Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Семеновой З.Г., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" (далее - общество "Комфорт") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2012 по делу N А76-14061/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по тому же делу.
Лиц, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, состоявшемся 12.03.2013, принял участие представитель общества - Тарасова А.В. (доверенность от 14.09.2012).
В судебном заседании объявлен перерыв до 13.03.2013 16 ч. 00 мин.
После перерыва в судебном заседании лица, участвующие в деле, и их представители участие не приняли.
Администрация города Магнитогорска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Комфорт" о взыскании 2 029 523 руб. 71 коп. задолженности по договору от 15.09.2006 N 4460 аренды земельного участка за период с 01.10.2008 по 13.04.2012.
Решением суда первой инстанции от 18.09.2012 (судья Гусев А.Г.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 (судья Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение ст. 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неприменение положений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащих применению. Заявитель указывает на несоответствие сумм задолженности, указанных в претензии, направленной арендодателем, акте сверки и заявленной при обращении в суд. По мнению заявителя, составление акта сверки свидетельствует о признании арендодателем оплаты 243 320 руб. 10 коп. по договору аренды от 15.09.2006 N 4460. Заявитель ссылается на недобросовестное поведение администрации, не выполнявшей свои обязанности по своевременному уведомлению арендатора о перерасчете арендной платы. Как считает заявитель, у администрации не имелось оснований для проведения перерасчета арендной платы после окончания срока действия договора аренды - 24.02.2012. Поскольку в период действия договора аренды арендодатель не ставил арендатора в известность о существенном изменении размера арендной платы за земельный участок, по мнению заявителя, администрация не вправе требовать уплаты задолженности, образовавшейся после окончания срока действия договора. Заявитель также ссылается на необоснованное отклонение судом апелляционной инстанции ходатайства общества "Комфорт" о приобщении дополнительных доказательств - копии расчета арендной платы за 2011 год в размере 18 443 руб. 20 коп.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и потребительским гаражным кооперативом "Комфорт" (ныне общество "Комфорт"; арендатор) заключен договор аренды от 15.09.2006 N 4460, в соответствии с условиями которого арендатору в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 1438,8 кв. м с кадастровым номером 74:33:0128001:0164, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, в районе д. 7 по ул. Помяловского, для строительства гостиницы на срок до 24.02.2007.
Согласно п. 8.1 названного договора арендатор принял земельный участок без составления передаточного акта.
В пунктах 3.1, 3.2, договора аренды стороны согласовали, что размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. В случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.
В соответствии с п. 3.3, 3.4 договора аренды арендная плата перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года, платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на указанный в договоре расчетный счет. Арендная плата считается внесенной с момента поступления денежных средств на поименованный в пункте 3.3 расчетный счет.
В материалы дела представлены расчеты арендной платы за 2005 - 2012 г.
Дополнительным соглашением от 10.10.2007 стороны изменили срок действия договора от 15.09.2006 N 4460, а именно увеличили его до 24.02.2012, а также уточнили реквизиты расчетного счета, на который ответчик должен был перечислять арендную плату.
Запись о регистрации договора аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.12.2007. В качестве арендатора указан потребительский гаражный кооператив "Комфорт".
Как следует из кадастрового паспорта по состоянию на 24.03.2012, земельный участок общей площадью 1438,8 кв. м с кадастровым номером 74:33:0128001:164 поставлен на государственный кадастровый учет 27.07.2006, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "занимаемый нежилым зданием гостиницы", местоположение участка: г. Магнитогорск, ул. Помяловского, д. 5.
Администрацией в интересах общества "Комфорт" выдано разрешение от 22.11.2010 N 261 на ввод объекта в эксплуатацию. По результатам строительства в эксплуатацию введено здание гостиницы общей площадью 1879,2 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0128001:164, находящемся по адресу: г. Магнитогорск, ул. Помяловского, д. 5. Адрес объекта указан в соответствии с протоколом N 825 заседания Комиссии по наименованию улиц, присвоению почтовых номеров жилым домам и объектам соцкультбыта.
