Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка "Транскапиталбанк" (закрытое акционерное общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2012 по делу N А76-15241/2012 (судья Лукьянова М.В.).
В заседании приняли участие представители:
акционерного коммерческого банка "Транскапиталбанк" (закрытое акционерное общество) - Сюлатова Л.Б. (доверенность от 25.06.2012),
индивидуального предпринимателя Савельевой Т.В. - Кузьмина Г.Ю. (доверенность от 17.10.2012).
Акционерный коммерческий банк "Транскапиталбанк" (закрытое акционерное общество) (далее - АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО), банк, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Савельевой Татьяне Васильевне (далее - ИП Савельева Т.В., предприниматель, ответчик) о признании расторгнутым с 08.11.2011 договора аренды N 1 от 17.10.2011 нежилого помещения N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, площадь Мопра, д. 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253, подписанного АКБ "Транскапиталбанк" и ИП Савельевой Т.В.; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области погасить запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды N 1 от 17.10.2011 нежилого помещения "1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, площадь Мопра, д. 9.
Определением суда от 17.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) (т. 1 л.д. 1).
Решением суда от 24.12.2012 (резолютивная часть от 17.12.2012) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л.д. 15-22).
В апелляционной жалобе АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Суд пришел к ошибочному выводу об отсутствии между сторонами договора заблуждений относительно переданного в аренду объекта аренды и исполнении сторонами договора, поскольку именно введение арендодателем в заблуждение арендатора относительно предмета сделки послужило основанием для прекращения договора арендатором в одностороннем порядке. Помещение, указанное в акте приема-передачи от 17.10.2011, не соответствует фактически переданному помещению по площади, техническим характеристикам, наименованию, объект аренды не был согласован сторонами надлежащим образом, и соответствующие разногласия возникли между сторонами до государственной регистрации договора аренды, в связи с чем арендодателю было направлено уведомление от 08.11.2011 с требованием принять помещение из аренды. Со стороны арендатора договор не исполнялся, поскольку арендная плата арендатором не оплачивалась, помещение было возвращено арендатором арендодателю 08.11.2011 еще до государственной регистрации договора аренды, арендодателю были переданы также ключи, что подтверждается почтовыми квитанциями. Таким образом, возврат помещения арендодателю свидетельствует о прекращении договора аренды.
Ссылки суда первой инстанции в обоснование вывода об исполнении сторонами договора аренды и отсутствия разногласий относительно его предмета на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2012 по делу N А76-25095/2011 сделаны без учета постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по тому же делу, в котором апелляционным судом сделан вывод о том, что арендодатель не предупредил арендатора о том, что перепланировка помещения произведена без разрешительной документации, что препятствует использованию помещения по назначению в силу специфики деятельности арендатора. Судом также установлен факт извещения арендодателя о расторжении договора аренды в силу направления извещений от 07.11.2011 и от 08.11.2011. Указанные обстоятельства послужили основанием для защиты прав банка в рамках настоящего дела, при этом банк ссылался, что расхождение между объектом аренды, указанным в договоре, и фактически переданным арендатору помещением, препятствует банку в осуществлении его деятельности ввиду невозможности принятия помещения в соответствии с Инструкцией Банка России N 135-И от 02.04.2010 "О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций" и Положением о порядке ведения кассовых операций и правилах хранения, перевозки и инкассации банкнот и монеты Банка России в кредитных организациях на территории Российской Федерации, утв. Банком России 24.04.2008 N 318-П.
Ссылки суда на отсутствие разногласий относительно характеристик помещения, переданного в аренду, ввиду составления акта приема-передачи от 08.11.2011, необоснованны, поскольку помещение поименовано в акте в соответствии с характеристиками, указанными в акте приема-передачи от 17.10.2011, во избежание двоякого толкования объекта аренды при его возврате и наличие в связи с этим претензий арендодателя по невозврату помещения.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика возразил по доводам апелляционной жалобы.
