Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей Рылова Д.Н., Ячменева Г.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сюхунбин Е.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ангарского муниципального образования на решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 октября 2012 года по делу N А19-22194/2011 по заявлению индивидуального предпринимателя Овчинникова Александра Анатольевича (ОГРН 304380108300234, ИНН 380100137713) к Администрации Ангарского муниципального образования (ОГРН 1023800526056, ИНН 3801022058) о признании незаконным бездействия, действий,
(суд первой инстанции: судья Антонова С.Н.),
при участии в судебном заседании:
от индивидуального предпринимателя Овчинникова Александра Анатольевича - Козлюк Л.К. - представителя по доверенности от 20.04.2012,
от Администрации Ангарского муниципального образования - не явился, извещен,
установил:
индивидуальный предприниматель Овчинников Александр Анатольевич (далее - заявитель или предприниматель) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, неоднократно уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации Ангарского муниципального образования (далее - Администрация) о признании незаконным бездействия Администрации Ангарского муниципального образования, выразившегося в непринятии решения по заявлению индивидуального предпринимателя Овчинникова А.А. от 01.08.2011 о заключении на новый срок или продлении договора аренды земельного участка от 13.11.2008 N 6176, предоставленного для использования в целях строительства промтоварного магазина, с кадастровым номером 38:26:040105:504, площадью 379 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, обязании Администрации Ангарского муниципального образования в течение пяти дней после принятия судебного акта восстановить нарушенные права и законные интересы заявителя путем заключения с индивидуальным предпринимателем Овчинниковым А.А. договора аренды земельного участка, предоставленного для использования в целях строительства промтоварного магазина, с кадастровым номером 38:26:040105:504, площадью 379 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, для завершения строительства промтоварного магазина сроком на три года, на условиях, ранее согласованных в договоре аренды земельного участка от 13.11.2008 N 6176, или путем продления договора аренды земельного участка от 13.11.2008 N 6176 на срок три года, и признании незаконными действий Администрации Ангарского муниципального образования, выразившихся в обращении в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды, возникшего у индивидуального предпринимателя Овчинникова А.А. на земельный участок с кадастровым номером 38:26:040105:504, площадью 379 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов, находящийся по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01 октября 2012 года заявленные требования удовлетворены.
Бездействие Администрации, выразившееся в непринятии решения по заявлению индивидуального предпринимателя Овчинникова Александра Анатольевича от 01.08.2011, признано незаконным, как противоречащее части 1 статьи 12 Федерального закона "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации".
На Администрацию возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для использования в целях строительства промтоварного магазина, с кадастровым номером 38:26:040105:504, площадью 379,00 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, на условиях договора аренды земельного участка N 6176 от 13.11.2008.
А также признаны незаконными действия Администрации, выразившиеся в обращении 01.12.2011 в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:26:040105:504.
Не согласившись с указанным решением, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции как основанного на неверном толковании норм закона, вынесенного с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Как указывает Администрация, по данному спору фактически предпринимателем были заявлены три самостоятельных требования:
- - о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в не рассмотрении заявления предпринимателя о продлении договора, основанием для которого является нарушение Администрацией положений Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации";
- - о признании незаконными действий Администрации, выразившихся в обращении в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды;
- об обязании администрации продлить договор аренды земельного участка.
Третье требование заявлено ввиду участия Администрации, как хозяйствующего субъекта и участника гражданского оборота, в отношениях на рынке аренды недвижимого имущества - земли. Применение к третьему требованию положений статьи 198 АПК РФ несостоятельно.
Требование о признании незаконным бездействия администрации Ангарского муниципального образования, выразившегося в непринятии решения по заявлению индивидуального предпринимателя Овчинникова А.А. от 01.08.2011 о заключении на новый срок или продлении договора аренды земельного участка от 13.11.2008 N 6176 не могло быть удовлетворено по основаниям, указанным в Федеральном законе от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации" (далее - Закон о порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации).
Администрация также указывает, что, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было разъяснено в постановлении от 05.06.2012 по делу А51-2845/2011, а также в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05, что преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
В рамках настоящего дела обязательства сторон прекратились в силу истечения срока договора.
Ни одной из норм действующего законодательства не предусмотрено, что отказ от заключения договора на новый срок, либо его продления, должен быть мотивированным, с указанием на нормы права, предусматривающие возможность отказа. Мотивировка, которую указала Администрации в письме от 16.01.2012 N 2/07-6219 является не основанием для отказа в заключении Договора на новый срок, а всего лишь разъяснением причины такого отказа Истцу.
Договор прекратил свое действие по истечении срока (01.11.2011) по общим основаниям, предусмотренным гражданским кодексом, обязанности продлевать договор либо заключать его на новый срок действующим законодательством не предусмотрено.