На основании указанного разрешения 22.03.2011 зарегистрировано право собственности общества "Комфорт" на следующие объекты недвижимого имущества: нежилое помещение N 1 общей площадью 1230,1 кв. м (помещения второго и третьего этажей здания гостиницы) и нежилое помещение N 1 общей площадью 649,1 кв. м (помещения первого и цокольного этажей здания гостиницы), расположенные по адресу: г. Магнитогорск, ул. Помяловского, д. 5.
Администрацией и обществом "Комфорт" подписано соглашение от 16.04.2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2006 N 4460, а также между указанными лицами заключен договор от 16.04.2012 N 5601 купли-продажи названного земельного участка с кадастровым номером 74:33:0128001:164.
Право собственности общества "Комфорт" на земельный участок зарегистрировано 10.05.2012.
В мае - июне 2012 г. администрация направила в адрес общества "Комфорт" письменную претензию, в которой потребовала оплаты задолженности по договору аренды земли, а также акт сверки по договорам аренды от 04.07.2003 N 3138, от 15.10.2003 N 3338, от 25.03.2004 N 3557, от 29.03.2005 N 3979, от 15.09.2006 N 4460 по состоянию на 28.05.2012.
Администрация, ссылаясь на то, что обществом "Комфорт" оплата задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.09.2006 N 4460 не произведена, обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании 2 029 523 руб. 71 коп. долга по арендной платы за период с 01.10.2008 по 13.04.2012.
В соответствии со ст. 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пользование землей в Российской Федерации является платным (ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Новый порядок определения размера платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В обоснование заявленного размера задолженности администрацией представлен расчет, из которого следует, что размер годовой арендной платы за использование спорного земельного участка, определен по формуле: Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где Ап - размер арендной платы; Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
Администрацией при расчете по указанной формуле применены следующие показатели:
- - общая площадь объекта аренды (неизменна на протяжении всего спорного периода) составляет 1438,8 кв. м;
- - кадастровая стоимость: с 01.10.2008 по 31.12.2011 установлена в размере 4272,82 руб. за 1 кв. м, а с 01.01.2012 по 13.04.2012 в размере 5316,78 руб. за 1 кв. м - изменение обусловлено утверждением постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П результатов вновь проведенной кадастровой оценки земель населенных пунктов;
- - ставка арендной платы (Сап): с 01.10.2008 по 30.11.2010 - 0,3% (установлена для земель, предоставленных для строительства в пределах нормативов продолжительности строительства), с 01.12.2010 по 13.04.2012 - 3% (установлена для земель, предоставленных для размещения гостиниц);
- - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (К1): с 01.10.2008 по 30.11.2010 - "1" (установлен для вида деятельности "строительство"), с 01.12.2010 по 13.04.2012 - "7,5" (установлен для видов деятельности "оказание услуг по временному размещению и проживанию" и "сдача внаем недвижимого имущества");
- - значения коэффициентов К2 и К3 неизменны на протяжении всего периода (с 01.10.2008 по 13.04.2012), составляют "1".
Возражая против заявленных требований, общество "Комфорт" указало на неправильное применение администрацией повышенной ставки арендной платы коэффициента вида деятельности арендатора.
Суды, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, исходили из правомерности расчета задолженности, произведенного истцом, и отсутствия доказательств того, что обществом "Комфорт" земельный участок не использовался в течение спорного периода по его назначению.
Как следует из материалов дела, срок действия спорного договора сторонами установлен до 24.02.2012.