Проверив законность судебного акта, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП Савельевой Т.В. (арендодатель) с одной стороны и АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) (арендатор) 17.10.2011 подписан договор аренды N 1 (т. 1 л.д. 14-21), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,10 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, площадь Мопра, дом 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253, подробное описание и план которого содержится в приложении N 1 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью (т. 1 л.д. 22).
Указанное в п. 1.2 договора нежилое помещение передается арендатору для размещения подразделений банка в целях осуществления банковской деятельности (п. 1.2 договора).
Передача указанного в п. 1.1 договора помещения осуществляется арендодателем по акту приема-передачи (приложение N 2, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора), в котором отражается его техническое состояние на момент сдачи его аренду. Помещение должно быть передано арендатору не позднее 3 рабочих дней с даты подписания настоящего договора (п. 1.3 договора).
В пункте 1.4 договора указано, что помещение принадлежит арендодателю на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N 74 АБ 306469, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.06 года сделана запись регистрации N 74-74-01/084/206-253.
Пунктом п. 4.1 договора определено, что срок аренды по настоящему договору составляет 3 года с момента фактической передачи помещения от арендодателя арендатору по акту приема-передачи, в соответствии с п. 1.3 настоящего договора, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области и распространяется на отношения сторон, возникшие с даты подписания настоящего договора.
Сторонами подписан акт приема-передачи от 17.10.2011 (т. 1 л.д. 23), согласно которому банк принял в аренду нежилое помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253, для размещения подразделений Банка в целях осуществления банковской деятельности, согласно договору аренды от 17.10.2011 N 1.
В п. 9.3. договора предусмотрено, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке арендатором происходит, в том числе, в следующих случаях:
- - если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии негодном для его использования (п. 9.3.1 договора);
- - если переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения или проверки его исправности при приемке (п. 9.3.3 договора).
08.11.2011 банк направил в адрес предпринимателя уведомление (т. 1 л.д. 28) о прекращении арендных отношений, полном возврате помещений, расторжении в одностороннем внесудебном порядке договора аренды от 17.10.2011 N 1, с требованием принять помещение до 09.11.2011. К указанному уведомлению Банком был приложен акт о возврате помещения от 08.11.2011.
В материалы дела представлен акт приема-передачи от 08.11.2011 (т. 1 л.д. 30), согласно которому ИП Савельева Т.В. приняла от Банка нежилое помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253. Акт подписан ИП Савельевой Т.В. и указано, что помещение принято 23.01.2012.
Из материалов дела также следует, что 08.11.2011 истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды от 17.10.2011 N 1 (т. 1 л.д. 37-38), сославшись в заявлении на то, что после подписания и подачи на государственную регистрацию договора аренды от 17.10.2011 N 1 при приеме от арендодателя технической документации было выявлено наличие существенных расхождений относительно предмета договора аренды.
Письмом от 11.11.2011 N 34137 (т. 1 л.д. 40) Управление Росреестра сообщило Банку, что заявление от 08.11.2011 не может быть исполнено ввиду того, что 03.11.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации сделки - договора аренды от 17.10.2011 N 1.
Полагая, что договор является расторгнутым с 08.11.2011 в силу одностороннего отказа арендатора от договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у истца отсутствует право на расторжение договора в одностороннем порядке по основанию передачи ему помещения в состоянии, непригодном для его использования, поскольку истцом не представлено доказательств передачи ему арендодателем помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора. Суд принял во внимание, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2012 по делу N А76-25095/2011 установлено обстоятельство надлежащего исполнения предпринимателем обязанности по передаче помещения в аренду, отсутствия между сторонами договора разногласий или заблуждений относительно предмета сделки и иных существенных условий договора.
Выводы суда первой инстанции основаны на представленных в дело доказательствах, соответствуют нормам материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 1 от 17.10.2011 (т. 1 л.д. 14), который зарегистрирован 03.11.2011.
