Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Колобова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кудряшова В.К.,
судей областного суда Морозовой Л.В., Султанова Р.А.
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кудряшова В.К. апелляционную жалобу А. на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 25 сентября 2012 по гражданскому делу по иску А. к К.Н., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей К.М., К.С., К.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры,
установила:
А. обратилась в суд с иском к К.Н., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей К.М., К.С., К.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, указывая, что 28 июня 2011 года между ней и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры ***. Согласно договору она продала ответчикам квартиру, принадлежащую ей на праве собственности за *** рублей. В пункте 8 данного договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до его подписания. Квартира была передана ею покупателю, право собственности по 1/3 доли за К.М., К.С., К.А. зарегистрировано в установленном законом порядке. В действительности, деньги за проданную квартиру она не получила, так как между сторонами была достигнута устная договоренность об оплате стоимости квартиры позже - в срок до 31 декабря 2011 года. К.Н. обещала произвести полный расчет по договору к указанному сроку, а также помочь с переездом, но до настоящего времени ответчиками расчет за приобретенную квартиру не произведен. Поскольку оплата за приобретенную недвижимость не произведена, она вынуждена обратиться в суд с иском о расторжении договора. Просила расторгнуть заключенный 28 июня 2011 года между А. и К.Н., действовавшей от имени своих несовершеннолетних детей К.М., К.С., К.А., действующей с согласия своей матери К.Н., договор купли-продажи квартиры ***, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.07.2011 года ***, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи от 07.07.2011 года ***, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права общей долевой собственности от 07.07.2011 года ***.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 25 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований А. к К.Н., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей К.М., К.С., К.А. о расторжении заключенного 28.06.2011 года между А. и К.Н., действующей от имени несовершеннолетних детей К.М., К.С., К.А., действующей с согласия своей матери К.Н., договора купли-продажи квартиры ***, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.07.2011 г. *** отказано. В удовлетворении иска А. об обязании аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи от 07.07.2011 г. ***, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права общей долевой собственности от 07.07.2011 г. *** отказано.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность в силу нарушения норм материального и процессуального права.
Заслушав доклад судьи Кудряшова В.К., объяснения К.Н. и ее представителя Ш., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения Р. и представителя ОАО "Сбербанк России" К.Ю., возражавших против доводов апелляционной жалобы, проверив доводы жалобы и материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Сам факт невыплаты денег на квартиру к таковым нарушениям не относится.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации г. Орска Оренбургской области от 30.06.2011 года N 4601-п К.Н. разрешена продажа жилого дома и земельного участка по адресу: *** в связи с оформлением в собственность несовершеннолетних детей К.М., К.С., К.А. по 1/3 доли квартиры по адресу: *** и земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по адресу: ***, учитывая, что при совершении данной сделки не нарушаются права и законные интересы несовершеннолетних.
28 июня 2011 года между А. и К.Н., действующей от имени своих несовершеннолетних детей К.М. *** года рождения, К.С. *** года рождения, К.А. *** года рождения, действующей с согласия своей матери К.Н., заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатели купили каждый по 1/3 доли в праве собственности на квартиру ***. Указанная двухкомнатная квартира принадлежала А. на праве собственности на основании договора от 08.12.2006 года.
Из содержания пункта 8 данного договора следует, что по соглашению сторон указанная квартира продана за *** рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
Договор подписан А. и К.Н., действующей от имени своих несовершеннолетних детей К.М. К.С., К.А., действующей с согласия своей матери К.Н. 07.07.2011 г., переход права собственности на квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке 07 июля 2011 года, что не оспаривается сторонами спора.
Постановляя решение об отказе в удовлетворении исковых требований А., суд исходил из того, что в силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.
Заключенный сторонами договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при нарушении срока оплаты стоимости квартиры).
В статьях 549 - 558 ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Согласно п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара. Однако, как следует из названия приведенной статьи, это условие относится к сделками продажи товаров в кредит, и к спорным правоотношениям данная норма не применима, поскольку согласно договору расчет за квартиру произведен до его подписания.
На основании изложенного судебная коллегия находит законным и обоснованным вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора по ст. 450 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы А. о том, что ответчики существенно нарушили условия договора купли-продажи (не оплатили в стоимость квартиры *** руб.), являлись предметом разбирательства в суде первой инстанции и обоснованно, по мотивам, изложенным в решении.
Поскольку ни законом, ни договором не предусмотрено расторжение договора в связи с неоплатой покупателем недвижимого имущества, выводы суда об отсутствии оснований для расторжения спорного договора по правилам ст. 450 ГК РФ являются обоснованными.
Обстоятельства, имеющие значение для дела установлены судом правильно. В мотивировочной части решения им дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Судом правильно сделан вывод о том, что доводы ответчика о возможности расторжения договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением ответчиками обязательства по оплате квартиры противоречат положениям п. 3 ст. 486 ГК РФ, согласно которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса. Такого последствия неисполнения обязанности по оплате переданного товара как расторжение договора купли-продажи данная норма закона не содержит.
Также необоснован довод апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, поскольку несовершеннолетняя К.А., *** года рождения, была указана самим истцом в исковом заявлении в качестве ответчика по делу, извещалась о дате и месте рассмотрения дела судом посредством телефонной связи, о чем имеется подтверждение в материалах дела. Ссылки на то, что суд не привлек к участию в деле К.М., не служит поводом для отмены решения суда, поскольку данное обстоятельство не влечет нарушения прав А.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 25 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-37/2013(33-7728/2012)
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 января 2012 г. по делу N 33-37/2013(33-7728/2012)
Судья Колобова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кудряшова В.К.,
судей областного суда Морозовой Л.В., Султанова Р.А.
