Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи О.В. Цирулик
Судей: Я.В. Кондратьевой, С.И. Гребенщикова
при участии
- от ООО "Транссбыт": Костромитинова Е.А., представитель по доверенности от 01.02.2012 б/н;
- от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Квасницкий В.К., представитель по доверенности от 18.06.2012 N 1-11/4484
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трансбыт"
на решение от 29.08.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012
по делу N А73-5484/2012 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А. Букина, в апелляционном суде судьи: А.И. Михайлова, Т.С. Гетманова, Т.Д. Козлова
По иску общества с ограниченной ответственностью "Трансбыт"
к Министерству имущественных отношений Хабаровского края
3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью "ДальСтройИндустрия"
о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600
Общество с ограниченной ответственностью "Трансбыт" (ОГРН 1022700926445, адрес (место нахождения): 680028, Хабаровский край, г. Хабаровск, Амурский бульвар, 9, 35) (далее - ООО "Трансбыт", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152; адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76) (далее - МИО Хабаровского края) с иском о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ДальСтройИндустрия" (далее - ООО "ДальСтройИндустрия").
Решением от 29.08.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ для одностороннего отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, достаточно волеизъявления одной стороны и каких либо иных оснований не требуется.
В кассационной жалобе ООО "Трансбыт" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судами не дано оценки тому, что за период действия договора аренды земельного участка и во исполнение его условий ООО "Трансбыт" проведен ряд работ по его освоению и подготовке к строительству, а именно: осуществлен перенос металлических и капитальных гаражей, предприняты меры по расселению жилого дома, расположенного на данном земельном участке, произведен вынос транзитных коммуникаций, получены и выполнены технические условия на подключение проектируемого объекта к сетям канализации, водоснабжения и теплоснабжения, принято участие в долевом строительстве канализационного коллектора (с подведением точки врезки в городской коллектор непосредственно на участок) и электроподстанции 35/6 кВ "Парк Гайдара", выполнено строительство трансформаторной подстанции 6-10 кВ, оформлен и получен градостроительный план земельного участка. В этой связи, считает, что действия МИО Хабаровского края по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка не соответствуют требованиям статьи 10 ГК РФ. Однако судами отклонены доводы общества в этой части, как не имеющие отношения к предмету настоящего спора, что, по мнению заявителя жалобы, является неправомерным.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав по ним пояснения.
ООО "ДальСтройИндустрия", извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило.
Проверив законность решения и постановления суда апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.11.2004 между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска (арендодатель) и ООО "Трансбыт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2600 с кадастровым номером 27:23:030108:0011, расположенного в Центральном районе г. Хабаровска по адресу: ул. Ким-Ю-Чена, площадью 6287,70 кв. м для использования под строительство административного здания сроком на три года.
Во исполнение распоряжения Правительства Хабаровского края от 23.04.2008 N 201-рп "Об изменении условий и продлении срока предоставления земельного участка для строительства административного здания по ул. Ким-Ю-Чена в г. Хабаровске" между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО "Трансбыт" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 06.05.2008 N 10115 к договору аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600 сроком на три года, по которому арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:030108:0057, общей площадью 5659 кв. м, расположенный в 85 м по направлению на юго-запад от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45, для строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.
Договор аренды земельного участка от 04.11.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115) возобновлен на неопределенный срок (уведомление от 18.04.2011 N 1-11/2829 Министерства имущественных отношений Хабаровского края).
25.01.2012 Министерство имущественных отношений Хабаровского края направило в адрес ООО "Трансбыт" уведомление N 1-11/459 об отказе от договора со ссылкой на часть 2 статьи 610 ГК РФ, в связи с нецелевым использованием земельного участка и нарушением условий договора. Общество обязано в течение трех месяцев с момента получения настоящего уведомления освободить земельный участок и передать его министерству по акту приема-передачи.
Считая отказ ответчика от исполнения договора аренды земельного участка недействительным, ООО "Трансбыт" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о законности действий Министерства имущественных отношений Хабаровского края. Суды исходили из того, что безусловное право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предоставлено ответчику положениями статьи 610 ГК РФ, при том, что основания для прекращения договора аренды земельного участка, изложенные в части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, являются дополнительными к тем, которые изложены в гражданском законодательстве.
Между тем, указанные выводы арбитражных судов признаются судом кассационной инстанции ошибочными.
Так, рассматривая настоящее дело, суды не приняли во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23.12.2008 N 8985/08, опубликованном 04.02.2009, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, учитывая, что предметом аренды является земельный участок предоставленный обществу для целей строительства, то при рассмотрении арбитражными судами вопроса о правомерности одностороннего отказа МИО Хабаровского края от спорного договора аренды подлежали применению нормы земельного законодательства, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.
При таких обстоятельствах, выводы судов о законности действий МИО Хабаровского края по одностороннему отказу от исполнения заключенного с обществом договора аренды являются преждевременными, поэтому обжалуемые решение от 29.08.2012 и постановление от 08.11.2012 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, на основе оценки всех представленных в дело доказательств установить достигнута ли цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду спорный земельный участок, какой объем работ выполнен обществом по достижению данной цели, и, исходя из этого разрешить спор с учетом подлежащих применению норм гражданского и земельного законодательства.