Указанный договор оценен как заключенный судами по делу N А76-25095/2011 (т. 1 л.д. 122, 128).
В силу нормы ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из искового заявления и апелляционной жалобы следует, что в обоснование наличия у истца права на расторжение договора в одностороннем порядке последний ссылается на то, что арендодателем передано в аренду имущество, не соответствующее условиям договора, вследствие чего истец не может использовать имущество по назначению для осуществления банковской деятельности.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
Согласно п. 9.3.1. и п. 9.3.3. договора аренды арендатор имеет право на досрочное расторжение договора аренды, если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для его использования, а также в случае если помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором по время осмотра помещения при приемке.
Согласно п. 1.1. договора аренды истцу в аренду передано помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже общей площадью 244, 1 кв. м, расположенное по адресу г. Челябинск, пл. МОПРа, д. 9. Подробное описание и план объекта содержится в приложении N 1 к договору.
Названное приложение, подписанное сторонами договора, представлено в материалы дела, и содержит план переданного в аренду помещения, отличный от плана помещения, техническая инвентаризация которого произведена по состоянию на 12.01.2006 (т. 1 л.д. 36).
Из материалов настоящего дела следует, что помещение, согласованное сторонами в договоре аренды, передано арендатору по акту приема-передачи от 17.11.2011 (т. 1 л.д. 23)
Как следует из кадастрового паспорта нежилого помещения площадью 257, 2 кв. м по состоянию на 02.02.2011 (т. 1 л.д. 34), предыдущий номер помещения - нежилое помещение N 1/2; площадь изменилась в результате перепланировки без предоставления разрешающих документов.
Таким образом, из вышеизложенных документов следует, что к моменту заключения договора аренды от 17.10.2011 в помещении была произведена перепланировка и помещение принято арендатором без замечаний и возражений в уже измененном состоянии.
Судом апелляционной инстанции в постановлении от 15.05.2012 по делу N А76-25095/2011 установлено, что в приложении N 1 к договору аренды содержится план помещения, соответствующий плану, содержащемуся в кадастровом паспорте от 02.02.2011. Приложение N 1 к договору (план помещения) является планом фактически имеющегося на дату подписания договора помещения, то есть с техническими характеристиками после перепланировки. Судом из пояснений сторон также установлено, что при принятии помещения представители банка осматривали помещение. В силу изложенных обстоятельств апелляционный суд по указанному делу пришел к выводу о том, что, принимая по акту приема передачи помещения, банк не мог не знать о расположении комнат в передаваемом помещении и его площади, а сведения о характеристиках помещения, содержащиеся в п. 1.1. договора и акте приема-передачи от 17.10.2011, были изложены в соответствии с информацией, имеющейся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности предпринимателя на помещение от 06.03.2006, исключительно с целью указания объекта аренды.
Указанные установленные судом обстоятельства при рассмотрении настоящего дела не опровергнуты истцом, в силу чего обоснованно приняты судом первой инстанции в качестве преюдициальных на основании ч. 2 ст. 69 АПК РФ.
Ссылки апеллянта на сделанные, по его мнению, выводы апелляционного суда в постановлении от 15.05.2012 по делу N А76-25095/2011 о том, что арендодатель не предупредил арендатора о том, что перепланировка помещения произведена без разрешительной документации, и о том, что данное обстоятельство препятствует использованию помещения по назначению, подлежат отклонению, поскольку обстоятельство осуществления перепланировки помещения исследовано судом с учетом существа рассматриваемого спора для оценки обстоятельства заключенности договора аренды, а невозможность использования помещения арендатором судом не установлена в силу отсутствия правового значения данного обстоятельства для целей определения заключенности договора, и из содержания судебного акта следует, что данный факт констатируется судом исключительно в качестве утверждения банка.
