Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.
при участии
от ИП Наумовой Н.Н.: Наумова Н.Н. (лично)
от ИП Анкушева С.А.: Фролова Н.В., представитель по доверенности без номера от 15.09.2013
от Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Наумовой Натальи Николаевны
на решение от 14.05.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013
по делу N А37-276/2013 Арбитражного суда Магаданской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Сторчак Н.В., в апелляционном суде судьи Иноземцев И.В., Волкова М.О., Тихоненко А.А.
По иску индивидуального предпринимателя Анкушева Сергея Александровича
к индивидуальному предпринимателю Наумовой Наталье Николаевне
о признании ипотеки в силу закона отсутствующей
по встречному иску индивидуального предпринимателя Наумовой Натальи Николаевны
к индивидуальному предпринимателю Анкушеву Сергею Александровичу
о расторжении договора купли-продажи и обязании возвратить нежилое помещение
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу
Индивидуальный предприниматель Анкушев Сергей Александрович (ОГРНИП 304491128100045, далее - ИП Анкушев С.А.) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к индивидуальному предпринимателю Наумовой Наталье Николаевне (ОГРНИП 306491009300029, далее - ИП Наумова Н.Н.) о признании отсутствующим обременения права собственности на недвижимое имущество (нежилое помещение), расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, 10 (корпус 1), зарегистрированного 27.12.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 49-09-01/023/2010-224 (с учетом уточнения требований и частичного отказа от иска в порядке статьи 49 АПК РФ).
Иск обусловлен тем, что имеющаяся в публичном реестре запись об ипотеке в силу закона в отношении принадлежащего истцу объекта недвижимости подлежит погашению ввиду уплаты полной стоимости этого имущества, приобретенного у ответчика на условиях рассрочки. В качестве правовых оснований для удовлетворения иска ИП Анкушевым С.А. указаны нормы статьи 352 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и статей 19, 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
До принятия судом решения по существу спора ИП Наумова Н.Н. на основании статьи 132 АПК РФ предъявила встречные требования, уточненные по правилам статьи 49 АПК РФ, о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 23.12.2010, заключенного между сторонами, и об обязании ответчика возвратить истцу спорное нежилое помещение общей площадью 50,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, 10 (корпус 1).
В обоснование встречного иска ИП Наумова Н.Н. указала на нарушение ИП Анкушевым С.А. условий о сроках оплаты приобретенного нежилого помещения, что с учетом положений пункта 2 статьи 489 ГК РФ представляет продавцу право отказаться от дальнейшего исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата проданного товара.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - Управление Росреестра).
Решением суда от 14.05.2013, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 без изменения, первоначальный иск удовлетворен полностью, встречные требования отклонены.
Судебные акты мотивированны тем, что ИП Анкушев С.А. надлежащим образом исполнил обязательство по оплате спорного нежилого помещения путем внесения денежных средств на депозит нотариуса (статья 327 ГК РФ), притом, что ИП Наумова Н.Н. препятствовала расчету по договору. В этой связи суды признали, что договор купли-продажи от 23.12.2010 прекратил свое действие ввиду его исполнения и основания для сохранения записи об ипотеке отпали.
В кассационной жалобе ИП Наумова Н.Н., считая принятые по делу судебные акты незаконными и необоснованными, просит их отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворить встречные требования о расторжении договора купли-продажи и возврате проданного имущества.
Заявителем кассационной жалобы приведены доводы о том, что ИП Анкушевым С.А., несмотря на неоднократные предупреждения продавца, допущены существенные нарушения договора в части сроков оплаты приобретенного имущества, что в силу статей 450, 489 ГК РФ является основанием для расторжения заключенной между сторонами сделки. Кроме того, суды не учли существенное изменение обстоятельств (увеличение стоимости недвижимости), повлекшее утрату интереса продавца к спорной сделке после истечения всех сроков оплаты. Также суды не выяснили причины, по которым ИП Анкушев С.А. не смог своевременно исполнить принятые на себя обязательства лично или через своего представителя. Считает поведение покупателя недобросовестным, а внесение им денежных средств на депозит нотариуса после получения от продавца претензии с предупреждением о расторжении договора - злоупотреблением правом.
ИП Анкушев С.А. в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании кассационной инстанции ИП Наумова Н.Н. настаивала на удовлетворении кассационной жалобы, против чего возражал представитель ИП Анкушева С.А.
