Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Морозова С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Мелешко Н.В., Медведкиной В.А.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 октября 2013 года гражданское дело N 2-3258/13 по апелляционным жалобам У. и ООО <...> на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2013 года по иску У. к ООО <...> о взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя истицы М., объяснения представителя ООО <...> - А., поддержавших доводы своих жалоб, судебная коллегия
установила:
Истица обратилась в суд с иском к ООО <...> о взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов, в связи с нарушением обязательств по договору от <дата> об участии в долевом строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что согласно п. 1.2 указанного договора срок окончания строительства <...>, квартира была передана лишь <дата>, срок сдачи квартиры застройщиком нарушен за период с <дата> по <дата> (<...> дней), однако просила взыскать неустойку за просрочку передачи объекта за <...> в сумме <...>. исходя из ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, <...>% годовых и стоимости квартиры <...> Также истица просила взыскать штраф в размере <...> руб., судебные расходы.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> с ответчика в пользу истицы взысканы неустойка в сумме <...> руб., штраф в размере <...> руб., расходы по оплате госпошлины в размере <...> руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истица просит решение суда изменить, взыскать в ее пользу неустойку <...>. и штраф <...> ссылаясь на неправильность решения в данной части.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильность решения в части применения Федерального закона N 241-ФЗ от 21.12.2004, указывая, что оспаривает основания взыскания неустойки.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, приходит к следующему.
Из материалов дела следует и судом установлено, что <дата> между сторонами заключен договор <...> о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать истцу (дольщику) обусловленную договором квартиру, а дольщик в свою очередь обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Как следует из договора, при его заключении ответчик являлся заказчиком-застройщиком, действовал на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга N 460 от 23.03.2004 "О проектировании и строительстве комплекса жилых и общественных зданий...".
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.06.2006 N 748 в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" внесены изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга N 460 от 23.03.2004.
Распоряжениями Комитета по строительству Санкт-Петербурга срок окончания строительства неоднократно продлевался с продлением разрешений на строительство в период с <...> года по <...> год.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 14-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Вопрос 2 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013)).
Сторонами в <...> году, т.е. в период действия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, в результате которого денежные средства истца привлечены для строительства дома, застройщиком которого являлся ответчик.
С учетом изложенного нельзя признать обоснованным довод апелляционной жалобы ответчика о том, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не подлежит применению к спорным правоотношениям в связи с тем, что разрешение на строительство получено до 01.04.2005 года (Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2004 N 460).
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2).
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
По условиям договора, заключенного между сторонами, квартира подлежала передаче истцу в срок - <...> дней с даты утверждения документов, подтверждающих приемку объекта завершенного строительством (п. 3.1.4 Договора), плановый срок окончания строительства был установлен <...>. Согласно п. 1.4 договора указанный срок окончания строительства подлежит изменению в случае принятия органами исполнительной власти Санкт-Петербурга правовых актов об изменении срока окончания строительства.
Срок окончания строительства неоднократно продлевался распоряжениями Комитета по строительству Санкт-Петербурга с продлением разрешений на строительство, последним разрешением на строительство от <дата> срок продлен до <дата>, объект введен в эксплуатацию <дата>
Квартира передана истице <дата>
Возражая против исковых требований, ответчик, ссылаясь на указанное выше распоряжение от <дата>, пояснил, что поскольку п. 3.1.4 договора устанавливает срок <...> дней с даты утверждения документов, подтверждающих сдачу дома, то есть до <дата>, квартира передана <дата>, таким образом просрочка составила <...> дня. Кроме того, ответчик ссылался на то, что квартира не была принята по вине истицы, могла быть принята <дата>, поскольку со стороны истицы было много замечаний.
Суд, учитывая представленные в материалы дела акты от <дата> г., от <дата> г., от <дата> г., которые содержат сведения о многочисленных недоделках, препятствующих передаче предмета договора истцу, правомерно признал несостоятельным довод ответчика, что данные недоделки не препятствовали принятию квартиры. При этом суд признал требования истца об устранении недоделок обоснованными.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о задержке выполнения ответчиком взятых на себя договорных обязательств.
Учитывая изложенное, положения ст. ст. 10, 6 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных, объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к выводу, что задержка выполнения взятых по указанному договору обязательств со стороны ответчика составила <...> дня с <дата> до <дата>, и определил размер неустойки исходя из ставки рефинансирования на <дата> <...>% годовых и количества дней просрочки <...> дня, который составил <...>
Заявленный истцом размер неустойки признан несоразмерным последствиям нарушенного обязательства, при этом по заявлению ответчика судом в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки снижен до <...> руб.