Таким образом, из вышеизложенных материалов дела следует, что банку при подписании договора было известно о технических характеристиках помещения, в том числе о произведенной в помещении перепланировке, и по акту приема-передачи от 17.10.2011 банком в аренду было принято помещение в соответствии с характеристиками, указанными в приложении N 1 к договору аренды, которое, как установлено судом выше, отражало характеристики помещения с учетом перепланировки.
В силу изложенного, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что арендодатель ввел в заблуждение истца в части информации о состоянии переданного в аренду помещения, что повлекло невозможность использования помещения для целей осуществления банковской деятельности, поскольку данные утверждения подателя апелляционной жалобы опровергаются материалами дела.
Доводам истца о несогласованности предмета аренды дана оценка при рассмотрении дела N А76-25095/2011, оснований для переоценки выводов суда по названному делу, предметом иска по которому являлось требование о признании договора аренды незаключенным, у суда по настоящему делу не имеется в силу ст. 16 АПК РФ.
В силу п. 3 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу п. 9.3.3. договора арендатору предоставлено право на одностороннее расторжение договора только в случае, если недостатки в помещении не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором по время осмотра помещения при приемке.
Учитывая, что технические характеристики помещения, принятого истцом в аренду, были ему известны на момент подписания договора аренды и фактического принятия помещения, и при его принятии по акту от 17.10.2011 банк не выразил соответствующих замечаний и возражений, оснований полагать, что ответчиком нарушены условия договора и вследствие этого у истца имеется право на расторжение договора в одностороннем порядке не имеется.
Таким образом, направленное в адрес ответчика уведомление о расторжении договора не имеет правового значения для целей прекращения договора аренды в силу ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ, и считать договор аренды прекращенным с 08.11.2011 оснований не имеется.
Апелляционный суд дополнительно отмечает следующее.
Согласно условиям заключенного между истцом и ответчиком договора аренды в случае прекращения договора аренды арендатор в течение 10 дней обязан передать помещение арендодателю по акту приема-передачи (п. 3.1.7. договора).
Из материалов дела следует, что истец, уведомив ответчика о прекращении в одностороннем порядке договора аренды (т. 1 л.д. 28), в этот же день составил односторонний акт приема-передачи ключей от помещения (т. 1 л.д. 30).
Доказательств того, что ответчик был уведомлен о необходимости принятия помещения 08.11.2011, при том, что согласно вышеизложенным условиям договора указанная обязанность подлежит исполнению арендатором в течение 10 дней с момента прекращения договора, материалы дела не содержат.
Имеющаяся в деле телеграмма (т. 1 л.д. 33) не может быть принята во внимание в качестве такового доказательства ввиду ее направления арендодателю 09.11.2011.
Доказательств того, что представители предпринимателя присутствовали при сдаче помещения, в деле также не имеется.
Анализируемый акт приема-передачи подписан только представителями истца. Факт отказа арендодателя от подписи акта засвидетельствован Дьяковым С.М., который являлся представителем банка (т. 1 л.д. 74), и Евстифеевым А.П., являющимся, как следует из пояснений представителя банка в суде апелляционной инстанции, работником банка.
Объективных доказательств того, что арендодатель отказался от подписания акта и принятия помещения не представлено.
Иных доказательств возврата в соответствии с требованиями ст. 655 ГК РФ и условиями договора арендуемого помещения из аренды в материалы дела не представлено.
В силу изложенного, в отсутствие доказательств возврата арендатором помещения до 23.01.2012 (т. 1 л.д. 120), учитывая последующее прекращение договора на основании п. 9.4. договора, дата прекращения договорных отношений не имеет правового значения, в том числе в части защиты имущественных прав банка, ввиду чего заявленный в рамках настоящего дела иск о признании договора аренды расторгнутым с 08.11.2011 не приведет к восстановлению прав истца.