В связи с этим, является необоснованным вывод Суда о неправомерности обращения Администрации в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды Истца.
Судом неправильно применены нормы материального права, а именно неправильно истолкованы статьи 35, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 310, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения Закона о порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации.
В Ангарском городском суде Иркутской области ведется дело по заявлению жильцов домов 2 и 3 квартала 80 г. Ангарска о признании незаконным Постановления от 01.11.2008 N 2798 мэра Ангарского муниципального образования о предоставлении Шарковой Татьяне Геннадьевне в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 379 кв. м, с кадастровым номером 38:26:40105:504, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, для использования в целях строительства промтоварного магазина. В случае удовлетворения заявленных требований граждан, Договор будет считаться ничтожным и нарушающим права неопределенного круга лиц.
При таких обстоятельствах, Суд обязан был приостановить дело до вступления в силу решения Ангарского городского суда Иркутской области.
Предприниматель представил отзыв на жалобу и дополнение к нему, в котором выразил свое согласие с решением суда первой инстанции.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако Администрация явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила.
В соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 06.02.2013 до 09 часов 00 минут 08.02.2013 и 17 часов 00 минут 11.02.2013.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Постановлением от 01.11.2008 N 2798 мэра Ангарского муниципального образования Шарковой Татьяне Геннадьевне предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 379 кв. м, с кадастровым номером 38:26:40105:504, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, для использования в целях строительства промтоварного магазина. Постановлением от 11.09.2008 N 2256 мэра Ангарского муниципального образования утвержден проект образования и установления границ земельного участка, утвержден акт N 2235 от 28.09.2007 выбора и обследования участка, предварительно согласовано место размещения промтоварного магазина на земельном участке. Согласно договору аренды от 13.11.2008 Администрация Ангарского муниципального образования передала указанный земельный участок в аренду Шарковой Т.Г. сроком с 01.11.2008 до 01.11.2011. В едином государственном реестре Федеральной регистрационной службой 05.02.2009 внесена запись о государственной регистрации сделки. Соглашением от 10.03.2011 права и обязанности Шарковой Т.Г. по договору аренды от 13.11.2008 переданы индивидуальному предпринимателю Овчинникову А.А., что согласовано с Администрацией Ангарского муниципального образования. В едином государственном реестре Федеральной регистрационной службой 18.03.2011 внесена запись о государственной регистрации сделки. Согласно договору купли-продажи от 10.03.2011 Шаркова Т.Г. передала в собственность проектную, техническую и иную документацию по строительству промтоварного магазина на земельном участке по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3. На основании заявления Овчинникова А.А. от 01.04.2011 Администрацией города Ангарска выдано разрешение N RU38501101-49-2009 на строительство промтоварного магазина, со сроком действия разрешения до 01.11.2011.
Пунктом 4.3.3 договора аренды от 13.11.2008 предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.
Воспользовавшись указанным правом, предприниматель Овчинников А.А. до истечения установленного трехмесячного срока, письмом от 01.08.2012 уведомил администрацию Ангарского МО о намерении заключить договор аренды земельного участка на новый срок.
Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции, в обоснование своих требований предприниматель представил доказательство обращения к уполномоченному лицу в надлежащем порядке. Факт обращения предпринимателя в установленный срок администрацией не оспаривается.
Статьей 12 Закона о порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации предусмотрено, что письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
В силу указанно нормы суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в течение 30 дней, администрация Ангарского МО обязана рассмотреть поступившее уведомление от 01.08.2012 о намерении предпринимателя заключить договор аренды земельного участка на новый срок.
Однако в нарушение положения статьи 12 Закон о порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации Администрация Ангарского МО уведомление предпринимателя не рассмотрела и решение по указанному вопросу не приняла.
Судом первой инстанции указанное обстоятельство установлено и доказательств обратного Администрацией Ангарского МО не представлено.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку заявлялись в суде первой инстанции, где им дана полная и надлежащая оценка.
Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции о незаконности обжалуемого отказа правильным, исходя из следующего.
Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, установлены частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
По сути, аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 марта 2011 года N 14044/10.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства: 1) несоответствие оспариваемых бездействия и действий закону или иному нормативному правовому акту и 2) нарушение прав и законных интересов заявителя этими бездействием и действиями.
Довод Администрации о том, что уведомлением от 28.10.2011 N 4231 администрация сообщила предпринимателю о прекращении срока действия договора с 01.11.2011 и фактически данное уведомление являлось ответом на заявление предпринимателя от 01.08.2011 судом первой инстанции обоснованно отклонен как несостоятельный, поскольку названный документ является уведомлением о прекращении договора аренды, а не письменным отказом в его продлении или в заключении договора на новый срок. При этом Администрация в установленный законом трехмесячный срок соответствующего решения не приняла.
