Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Михайлова Н.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего - судьи Савельевой Л.А.,
судей Хан Р.А., Онориной Н.Е.,
при секретаре К., рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Фершампенуазское сельское поселение" на решение Нагайбакского районного суда Челябинской области от 11 марта 2012 года.
Заслушав доклад судьи Савельевой Л.А. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Х. обратилась в суд с иском к администрации Фершампенуазского сельского поселения о взыскании материального ущерба в размере ****** рублей 51 копейку. После уточнения исковых требований истица просила взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме ****** рублей, признать незаключенными договоры аренды нежилого помещения от 01.07.2008 г., 01.07.2009 г. и 01.07.2010 г.
В обоснование иска указала, что с 1 июля 2008 года по договору аренды, заключенному с администрацией Фершампенуазского сельского поселения, она арендовала нежилое помещение общей площадью 144,4 кв. м в здании общественной бани по адресу: ул. ******, с. Фершампенуаз Нагайбакского района Челябинской области, под продуктовый магазин. С согласия главы поселения она в помещении произвела капитальный ремонт, расходы которого ей обещали возместить. Однако ответчик отказался в добровольном порядке возместить ей понесенные затраты, кроме того, отказывает ей в передаче арендованного здания в собственность.
Ответчик - администрация Фершампенуазского сельского поселения исковые требования не признала, отрицает наличие договоренности с истицей о возмещении ей стоимости текущего либо капитального ремонта. Указал, что локальные сметные расчеты, перечни ремонтных работ и предстоящих затрат ответчиком не утверждались. Заявил о пропуске истицей срока исковой давности о взыскании неосновательного обогащения.
Администрация обратилась к Х. со встречными исковыми требованиями о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 июня 2010 года, возложении на Х. обязанности освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 144,4 кв. м, расположенное в здании общественной бани по адресу: ул. ******, с. Фершампенуаз, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2011 года по 28 ноября 2011 года в размере ****** рублей 08 копеек, так как истица не выполняет условия договора аренды по оплате помещения.
Представитель МУП "ЖКХ с. Фершампенуаз" участие в судебном заседании не принимал, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства.
Суд постановил решение, которым удовлетворил исковые требования истицы Х., а также удовлетворил встречный иск ответчика.
В апелляционной жалобе администрация Фершампенуазского сельского поселения просит об отмене решения суда в части взыскания с нее ****** руб., госпошлины 2 111,50 руб., указав на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. Суд не учел, что на момент передачи истице здания оно находилось в удовлетворительном состоянии, т.е. было пригодным для использования его по назначению без проведения капитального ремонта.
Проверив материалы дела, выслушав Х., представителей администрации Фершампенуазского сельского поселения Ю. и С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований Х. по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица Потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из материалов дела усматривается, и было установлено судом, что 01.07.2008 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании общественной бани по адресу: с. Фершампенуаз, ул. ******, общей площадью 144,4 кв. м. Срок действия договора аренды составлял один год, по истечении этого времени заключался новый договор аренды, который действовал до 01.05.2011 г.
По условиям договора аренды (п. 2.1.3) следует, что производство капитального ремонта помещений, занимаемых арендатором, входило в обязанности арендодателя, если стороны не договорятся об ином, а производство текущего ремонта и содержание помещений в надлежащем санитарном состоянии входило в обязанности арендатора (п. 2.2.3).
Согласно Акту приема-передачи части арендуемого здания общей площадью 144,4 кв. м следует, что здание было передано истице в удовлетворительном состоянии, однако в здании требовался ремонт кровли, косметический ремонт стен и потолка, местами пола, что было оговорено сторонами (л.д. 37-38).
Судом было установлено, что истицей в период действия договора аренды помещения с 2008 г. был произведен капитальный ремонт арендуемого помещения, который использовался под продуктовый магазин, а именно: установлены в помещении два пластиковых окна, две межкомнатные двери, входная дверь, а также отремонтирован санузел, установлена система водоснабжения, отопления, электроосвещения, отремонтирован пол. При этом, истица на отключение арендуемого помещения от централизованной отопительной системы, на перепланировку помещения в целях расширения торговой площади за счет переноса туалета получила разрешение от ответчика, что подтверждается ее личным заявлением от 2008 г. (л.д. 23, 24).
Из показаний главы сельского поселения С. следует, что согласно их с истицей устной договоренности со стороны арендодателя не было возражений против производства указанных работ за счет истицы. Со своей стороны, ответчик предоставил истице льготы по оплате аренды помещения в меньшем размере, освободил истицу от арендной платы на землю, что соответствует пункту 2.1.3 арендного договора. Данное условие ими было соблюдено и выполнялось с 2008 г. по настоящее время. Спор возник в связи с отказом ответчика передать в собственность истицы арендуемого ею помещения. Указанные обстоятельства Х. не оспариваются.