При изложенных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2012 по делу N А76-15241/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка "Транскапиталбанк" (закрытое акционерное общество) - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2013 N 18АП-1395/2013 ПО ДЕЛУ N А76-15241/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2013 г. N 18АП-1395/2013
Дело N А76-15241/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка "Транскапиталбанк" (закрытое акционерное общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2012 по делу N А76-15241/2012 (судья Лукьянова М.В.).
В заседании приняли участие представители:
акционерного коммерческого банка "Транскапиталбанк" (закрытое акционерное общество) - Сюлатова Л.Б. (доверенность от 25.06.2012),
индивидуального предпринимателя Савельевой Т.В. - Кузьмина Г.Ю. (доверенность от 17.10.2012).
Акционерный коммерческий банк "Транскапиталбанк" (закрытое акционерное общество) (далее - АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО), банк, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Савельевой Татьяне Васильевне (далее - ИП Савельева Т.В., предприниматель, ответчик) о признании расторгнутым с 08.11.2011 договора аренды N 1 от 17.10.2011 нежилого помещения N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, площадь Мопра, д. 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253, подписанного АКБ "Транскапиталбанк" и ИП Савельевой Т.В.; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области погасить запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды N 1 от 17.10.2011 нежилого помещения "1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, площадь Мопра, д. 9.
Определением суда от 17.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) (т. 1 л.д. 1).
Решением суда от 24.12.2012 (резолютивная часть от 17.12.2012) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л.д. 15-22).
В апелляционной жалобе АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Суд пришел к ошибочному выводу об отсутствии между сторонами договора заблуждений относительно переданного в аренду объекта аренды и исполнении сторонами договора, поскольку именно введение арендодателем в заблуждение арендатора относительно предмета сделки послужило основанием для прекращения договора арендатором в одностороннем порядке. Помещение, указанное в акте приема-передачи от 17.10.2011, не соответствует фактически переданному помещению по площади, техническим характеристикам, наименованию, объект аренды не был согласован сторонами надлежащим образом, и соответствующие разногласия возникли между сторонами до государственной регистрации договора аренды, в связи с чем арендодателю было направлено уведомление от 08.11.2011 с требованием принять помещение из аренды. Со стороны арендатора договор не исполнялся, поскольку арендная плата арендатором не оплачивалась, помещение было возвращено арендатором арендодателю 08.11.2011 еще до государственной регистрации договора аренды, арендодателю были переданы также ключи, что подтверждается почтовыми квитанциями. Таким образом, возврат помещения арендодателю свидетельствует о прекращении договора аренды.
Ссылки суда первой инстанции в обоснование вывода об исполнении сторонами договора аренды и отсутствия разногласий относительно его предмета на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2012 по делу N А76-25095/2011 сделаны без учета постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по тому же делу, в котором апелляционным судом сделан вывод о том, что арендодатель не предупредил арендатора о том, что перепланировка помещения произведена без разрешительной документации, что препятствует использованию помещения по назначению в силу специфики деятельности арендатора. Судом также установлен факт извещения арендодателя о расторжении договора аренды в силу направления извещений от 07.11.2011 и от 08.11.2011. Указанные обстоятельства послужили основанием для защиты прав банка в рамках настоящего дела, при этом банк ссылался, что расхождение между объектом аренды, указанным в договоре, и фактически переданным арендатору помещением, препятствует банку в осуществлении его деятельности ввиду невозможности принятия помещения в соответствии с Инструкцией Банка России N 135-И от 02.04.2010 "О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций" и Положением о порядке ведения кассовых операций и правилах хранения, перевозки и инкассации банкнот и монеты Банка России в кредитных организациях на территории Российской Федерации, утв. Банком России 24.04.2008 N 318-П.
Ссылки суда на отсутствие разногласий относительно характеристик помещения, переданного в аренду, ввиду составления акта приема-передачи от 08.11.2011, необоснованны, поскольку помещение поименовано в акте в соответствии с характеристиками, указанными в акте приема-передачи от 17.10.2011, во избежание двоякого толкования объекта аренды при его возврате и наличие в связи с этим претензий арендодателя по невозврату помещения.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика возразил по доводам апелляционной жалобы.
