Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 01.11.2013 г.
Резолютивная часть постановления объявлена 30.10.2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Б. Нагишевой
судей Е.И. Захарчука, Л.Е. Лобановой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никитиным Е.О.
в отсутствие участвующих в деле лиц,
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Мечта-У" (07АП-7921/13) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2013 года по делу N А45-8331/2013 (судья А.А. Уколов)
по исковому заявлению администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска (ОГРН 1135476014739, г. Новосибирск) к обществу с ограниченной ответственностью "Мечта-У" (ОГРН 1025403208357, г. Новосибирск) о расторжении договора аренды,
установил:
Администрация Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска (далее - администрация Центрального округа) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Мечта-У" (далее - ООО "Мечта-У") о расторжении договора аренды N 001837-НП от 01.07.2012 аренды объекта недвижимости, заключенного между истцом и ответчиком.
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком более двух раз подряд обязательства по внесению арендной платы по договору аренды N 001837-НП от 01.07.2012.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.08.2013 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Мечта-У" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом неверно квалифицированы обстоятельства, имеющие значения для дела, поскольку за весь период договорных отношений заявителем не допускалось систематических просрочек по внесению арендной платы и на момент вынесения решения у заявителя отсутствовала такая задолженность.
Администрация Центрального округа представила заявление, в котором просит решение суда первой инстанции от 01.08.2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 01.07.2012 администрацией Железнодорожного района города Новосибирска (арендодателем) заключен договор N 001837-НП аренды объекта недвижимости с ООО "Мечта-У" (арендатором).
В соответствии с договором аренды N 001837-НП от 01.07.2012 ответчику предоставлены во временное пользование за плату муниципальные нежилые помещения общей площадью 251,2 кв. м в цоколе здания по адресу ул. Ленина, 57 в городе Новосибирске.
В связи с реорганизацией администрацией Центрального округа с ответчиком 01.02.2013 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору N 001837-НП от 01.07.2012 аренды объекта недвижимости об изменении реквизитов арендодателя.
В соответствии с договором аренды арендатор обязан производить следующие платежи:
- - в соответствии с разделом 3 вносить арендную плату ежемесячно, в срок до 15 числа текущего месяца;
- - в соответствии с пунктом 2.2.15 компенсировать арендодателю затраты по уплате платежей за землю и налога на имущество организаций, исчисленных соразмерно арендуемой площади строения;
- - в соответствии с пунктом 2.2.3 оплачивать коммунальные услуги в соответствии с условиями, предусмотренными в прямых договорах с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг, либо возмещать расходы по оплате коммунальных услуг арендодателю в соответствии с договором на возмещение расходов по оплате коммунальных услуг.
В соответствии с заключенным с ответчиком договором N 4 на возмещение платежей за эксплуатационные расходы от 12.01.2012 ответчик обязан возмещать расходы по оплате потребления тепловой энергии, горячего водоснабжения и холодного водоснабжения, оплате налога за землю и налога на имущество, исходя из общей площади арендуемых помещений - 251,20 кв. м. По соглашению сторон, условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.01.2012 (пункт 5.1 договора).
В нарушение договора N 001837-НП от 01.07.2012 аренды объекта недвижимости, договора N 4 на возмещение платежей за эксплуатационные расходы от 12.01.2012, ответчик не выполнял принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемых помещений и не вносил арендную плату, а также не производил возмещение платежей за эксплуатационные расходы с ноября 2012 года по май 2013 года, более двух месяцев подряд.
Согласно абзацу пятому пункта 5.3 договора аренды невнесение арендатором арендной платы более двух месяцев подряд, систематическое (более двух раз подряд) внесение арендной платы не в полном размере, определенном договором, является основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.
Истцом 11.04.2013 направлено предупреждение исх. N 51/01-30/02367 о необходимости исполнить обязательства по оплате образовавшейся задолженности, в том числе пени, в срок до 08.05.2013 и предложением в случае невнесения арендной платы расторгнуть договор аренды N 001837-НП от 01.07.2012 и освободить занимаемое помещение.
