться не только ответчиком, а любой другой организацией, на основании заключенного с истцом договора.
Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, что с августа 2008 года обслуживание муниципальных сетей в рамках заключенного договора осуществляло ООО "Артель" (договор аренды имущества от 31.12.2008 г., договор аренды имущества от 30.12.2009, муниципальный контракт N 4 от 31.12.2009) и взаимодействующая с ним организация ООО "Артель-1", а с 30.06.2011 данные услуги оказывает муниципальное предприятие "Родник" (договор по обеспечению получателей потребителей сел Славинка, Зеленовка, Летно-Хвалынское, Хвалынка услугами водоснабжения и водоотведения от 01.07.2011), что свидетельствует о возможности организации технологического процесса по организации водоснабжения потребителей при помощи различных организаций в рамках действующего договора аренды от 13.09.2006 N 2.
Учитывая, что пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, то ответчик самостоятельно, с учетом своих возможностей принимает решение о необходимости вступать в те или иные договорные взаимоотношения с контрагентами, в связи с чем доводы истца в этой части правомерно отклонены как необоснованные.
Отклоняя доводы истца о том, что ответчик в нарушение предмета договора аренды от 13.09.2006 N 2 не осуществляет водоснабжение потребителей сел по существующим сетям водопровода, так как не имеет присоединенных сетей водоснабжения для подачи воды населению, суд первой инстанции обоснованно указал, что истец неверно интерпретирует понятие централизованная система водоснабжения применительно к заключенному договору аренды без учета того, что она представляет собой комплекс устройств и сооружений, обеспечивающий забор, водоподготовку, хранение питьевой воды для водоснабжения населенного пункта с подачей ее к местам потребления (к местам установки технологического оборудования, санитарных приборов, водоразборных кранов и колонок).
Поскольку предметом договора аренды является аренда глубинных скважин с соответствующим комплексом водонасосного и электрооборудования, которое обеспечивает подъем воды из подземных водных источников, что представляет собой самостоятельную технологическую стадию в системе холодного водоснабжения, то распространение на указанный договор аренды отношений по дальнейшей транспортировке поднятой воды является неправомерным. В данном случае, дальнейшая очистка и транспортировка питьевой воды по централизованной сети водопровода представляет собой отдельную самостоятельную технологическую стадию, что следует из Методических указаний.
Вместе с тем, истец вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств, что после поднятия из подземных источников вода фактически поступает не в централизованную систему водоснабжения, а используется для иных нужд, не по целевому назначению.
Данное обстоятельство также подтверждается представленной в материалы дела "Принципиальной схемы водоснабжения с. Летно-Хвалынское" и "Принципиальной схемой водоснабжения с. Славинка", из которой следует, что скважины и существующий централизованный водопровод соединены в единой технологической цепочке водоснабжения муниципальных поселений.
В силу изложенных положений суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора по основанию статьи 619 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении требования по тому основанию, что ответчик более двух раз подряд не вносил арендную плату по договору аренды, что является в силу статьи 619 ГК РФ самостоятельным основанием для расторжения договора аренды, суд первой инстанции верно исходил из того, что на момент рассмотрения настоящего спора доказательств наличия у ответчика задолженности по внесению арендной платы истцом не представлено.
То обстоятельство, что указанные нарушения договора аренды имели место в прошлом, в том числе в период с мая по август 2011 года, что установлено судом по делу N А51-16288/2011, не опровергает вышеуказанного вывода суда, так как этим обстоятельствам уже давалась оценка судом при рассмотрении указанного дела и суд с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ, данных в Информационном письме от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", указал, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, так как в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Поскольку указанное решение суда в силу статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора, то указанные доводы истца о расторжении договора аренды в связи с нарушением сроков внесения арендной платы, отклонены обоснованно.
Суд первой инстанции также верно признал необоснованными и не подлежащими удовлетворению исковые требования Администрации Хвалынского сельского поселения о расторжении договора аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2 по тому основанию, что ответчик ненадлежащим образом содержит переданное в аренду имущество, по следующим основаниям.