Управление Росреестра, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, отзыв на кассационную жалобу не представило, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом позиций сторон, поддержанных в судебном заседании, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между ИП Наумовой Н.Н. (продавец) и ИП Анкушевым С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.12.2010, по условиям которого истец передал ответчику в собственность нежилое помещение, площадью 50,2 кв. м (кадастровый номер 49-4901/019/2007-139), расположенное на цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Магадан, улица Колымская, 10 (корпус 1).
Цена объекта недвижимости определена сторонами в размере 575 000 руб. на условиях оплаты с рассрочкой платежа: до 15.01.2011-200 000 руб.; не позднее 15.05.2012-375 000 руб. (пункт 4 договора). Иных условий о расчетах договор не содержит.
На основании указанной сделки за ИП Анкушевым С.А. в установленном законом порядке Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации от 27.12.2010 серии 49АА N 078417 (запись о регистрации N 49-49-01/023/2010224) с указанием наличия ограничения (обременения права) - ипотека в силу закона.
По истечении предельного срока оплаты, установленного договором купли-продажи, ИП Наумова Н.Н. в письме от 30.06.2013, сославшись на нарушение покупателем обязательств по расчетам, потребовала от ИП Анкушева С.А. погасить имеющуюся задолженность в срок до 30.06.2013, предупредив о возможном расторжении договора.
Впоследствии ИП Наумова Н.Н. направила ИП Анкушеву С.А. письмо от 02.07.2012, в котором, указав на истечение всех согласованных сроков оплаты, предложила добровольно расторгнуть договор купли-продажи от 23.12.2010. В случае отказа сообщила о расторжении договора в судебном порядке.
Судами также установлено, что в указанный период (с 25.06.2012 по 07.07.2012) ИП Анкушев С.А. находился на стационарном лечении в городе Москве, и по возвращении направил ИП Наумовой Н.Н. письмо от 14.07.2012 с подтверждением факта задолженности по договору в размере 575 000 руб. и просьбой сообщить банковские реквизиты для перечисления средств.
Не получив ответа ИП Анкушев С.А. в письме от 08.09.2012 просил ИП Наумову Н.Н. лично явиться 15.09.2012 в его офис для передачи денежных средств, сообщил о готовности обсудить иные способы передачи оплаты по договору, вновь просил сообщить банковские реквизиты.
Поскольку платежные реквизиты продавца так и не были сообщены покупателю и от получения денежных средств ИП Наумова Н.Н. уклонилась, ИП Анкушев С.А. внес 25.12.2012 необходимую сумму в размере 575 000 руб. на депозитный счет нотариуса Магаданского городского нотариального округа Билык О.А. (акт приема-передачи денежных средств от 25.12.2012, квитанция о приеме денежных средств в депозит) и уведомил об этом продавца письмом от 12.01.2013.
Полагая, что договор купли-продажи от 23.12.2010 исполнен и наступили основания для прекращения ипотеки, однако для погашения записи об ограничении (обременении) права собственности покупателя необходимо совместное обращение в Управление Росреестра, ИП Анкушев С.А. обратился в арбитражный суд с требованием по первоначальному иску о признании обременения отсутствующим. В свою очередь, ИП Наумова Н.Н., ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате спорного имущества, предъявила встречные требования о расторжении договора купли-продажи и возврате проданного помещения.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктами 1 - 3 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункты 1, 2 статьи 489 ГК РФ).
К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
При рассмотрении настоящего спора, арбитражные суды правомерно исходили из того, что между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения в кредит с условием рассрочки оплаты.
Оценив представленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ с учетом фактических обстоятельств спора, суды пришли к обоснованному выводу о том, что, несмотря на допущенную покупателем просрочку оплаты приобретенного имущества, спорный договор в установленном законом порядке расторгнут не был и прекратил свое действие в связи с фактическим исполнением сторонами своих обязательств по нему (статья 408 ГК РФ).
Указанные выводы судов обеих инстанций обоснованны тем, что договор купли-продажи от 23.12.2010 не содержал сведений о способе уплаты покупателем денежных средств, на требование ИП Анкушева С.А. о сообщении платежных реквизитов как и на предложение получить денежные средства в наличной форме ИП Наумова Н.Н. не отреагировала, поэтому истец по первоначальному иску исполнил свои обязательства путем внесения всей стоимости приобретенного имущества на депозит нотариуса в соответствии со статьей 327 ГК РФ. Получение денежных средств в полном объеме ИП Наумова Н.Н. подтвердила в заседании суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах сам по себе факт нарушения покупателем установленных договором сроков оплаты товара в данном конкретном случае не мог служить основанием для расторжении сделки и возврата имущества, притом, что такое требование по встречному иску заявлено ИП Наумовой Н.Н. после исполнения ИП Анкушевым С.А. своих обязательств. Следовательно, встречный иск отклонен судами правомерно.