Как правильно указал суд первой инстанции, из указанных обстоятельств следует, что уведомление от 28.10.2011 N 4231 о прекращении договора аренды от 13.11.2008 не является отказом в заключении договора на новый срок, принятым на основании соответствующего заявления предпринимателя.
Таким образом, администрацией Ангарского МО решения по заявлению предпринимателя от 01.08.2011 о продлении срока договора аренды земельного участка в установленный законом срок не было принято, в связи с чем, довод администрации об отсутствии бездействия с его стороны является необоснованным.
Судом первой инстанции бездействие Администрации, выразившееся в непринятии решения по заявлению предпринимателя о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, обоснованно расценено как незаконное.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии бездействия, выраженного в непринятии решения по заявлению индивидуального предпринимателя Овчинникова А.А. от 01.08.2011 о заключении на новый срок или продлении договора аренды земельного участка 13.11.2008 N 6176, предоставленного для использования в целях строительства промтоварного магазина, с кадастровым номером 38:26:040105:504, площадью 379 кв. м, распложенного на землях населенных пунктов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, и являющегося нарушением положений статьи 12 Закона о порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации, в связи с чем требования заявителя в указанной части подлежат удовлетворению на основании части 2 статьи 201 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод Администрации о том, что требование об обязании администрации продлить договор аренды земельного участка заявлено ввиду участия Администрации, как хозяйствующего субъекта и участника гражданского оборота, в отношениях на рынке аренды недвижимого имущества - земли. Применение к третьему требованию положений статьи 198 АПК РФ несостоятельно.
Однако, правильно распределив бремя доказывания и установив нормы гражданского права, суд первой инстанции фактически рассмотрел указанное требований с соблюдением правил рассмотрения в порядке искового производства.
Как установлено судом первой инстанции, ответ на заявление предпринимателя от 01.08.2011 дан Администрацией по истечении пяти месяцев со дня направления уведомления, а именно письмом от 16.01.2011 N 2/07-6219, то есть с нарушением норм действующего законодательства.
В данном письме перечислены обстоятельства, являющиеся основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды, в частности администрация указала, что в нарушение положений пункта 4.4.2 договора аренды, в соответствии с которым арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначение и разрешенным использованием, арендатор не приступил к освоению земельного участка, что является основанием для прекращения аренды земельного участка в соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что, заявителем предпринимаются меры для реализации своих обязательств по исполнению договора аренды, но по независящим от предпринимателя обстоятельствам данная обязанность не могла быть им исполненной до истечения срока действия данного договора.
В частности, в рамках дела N А19-13811/2011 рассмотрены и удовлетворены требования предпринимателя Овчинников А.А. к Администрации Ангарского муниципального образования о признании недействительным постановления от 18.07.2011 N 1307-па "Об отмене постановления мэра Ангарского муниципального образования от 01.11.2008 N 2798".
Решение по делу N А19-13811/2011 от 12.09.2011 вступило в законную силу. Указанным решением установлено, что Постановлением от 01.11.2008 г. N 2798 мэра Ангарского муниципального образования Шарковой Татьяне Геннадьевне предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 379 кв. м, с кадастровым номером 38:26:40105:504, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, для использования в целях строительства промтоварного магазина. Постановлением от 18.07.2011 г. N 1307-па администрации Ангарского муниципального образования отменено постановление мэра Ангарского муниципального образования от 01.11.2008 г. N 2798. Предписанием от 18.07.2011 г. Овчинникову А.А. предписано произвести демонтаж и вывести три контейнера с территории в трехдневный срок.
Суд пришел к выводу о несоответствии оспариваемого постановления положениям Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", нарушение им прав и законных интересов предпринимателя, и признал недействительным постановление администрации Ангарского муниципального образования от 18.07.2011 N 1307-па "Об отмене постановления мэра Ангарского муниципального образования от 01.11.2008 N 2798", как не соответствующее Федеральному закону от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"; обязал администрацию Ангарского муниципального образования устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Овчинникова Александра Анатольевича в соответствии с действующим законодательством.
Также установлено, что "имеющийся у заявителя на праве аренды земельный участок, как следует из представленных в материалы дела документов, получен для осуществления посредством него предпринимательской деятельности, а именно, выделен под строительство промтоварного магазина. Такое целевое назначение земельного участка было изначального заявлено лицом, его получающим, и с учетом именно такого назначения заявителем по настоящему делу - предпринимателем Овчинниковым А.А. были собраны все необходимые для строительства документы и получены соответствующие согласования" (стр. 8 решения от 12.09.2011)
"Кроме того, оспариваемым распоряжением органа местного самоуправления нарушены права и законные интересы предпринимателя, направленные на дальнейшее использование земельного участка, при этом суд учитывает, что предприниматель приступил к освоению спорного земельного участка, что предполагает значительные расходы" (стр. 9 решения от 12.09.2011).