Расчет неустойки, произведенный судом, является неверным, и обоснованным является довод апелляционной жалобы истицы, о том, что при определении размера неустойки судом ошибочно взята за основу стоимость квартиры <...>., тогда как стоимость квартиры составляет <...>
Как указано выше, договор, заключенный между сторонами, устанавливает срок <...> дней с даты утверждения документов, подтверждающих сдачу дома, плановый срок окончания строительства был установлен на <дата>, квартира передана истице <дата>, тогда как подлежала передаче не позднее <дата>
В установленном законом порядке сроки передачи истице квартиры, предусмотренные договором, не изменены, дополнительное соглашение не заключено.
Истица просила взыскать неустойку только за период <...>
Однако, истица несмотря на то, что установленный изначально договором срок передачи квартиры не был соблюден ответчиком, не отказалась от договора. Как выше указано сроки строительства продлевались в установленном законом и договором порядке, и срок окончания строительства, соответственно срок передачи квартир являлся единым для участников долевого строительства. Квартира истице передана. Нарушение сроков передачи квартиры не повлекло для истицы убытков, обратное истицей не заявлено.
Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении N 263-О от 21.12.2000, разъяснений, содержащихся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", судебная коллегия полагает правильным вывод суда о несоразмерности заявленной истицей неустойки последствиям нарушения ответчиком договорного обязательства о сроке передачи квартиры, и определенный судом с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки в сумме <...> руб. соразмерным этим последствиям.
По изложенным мотивам нельзя согласиться с доводами апелляционной жалобы истицы об отсутствии правовых оснований для уменьшения размера неустойки.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных, объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" N 17 от 28 июня 2012 года, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Судом установлено, что <дата> истица направила в адрес ответчика претензию, в которой просила ответчика исполнить обязательства по передаче квартиры, соответствующей условиям договора, проектной документации, техническим регламентам, выплатить неустойку в полном объеме за нарушение срока передачи квартиры.
Требования истицы об уплате неустойки не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке.
Учитывая положения ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей", суд пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 50% от удовлетворенных требований, что составило в сумме <...> руб.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб сторон судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.10.2013 N 33-17185
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 октября 2013 г. N 33-17185
Судья: Морозова С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Мелешко Н.В., Медведкиной В.А.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 октября 2013 года гражданское дело N 2-3258/13 по апелляционным жалобам У. и ООО <...> на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2013 года по иску У. к ООО <...> о взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя истицы М., объяснения представителя ООО <...> - А., поддержавших доводы своих жалоб, судебная коллегия
установила:
Истица обратилась в суд с иском к ООО <...> о взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов, в связи с нарушением обязательств по договору от <дата> об участии в долевом строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что согласно п. 1.2 указанного договора срок окончания строительства <...>, квартира была передана лишь <дата>, срок сдачи квартиры застройщиком нарушен за период с <дата> по <дата> (<...> дней), однако просила взыскать неустойку за просрочку передачи объекта за <...> в сумме <...>. исходя из ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, <...>% годовых и стоимости квартиры <...> Также истица просила взыскать штраф в размере <...> руб., судебные расходы.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> с ответчика в пользу истицы взысканы неустойка в сумме <...> руб., штраф в размере <...> руб., расходы по оплате госпошлины в размере <...> руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истица просит решение суда изменить, взыскать в ее пользу неустойку <...>. и штраф <...> ссылаясь на неправильность решения в данной части.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильность решения в части применения Федерального закона N 241-ФЗ от 21.12.2004, указывая, что оспаривает основания взыскания неустойки.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, приходит к следующему.
Из материалов дела следует и судом установлено, что <дата> между сторонами заключен договор <...> о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать истцу (дольщику) обусловленную договором квартиру, а дольщик в свою очередь обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Как следует из договора, при его заключении ответчик являлся заказчиком-застройщиком, действовал на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга N 460 от 23.03.2004 "О проектировании и строительстве комплекса жилых и общественных зданий...".
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.06.2006 N 748 в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" внесены изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга N 460 от 23.03.2004.
Распоряжениями Комитета по строительству Санкт-Петербурга срок окончания строительства неоднократно продлевался с продлением разрешений на строительство в период с <...> года по <...> год.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 14-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Вопрос 2 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013)).
Сторонами в <...> году, т.е. в период действия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, в результате которого денежные средства истца привлечены для строительства дома, застройщиком которого являлся ответчик.