Вместе с тем ИП Наумова Н.Н. не лишена права требовать применения к покупателю мер ответственности в виде штрафных санкций за допущенные ИП Анкушевым С.А. нарушения, однако об этом при рассмотрении настоящего спора не заявила.
С учетом установленного факта оплаты ИП Анкушевым С.А. приобретенного им в рассрочку имущества, арбитражные суды признали, что залог (ипотека) этого имущества прекратился и запись об этом ограничении (обременении) должна быть погашена. Такие выводы судов в полной мере согласуются с нормами статьи 352 ГК РФ, пункта 4 статьи 29 Федерального закона N 122-ФЗ, пункта 1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ, а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 52, 55 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Доводов о незаконности выводов судов, послуживших основанием для удовлетворения первоначального иска, кассационная жалоба не содержит.
Остальные доводы заявителя жалобы по сути повторяют аргументы, приводившиеся им в обоснование встречного иска, рассматривались арбитражными судами и получили должную правовую оценку. Суд кассационной инстанции также не может согласиться с утверждением ИП Наумовой Н.Н. о наличии оснований для расторжения договора поскольку они основаны на ошибочном толковании статей 450, 489 ГК РФ и сделаны без учета фактических обстоятельств спора.
Ссылка на существенное изменение обстоятельств, повлекшее утрату интереса продавца к спорной сделке после истечения всех сроков оплаты, безосновательна, поскольку, как правильно указал апелляционный суд в обжалуемом постановлении, продавец, заключая договор купли-продажи на условиях рассрочки платежа, не мог не предвидеть изменение цен на рынке недвижимости.
Утверждение заявителя жалобы о том, что суды не выяснили причины, по которым ИП Анкушев С.А. не смог своевременно исполнить принятые на себя обязательства лично или через своего представителя, противоречат содержанию обжалуемых судебных актов. При этом доказательств, свидетельствующих о недобросовестности покупателя или о злоупотреблении им своими правами, материалы дела не содержат.
С учетом изложенного принятые по делу судебные акты, вопреки мнению заявителя жалобы, соответствуют нормам материального и процессуального права, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 14.05.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 по делу N А37-276/2013 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 28.10.2013 N Ф03-5210/2013 ПО ДЕЛУ N А37-276/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2013 г. N Ф03-5210/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.
при участии
от ИП Наумовой Н.Н.: Наумова Н.Н. (лично)
от ИП Анкушева С.А.: Фролова Н.В., представитель по доверенности без номера от 15.09.2013
от Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Наумовой Натальи Николаевны
на решение от 14.05.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013
по делу N А37-276/2013 Арбитражного суда Магаданской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Сторчак Н.В., в апелляционном суде судьи Иноземцев И.В., Волкова М.О., Тихоненко А.А.
По иску индивидуального предпринимателя Анкушева Сергея Александровича
к индивидуальному предпринимателю Наумовой Наталье Николаевне
о признании ипотеки в силу закона отсутствующей
по встречному иску индивидуального предпринимателя Наумовой Натальи Николаевны
к индивидуальному предпринимателю Анкушеву Сергею Александровичу
о расторжении договора купли-продажи и обязании возвратить нежилое помещение
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу
Индивидуальный предприниматель Анкушев Сергей Александрович (ОГРНИП 304491128100045, далее - ИП Анкушев С.А.) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к индивидуальному предпринимателю Наумовой Наталье Николаевне (ОГРНИП 306491009300029, далее - ИП Наумова Н.Н.) о признании отсутствующим обременения права собственности на недвижимое имущество (нежилое помещение), расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, 10 (корпус 1), зарегистрированного 27.12.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 49-09-01/023/2010-224 (с учетом уточнения требований и частичного отказа от иска в порядке статьи 49 АПК РФ).
Иск обусловлен тем, что имеющаяся в публичном реестре запись об ипотеке в силу закона в отношении принадлежащего истцу объекта недвижимости подлежит погашению ввиду уплаты полной стоимости этого имущества, приобретенного у ответчика на условиях рассрочки. В качестве правовых оснований для удовлетворения иска ИП Анкушевым С.А. указаны нормы статьи 352 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и статей 19, 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
До принятия судом решения по существу спора ИП Наумова Н.Н. на основании статьи 132 АПК РФ предъявила встречные требования, уточненные по правилам статьи 49 АПК РФ, о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 23.12.2010, заключенного между сторонами, и об обязании ответчика возвратить истцу спорное нежилое помещение общей площадью 50,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, 10 (корпус 1).