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кудряшова В.К. апелляционную жалобу А. на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 25 сентября 2012 по гражданскому делу по иску А. к К.Н., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей К.М., К.С., К.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры,
установила:
А. обратилась в суд с иском к К.Н., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей К.М., К.С., К.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, указывая, что 28 июня 2011 года между ней и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры ***. Согласно договору она продала ответчикам квартиру, принадлежащую ей на праве собственности за *** рублей. В пункте 8 данного договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до его подписания. Квартира была передана ею покупателю, право собственности по 1/3 доли за К.М., К.С., К.А. зарегистрировано в установленном законом порядке. В действительности, деньги за проданную квартиру она не получила, так как между сторонами была достигнута устная договоренность об оплате стоимости квартиры позже - в срок до 31 декабря 2011 года. К.Н. обещала произвести полный расчет по договору к указанному сроку, а также помочь с переездом, но до настоящего времени ответчиками расчет за приобретенную квартиру не произведен. Поскольку оплата за приобретенную недвижимость не произведена, она вынуждена обратиться в суд с иском о расторжении договора. Просила расторгнуть заключенный 28 июня 2011 года между А. и К.Н., действовавшей от имени своих несовершеннолетних детей К.М., К.С., К.А., действующей с согласия своей матери К.Н., договор купли-продажи квартиры ***, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.07.2011 года ***, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи от 07.07.2011 года ***, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права общей долевой собственности от 07.07.2011 года ***.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 25 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований А. к К.Н., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей К.М., К.С., К.А. о расторжении заключенного 28.06.2011 года между А. и К.Н., действующей от имени несовершеннолетних детей К.М., К.С., К.А., действующей с согласия своей матери К.Н., договора купли-продажи квартиры ***, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.07.2011 г. *** отказано. В удовлетворении иска А. об обязании аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи от 07.07.2011 г. ***, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права общей долевой собственности от 07.07.2011 г. *** отказано.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность в силу нарушения норм материального и процессуального права.
Заслушав доклад судьи Кудряшова В.К., объяснения К.Н. и ее представителя Ш., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения Р. и представителя ОАО "Сбербанк России" К.Ю., возражавших против доводов апелляционной жалобы, проверив доводы жалобы и материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Сам факт невыплаты денег на квартиру к таковым нарушениям не относится.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации г. Орска Оренбургской области от 30.06.2011 года N 4601-п К.Н. разрешена продажа жилого дома и земельного участка по адресу: *** в связи с оформлением в собственность несовершеннолетних детей К.М., К.С., К.А. по 1/3 доли квартиры по адресу: *** и земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по адресу: ***, учитывая, что при совершении данной сделки не нарушаются права и законные интересы несовершеннолетних.
28 июня 2011 года между А. и К.Н., действующей от имени своих несовершеннолетних детей К.М. *** года рождения, К.С. *** года рождения, К.А. *** года рождения, действующей с согласия своей матери К.Н., заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатели купили каждый по 1/3 доли в праве собственности на квартиру ***. Указанная двухкомнатная квартира принадлежала А. на праве собственности на основании договора от 08.12.2006 года.
Из содержания пункта 8 данного договора следует, что по соглашению сторон указанная квартира продана за *** рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
Договор подписан А. и К.Н., действующей от имени своих несовершеннолетних детей К.М. К.С., К.А., действующей с согласия своей матери К.Н. 07.07.2011 г., переход права собственности на квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке 07 июля 2011 года, что не оспаривается сторонами спора.
Постановляя решение об отказе в удовлетворении исковых требований А., суд исходил из того, что в силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.
Заключенный сторонами договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при нарушении срока оплаты стоимости квартиры).
В статьях 549 - 558 ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Согласно п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара. Однако, как следует из названия приведенной статьи, это условие относится к сделками продажи товаров в кредит, и к спорным правоотношениям данная норма не применима, поскольку согласно договору расчет за квартиру произведен до его подписания.
На основании изложенного судебная коллегия находит законным и обоснованным вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора по ст. 450 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы А. о том, что ответчики существенно нарушили условия договора купли-продажи (не оплатили в стоимость квартиры *** руб.), являлись предметом разбирательства в суде первой инстанции и обоснованно, по мотивам, изложенным в решении.
Поскольку ни законом, ни договором не предусмотрено расторжение договора в связи с неоплатой покупателем недвижимого имущества, выводы суда об отсутствии оснований для расторжения спорного договора по правилам ст. 450 ГК РФ являются обоснованными.
Обстоятельства, имеющие значение для дела установлены судом правильно. В мотивировочной части решения им дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Судом правильно сделан вывод о том, что доводы ответчика о возможности расторжения договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением ответчиками обязательства по оплате квартиры противоречат положениям п. 3 ст. 486 ГК РФ, согласно которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса. Такого последствия неисполнения обязанности по оплате переданного товара как расторжение договора купли-продажи данная норма закона не содержит.
Также необоснован довод апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, поскольку несовершеннолетняя К.А., *** года рождения, была указана самим истцом в исковом заявлении в качестве ответчика по делу, извещалась о дате и месте рассмотрения дела судом посредством телефонной связи, о чем имеется подтверждение в материалах дела. Ссылки на то, что суд не привлек к участию в деле К.М., не служит поводом для отмены решения суда, поскольку данное обстоятельство не влечет нарушения прав А.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 25 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)