С учетом изложенного нельзя признать обоснованным довод апелляционной жалобы ответчика о том, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не подлежит применению к спорным правоотношениям в связи с тем, что разрешение на строительство получено до 01.04.2005 года (Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2004 N 460).
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2).
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
По условиям договора, заключенного между сторонами, квартира подлежала передаче истцу в срок - <...> дней с даты утверждения документов, подтверждающих приемку объекта завершенного строительством (п. 3.1.4 Договора), плановый срок окончания строительства был установлен <...>. Согласно п. 1.4 договора указанный срок окончания строительства подлежит изменению в случае принятия органами исполнительной власти Санкт-Петербурга правовых актов об изменении срока окончания строительства.
Срок окончания строительства неоднократно продлевался распоряжениями Комитета по строительству Санкт-Петербурга с продлением разрешений на строительство, последним разрешением на строительство от <дата> срок продлен до <дата>, объект введен в эксплуатацию <дата>
Квартира передана истице <дата>
Возражая против исковых требований, ответчик, ссылаясь на указанное выше распоряжение от <дата>, пояснил, что поскольку п. 3.1.4 договора устанавливает срок <...> дней с даты утверждения документов, подтверждающих сдачу дома, то есть до <дата>, квартира передана <дата>, таким образом просрочка составила <...> дня. Кроме того, ответчик ссылался на то, что квартира не была принята по вине истицы, могла быть принята <дата>, поскольку со стороны истицы было много замечаний.
Суд, учитывая представленные в материалы дела акты от <дата> г., от <дата> г., от <дата> г., которые содержат сведения о многочисленных недоделках, препятствующих передаче предмета договора истцу, правомерно признал несостоятельным довод ответчика, что данные недоделки не препятствовали принятию квартиры. При этом суд признал требования истца об устранении недоделок обоснованными.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о задержке выполнения ответчиком взятых на себя договорных обязательств.
Учитывая изложенное, положения ст. ст. 10, 6 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных, объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к выводу, что задержка выполнения взятых по указанному договору обязательств со стороны ответчика составила <...> дня с <дата> до <дата>, и определил размер неустойки исходя из ставки рефинансирования на <дата> <...>% годовых и количества дней просрочки <...> дня, который составил <...>
Заявленный истцом размер неустойки признан несоразмерным последствиям нарушенного обязательства, при этом по заявлению ответчика судом в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки снижен до <...> руб.
Расчет неустойки, произведенный судом, является неверным, и обоснованным является довод апелляционной жалобы истицы, о том, что при определении размера неустойки судом ошибочно взята за основу стоимость квартиры <...>., тогда как стоимость квартиры составляет <...>
Как указано выше, договор, заключенный между сторонами, устанавливает срок <...> дней с даты утверждения документов, подтверждающих сдачу дома, плановый срок окончания строительства был установлен на <дата>, квартира передана истице <дата>, тогда как подлежала передаче не позднее <дата>
В установленном законом порядке сроки передачи истице квартиры, предусмотренные договором, не изменены, дополнительное соглашение не заключено.
Истица просила взыскать неустойку только за период <...>
Однако, истица несмотря на то, что установленный изначально договором срок передачи квартиры не был соблюден ответчиком, не отказалась от договора. Как выше указано сроки строительства продлевались в установленном законом и договором порядке, и срок окончания строительства, соответственно срок передачи квартир являлся единым для участников долевого строительства. Квартира истице передана. Нарушение сроков передачи квартиры не повлекло для истицы убытков, обратное истицей не заявлено.
Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении N 263-О от 21.12.2000, разъяснений, содержащихся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", судебная коллегия полагает правильным вывод суда о несоразмерности заявленной истицей неустойки последствиям нарушения ответчиком договорного обязательства о сроке передачи квартиры, и определенный судом с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки в сумме <...> руб. соразмерным этим последствиям.
По изложенным мотивам нельзя согласиться с доводами апелляционной жалобы истицы об отсутствии правовых оснований для уменьшения размера неустойки.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных, объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" N 17 от 28 июня 2012 года, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Судом установлено, что <дата> истица направила в адрес ответчика претензию, в которой просила ответчика исполнить обязательства по передаче квартиры, соответствующей условиям договора, проектной документации, техническим регламентам, выплатить неустойку в полном объеме за нарушение срока передачи квартиры.
Требования истицы об уплате неустойки не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке.
Учитывая положения ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей", суд пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 50% от удовлетворенных требований, что составило в сумме <...> руб.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб сторон судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)