Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Владимирова О.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Кудасовой Т.А., Ильинской Л.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании 30 мая 2013 года гражданское дело N 2-193/13 по апелляционной жалобе З.Т. на решение Красногвардейского районного суда г. Санкт-Петербурга от 22 января 2013 года по иску Ш. к К.И., К.В.Ю., К.В.И., З.Т. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи, по встречному иску З.Т. к Ш., К.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на <...> доли в праве собственности на квартиру,
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения представителя Ш. - П., представителя ответчика К.И. - Р., судебная коллегия,
установила:
Ш.В.И. обратился в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчикам о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение - <...> квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> на основании договора купли-продажи.
В обоснование своих требований указал, что 20 августа 2010 года он приобрел у К., <дата> года рождения по договору купли-продажи <...> квартиру по адресу: <адрес> До подписания договора передал обусловленную договором сумму в размере <...> руб. представителю продавца - К.И., который является единственным сыном продавца. После подписания договора купли-продажи квартира была принята истцом по акту приема-передачи. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор купли-продажи не был передан в Федеральную регистрационную службу для регистрации в связи со смертью продавца - К. в январе 2011 года. В связи с этим он обращается с иском к наследникам о государственной регистрации перехода права собственности на данное жилое помещение(л.д. 99).
Ответчик З.Т. не согласившись с предъявленными исковыми требованиями обратилась в суд со встречным иском к Ш., К.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи жилого помещения в виде <...> квартиры N <...> в д. N <...> корп. N <...> по <адрес> в Санкт-Петербурге и признании за ней права собственности в порядке наследования по завещанию на <...> долей в праве собственности на данную квартиру.
В обоснование своих встречных требований указала, что она является наследником по завещанию после смерти К., умершего в январе 2011 г. После его смерти открылось наследственное имущество в виде двухкомнатной квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Наследодатель К. составил завещание, в соответствии с которым завещал ей <...> долей в праве собственности на спорное жилое помещение. Также имеются наследники по закону: сын К.И. и внук К.В.Ю., наследующий по праву представления.
Решением Красногвардейского районного суда г. Санкт-Петербурга от 22 января 2013 года исковые требования Ш. удовлетворены.
Данным решением суд произвел государственную регистрацию перехода права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м расположенную на <...> этаже 16-этажного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> от К., <дата> года рождения, умершего в <дата>, к Ш., <дата> рождения на основании договора купли-продажи от 20 августа 2010 года, заключенного между Ш. и К. в лице К.И., действующего на основании доверенности.
Встречные исковые требования З.Т. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной З.Т. просит отменить решение суда, полагая его неправильным, постановленным с нарушением норм материального права.
Ш.В.И., К.И., К.В.Ю., К.В.И., З.Т., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, нотариус А., в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили (л.д. 168 - 181).
Согласно части 1 статьи 327, статье 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Удовлетворяя заявленные требования Ш. о государственной регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в связи с заключением между К. и истцом договора продажи спорной квартиры, установлением в судебном порядке факта подписания К.И. на основании доверенности, выданной К. данного договора, передачи денежных средств по нему у истца возникло право на спорный объект недвижимости.
Указанный вывод суда является обоснованным, постановлен на основании правильного определения юридически значимых обстоятельств и верного применения к ним норм действующего законодательства.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судом установлено, что согласно свидетельству о смерти К. умер в <дата> года.
При жизни К. являлся собственником квартиры N <...> в д. N <...> корпус N <...> по <адрес> в Санкт-Петербурге 113-14).
26 июня 2010 года К. была оформлена доверенность, которой он уполномочивал К.И. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, для чего предоставил ему право совершать все необходимые действия, связанные с данным поручением. Доверенность была удостоверена Т., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа К.Л., доверенность К. подписана в присутствии нотариуса. Личность его установлена, дееспособность проверена в месте нахождения К. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (л.д. 12).
На основании вышеуказанной доверенности К.И., в соответствии с предоставленными ему полномочиями К., 20 августа 2010 года заключил договор купли-продажи указанной квартиры с Ш.. В соответствии с пунктом 5 Договора купли-продажи отчуждаемая квартира продается за <...>, уплаченных "Покупателем" "Продавцу" до подписания договора в полном размере (л.д. 9)
В соответствии с актом приема-передачи продавец К. в лице К.И. 20 августа 2010 года передал Ш. в собственность вышеуказанную спорную квартиру (л.д. 11).
Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась.
Препятствие для государственной регистрации указанной сделки было связано со смертью К.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Согласно пункту 2 указанной статьи государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.
Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (часть 3 указанной статьи).
В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Таким образом, К. при жизни выразил свою волю на отчуждение спорного имущества, но умер до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (пункт 63 вышеуказанного Постановления).
Таким образом, учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от 20.08.2010 года, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, заявление о регистрации договора купли-продажи не было подано сторонами сделки в орган, к компетенции которого относится государственная регистрация договоров по отчуждению объектов недвижимости и перехода права собственности по причине смерти стороны по сделке, судебная коллегия, исходя из положений пункта 2 статьи 8, статьи 131, пункта 2 статьи 223, части 2 статьи 558, части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, находит исковые требования Ш. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.
Кроме того, ранее Ш. обращался в суд с иском к К.И. о признании за ним права собственности на спорную квартиру (гражданское дело N 2-70/2012).
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 01 июня 2012 г. по гражданскому делу N 2-70/2012 были удовлетворены исковые требования Ш. о признании права собственности за Ш. на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от 20 августа 1010 г., заключенного между Ш. и К. в лице К.И. Исковые требования З.Т. были оставлены судом без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 сентября 2012 года решение суда первой инстанции было отменено в части удовлетворения исковых требований, на том основании, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, указав на необходимость обращения в суд с требованием о регистрации перехода права собственности.
Данным апелляционным определением было установлено, что при заключении договора К.И. действовал в пределах предоставленных ему полномочий, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор соответствовал установленной форме, квартира была передана по акту приема-передачи покупателю, денежные средства по договору были переданы продавцу, договор купли-продажи соответствует требованиям действующего законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Разрешая встречные исковые требования и отказывая З.Т. в удовлетворении заявленных встречных требований, суд первой инстанции исходил из вывода о том, что законных оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи, заключенного между Ш. и К., не имеется, а также не имеется оснований для включения спорной квартиры в состав наследства.
При этом ссылка в апелляционной жалобе ответчика на отсутствие факта обращения Ш. в регистрирующий орган не свидетельствует о мнимом характере сделки, суд посчитал указанный факт недостаточным для признания названного нарушения со стороны покупателя существенным.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры был фактически исполнен продавцом - наследодателем ответчика. Право собственности на спорную квартиру за Ш. зарегистрировано не было по причине смерти продавца К., однако спорная квартира фактически передана наследодателем Ш.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 1 статьи 166, статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Исходя из анализа указанной нормы закона, существенными чертами мнимой сделки являются следующие: стороны совершают эту сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; по мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре.
Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия. Заключенную сделку стороны фактически не исполняли и исполнять не намеревались. Правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли.
Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.
Приводимые ответчиком, и ее представителем обоснования в отношении заявленных требований опровергнуты исследованными судом доказательствами, которым в решении дана правильная оценка в соответствии со ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Данная сделка фактически исполнена сторонами.
Доказательства, подтверждающие наличие воли всех сторон на совершение мнимой сделки, в деле отсутствуют.
Таким образом, правовые последствия, которые, в силу ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет договор купли-продажи, наступили.
При указанных обстоятельствах, следует согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки мнимой в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, и необоснованности требований о признании права собственности на квартиру за истцом в порядке наследования.
Достоверных, убедительных доказательств вызывающих сомнение в правильности выводов суда истцом не представлено.
Утверждение в апелляционной жалобе о том, что деньги за продажу квартиры продавцу не передавались голословно, опровергается подписью К.И., действующего на основании доверенности от имени К. в договоре о получении денежных средств в сумме <...>, подлинность которой не оспаривается.
Суд первой инстанции оценил показания свидетелей в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, на основании чего пришел к обоснованному выводу о том, что данная сделка была совершена с намерением создать соответствующие правовые последствия. Спорная сделка признаков мнимости не имеет.
На момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры, действие доверенности выданной на имя К.И. от имени К. не было прекращено, доверенность не была отозвана, в связи с чем оснований для признания сделки незаконной не имеется.