Проверив законность судебного акта, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП Савельевой Т.В. (арендодатель) с одной стороны и АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) (арендатор) 17.10.2011 подписан договор аренды N 1 (т. 1 л.д. 14-21), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,10 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, площадь Мопра, дом 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253, подробное описание и план которого содержится в приложении N 1 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью (т. 1 л.д. 22).
Указанное в п. 1.2 договора нежилое помещение передается арендатору для размещения подразделений банка в целях осуществления банковской деятельности (п. 1.2 договора).
Передача указанного в п. 1.1 договора помещения осуществляется арендодателем по акту приема-передачи (приложение N 2, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора), в котором отражается его техническое состояние на момент сдачи его аренду. Помещение должно быть передано арендатору не позднее 3 рабочих дней с даты подписания настоящего договора (п. 1.3 договора).
В пункте 1.4 договора указано, что помещение принадлежит арендодателю на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N 74 АБ 306469, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.06 года сделана запись регистрации N 74-74-01/084/206-253.
Пунктом п. 4.1 договора определено, что срок аренды по настоящему договору составляет 3 года с момента фактической передачи помещения от арендодателя арендатору по акту приема-передачи, в соответствии с п. 1.3 настоящего договора, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области и распространяется на отношения сторон, возникшие с даты подписания настоящего договора.
Сторонами подписан акт приема-передачи от 17.10.2011 (т. 1 л.д. 23), согласно которому банк принял в аренду нежилое помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253, для размещения подразделений Банка в целях осуществления банковской деятельности, согласно договору аренды от 17.10.2011 N 1.
В п. 9.3. договора предусмотрено, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке арендатором происходит, в том числе, в следующих случаях:
- - если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии негодном для его использования (п. 9.3.1 договора);
- - если переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения или проверки его исправности при приемке (п. 9.3.3 договора).
08.11.2011 банк направил в адрес предпринимателя уведомление (т. 1 л.д. 28) о прекращении арендных отношений, полном возврате помещений, расторжении в одностороннем внесудебном порядке договора аренды от 17.10.2011 N 1, с требованием принять помещение до 09.11.2011. К указанному уведомлению Банком был приложен акт о возврате помещения от 08.11.2011.
В материалы дела представлен акт приема-передачи от 08.11.2011 (т. 1 л.д. 30), согласно которому ИП Савельева Т.В. приняла от Банка нежилое помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253. Акт подписан ИП Савельевой Т.В. и указано, что помещение принято 23.01.2012.
Из материалов дела также следует, что 08.11.2011 истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды от 17.10.2011 N 1 (т. 1 л.д. 37-38), сославшись в заявлении на то, что после подписания и подачи на государственную регистрацию договора аренды от 17.10.2011 N 1 при приеме от арендодателя технической документации было выявлено наличие существенных расхождений относительно предмета договора аренды.
Письмом от 11.11.2011 N 34137 (т. 1 л.д. 40) Управление Росреестра сообщило Банку, что заявление от 08.11.2011 не может быть исполнено ввиду того, что 03.11.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации сделки - договора аренды от 17.10.2011 N 1.
Полагая, что договор является расторгнутым с 08.11.2011 в силу одностороннего отказа арендатора от договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у истца отсутствует право на расторжение договора в одностороннем порядке по основанию передачи ему помещения в состоянии, непригодном для его использования, поскольку истцом не представлено доказательств передачи ему арендодателем помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора. Суд принял во внимание, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2012 по делу N А76-25095/2011 установлено обстоятельство надлежащего исполнения предпринимателем обязанности по передаче помещения в аренду, отсутствия между сторонами договора разногласий или заблуждений относительно предмета сделки и иных существенных условий договора.
Выводы суда первой инстанции основаны на представленных в дело доказательствах, соответствуют нормам материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 1 от 17.10.2011 (т. 1 л.д. 14), который зарегистрирован 03.11.2011.