Между тем, учитывая, что общество "Комфорт" продолжало пользоваться арендованным земельным участком по истечении указанного срока аренды, арендодателем возражения относительного продолжения данного пользования не заявлялись, а прекращение арендных отношений стороны согласовали в связи с намерением общества "Комфорт" выкупить арендованный земельный участок, следует признать, что до заключения сторонами договора купли-продажи данного земельного участка 16.04.2012 и государственной регистрации права собственности общества "Комфорт" на него между администрацией и названным обществом сохранялись арендные правоотношения, основанные на договоре аренды от 15.09.2006 N 4460,
Общество "Комфорт" факт использования спорного участка земли в своей хозяйственной деятельности в течение заявленного в иске периода с 01.10.2008 по 13.04.2012 не оспорило, доводов и доказательств, опровергающих соответствующие обстоятельства, не представило (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив расчет задолженности, суды признали, что администрацией правильно применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон от 24.04.2008 N 257-ЗО), решений Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 108, 109, а также ставка арендной платы для земель, предоставленных для размещения гостиниц, и коэффициент, установленный для вида деятельности арендатора - "оказание услуг по временному размещению и проживанию" и "сдача внаем недвижимого имущества".
Из условий договора аренды от 15.09.2006 N 4460 следует, что размер арендной платы определяется в расчетах, направляемых арендодателем арендатору и являющихся неотъемлемой частью договора. Арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок для ее определения, а также изменения вида деятельности арендатора (п. 3.1, 3.2 договора).
В материалах дела имеются расчеты арендной платы по названному договору за шесть месяцев 2008 г. и 2009 г., который, как следует из отметки на данном расчете, получен арендатором 15.10.2009 (л. д. 15), и за период с 01.01.2010 по 24.02.2012, содержащий отметку арендатора о его получении 09.04.2012 и о несогласии с примененными в нем коэффициентами (л. д. 13, 14).
В указанных расчетах администрацией использован порядок определения размера арендной платы, установленный Законом от 24.04.2008 N 257-ЗО и решениями Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 108, 109, а также, начиная с 01.12.2010, повышенная ставка арендной платы и увеличивающий коэффициент вида деятельности арендатора.
При таких обстоятельствах общество "Комфорт" было извещено об изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном условиями договора аренды, до прекращения арендных правоотношений по данному договору.
Отклоняя возражения ответчика относительно применения истцом для расчета размера долга за период с 01.12.2010 по 13.04.2012 ставки арендной платы и коэффициента К1 в измененных (увеличенных) по отношению к предыдущему периоду аренды значениях, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на завершение строительства и ввод объекта - здания гостиницы, возведенного обществом "Комфорт", в эксплуатацию разрешением от 22.11.2010.
Следует согласиться с судом апелляционной инстанции, который счел данное обстоятельство в рассматриваемом случае достаточным правовым основанием для целей применения при расчете размера арендной платы, начиная с 01.12.2010, показателей и значений ставки и коэффициентов, установленных для иных видов использования земельного участка и видов деятельности арендатора, поскольку с окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания гостиницы.
Применяемый при расчете арендной платы за земельный участок на период строительства коэффициент 0,3 имеет льготный характер и его использование обусловлено соответствующим этому периоду видом деятельности арендатора.
Кроме того, завершение строительства явилось основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0128001:164. Вместо разрешенного использования "для строительства гостиницы", указан вид разрешенного использования "занимаемый нежилым зданием гостиницы".
Данные изменения, так же как и сведения о новой кадастровой стоимости указанного земельного участка по результатам проведенной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденным постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П, внесены в кадастровый учет в период действия договора аренды от 15.09.2006 N 4460, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0128001:164 по состоянию на 24.03.2012.
С учетом изложенного применение администрацией при расчете арендной платы с момента ввода здания гостиницы в эксплуатацию иной ставки арендной платы и нового коэффициента вида деятельности арендатора основано на условии п. 3.2 договора, предусматривающего право арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть размер арендной платы в случае изменения вида деятельности арендатора.
Доводов относительно правомерности расчета арендной платы, исходя из измененной кадастровой стоимости земельного участка, ответчиком не заявлено.