Оплата суммы задолженности ответчиком произведена несвоевременно, ответ на уведомление от 11.04.2013 исх. N 51/01-30/02367 не представлен, ответчик продолжает занимать и использовать указанное помещение.
Указанные выше обстоятельства послужили основание для обращения Администрации в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их доказанности и обоснованности.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции сделаны ошибочные выводы по существу заявленного требования.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.
Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Истцом в качестве основания расторжения договора аренды по настоящему делу заявлено невнесение арендной платы ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Суд апелляционной инстанции, проанализировав положения договора N 001837-НП аренды объекта недвижимости от 01.07.2012, установил, что согласно п. 7.1 договор аренды между сторонами заключен с 01.07.2012 до 01.06.2013, при этом п. 5.7 стороны предусмотрели, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение.
Истец обратился с исковым заявлением согласно штампу арбитражного суда 24.05.2013 г. т.е. в пределах действия договора.
Однако на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции срок действия договора аренды объекта недвижимости истек.
По смыслу главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность расторжения договора предусмотрена только в отношении действующего договора, окончание договорных отношений в связи с истечением действия договора, которым они установлены, влечет невозможность применения к ним правил о расторжении договора, в силу их фактического отсутствия.
С учетом изложенного в удовлетворении требований о расторжении договора аренды следовало отказать.
Кроме того, платежными поручениями от 28.05.2013 N 731, от 23.05.2013 N 728, от 28.05.2013 N 732, от 28.05.2013 N 733, от 28.05.2013 N 730 подтверждается, что ответчик погасил образовавшуюся задолженность (т. 1 л.д. 107 - 111). Учитывая, что на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность полностью погашена, условия договора N 001837-НП аренды объекта недвижимости от 01.07.2012 выполнены, у суда первой инстанции не имелось безусловных оснований для удовлетворения заявленных требований.
Выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что согласно пункту 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Руководствуясь п. 2 ст. 269, ст. ст. 110, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2013 года по делу N А45-8331/2013 отменить. В иске отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.Б.НАГИШЕВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
Л.Е.ЛОБАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.11.2013 ПО ДЕЛУ N А45-8331/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2013 г. по делу N А45-8331/2013
Полный текст постановления изготовлен 01.11.2013 г.
Резолютивная часть постановления объявлена 30.10.2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Б. Нагишевой
судей Е.И. Захарчука, Л.Е. Лобановой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никитиным Е.О.
в отсутствие участвующих в деле лиц,
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Мечта-У" (07АП-7921/13) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2013 года по делу N А45-8331/2013 (судья А.А. Уколов)
по исковому заявлению администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска (ОГРН 1135476014739, г. Новосибирск) к обществу с ограниченной ответственностью "Мечта-У" (ОГРН 1025403208357, г. Новосибирск) о расторжении договора аренды,
установил:
Администрация Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска (далее - администрация Центрального округа) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Мечта-У" (далее - ООО "Мечта-У") о расторжении договора аренды N 001837-НП от 01.07.2012 аренды объекта недвижимости, заключенного между истцом и ответчиком.
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком более двух раз подряд обязательства по внесению арендной платы по договору аренды N 001837-НП от 01.07.2012.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.08.2013 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Мечта-У" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом неверно квалифицированы обстоятельства, имеющие значения для дела, поскольку за весь период договорных отношений заявителем не допускалось систематических просрочек по внесению арендной платы и на момент вынесения решения у заявителя отсутствовала такая задолженность.
Администрация Центрального округа представила заявление, в котором просит решение суда первой инстанции от 01.08.2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 01.07.2012 администрацией Железнодорожного района города Новосибирска (арендодателем) заключен договор N 001837-НП аренды объекта недвижимости с ООО "Мечта-У" (арендатором).
В соответствии с договором аренды N 001837-НП от 01.07.2012 ответчику предоставлены во временное пользование за плату муниципальные нежилые помещения общей площадью 251,2 кв. м в цоколе здания по адресу ул. Ленина, 57 в городе Новосибирске.
В связи с реорганизацией администрацией Центрального округа с ответчиком 01.02.2013 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору N 001837-НП от 01.07.2012 аренды объекта недвижимости об изменении реквизитов арендодателя.
