Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Чепрасов О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего: Параскун Т.И.,
судей: Белодеденко И.Г., Блинова В.А.
при секретаре К.У.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца М.С.Н. - С.В.М. на решение Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ
по делу по иску М.С.Н. к Н.М.В. о расторжении договора купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Параскун Т.И., судебная коллегия
установила:
М.С.Н. принадлежал на праве собственности жилой дом общей площадью 56,9 кв. м и земельный участок общей площадью 379 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между М.С.Н. и Н.М.В. был заключен договор купли-продажи названных объектов недвижимости - жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, зарегистрированный ДД.ММ.ГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю.
ДД.ММ.ГГ М.С.Н. обратился в суд с иском к Н.М.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, приведении сторон в первоначальное положение.
В обоснование требований истец указал, что по условиям названного договора, цена жилого дома и земельного участка была определена сторонами в размере <данные изъяты> В п. 4 данного договора указано, что расчет произведен полностью до подписания договора, однако до настоящего времени денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. Н.М.В. истцу не уплатил, что является существенным нарушением условий договора со стороны ответчика. Поэтому жилой дом и земельный участок остаются во владении истца, то есть договор фактически не исполнен с обеих сторон.
Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием об оплате по договору, но тот уклоняется от передачи денежных средств во исполнение договора купли-продажи.
ДД.ММ.ГГ М.С.Н. направил в адрес Н.М.В. телеграмму с предложением о расторжении договора купли-продажи, но ответа не получил.
Также ответчику было предложено явиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю, куда он не явился.
Факт неоплаты Н.М.В. по договору купли-продажи подтверждается отсутствием у него письменных расписок о получении денежных средств истцом, либо иных документов, подтверждающих оплату по договору, и материалами проверки по обращению истца в правоохранительные органы по факту мошеннических действий со стороны ответчика при заключении спорного договора.
С учетом установленных обстоятельств истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГ, расположенных по указанному выше адресу; прекратить право собственности Н.М.В. на данные объекты недвижимости; признать право собственности на них за М.С.Н.
Решением Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истца М.С.Н. - С.В.М. просит решение суда отменить, принять новое решение, удовлетворив иск в полном объеме, ссылаясь на то, что при разрешении спора, суд не дал надлежащей правовой оценки спорному договору, а также тому факту, что данная сделка до настоящего времени сторонами не исполнена, а именно: не выполнены существенные условия договора со стороны покупателя Н.М.В. о передаче денежных средств в сумме <данные изъяты> руб.; не выполнены условия передачи дома и земельного участка продавцом покупателю. Считает, что суд нарушил процессуальные права истца, необоснованно отказав в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств: аудиозаписи телефонных переговоров истца с ответчиком, устанавливающих значимые обстоятельства для правильного разрешения спора. Полагает, что суд подошел к рассмотрению дела формально, не оценил другие доказательства, представленные со стороны ответчика. По мнению представителя истца, государственная регистрация договора не является безусловным основанием приобретения права собственности, если при этом сторонами не исполнены обязательные и существенные условия договора. Указывает на то, что суд не проверил наличие или отсутствие оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, не дал правовой оценки характеру спорного договора.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда постановленным законно.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Разрешая спор, суд установил, что истцу М.С.Н. принадлежал на праве собственности жилой дом общей площадью 56,9 кв. м и земельный участок общей площадью 379 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между истцом М.С.Н. и ответчиком Н.М.В. был заключен договор купли-продажи названных объектов недвижимости - жилого дома и земельного участка, находящихся по вышеуказанному адресу (л.д. 7-9). Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю.
Как усматривается из пункта 4 данного договора, отчуждаемые земельный участок и расположенный на нем жилой дом оцениваются по соглашению сторон и продаются за общую сумму <данные изъяты> руб. Расчет произведен полностью до подписания настоящего договора, из них земельный участок - <данные изъяты> руб., а жилой дом - <данные изъяты> руб. (л.д. 8).
В настоящее время собственником спорных жилого дома и земельного участка является ответчик Н.М.В., что подтверждается правоустанавливающими документами (л.д. 10-11).