При таких обстоятельствах суды признали расчет задолженности, произведенный истцом, правильным и обоснованно удовлетворили требования администрации о взыскании с общества "Комфорт" 2 029 523 руб. 71 коп. долга на основании договора аренды от 15.09.2006 N 4460.
Ссылки заявителя на наличие в письменной претензии истца от 30.05.2012, одностороннем акте сверки по состоянию на 28.05.2012 и расчете размера исковых требований неидентичных сумм задолженности ответчика по договору аренды от 15.09.2006 N 4460, рассмотрены и обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции.
Доводы заявителя о неисполнении администрацией своей обязанности по направлению в адрес общества "Комфорт" расчетов размера арендной платы, подлежат отклонению. Как верно указал суд апелляционной инстанции, у общества "Комфорт" имелась возможность, исходя из условий договора, в соответствии с нормативными правовыми актами, тексты которых были официально опубликованы в средствах массовой информации, в целях своевременного исполнения денежных обязательств произвести расчет размера арендной платы либо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче утвержденных администрацией расчетов.
Ссылки на неправомерный отказ суда апелляционной инстанции в принятии новых доказательств по делу, представленных ответчиком, отклоняются. Суд апелляционной инстанции принимает дополнительные доказательства в случае, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность из представления в суд первой инстанции по не зависящим от него причинам, и эти причины будут признаны судом уважительными (ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Между тем, обществом "Комфорт" уважительность причин, по которым оно не смогло представить суду первой инстанции свои возражения на заявленные требования и соответствующие доказательства, не обоснованна. То обстоятельство, что директор общества, являющийся его единственным участником, отсутствовал в г. Магнитогорске, не свидетельствует о невозможности ответчиком реализовать свои процессуальные права, в том числе путем направления необходимых документов в суд, при условии, что общество "Комфорт" было надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства судом первой инстанции (л. д. 93).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2012 по делу N А76-14061/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 19.03.2013 N Ф09-608/13 ПО ДЕЛУ N А76-14061/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2013 г. N Ф09-608/13
Дело N А76-14061/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Семеновой З.Г., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" (далее - общество "Комфорт") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2012 по делу N А76-14061/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по тому же делу.
Лиц, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, состоявшемся 12.03.2013, принял участие представитель общества - Тарасова А.В. (доверенность от 14.09.2012).
В судебном заседании объявлен перерыв до 13.03.2013 16 ч. 00 мин.
После перерыва в судебном заседании лица, участвующие в деле, и их представители участие не приняли.
Администрация города Магнитогорска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Комфорт" о взыскании 2 029 523 руб. 71 коп. задолженности по договору от 15.09.2006 N 4460 аренды земельного участка за период с 01.10.2008 по 13.04.2012.
Решением суда первой инстанции от 18.09.2012 (судья Гусев А.Г.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 (судья Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение ст. 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неприменение положений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащих применению. Заявитель указывает на несоответствие сумм задолженности, указанных в претензии, направленной арендодателем, акте сверки и заявленной при обращении в суд. По мнению заявителя, составление акта сверки свидетельствует о признании арендодателем оплаты 243 320 руб. 10 коп. по договору аренды от 15.09.2006 N 4460. Заявитель ссылается на недобросовестное поведение администрации, не выполнявшей свои обязанности по своевременному уведомлению арендатора о перерасчете арендной платы. Как считает заявитель, у администрации не имелось оснований для проведения перерасчета арендной платы после окончания срока действия договора аренды - 24.02.2012. Поскольку в период действия договора аренды арендодатель не ставил арендатора в известность о существенном изменении размера арендной платы за земельный участок, по мнению заявителя, администрация не вправе требовать уплаты задолженности, образовавшейся после окончания срока действия договора. Заявитель также ссылается на необоснованное отклонение судом апелляционной инстанции ходатайства общества "Комфорт" о приобщении дополнительных доказательств - копии расчета арендной платы за 2011 год в размере 18 443 руб. 20 коп.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и потребительским гаражным кооперативом "Комфорт" (ныне общество "Комфорт"; арендатор) заключен договор аренды от 15.09.2006 N 4460, в соответствии с условиями которого арендатору в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 1438,8 кв. м с кадастровым номером 74:33:0128001:0164, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, в районе д. 7 по ул. Помяловского, для строительства гостиницы на срок до 24.02.2007.