В обоснование встречного иска ИП Наумова Н.Н. указала на нарушение ИП Анкушевым С.А. условий о сроках оплаты приобретенного нежилого помещения, что с учетом положений пункта 2 статьи 489 ГК РФ представляет продавцу право отказаться от дальнейшего исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата проданного товара.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - Управление Росреестра).
Решением суда от 14.05.2013, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 без изменения, первоначальный иск удовлетворен полностью, встречные требования отклонены.
Судебные акты мотивированны тем, что ИП Анкушев С.А. надлежащим образом исполнил обязательство по оплате спорного нежилого помещения путем внесения денежных средств на депозит нотариуса (статья 327 ГК РФ), притом, что ИП Наумова Н.Н. препятствовала расчету по договору. В этой связи суды признали, что договор купли-продажи от 23.12.2010 прекратил свое действие ввиду его исполнения и основания для сохранения записи об ипотеке отпали.
В кассационной жалобе ИП Наумова Н.Н., считая принятые по делу судебные акты незаконными и необоснованными, просит их отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворить встречные требования о расторжении договора купли-продажи и возврате проданного имущества.
Заявителем кассационной жалобы приведены доводы о том, что ИП Анкушевым С.А., несмотря на неоднократные предупреждения продавца, допущены существенные нарушения договора в части сроков оплаты приобретенного имущества, что в силу статей 450, 489 ГК РФ является основанием для расторжения заключенной между сторонами сделки. Кроме того, суды не учли существенное изменение обстоятельств (увеличение стоимости недвижимости), повлекшее утрату интереса продавца к спорной сделке после истечения всех сроков оплаты. Также суды не выяснили причины, по которым ИП Анкушев С.А. не смог своевременно исполнить принятые на себя обязательства лично или через своего представителя. Считает поведение покупателя недобросовестным, а внесение им денежных средств на депозит нотариуса после получения от продавца претензии с предупреждением о расторжении договора - злоупотреблением правом.
ИП Анкушев С.А. в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании кассационной инстанции ИП Наумова Н.Н. настаивала на удовлетворении кассационной жалобы, против чего возражал представитель ИП Анкушева С.А.
Управление Росреестра, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, отзыв на кассационную жалобу не представило, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом позиций сторон, поддержанных в судебном заседании, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между ИП Наумовой Н.Н. (продавец) и ИП Анкушевым С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.12.2010, по условиям которого истец передал ответчику в собственность нежилое помещение, площадью 50,2 кв. м (кадастровый номер 49-4901/019/2007-139), расположенное на цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Магадан, улица Колымская, 10 (корпус 1).
Цена объекта недвижимости определена сторонами в размере 575 000 руб. на условиях оплаты с рассрочкой платежа: до 15.01.2011-200 000 руб.; не позднее 15.05.2012-375 000 руб. (пункт 4 договора). Иных условий о расчетах договор не содержит.
На основании указанной сделки за ИП Анкушевым С.А. в установленном законом порядке Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации от 27.12.2010 серии 49АА N 078417 (запись о регистрации N 49-49-01/023/2010224) с указанием наличия ограничения (обременения права) - ипотека в силу закона.
По истечении предельного срока оплаты, установленного договором купли-продажи, ИП Наумова Н.Н. в письме от 30.06.2013, сославшись на нарушение покупателем обязательств по расчетам, потребовала от ИП Анкушева С.А. погасить имеющуюся задолженность в срок до 30.06.2013, предупредив о возможном расторжении договора.
Впоследствии ИП Наумова Н.Н. направила ИП Анкушеву С.А. письмо от 02.07.2012, в котором, указав на истечение всех согласованных сроков оплаты, предложила добровольно расторгнуть договор купли-продажи от 23.12.2010. В случае отказа сообщила о расторжении договора в судебном порядке.
Судами также установлено, что в указанный период (с 25.06.2012 по 07.07.2012) ИП Анкушев С.А. находился на стационарном лечении в городе Москве, и по возвращении направил ИП Наумовой Н.Н. письмо от 14.07.2012 с подтверждением факта задолженности по договору в размере 575 000 руб. и просьбой сообщить банковские реквизиты для перечисления средств.
Не получив ответа ИП Анкушев С.А. в письме от 08.09.2012 просил ИП Наумову Н.Н. лично явиться 15.09.2012 в его офис для передачи денежных средств, сообщил о готовности обсудить иные способы передачи оплаты по договору, вновь просил сообщить банковские реквизиты.