Указанный договор оценен как заключенный судами по делу N А76-25095/2011 (т. 1 л.д. 122, 128).
В силу нормы ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из искового заявления и апелляционной жалобы следует, что в обоснование наличия у истца права на расторжение договора в одностороннем порядке последний ссылается на то, что арендодателем передано в аренду имущество, не соответствующее условиям договора, вследствие чего истец не может использовать имущество по назначению для осуществления банковской деятельности.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
Согласно п. 9.3.1. и п. 9.3.3. договора аренды арендатор имеет право на досрочное расторжение договора аренды, если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для его использования, а также в случае если помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором по время осмотра помещения при приемке.
Согласно п. 1.1. договора аренды истцу в аренду передано помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже общей площадью 244, 1 кв. м, расположенное по адресу г. Челябинск, пл. МОПРа, д. 9. Подробное описание и план объекта содержится в приложении N 1 к договору.
Названное приложение, подписанное сторонами договора, представлено в материалы дела, и содержит план переданного в аренду помещения, отличный от плана помещения, техническая инвентаризация которого произведена по состоянию на 12.01.2006 (т. 1 л.д. 36).
Из материалов настоящего дела следует, что помещение, согласованное сторонами в договоре аренды, передано арендатору по акту приема-передачи от 17.11.2011 (т. 1 л.д. 23)
Как следует из кадастрового паспорта нежилого помещения площадью 257, 2 кв. м по состоянию на 02.02.2011 (т. 1 л.д. 34), предыдущий номер помещения - нежилое помещение N 1/2; площадь изменилась в результате перепланировки без предоставления разрешающих документов.
Таким образом, из вышеизложенных документов следует, что к моменту заключения договора аренды от 17.10.2011 в помещении была произведена перепланировка и помещение принято арендатором без замечаний и возражений в уже измененном состоянии.
Судом апелляционной инстанции в постановлении от 15.05.2012 по делу N А76-25095/2011 установлено, что в приложении N 1 к договору аренды содержится план помещения, соответствующий плану, содержащемуся в кадастровом паспорте от 02.02.2011. Приложение N 1 к договору (план помещения) является планом фактически имеющегося на дату подписания договора помещения, то есть с техническими характеристиками после перепланировки. Судом из пояснений сторон также установлено, что при принятии помещения представители банка осматривали помещение. В силу изложенных обстоятельств апелляционный суд по указанному делу пришел к выводу о том, что, принимая по акту приема передачи помещения, банк не мог не знать о расположении комнат в передаваемом помещении и его площади, а сведения о характеристиках помещения, содержащиеся в п. 1.1. договора и акте приема-передачи от 17.10.2011, были изложены в соответствии с информацией, имеющейся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности предпринимателя на помещение от 06.03.2006, исключительно с целью указания объекта аренды.
Указанные установленные судом обстоятельства при рассмотрении настоящего дела не опровергнуты истцом, в силу чего обоснованно приняты судом первой инстанции в качестве преюдициальных на основании ч. 2 ст. 69 АПК РФ.
Ссылки апеллянта на сделанные, по его мнению, выводы апелляционного суда в постановлении от 15.05.2012 по делу N А76-25095/2011 о том, что арендодатель не предупредил арендатора о том, что перепланировка помещения произведена без разрешительной документации, и о том, что данное обстоятельство препятствует использованию помещения по назначению, подлежат отклонению, поскольку обстоятельство осуществления перепланировки помещения исследовано судом с учетом существа рассматриваемого спора для оценки обстоятельства заключенности договора аренды, а невозможность использования помещения арендатором судом не установлена в силу отсутствия правового значения данного обстоятельства для целей определения заключенности договора, и из содержания судебного акта следует, что данный факт констатируется судом исключительно в качестве утверждения банка.