Согласно п. 8.1 названного договора арендатор принял земельный участок без составления передаточного акта.
В пунктах 3.1, 3.2, договора аренды стороны согласовали, что размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. В случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.
В соответствии с п. 3.3, 3.4 договора аренды арендная плата перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года, платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на указанный в договоре расчетный счет. Арендная плата считается внесенной с момента поступления денежных средств на поименованный в пункте 3.3 расчетный счет.
В материалы дела представлены расчеты арендной платы за 2005 - 2012 г.
Дополнительным соглашением от 10.10.2007 стороны изменили срок действия договора от 15.09.2006 N 4460, а именно увеличили его до 24.02.2012, а также уточнили реквизиты расчетного счета, на который ответчик должен был перечислять арендную плату.
Запись о регистрации договора аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.12.2007. В качестве арендатора указан потребительский гаражный кооператив "Комфорт".
Как следует из кадастрового паспорта по состоянию на 24.03.2012, земельный участок общей площадью 1438,8 кв. м с кадастровым номером 74:33:0128001:164 поставлен на государственный кадастровый учет 27.07.2006, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "занимаемый нежилым зданием гостиницы", местоположение участка: г. Магнитогорск, ул. Помяловского, д. 5.
Администрацией в интересах общества "Комфорт" выдано разрешение от 22.11.2010 N 261 на ввод объекта в эксплуатацию. По результатам строительства в эксплуатацию введено здание гостиницы общей площадью 1879,2 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0128001:164, находящемся по адресу: г. Магнитогорск, ул. Помяловского, д. 5. Адрес объекта указан в соответствии с протоколом N 825 заседания Комиссии по наименованию улиц, присвоению почтовых номеров жилым домам и объектам соцкультбыта.
На основании указанного разрешения 22.03.2011 зарегистрировано право собственности общества "Комфорт" на следующие объекты недвижимого имущества: нежилое помещение N 1 общей площадью 1230,1 кв. м (помещения второго и третьего этажей здания гостиницы) и нежилое помещение N 1 общей площадью 649,1 кв. м (помещения первого и цокольного этажей здания гостиницы), расположенные по адресу: г. Магнитогорск, ул. Помяловского, д. 5.
Администрацией и обществом "Комфорт" подписано соглашение от 16.04.2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2006 N 4460, а также между указанными лицами заключен договор от 16.04.2012 N 5601 купли-продажи названного земельного участка с кадастровым номером 74:33:0128001:164.
Право собственности общества "Комфорт" на земельный участок зарегистрировано 10.05.2012.
В мае - июне 2012 г. администрация направила в адрес общества "Комфорт" письменную претензию, в которой потребовала оплаты задолженности по договору аренды земли, а также акт сверки по договорам аренды от 04.07.2003 N 3138, от 15.10.2003 N 3338, от 25.03.2004 N 3557, от 29.03.2005 N 3979, от 15.09.2006 N 4460 по состоянию на 28.05.2012.
Администрация, ссылаясь на то, что обществом "Комфорт" оплата задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.09.2006 N 4460 не произведена, обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании 2 029 523 руб. 71 коп. долга по арендной платы за период с 01.10.2008 по 13.04.2012.