Обращаясь в суд с названными требованиями, истец М.С.Н. в их обоснование ссылался на то, что со стороны покупателя Н.М.В. не выполнены существенные условия договора о передаче денежных средств продавцу в сумме <данные изъяты> руб.
Между тем, основания и последствия расторжения договора указаны в ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, из содержания которых следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГ условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал.
В положениях ст. ст. 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих требования, касающиеся продажи недвижимости также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшие у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
В то же время в гражданском законодательстве имеется специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи.
Так, в силу п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в данном случае ни закон, ни сам договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ не содержит положений, предусматривающих возможность его расторжения с прекращением права собственности ответчика в связи с неоплатой ответчиком (покупателем) спорных объектов недвижимости, переход права собственности на которые за ним зарегистрировано.
С учетом изложенного, доводы жалобы о том, что в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи при существенном нарушении его условий ответчиком, к которому он относит невыплату им стоимости недвижимого имущества, основаны на неправильном толковании норм материального права, а потому подлежат отклонению.
Ссылка на то, что государственная регистрация договора не является безусловным основанием приобретения права собственности, также свидетельствует об ошибочном понимании материального закона и не принимается во внимание.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу, что истцу не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика расторжения договора даже в случае нарушения им обязательств по оплате стоимости жилого дома и земельного участка. Ни закон, ни сам договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое состоялся.
В этой связи правовых оснований для расторжения заключенного между М.С.Н. и Н.М.В. договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГ не имелось.
Довод жалобы о нарушении процессуальных прав истца, выразившихся в необоснованном отказе в удовлетворении его ходатайства об истребовании аудиозаписи телефонных переговоров, не влекут отмену постановленного решения, так как не опровергают выводов суда, основанных на доказательствах, получивших надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо принятого судом решения, в апелляционной жалобе не содержится.
При таких обстоятельствах у судебной коллегии не имеется оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 25 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца М.С.Н. - С.В.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 24.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5813/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июля 2013 г. по делу N 33-5813/2013
Судья: Чепрасов О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего: Параскун Т.И.,
судей: Белодеденко И.Г., Блинова В.А.
при секретаре К.У.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца М.С.Н. - С.В.М. на решение Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ
по делу по иску М.С.Н. к Н.М.В. о расторжении договора купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Параскун Т.И., судебная коллегия
установила:
М.С.Н. принадлежал на праве собственности жилой дом общей площадью 56,9 кв. м и земельный участок общей площадью 379 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между М.С.Н. и Н.М.В. был заключен договор купли-продажи названных объектов недвижимости - жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, зарегистрированный ДД.ММ.ГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю.
ДД.ММ.ГГ М.С.Н. обратился в суд с иском к Н.М.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, приведении сторон в первоначальное положение.
В обоснование требований истец указал, что по условиям названного договора, цена жилого дома и земельного участка была определена сторонами в размере <данные изъяты> В п. 4 данного договора указано, что расчет произведен полностью до подписания договора, однако до настоящего времени денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. Н.М.В. истцу не уплатил, что является существенным нарушением условий договора со стороны ответчика. Поэтому жилой дом и земельный участок остаются во владении истца, то есть договор фактически не исполнен с обеих сторон.
Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием об оплате по договору, но тот уклоняется от передачи денежных средств во исполнение договора купли-продажи.
ДД.ММ.ГГ М.С.Н. направил в адрес Н.М.В. телеграмму с предложением о расторжении договора купли-продажи, но ответа не получил.
Также ответчику было предложено явиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю, куда он не явился.
Факт неоплаты Н.М.В. по договору купли-продажи подтверждается отсутствием у него письменных расписок о получении денежных средств истцом, либо иных документов, подтверждающих оплату по договору, и материалами проверки по обращению истца в правоохранительные органы по факту мошеннических действий со стороны ответчика при заключении спорного договора.
С учетом установленных обстоятельств истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГ, расположенных по указанному выше адресу; прекратить право собственности Н.М.В. на данные объекты недвижимости; признать право собственности на них за М.С.Н.