Кроме того, суду следует рассмотреть доводы общества о злоупотреблении ответчиком своими правами, дать указанным доводам надлежащую правовую оценку и с учетом этого решить вопрос о наличии правовых оснований для применения к возникшему спору сторон положений статьи 10 ГК РФ.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 29.08.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012 по делу N А73-5484/2012 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
Я.В.КОНДРАТЬЕВА
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 12.02.2013 N Ф03-6442/2012 ПО ДЕЛУ N А73-5484/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2013 г. N Ф03-6442/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи О.В. Цирулик
Судей: Я.В. Кондратьевой, С.И. Гребенщикова
при участии
- от ООО "Транссбыт": Костромитинова Е.А., представитель по доверенности от 01.02.2012 б/н;
- от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Квасницкий В.К., представитель по доверенности от 18.06.2012 N 1-11/4484
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трансбыт"
на решение от 29.08.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012
по делу N А73-5484/2012 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А. Букина, в апелляционном суде судьи: А.И. Михайлова, Т.С. Гетманова, Т.Д. Козлова
По иску общества с ограниченной ответственностью "Трансбыт"
к Министерству имущественных отношений Хабаровского края
3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью "ДальСтройИндустрия"
о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600
Общество с ограниченной ответственностью "Трансбыт" (ОГРН 1022700926445, адрес (место нахождения): 680028, Хабаровский край, г. Хабаровск, Амурский бульвар, 9, 35) (далее - ООО "Трансбыт", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152; адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76) (далее - МИО Хабаровского края) с иском о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ДальСтройИндустрия" (далее - ООО "ДальСтройИндустрия").
Решением от 29.08.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ для одностороннего отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, достаточно волеизъявления одной стороны и каких либо иных оснований не требуется.
В кассационной жалобе ООО "Трансбыт" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судами не дано оценки тому, что за период действия договора аренды земельного участка и во исполнение его условий ООО "Трансбыт" проведен ряд работ по его освоению и подготовке к строительству, а именно: осуществлен перенос металлических и капитальных гаражей, предприняты меры по расселению жилого дома, расположенного на данном земельном участке, произведен вынос транзитных коммуникаций, получены и выполнены технические условия на подключение проектируемого объекта к сетям канализации, водоснабжения и теплоснабжения, принято участие в долевом строительстве канализационного коллектора (с подведением точки врезки в городской коллектор непосредственно на участок) и электроподстанции 35/6 кВ "Парк Гайдара", выполнено строительство трансформаторной подстанции 6-10 кВ, оформлен и получен градостроительный план земельного участка. В этой связи, считает, что действия МИО Хабаровского края по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка не соответствуют требованиям статьи 10 ГК РФ. Однако судами отклонены доводы общества в этой части, как не имеющие отношения к предмету настоящего спора, что, по мнению заявителя жалобы, является неправомерным.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав по ним пояснения.
ООО "ДальСтройИндустрия", извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило.
Проверив законность решения и постановления суда апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.11.2004 между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска (арендодатель) и ООО "Трансбыт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2600 с кадастровым номером 27:23:030108:0011, расположенного в Центральном районе г. Хабаровска по адресу: ул. Ким-Ю-Чена, площадью 6287,70 кв. м для использования под строительство административного здания сроком на три года.
Во исполнение распоряжения Правительства Хабаровского края от 23.04.2008 N 201-рп "Об изменении условий и продлении срока предоставления земельного участка для строительства административного здания по ул. Ким-Ю-Чена в г. Хабаровске" между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО "Трансбыт" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 06.05.2008 N 10115 к договору аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600 сроком на три года, по которому арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:030108:0057, общей площадью 5659 кв. м, расположенный в 85 м по направлению на юго-запад от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45, для строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.
Договор аренды земельного участка от 04.11.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115) возобновлен на неопределенный срок (уведомление от 18.04.2011 N 1-11/2829 Министерства имущественных отношений Хабаровского края).
25.01.2012 Министерство имущественных отношений Хабаровского края направило в адрес ООО "Трансбыт" уведомление N 1-11/459 об отказе от договора со ссылкой на часть 2 статьи 610 ГК РФ, в связи с нецелевым использованием земельного участка и нарушением условий договора. Общество обязано в течение трех месяцев с момента получения настоящего уведомления освободить земельный участок и передать его министерству по акту приема-передачи.
Считая отказ ответчика от исполнения договора аренды земельного участка недействительным, ООО "Трансбыт" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о законности действий Министерства имущественных отношений Хабаровского края. Суды исходили из того, что безусловное право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предоставлено ответчику положениями статьи 610 ГК РФ, при том, что основания для прекращения договора аренды земельного участка, изложенные в части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, являются дополнительными к тем, которые изложены в гражданском законодательстве.
Между тем, указанные выводы арбитражных судов признаются судом кассационной инстанции ошибочными.
Так, рассматривая настоящее дело, суды не приняли во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23.12.2008 N 8985/08, опубликованном 04.02.2009, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, учитывая, что предметом аренды является земельный участок предоставленный обществу для целей строительства, то при рассмотрении арбитражными судами вопроса о правомерности одностороннего отказа МИО Хабаровского края от спорного договора аренды подлежали применению нормы земельного законодательства, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.
При таких обстоятельствах, выводы судов о законности действий МИО Хабаровского края по одностороннему отказу от исполнения заключенного с обществом договора аренды являются преждевременными, поэтому обжалуемые решение от 29.08.2012 и постановление от 08.11.2012 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, на основе оценки всех представленных в дело доказательств установить достигнута ли цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду спорный земельный участок, какой объем работ выполнен обществом по достижению данной цели, и, исходя из этого разрешить спор с учетом подлежащих применению норм гражданского и земельного законодательства.
Кроме того, суду следует рассмотреть доводы общества о злоупотреблении ответчиком своими правами, дать указанным доводам надлежащую правовую оценку и с учетом этого решить вопрос о наличии правовых оснований для применения к возникшему спору сторон положений статьи 10 ГК РФ.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 29.08.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012 по делу N А73-5484/2012 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
Я.В.КОНДРАТЬЕВА
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)