В качестве нормативного обоснования своего довода истец сослался на положения статьи 619 ГК РФ, а также пункт 2.3.4 договора аренды, согласно которому арендатор обязался содержать и эксплуатировать полученное в аренду имущество согласно установленным техническим правилам, правилам санитарной и противопожарной безопасности.
В подтверждение ненадлежащего содержания переданного в аренду имущества истец ссылается на акты общего осмотра скважин от 06.09.2011, имеющуюся в деле переписку сторон о необходимости поддержания оборудования в рабочем и исправном состоянии, протоколы заседаний штаба, при главе администрации Хвалынского сельского поселения, на которых принимали участие представители сторон договора аренды от 13.09.2006 N 2. Из указанных документов следует о необходимости осуществления работ по поддержанию скважин в рабочем состоянии, что не отрицается ответчиком, однако, из указанных документов невозможно установить, что ответчик ненадлежащим образом содержит переданное в аренду имущество, поскольку истцом, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены суду доказательства, подтверждающие техническое состояние переданного в аренду имущества на момент заключения договора аренды.
В этой связи суд первой инстанции верно установил, что истец не доказал, что материально-техническое состояние оборудования ухудшилось именно в период действия договора аренды ввиду ненадлежащего поддержания технического состояния имущества арендатором.
Вместе с тем, рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды в связи с тем, что ответчик не производит капитальный ремонт переданного в аренду муниципального имущества, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для его удовлетворения.
Согласно статье 619 ГК РФ не исполнение обязанности по проведению капитального ремонта является основанием для расторжения договора аренды, если соответствующая обязанность закреплена за арендатором договором аренды.
Обязанность арендатора по проведению капитального ремонта предусмотрена дополнительным соглашением к договору аренды от 10.01.2007, в котором стороны дополнили условия договора аренды в части обязанности арендатора производить капитальный ремонт арендуемого имущества за счет арендной платы. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, является действующим и обязательным для исполнения сторонами.
Факт не проведения капитального ремонта арендатором используемого по договору аренды муниципального имущества подтверждается сторонами.
Так, ответчик в обоснование своих доводов указывает на выход из строя насосных агрегатов, что привело в нерабочее состояние скважину N 18-665, данные обстоятельства подтверждаются актом осмотра водонапорной скважины N 18-658 от 28.06.2012. По мнению ответчика, работы по замене насосного оборудования указанной скважины относятся к капитальному ремонту и они подлежат выполнению истцом (письма ответчика в адрес истца от 12.11.2009 N 483 о замене насоса; от 09.02.2012 N 70 о замене насоса; от 07.11.2011 N 16).
Кроме того, в подтверждение факта неисполнения договорных обязательств по осуществлению капитального ремонта спорного имущества арендатором, суд принимает во внимание то обстоятельство, что актом осмотра скважины N 18-887 от 23.11.2011 подтверждается факт выхода из строя насоса и нахождение его в нерабочем состоянии (письмо ответчика в адрес истца от 23.11.2011 N 37). Указанный насосный агрегат на скважине N 18-877 заменен и работы по его замене были организованы истцом за счет бюджета.
О нарушении условий заключенного договора аренды истец ставил ответчика в известность, в том числе в претензиях, направляемых в его адрес (претензия от 10.01.2012 N 5, дополнение к претензии от 28.02.2012, претензия от 04.04.2012), в которых указывал на необходимость устранить допущенные нарушения договора, однако требования о проведении ремонта насосного оборудования скважин не были исполнены ответчиком в установленный срок, на предложение истца о расторжении договора аренды в добровольном порядке ответчик ответил отказом (письмо от 05.03.2012).
В силу положений п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Из положений указанной нормы права следует, что замена насосных агрегатов на глубинных скважинах относится к капитальному ремонту, который в силу пункта 2.3.8 договора аренды от 13.09.2006 г. в редакции дополнительного соглашения к нему от 10.01.2007 г. должен осуществляться арендатором за счет средств арендной платы.