В соответствии со ст. 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пользование землей в Российской Федерации является платным (ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Новый порядок определения размера платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В обоснование заявленного размера задолженности администрацией представлен расчет, из которого следует, что размер годовой арендной платы за использование спорного земельного участка, определен по формуле: Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где Ап - размер арендной платы; Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
Администрацией при расчете по указанной формуле применены следующие показатели:
- - общая площадь объекта аренды (неизменна на протяжении всего спорного периода) составляет 1438,8 кв. м;
- - кадастровая стоимость: с 01.10.2008 по 31.12.2011 установлена в размере 4272,82 руб. за 1 кв. м, а с 01.01.2012 по 13.04.2012 в размере 5316,78 руб. за 1 кв. м - изменение обусловлено утверждением постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П результатов вновь проведенной кадастровой оценки земель населенных пунктов;
- - ставка арендной платы (Сап): с 01.10.2008 по 30.11.2010 - 0,3% (установлена для земель, предоставленных для строительства в пределах нормативов продолжительности строительства), с 01.12.2010 по 13.04.2012 - 3% (установлена для земель, предоставленных для размещения гостиниц);
- - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (К1): с 01.10.2008 по 30.11.2010 - "1" (установлен для вида деятельности "строительство"), с 01.12.2010 по 13.04.2012 - "7,5" (установлен для видов деятельности "оказание услуг по временному размещению и проживанию" и "сдача внаем недвижимого имущества");
- - значения коэффициентов К2 и К3 неизменны на протяжении всего периода (с 01.10.2008 по 13.04.2012), составляют "1".
Возражая против заявленных требований, общество "Комфорт" указало на неправильное применение администрацией повышенной ставки арендной платы коэффициента вида деятельности арендатора.
Суды, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, исходили из правомерности расчета задолженности, произведенного истцом, и отсутствия доказательств того, что обществом "Комфорт" земельный участок не использовался в течение спорного периода по его назначению.
Как следует из материалов дела, срок действия спорного договора сторонами установлен до 24.02.2012.
Между тем, учитывая, что общество "Комфорт" продолжало пользоваться арендованным земельным участком по истечении указанного срока аренды, арендодателем возражения относительного продолжения данного пользования не заявлялись, а прекращение арендных отношений стороны согласовали в связи с намерением общества "Комфорт" выкупить арендованный земельный участок, следует признать, что до заключения сторонами договора купли-продажи данного земельного участка 16.04.2012 и государственной регистрации права собственности общества "Комфорт" на него между администрацией и названным обществом сохранялись арендные правоотношения, основанные на договоре аренды от 15.09.2006 N 4460,
Общество "Комфорт" факт использования спорного участка земли в своей хозяйственной деятельности в течение заявленного в иске периода с 01.10.2008 по 13.04.2012 не оспорило, доводов и доказательств, опровергающих соответствующие обстоятельства, не представило (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив расчет задолженности, суды признали, что администрацией правильно применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон от 24.04.2008 N 257-ЗО), решений Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 108, 109, а также ставка арендной платы для земель, предоставленных для размещения гостиниц, и коэффициент, установленный для вида деятельности арендатора - "оказание услуг по временному размещению и проживанию" и "сдача внаем недвижимого имущества".
Из условий договора аренды от 15.09.2006 N 4460 следует, что размер арендной платы определяется в расчетах, направляемых арендодателем арендатору и являющихся неотъемлемой частью договора. Арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок для ее определения, а также изменения вида деятельности арендатора (п. 3.1, 3.2 договора).
В материалах дела имеются расчеты арендной платы по названному договору за шесть месяцев 2008 г. и 2009 г., который, как следует из отметки на данном расчете, получен арендатором 15.10.2009 (л. д. 15), и за период с 01.01.2010 по 24.02.2012, содержащий отметку арендатора о его получении 09.04.2012 и о несогласии с примененными в нем коэффициентами (л. д. 13, 14).
В указанных расчетах администрацией использован порядок определения размера арендной платы, установленный Законом от 24.04.2008 N 257-ЗО и решениями Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 108, 109, а также, начиная с 01.12.2010, повышенная ставка арендной платы и увеличивающий коэффициент вида деятельности арендатора.