Таким образом, из вышеизложенных материалов дела следует, что банку при подписании договора было известно о технических характеристиках помещения, в том числе о произведенной в помещении перепланировке, и по акту приема-передачи от 17.10.2011 банком в аренду было принято помещение в соответствии с характеристиками, указанными в приложении N 1 к договору аренды, которое, как установлено судом выше, отражало характеристики помещения с учетом перепланировки.
В силу изложенного, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что арендодатель ввел в заблуждение истца в части информации о состоянии переданного в аренду помещения, что повлекло невозможность использования помещения для целей осуществления банковской деятельности, поскольку данные утверждения подателя апелляционной жалобы опровергаются материалами дела.
Доводам истца о несогласованности предмета аренды дана оценка при рассмотрении дела N А76-25095/2011, оснований для переоценки выводов суда по названному делу, предметом иска по которому являлось требование о признании договора аренды незаключенным, у суда по настоящему делу не имеется в силу ст. 16 АПК РФ.
В силу п. 3 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу п. 9.3.3. договора арендатору предоставлено право на одностороннее расторжение договора только в случае, если недостатки в помещении не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором по время осмотра помещения при приемке.
Учитывая, что технические характеристики помещения, принятого истцом в аренду, были ему известны на момент подписания договора аренды и фактического принятия помещения, и при его принятии по акту от 17.10.2011 банк не выразил соответствующих замечаний и возражений, оснований полагать, что ответчиком нарушены условия договора и вследствие этого у истца имеется право на расторжение договора в одностороннем порядке не имеется.
Таким образом, направленное в адрес ответчика уведомление о расторжении договора не имеет правового значения для целей прекращения договора аренды в силу ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ, и считать договор аренды прекращенным с 08.11.2011 оснований не имеется.
Апелляционный суд дополнительно отмечает следующее.
Согласно условиям заключенного между истцом и ответчиком договора аренды в случае прекращения договора аренды арендатор в течение 10 дней обязан передать помещение арендодателю по акту приема-передачи (п. 3.1.7. договора).
Из материалов дела следует, что истец, уведомив ответчика о прекращении в одностороннем порядке договора аренды (т. 1 л.д. 28), в этот же день составил односторонний акт приема-передачи ключей от помещения (т. 1 л.д. 30).
Доказательств того, что ответчик был уведомлен о необходимости принятия помещения 08.11.2011, при том, что согласно вышеизложенным условиям договора указанная обязанность подлежит исполнению арендатором в течение 10 дней с момента прекращения договора, материалы дела не содержат.
Имеющаяся в деле телеграмма (т. 1 л.д. 33) не может быть принята во внимание в качестве такового доказательства ввиду ее направления арендодателю 09.11.2011.
Доказательств того, что представители предпринимателя присутствовали при сдаче помещения, в деле также не имеется.
Анализируемый акт приема-передачи подписан только представителями истца. Факт отказа арендодателя от подписи акта засвидетельствован Дьяковым С.М., который являлся представителем банка (т. 1 л.д. 74), и Евстифеевым А.П., являющимся, как следует из пояснений представителя банка в суде апелляционной инстанции, работником банка.
Объективных доказательств того, что арендодатель отказался от подписания акта и принятия помещения не представлено.
Иных доказательств возврата в соответствии с требованиями ст. 655 ГК РФ и условиями договора арендуемого помещения из аренды в материалы дела не представлено.
В силу изложенного, в отсутствие доказательств возврата арендатором помещения до 23.01.2012 (т. 1 л.д. 120), учитывая последующее прекращение договора на основании п. 9.4. договора, дата прекращения договорных отношений не имеет правового значения, в том числе в части защиты имущественных прав банка, ввиду чего заявленный в рамках настоящего дела иск о признании договора аренды расторгнутым с 08.11.2011 не приведет к восстановлению прав истца.
При изложенных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2012 по делу N А76-15241/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка "Транскапиталбанк" (закрытое акционерное общество) - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)