Поскольку платежные реквизиты продавца так и не были сообщены покупателю и от получения денежных средств ИП Наумова Н.Н. уклонилась, ИП Анкушев С.А. внес 25.12.2012 необходимую сумму в размере 575 000 руб. на депозитный счет нотариуса Магаданского городского нотариального округа Билык О.А. (акт приема-передачи денежных средств от 25.12.2012, квитанция о приеме денежных средств в депозит) и уведомил об этом продавца письмом от 12.01.2013.
Полагая, что договор купли-продажи от 23.12.2010 исполнен и наступили основания для прекращения ипотеки, однако для погашения записи об ограничении (обременении) права собственности покупателя необходимо совместное обращение в Управление Росреестра, ИП Анкушев С.А. обратился в арбитражный суд с требованием по первоначальному иску о признании обременения отсутствующим. В свою очередь, ИП Наумова Н.Н., ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате спорного имущества, предъявила встречные требования о расторжении договора купли-продажи и возврате проданного помещения.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктами 1 - 3 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункты 1, 2 статьи 489 ГК РФ).
К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
При рассмотрении настоящего спора, арбитражные суды правомерно исходили из того, что между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения в кредит с условием рассрочки оплаты.
Оценив представленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ с учетом фактических обстоятельств спора, суды пришли к обоснованному выводу о том, что, несмотря на допущенную покупателем просрочку оплаты приобретенного имущества, спорный договор в установленном законом порядке расторгнут не был и прекратил свое действие в связи с фактическим исполнением сторонами своих обязательств по нему (статья 408 ГК РФ).
Указанные выводы судов обеих инстанций обоснованны тем, что договор купли-продажи от 23.12.2010 не содержал сведений о способе уплаты покупателем денежных средств, на требование ИП Анкушева С.А. о сообщении платежных реквизитов как и на предложение получить денежные средства в наличной форме ИП Наумова Н.Н. не отреагировала, поэтому истец по первоначальному иску исполнил свои обязательства путем внесения всей стоимости приобретенного имущества на депозит нотариуса в соответствии со статьей 327 ГК РФ. Получение денежных средств в полном объеме ИП Наумова Н.Н. подтвердила в заседании суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах сам по себе факт нарушения покупателем установленных договором сроков оплаты товара в данном конкретном случае не мог служить основанием для расторжении сделки и возврата имущества, притом, что такое требование по встречному иску заявлено ИП Наумовой Н.Н. после исполнения ИП Анкушевым С.А. своих обязательств. Следовательно, встречный иск отклонен судами правомерно.
Вместе с тем ИП Наумова Н.Н. не лишена права требовать применения к покупателю мер ответственности в виде штрафных санкций за допущенные ИП Анкушевым С.А. нарушения, однако об этом при рассмотрении настоящего спора не заявила.
С учетом установленного факта оплаты ИП Анкушевым С.А. приобретенного им в рассрочку имущества, арбитражные суды признали, что залог (ипотека) этого имущества прекратился и запись об этом ограничении (обременении) должна быть погашена. Такие выводы судов в полной мере согласуются с нормами статьи 352 ГК РФ, пункта 4 статьи 29 Федерального закона N 122-ФЗ, пункта 1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ, а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 52, 55 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Доводов о незаконности выводов судов, послуживших основанием для удовлетворения первоначального иска, кассационная жалоба не содержит.
Остальные доводы заявителя жалобы по сути повторяют аргументы, приводившиеся им в обоснование встречного иска, рассматривались арбитражными судами и получили должную правовую оценку. Суд кассационной инстанции также не может согласиться с утверждением ИП Наумовой Н.Н. о наличии оснований для расторжения договора поскольку они основаны на ошибочном толковании статей 450, 489 ГК РФ и сделаны без учета фактических обстоятельств спора.
Ссылка на существенное изменение обстоятельств, повлекшее утрату интереса продавца к спорной сделке после истечения всех сроков оплаты, безосновательна, поскольку, как правильно указал апелляционный суд в обжалуемом постановлении, продавец, заключая договор купли-продажи на условиях рассрочки платежа, не мог не предвидеть изменение цен на рынке недвижимости.
Утверждение заявителя жалобы о том, что суды не выяснили причины, по которым ИП Анкушев С.А. не смог своевременно исполнить принятые на себя обязательства лично или через своего представителя, противоречат содержанию обжалуемых судебных актов. При этом доказательств, свидетельствующих о недобросовестности покупателя или о злоупотреблении им своими правами, материалы дела не содержат.
С учетом изложенного принятые по делу судебные акты, вопреки мнению заявителя жалобы, соответствуют нормам материального и процессуального права, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 14.05.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 по делу N А37-276/2013 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)