При таких обстоятельствах общество "Комфорт" было извещено об изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном условиями договора аренды, до прекращения арендных правоотношений по данному договору.
Отклоняя возражения ответчика относительно применения истцом для расчета размера долга за период с 01.12.2010 по 13.04.2012 ставки арендной платы и коэффициента К1 в измененных (увеличенных) по отношению к предыдущему периоду аренды значениях, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на завершение строительства и ввод объекта - здания гостиницы, возведенного обществом "Комфорт", в эксплуатацию разрешением от 22.11.2010.
Следует согласиться с судом апелляционной инстанции, который счел данное обстоятельство в рассматриваемом случае достаточным правовым основанием для целей применения при расчете размера арендной платы, начиная с 01.12.2010, показателей и значений ставки и коэффициентов, установленных для иных видов использования земельного участка и видов деятельности арендатора, поскольку с окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания гостиницы.
Применяемый при расчете арендной платы за земельный участок на период строительства коэффициент 0,3 имеет льготный характер и его использование обусловлено соответствующим этому периоду видом деятельности арендатора.
Кроме того, завершение строительства явилось основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0128001:164. Вместо разрешенного использования "для строительства гостиницы", указан вид разрешенного использования "занимаемый нежилым зданием гостиницы".
Данные изменения, так же как и сведения о новой кадастровой стоимости указанного земельного участка по результатам проведенной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденным постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П, внесены в кадастровый учет в период действия договора аренды от 15.09.2006 N 4460, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0128001:164 по состоянию на 24.03.2012.
С учетом изложенного применение администрацией при расчете арендной платы с момента ввода здания гостиницы в эксплуатацию иной ставки арендной платы и нового коэффициента вида деятельности арендатора основано на условии п. 3.2 договора, предусматривающего право арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть размер арендной платы в случае изменения вида деятельности арендатора.
Доводов относительно правомерности расчета арендной платы, исходя из измененной кадастровой стоимости земельного участка, ответчиком не заявлено.
При таких обстоятельствах суды признали расчет задолженности, произведенный истцом, правильным и обоснованно удовлетворили требования администрации о взыскании с общества "Комфорт" 2 029 523 руб. 71 коп. долга на основании договора аренды от 15.09.2006 N 4460.
Ссылки заявителя на наличие в письменной претензии истца от 30.05.2012, одностороннем акте сверки по состоянию на 28.05.2012 и расчете размера исковых требований неидентичных сумм задолженности ответчика по договору аренды от 15.09.2006 N 4460, рассмотрены и обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции.
Доводы заявителя о неисполнении администрацией своей обязанности по направлению в адрес общества "Комфорт" расчетов размера арендной платы, подлежат отклонению. Как верно указал суд апелляционной инстанции, у общества "Комфорт" имелась возможность, исходя из условий договора, в соответствии с нормативными правовыми актами, тексты которых были официально опубликованы в средствах массовой информации, в целях своевременного исполнения денежных обязательств произвести расчет размера арендной платы либо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче утвержденных администрацией расчетов.
Ссылки на неправомерный отказ суда апелляционной инстанции в принятии новых доказательств по делу, представленных ответчиком, отклоняются. Суд апелляционной инстанции принимает дополнительные доказательства в случае, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность из представления в суд первой инстанции по не зависящим от него причинам, и эти причины будут признаны судом уважительными (ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Между тем, обществом "Комфорт" уважительность причин, по которым оно не смогло представить суду первой инстанции свои возражения на заявленные требования и соответствующие доказательства, не обоснованна. То обстоятельство, что директор общества, являющийся его единственным участником, отсутствовал в г. Магнитогорске, не свидетельствует о невозможности ответчиком реализовать свои процессуальные права, в том числе путем направления необходимых документов в суд, при условии, что общество "Комфорт" было надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства судом первой инстанции (л. д. 93).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2012 по делу N А76-14061/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)