В соответствии с договором аренды арендатор обязан производить следующие платежи:
- - в соответствии с разделом 3 вносить арендную плату ежемесячно, в срок до 15 числа текущего месяца;
- - в соответствии с пунктом 2.2.15 компенсировать арендодателю затраты по уплате платежей за землю и налога на имущество организаций, исчисленных соразмерно арендуемой площади строения;
- - в соответствии с пунктом 2.2.3 оплачивать коммунальные услуги в соответствии с условиями, предусмотренными в прямых договорах с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг, либо возмещать расходы по оплате коммунальных услуг арендодателю в соответствии с договором на возмещение расходов по оплате коммунальных услуг.
В соответствии с заключенным с ответчиком договором N 4 на возмещение платежей за эксплуатационные расходы от 12.01.2012 ответчик обязан возмещать расходы по оплате потребления тепловой энергии, горячего водоснабжения и холодного водоснабжения, оплате налога за землю и налога на имущество, исходя из общей площади арендуемых помещений - 251,20 кв. м. По соглашению сторон, условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.01.2012 (пункт 5.1 договора).
В нарушение договора N 001837-НП от 01.07.2012 аренды объекта недвижимости, договора N 4 на возмещение платежей за эксплуатационные расходы от 12.01.2012, ответчик не выполнял принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемых помещений и не вносил арендную плату, а также не производил возмещение платежей за эксплуатационные расходы с ноября 2012 года по май 2013 года, более двух месяцев подряд.
Согласно абзацу пятому пункта 5.3 договора аренды невнесение арендатором арендной платы более двух месяцев подряд, систематическое (более двух раз подряд) внесение арендной платы не в полном размере, определенном договором, является основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.
Истцом 11.04.2013 направлено предупреждение исх. N 51/01-30/02367 о необходимости исполнить обязательства по оплате образовавшейся задолженности, в том числе пени, в срок до 08.05.2013 и предложением в случае невнесения арендной платы расторгнуть договор аренды N 001837-НП от 01.07.2012 и освободить занимаемое помещение.
Оплата суммы задолженности ответчиком произведена несвоевременно, ответ на уведомление от 11.04.2013 исх. N 51/01-30/02367 не представлен, ответчик продолжает занимать и использовать указанное помещение.
Указанные выше обстоятельства послужили основание для обращения Администрации в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их доказанности и обоснованности.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции сделаны ошибочные выводы по существу заявленного требования.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.
Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Истцом в качестве основания расторжения договора аренды по настоящему делу заявлено невнесение арендной платы ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Суд апелляционной инстанции, проанализировав положения договора N 001837-НП аренды объекта недвижимости от 01.07.2012, установил, что согласно п. 7.1 договор аренды между сторонами заключен с 01.07.2012 до 01.06.2013, при этом п. 5.7 стороны предусмотрели, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение.
Истец обратился с исковым заявлением согласно штампу арбитражного суда 24.05.2013 г. т.е. в пределах действия договора.
Однако на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции срок действия договора аренды объекта недвижимости истек.
По смыслу главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность расторжения договора предусмотрена только в отношении действующего договора, окончание договорных отношений в связи с истечением действия договора, которым они установлены, влечет невозможность применения к ним правил о расторжении договора, в силу их фактического отсутствия.
С учетом изложенного в удовлетворении требований о расторжении договора аренды следовало отказать.
Кроме того, платежными поручениями от 28.05.2013 N 731, от 23.05.2013 N 728, от 28.05.2013 N 732, от 28.05.2013 N 733, от 28.05.2013 N 730 подтверждается, что ответчик погасил образовавшуюся задолженность (т. 1 л.д. 107 - 111). Учитывая, что на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность полностью погашена, условия договора N 001837-НП аренды объекта недвижимости от 01.07.2012 выполнены, у суда первой инстанции не имелось безусловных оснований для удовлетворения заявленных требований.
Выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что согласно пункту 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Руководствуясь п. 2 ст. 269, ст. ст. 110, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2013 года по делу N А45-8331/2013 отменить. В иске отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.Б.НАГИШЕВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
Л.Е.ЛОБАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)