Поскольку материалами дела установлен факт невыполнения капитального ремонта оборудования скважин, переданных по договору аренды от 13.09.2006 N 2 ответчику, то в соответствии со статьей 619 ГК РФ данное обстоятельство является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, а арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ подлежит передаче истцу.
В силу изложенных положений суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды по мотиву не исполнения ответчиком обязанности по проведению капитального ремонта.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили должную правовую оценку. Оснований для изменения мотивировочной части решения апелляционная коллегия не установила.
Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на факт проведения капитального ремонта скважин, в обоснование чего ссылается на фото-таблицы, из которых, по мнению ответчика, видно, что скважины являются работоспособными и соответствуют требованиям наличия приборов учета поднимаемого коммунального ресурса; на технический отчет, выполненный ООО "Спасскэлектроконтроль"; на акты приемки- сдачи выполненных работ.
Вместе с тем, апеллянт в обоснование своей позиции не представил доказательств, подтверждающих фактическое проведение капитального ремонта имущества. В частности, в материалы дела не представлены договоры подряда на выполнение работ, документы, свидетельствующие о видах выполненных работ и их приемке ответчиком, равно как и отсутствуют доказательства, свидетельствующие о согласовании проведения работ с истцом как с собственником имущества. Представленные ответчиком в материалы дела акты о приемке выполненных работ за декабрь 2009 года, локальный сметный расчет на ремонт скважин, справки о стоимости выполненных работ носят односторонний характер, поскольку подписаны только ответчиком, из них не следует, чьими силами выполнялся ремонт. Фотоснимки также сами по себе не могут свидетельствовать о проведении капитального ремонта в отсутствие доказательств его фактического проведения. Представленный ответчиком технический отчет N 1 по профилактическим испытаниям электрооборудования также не свидетельствует об отсутствии необходимости проведения капитального ремонта имущества в целом.
Ссылка ответчика на отказ арендодателя производить зачет затрат общества на капитальный ремонт в счет арендных платежей не может быть признана судом состоятельной, поскольку указанное обстоятельство само по себе не освобождает арендатора от исполнения обязательств по договору аренды. При непроведении зачета арендатор не лишен возможности защиты нарушенного права путем применения соответствующих гражданско-правовых способов.
Довод ответчика о нерассмотрении судом первой инстанции заявленных им ходатайств о прекращении и приостановлении производства по делу, подтвержден материалами дела.
В то же время судом апелляционной инстанции учтено следующее.
Основания для прекращения производства по делу установлены в части 1 статьи 150 АПК РФ. В обоснование ходатайства ответчик сослался на вступившие в законную силу судебные акты по делам N А51-10842/2009, А51-16288/2011. Однако, по делу N А51-10842/2009 заявленный администрацией иск имел иной предмет и основание; по делу N А51-16288/2011 требование о расторжении договора по мотиву неисполнения ответчиком обязанности по проведению капитального ремонта не заявлено. Следовательно, установленные статьей 150 АПК РФ основания для прекращения производства по делу в данном случае отсутствовали.
Суд апелляционной инстанции также не установил оснований для приостановления производства по делу до вступления в законную силу решения суда первой инстанции по делу N А51-3955/2012, поскольку ответчик согласно части 1 статьи 143 АПК РФ не обосновал невозможность рассмотрения настоящего спора до рассмотрения указанного дела.
Допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права согласно части 4 статьи 270 АПК РФ не является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно части 3 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Поскольку нерассмотрение судом первой инстанции ходатайств ответчика не привело к принятию неправильного по существу решения, обоснованность доводов жалобы в указанной части не свидетельствует о наличии оснований для отмены решения суда.
Кроме того, ответчик не был лишен возможности заявить указанные ходатайства в рамках апелляционного производства, однако указанное процессуальное действие, риск несовершения которого согласно статье 9 АПК РФ несет ответчик, последним не совершено.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2012 года по делу N А51-5289/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)