Таким образом, установленные обстоятельства свидетельствуют о возмездном характере отношений, сложившихся между сторонами в период действия договора аренды. Проведение истицей капитального ремонта объекта было вызвано необходимостью использования его под продуктовый
магазин изначально в 2008 г. при заключении договора, в связи с чем истица вынуждена была провести указанные работы. Обязанность на проведение капитального ремонта помещения для его функционирования в интересах истицы договором не была предусмотрена, при этом акт на производство таких работ между сторонами не составлялся и на утверждение представительного органа местного самоуправления для расходования денежных средств из местного бюджета не представлялся, и поэтому вывод суда первой инстанции о том, что ремонт вызван был неотложной необходимостью, являлся срочным, ответчик бездействовал, нельзя признать правильным, так как он основан на неправильном толковании условий договора и сделан без учета требований материального закона, регулирующего спорные правоотношения.
Согласно статье 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Как усматривается из материалов дела, пояснений истицы Х., данных в суде апелляционной инстанции, часть своего имущества она изъяла. Ответчик не возражает против демонтажа дверей, окон, а также иного оборудования, установленного истицей, последний вправе его демонтировать.
При таком положении дела решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истицы денежных средств в размере ****** рублей в качестве неосновательного обогащения, госпошлины в размере ****** рублей подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Что касается вывода суда об удовлетворении встречных исковых требований, то они обоснованно удовлетворены в полном объеме, поскольку Х. не оспаривает то обстоятельство, что за период с 01 января 2011 года по 28 ноября 2011 года арендные платежи ею не внесены, однако в указанный период она пользовалась нежилым помещением, и поэтому по условиям договора аренды от 01 июня 2010 года обязана уплатить арендную плату из расчета ****** рублей 28 копеек в месяц, в сумме ****** рублей 08 копеек.
Вывод суда в этой части основан на законе, соответствует материалам дела и представленным доказательствам.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нагайбакского районного суда Челябинской области от 11 марта 2012 года в части взыскания с администрации муниципального образования "Фершампенуазское сельское поселение" в пользу Х.Р. суммы ****** рублей ****** копейки, госпошлины ****** рублей ****** копеек отменить, принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении иска. В остальной части это решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.05.2012 ПО ДЕЛУ N 11-2971/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 мая 2012 г. по делу N 11-2971/2012
Судья: Михайлова Н.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего - судьи Савельевой Л.А.,
судей Хан Р.А., Онориной Н.Е.,
при секретаре К., рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Фершампенуазское сельское поселение" на решение Нагайбакского районного суда Челябинской области от 11 марта 2012 года.
Заслушав доклад судьи Савельевой Л.А. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Х. обратилась в суд с иском к администрации Фершампенуазского сельского поселения о взыскании материального ущерба в размере ****** рублей 51 копейку. После уточнения исковых требований истица просила взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме ****** рублей, признать незаключенными договоры аренды нежилого помещения от 01.07.2008 г., 01.07.2009 г. и 01.07.2010 г.
В обоснование иска указала, что с 1 июля 2008 года по договору аренды, заключенному с администрацией Фершампенуазского сельского поселения, она арендовала нежилое помещение общей площадью 144,4 кв. м в здании общественной бани по адресу: ул. ******, с. Фершампенуаз Нагайбакского района Челябинской области, под продуктовый магазин. С согласия главы поселения она в помещении произвела капитальный ремонт, расходы которого ей обещали возместить. Однако ответчик отказался в добровольном порядке возместить ей понесенные затраты, кроме того, отказывает ей в передаче арендованного здания в собственность.
Ответчик - администрация Фершампенуазского сельского поселения исковые требования не признала, отрицает наличие договоренности с истицей о возмещении ей стоимости текущего либо капитального ремонта. Указал, что локальные сметные расчеты, перечни ремонтных работ и предстоящих затрат ответчиком не утверждались. Заявил о пропуске истицей срока исковой давности о взыскании неосновательного обогащения.
Администрация обратилась к Х. со встречными исковыми требованиями о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 июня 2010 года, возложении на Х. обязанности освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 144,4 кв. м, расположенное в здании общественной бани по адресу: ул. ******, с. Фершампенуаз, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2011 года по 28 ноября 2011 года в размере ****** рублей 08 копеек, так как истица не выполняет условия договора аренды по оплате помещения.
Представитель МУП "ЖКХ с. Фершампенуаз" участие в судебном заседании не принимал, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства.
Суд постановил решение, которым удовлетворил исковые требования истицы Х., а также удовлетворил встречный иск ответчика.