Поскольку, установлено, что на момент смерти К. спорное жилое помещение отчуждено, то суд верно указал, что оснований для включения квартиры в состав наследственной массы не имеется.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию истцов, выраженную ими в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение принятого решения и предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом не допущено. Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 22 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.05.2013 N 33-6921/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. N 33-6921/2013
Судья: Владимирова О.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Кудасовой Т.А., Ильинской Л.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании 30 мая 2013 года гражданское дело N 2-193/13 по апелляционной жалобе З.Т. на решение Красногвардейского районного суда г. Санкт-Петербурга от 22 января 2013 года по иску Ш. к К.И., К.В.Ю., К.В.И., З.Т. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи, по встречному иску З.Т. к Ш., К.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на <...> доли в праве собственности на квартиру,
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения представителя Ш. - П., представителя ответчика К.И. - Р., судебная коллегия,
установила:
Ш.В.И. обратился в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчикам о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение - <...> квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> на основании договора купли-продажи.
В обоснование своих требований указал, что 20 августа 2010 года он приобрел у К., <дата> года рождения по договору купли-продажи <...> квартиру по адресу: <адрес> До подписания договора передал обусловленную договором сумму в размере <...> руб. представителю продавца - К.И., который является единственным сыном продавца. После подписания договора купли-продажи квартира была принята истцом по акту приема-передачи. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор купли-продажи не был передан в Федеральную регистрационную службу для регистрации в связи со смертью продавца - К. в январе 2011 года. В связи с этим он обращается с иском к наследникам о государственной регистрации перехода права собственности на данное жилое помещение(л.д. 99).
Ответчик З.Т. не согласившись с предъявленными исковыми требованиями обратилась в суд со встречным иском к Ш., К.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи жилого помещения в виде <...> квартиры N <...> в д. N <...> корп. N <...> по <адрес> в Санкт-Петербурге и признании за ней права собственности в порядке наследования по завещанию на <...> долей в праве собственности на данную квартиру.
В обоснование своих встречных требований указала, что она является наследником по завещанию после смерти К., умершего в январе 2011 г. После его смерти открылось наследственное имущество в виде двухкомнатной квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Наследодатель К. составил завещание, в соответствии с которым завещал ей <...> долей в праве собственности на спорное жилое помещение. Также имеются наследники по закону: сын К.И. и внук К.В.Ю., наследующий по праву представления.
Решением Красногвардейского районного суда г. Санкт-Петербурга от 22 января 2013 года исковые требования Ш. удовлетворены.
Данным решением суд произвел государственную регистрацию перехода права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м расположенную на <...> этаже 16-этажного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> от К., <дата> года рождения, умершего в <дата>, к Ш., <дата> рождения на основании договора купли-продажи от 20 августа 2010 года, заключенного между Ш. и К. в лице К.И., действующего на основании доверенности.
Встречные исковые требования З.Т. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной З.Т. просит отменить решение суда, полагая его неправильным, постановленным с нарушением норм материального права.
Ш.В.И., К.И., К.В.Ю., К.В.И., З.Т., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, нотариус А., в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили (л.д. 168 - 181).
Согласно части 1 статьи 327, статье 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Удовлетворяя заявленные требования Ш. о государственной регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в связи с заключением между К. и истцом договора продажи спорной квартиры, установлением в судебном порядке факта подписания К.И. на основании доверенности, выданной К. данного договора, передачи денежных средств по нему у истца возникло право на спорный объект недвижимости.
Указанный вывод суда является обоснованным, постановлен на основании правильного определения юридически значимых обстоятельств и верного применения к ним норм действующего законодательства.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судом установлено, что согласно свидетельству о смерти К. умер в <дата> года.
При жизни К. являлся собственником квартиры N <...> в д. N <...> корпус N <...> по <адрес> в Санкт-Петербурге 113-14).
26 июня 2010 года К. была оформлена доверенность, которой он уполномочивал К.И. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, для чего предоставил ему право совершать все необходимые действия, связанные с данным поручением. Доверенность была удостоверена Т., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа К.Л., доверенность К. подписана в присутствии нотариуса. Личность его установлена, дееспособность проверена в месте нахождения К. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (л.д. 12).
На основании вышеуказанной доверенности К.И., в соответствии с предоставленными ему полномочиями К., 20 августа 2010 года заключил договор купли-продажи указанной квартиры с Ш.. В соответствии с пунктом 5 Договора купли-продажи отчуждаемая квартира продается за <...>, уплаченных "Покупателем" "Продавцу" до подписания договора в полном размере (л.д. 9)
В соответствии с актом приема-передачи продавец К. в лице К.И. 20 августа 2010 года передал Ш. в собственность вышеуказанную спорную квартиру (л.д. 11).
Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась.
Препятствие для государственной регистрации указанной сделки было связано со смертью К.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Согласно пункту 2 указанной статьи государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.
Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (часть 3 указанной статьи).
В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Таким образом, К. при жизни выразил свою волю на отчуждение спорного имущества, но умер до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (пункт 63 вышеуказанного Постановления).
Таким образом, учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от 20.08.2010 года, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, заявление о регистрации договора купли-продажи не было подано сторонами сделки в орган, к компетенции которого относится государственная регистрация договоров по отчуждению объектов недвижимости и перехода права собственности по причине смерти стороны по сделке, судебная коллегия, исходя из положений пункта 2 статьи 8, статьи 131, пункта 2 статьи 223, части 2 статьи 558, части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, находит исковые требования Ш. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.
Кроме того, ранее Ш. обращался в суд с иском к К.И. о признании за ним права собственности на спорную квартиру (гражданское дело N 2-70/2012).
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 01 июня 2012 г. по гражданскому делу N 2-70/2012 были удовлетворены исковые требования Ш. о признании права собственности за Ш. на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от 20 августа 1010 г., заключенного между Ш. и К. в лице К.И. Исковые требования З.Т. были оставлены судом без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 сентября 2012 года решение суда первой инстанции было отменено в части удовлетворения исковых требований, на том основании, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, указав на необходимость обращения в суд с требованием о регистрации перехода права собственности.
Данным апелляционным определением было установлено, что при заключении договора К.И. действовал в пределах предоставленных ему полномочий, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор соответствовал установленной форме, квартира была передана по акту приема-передачи покупателю, денежные средства по договору были переданы продавцу, договор купли-продажи соответствует требованиям действующего законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Разрешая встречные исковые требования и отказывая З.Т. в удовлетворении заявленных встречных требований, суд первой инстанции исходил из вывода о том, что законных оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи, заключенного между Ш. и К., не имеется, а также не имеется оснований для включения спорной квартиры в состав наследства.
При этом ссылка в апелляционной жалобе ответчика на отсутствие факта обращения Ш. в регистрирующий орган не свидетельствует о мнимом характере сделки, суд посчитал указанный факт недостаточным для признания названного нарушения со стороны покупателя существенным.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры был фактически исполнен продавцом - наследодателем ответчика. Право собственности на спорную квартиру за Ш. зарегистрировано не было по причине смерти продавца К., однако спорная квартира фактически передана наследодателем Ш.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 1 статьи 166, статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Исходя из анализа указанной нормы закона, существенными чертами мнимой сделки являются следующие: стороны совершают эту сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; по мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре.
Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия. Заключенную сделку стороны фактически не исполняли и исполнять не намеревались. Правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли.
Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.
Приводимые ответчиком, и ее представителем обоснования в отношении заявленных требований опровергнуты исследованными судом доказательствами, которым в решении дана правильная оценка в соответствии со ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Данная сделка фактически исполнена сторонами.
Доказательства, подтверждающие наличие воли всех сторон на совершение мнимой сделки, в деле отсутствуют.
Таким образом, правовые последствия, которые, в силу ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет договор купли-продажи, наступили.
При указанных обстоятельствах, следует согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки мнимой в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, и необоснованности требований о признании права собственности на квартиру за истцом в порядке наследования.
Достоверных, убедительных доказательств вызывающих сомнение в правильности выводов суда истцом не представлено.
Утверждение в апелляционной жалобе о том, что деньги за продажу квартиры продавцу не передавались голословно, опровергается подписью К.И., действующего на основании доверенности от имени К. в договоре о получении денежных средств в сумме <...>, подлинность которой не оспаривается.
Суд первой инстанции оценил показания свидетелей в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, на основании чего пришел к обоснованному выводу о том, что данная сделка была совершена с намерением создать соответствующие правовые последствия. Спорная сделка признаков мнимости не имеет.
На момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры, действие доверенности выданной на имя К.И. от имени К. не было прекращено, доверенность не была отозвана, в связи с чем оснований для признания сделки незаконной не имеется.
Поскольку, установлено, что на момент смерти К. спорное жилое помещение отчуждено, то суд верно указал, что оснований для включения квартиры в состав наследственной массы не имеется.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию истцов, выраженную ими в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение принятого решения и предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом не допущено. Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 22 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)