Решением Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истца М.С.Н. - С.В.М. просит решение суда отменить, принять новое решение, удовлетворив иск в полном объеме, ссылаясь на то, что при разрешении спора, суд не дал надлежащей правовой оценки спорному договору, а также тому факту, что данная сделка до настоящего времени сторонами не исполнена, а именно: не выполнены существенные условия договора со стороны покупателя Н.М.В. о передаче денежных средств в сумме <данные изъяты> руб.; не выполнены условия передачи дома и земельного участка продавцом покупателю. Считает, что суд нарушил процессуальные права истца, необоснованно отказав в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств: аудиозаписи телефонных переговоров истца с ответчиком, устанавливающих значимые обстоятельства для правильного разрешения спора. Полагает, что суд подошел к рассмотрению дела формально, не оценил другие доказательства, представленные со стороны ответчика. По мнению представителя истца, государственная регистрация договора не является безусловным основанием приобретения права собственности, если при этом сторонами не исполнены обязательные и существенные условия договора. Указывает на то, что суд не проверил наличие или отсутствие оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, не дал правовой оценки характеру спорного договора.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда постановленным законно.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Разрешая спор, суд установил, что истцу М.С.Н. принадлежал на праве собственности жилой дом общей площадью 56,9 кв. м и земельный участок общей площадью 379 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между истцом М.С.Н. и ответчиком Н.М.В. был заключен договор купли-продажи названных объектов недвижимости - жилого дома и земельного участка, находящихся по вышеуказанному адресу (л.д. 7-9). Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю.
Как усматривается из пункта 4 данного договора, отчуждаемые земельный участок и расположенный на нем жилой дом оцениваются по соглашению сторон и продаются за общую сумму <данные изъяты> руб. Расчет произведен полностью до подписания настоящего договора, из них земельный участок - <данные изъяты> руб., а жилой дом - <данные изъяты> руб. (л.д. 8).
В настоящее время собственником спорных жилого дома и земельного участка является ответчик Н.М.В., что подтверждается правоустанавливающими документами (л.д. 10-11).
Обращаясь в суд с названными требованиями, истец М.С.Н. в их обоснование ссылался на то, что со стороны покупателя Н.М.В. не выполнены существенные условия договора о передаче денежных средств продавцу в сумме <данные изъяты> руб.
Между тем, основания и последствия расторжения договора указаны в ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, из содержания которых следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГ условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал.
В положениях ст. ст. 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих требования, касающиеся продажи недвижимости также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшие у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
В то же время в гражданском законодательстве имеется специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи.
Так, в силу п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в данном случае ни закон, ни сам договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ не содержит положений, предусматривающих возможность его расторжения с прекращением права собственности ответчика в связи с неоплатой ответчиком (покупателем) спорных объектов недвижимости, переход права собственности на которые за ним зарегистрировано.
С учетом изложенного, доводы жалобы о том, что в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи при существенном нарушении его условий ответчиком, к которому он относит невыплату им стоимости недвижимого имущества, основаны на неправильном толковании норм материального права, а потому подлежат отклонению.
Ссылка на то, что государственная регистрация договора не является безусловным основанием приобретения права собственности, также свидетельствует об ошибочном понимании материального закона и не принимается во внимание.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу, что истцу не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика расторжения договора даже в случае нарушения им обязательств по оплате стоимости жилого дома и земельного участка. Ни закон, ни сам договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое состоялся.
В этой связи правовых оснований для расторжения заключенного между М.С.Н. и Н.М.В. договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГ не имелось.
Довод жалобы о нарушении процессуальных прав истца, выразившихся в необоснованном отказе в удовлетворении его ходатайства об истребовании аудиозаписи телефонных переговоров, не влекут отмену постановленного решения, так как не опровергают выводов суда, основанных на доказательствах, получивших надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо принятого судом решения, в апелляционной жалобе не содержится.
При таких обстоятельствах у судебной коллегии не имеется оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 25 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца М.С.Н. - С.В.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)