В апелляционной жалобе администрация Фершампенуазского сельского поселения просит об отмене решения суда в части взыскания с нее ****** руб., госпошлины 2 111,50 руб., указав на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. Суд не учел, что на момент передачи истице здания оно находилось в удовлетворительном состоянии, т.е. было пригодным для использования его по назначению без проведения капитального ремонта.
Проверив материалы дела, выслушав Х., представителей администрации Фершампенуазского сельского поселения Ю. и С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований Х. по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица Потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из материалов дела усматривается, и было установлено судом, что 01.07.2008 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании общественной бани по адресу: с. Фершампенуаз, ул. ******, общей площадью 144,4 кв. м. Срок действия договора аренды составлял один год, по истечении этого времени заключался новый договор аренды, который действовал до 01.05.2011 г.
По условиям договора аренды (п. 2.1.3) следует, что производство капитального ремонта помещений, занимаемых арендатором, входило в обязанности арендодателя, если стороны не договорятся об ином, а производство текущего ремонта и содержание помещений в надлежащем санитарном состоянии входило в обязанности арендатора (п. 2.2.3).
Согласно Акту приема-передачи части арендуемого здания общей площадью 144,4 кв. м следует, что здание было передано истице в удовлетворительном состоянии, однако в здании требовался ремонт кровли, косметический ремонт стен и потолка, местами пола, что было оговорено сторонами (л.д. 37-38).
Судом было установлено, что истицей в период действия договора аренды помещения с 2008 г. был произведен капитальный ремонт арендуемого помещения, который использовался под продуктовый магазин, а именно: установлены в помещении два пластиковых окна, две межкомнатные двери, входная дверь, а также отремонтирован санузел, установлена система водоснабжения, отопления, электроосвещения, отремонтирован пол. При этом, истица на отключение арендуемого помещения от централизованной отопительной системы, на перепланировку помещения в целях расширения торговой площади за счет переноса туалета получила разрешение от ответчика, что подтверждается ее личным заявлением от 2008 г. (л.д. 23, 24).
Из показаний главы сельского поселения С. следует, что согласно их с истицей устной договоренности со стороны арендодателя не было возражений против производства указанных работ за счет истицы. Со своей стороны, ответчик предоставил истице льготы по оплате аренды помещения в меньшем размере, освободил истицу от арендной платы на землю, что соответствует пункту 2.1.3 арендного договора. Данное условие ими было соблюдено и выполнялось с 2008 г. по настоящее время. Спор возник в связи с отказом ответчика передать в собственность истицы арендуемого ею помещения. Указанные обстоятельства Х. не оспариваются.
Таким образом, установленные обстоятельства свидетельствуют о возмездном характере отношений, сложившихся между сторонами в период действия договора аренды. Проведение истицей капитального ремонта объекта было вызвано необходимостью использования его под продуктовый
магазин изначально в 2008 г. при заключении договора, в связи с чем истица вынуждена была провести указанные работы. Обязанность на проведение капитального ремонта помещения для его функционирования в интересах истицы договором не была предусмотрена, при этом акт на производство таких работ между сторонами не составлялся и на утверждение представительного органа местного самоуправления для расходования денежных средств из местного бюджета не представлялся, и поэтому вывод суда первой инстанции о том, что ремонт вызван был неотложной необходимостью, являлся срочным, ответчик бездействовал, нельзя признать правильным, так как он основан на неправильном толковании условий договора и сделан без учета требований материального закона, регулирующего спорные правоотношения.
Согласно статье 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Как усматривается из материалов дела, пояснений истицы Х., данных в суде апелляционной инстанции, часть своего имущества она изъяла. Ответчик не возражает против демонтажа дверей, окон, а также иного оборудования, установленного истицей, последний вправе его демонтировать.
При таком положении дела решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истицы денежных средств в размере ****** рублей в качестве неосновательного обогащения, госпошлины в размере ****** рублей подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Что касается вывода суда об удовлетворении встречных исковых требований, то они обоснованно удовлетворены в полном объеме, поскольку Х. не оспаривает то обстоятельство, что за период с 01 января 2011 года по 28 ноября 2011 года арендные платежи ею не внесены, однако в указанный период она пользовалась нежилым помещением, и поэтому по условиям договора аренды от 01 июня 2010 года обязана уплатить арендную плату из расчета ****** рублей 28 копеек в месяц, в сумме ****** рублей 08 копеек.
Вывод суда в этой части основан на законе, соответствует материалам дела и представленным доказательствам.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нагайбакского районного суда Челябинской области от 11 марта 2012 года в части взыскания с администрации муниципального образования "Фершампенуазское сельское поселение" в пользу Х.Р. суммы ****** рублей ****** копейки, госпошлины ****** рублей ****** копеек отменить, принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении иска. В остальной части это решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)