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из данной нормы следует, что таковые обстоятельства не подлежат доказыванию сторонами и принимаются судом, рассматривающим дело, в качестве установленных.
По мнению суда апелляционной инстанции суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанными действиями Администрации Ангарского МО нарушены права и законные интересы предпринимателя, направленные на дальнейшее использование земельного участка.
Также в рамках настоящего дела предпринимателем в материалы дела представлены:
- - договор подряда от 01.07.2011 N 15-1 на выполнение строительных работ с приложением календарного графика производства работ и осуществление платежей, заключенный между предпринимателем Овчинниковым А.А. и ООО "Новострой";
- - платежные поручения от 07.07.2011 N 106 на сумму 1 245 000 рублей; от 06.07.2011 N 102 на сумму 47 734 рублей.
При этом в рамках гражданского производства возбужденного по исковому заявлению жителей 80 квартала, вынесено определение Ангарского городского суда о наложении обеспечительных мер в виде запрета ИП Овчинникову А.А. проведение строительных работ на земельном участке.
С учетом перечисленных обстоятельств, суд первой инстанции, установив, что предпринимателем получены соответствующие разрешительные документы на строительство (проект на строительство, разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка и др.), пришел к обоснованному выводу о доказанности факта принятия предпринимателем мер по обеспечению строительства, а также осуществления фактических мероприятий по подготовке земельного участка для освоения в соответствии с целью его предоставления, которое не может быть прекращено лишь по причине несвоевременного освоения, вызванного неправомерными действиями администрации.
При этом, судом первой инстанции правомерно отклонен довод администрации о не прохождении экспертизы проекта выноса газопровода, согласованного Ангарскоргазом 07.07.2011, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, продолжительность процедур получения необходимой документации и согласований не позволяет определенно установить период времени для "своевременного" освоения земельных участков предоставленных в целях строительства.
Данные обстоятельства, свидетельствуют о наличии объективных обстоятельств, во время существования которых земельный участок не мог быть использован по назначению (пункт 1 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как указывалось ранее, пунктом 4.3.3 договора аренды от 13.11.2008 предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.
Предприниматель путем направления уведомления от 01.08.2011 о намерении заключить договор аренды на новый срок, реализовал право на заключение договора на новый срок
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным законодательством регулируются отношения по использованию земель, а имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним - гражданским законодательством, если иное не установлено, в том числе земельным законодательством.
Таким образом, правоотношения сторон регулируются нормами параграфа 1 Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Именно Гражданским кодексом Российской Федерации, согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются вопросы о прекращении аренды земельного участка, а именно - аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков..
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Пунктом 4.3.3 договора аренды от 13.11.2008 предусмотрено право предпринимателя как арендатора заключить новый договор аренды с администрацией Ангарского МО как арендодателем.
С учетом приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции пришел к правомерному и мотивированному выводу о том, что поскольку предпринимателем выполнено условие о направлении заявления с предложением заключить договор на новый срок, при этом ИП Овчинников А.А. приступил к освоению земельного участка в целях строительства, но определением Ангарского городского суда о наложении обеспечительных мер в виде запрета ИП Овчинникову А.А. проведение строительных работ на земельном участке запрещено, у арендодателя возникает обязанность заключить соответствующий договор, которую Администрация не исполнила, что препятствует извлечению прибыли и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование об обязании Администрации Ангарского муниципального образования продлить срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для использования в целях строительства промтоварного магазина, с кадастровым номером 38:26:040105:504, площадью 379, 00 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, на условиях договора аренды земельного участка N 6176 от 13.11.2008 г. является обоснованным, как восстанавливающее права заявителя, и подлежащим удовлетворению.
Требования предпринимателя Овчинникова А.А. о признании незаконными действий Администрации Ангарского муниципального образования, выразившиеся в обращении 01.12.2011 в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:26:040105:504 также подлежат удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Поскольку, как указывалось выше, суд пришел к выводу об отсутствии оснований у Администрации для отказа в продлении срока действия договора, то Администрация обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:26:040105:504 в нарушение указанных норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу части 2 статьи 201 АПК РФ суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному и правомерному выводу о том, что оспариваемые действия не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 октября 2012 года по делу N А19-22194/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий судья
В.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Д.Н.РЫЛОВ
Г.Г.ЯЧМЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2013 ПО ДЕЛУ N А19-22194/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2013 г. по делу N А19-22194/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей Рылова Д.Н., Ячменева Г.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сюхунбин Е.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ангарского муниципального образования на решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 октября 2012 года по делу N А19-22194/2011 по заявлению индивидуального предпринимателя Овчинникова Александра Анатольевича (ОГРН 304380108300234, ИНН 380100137713) к Администрации Ангарского муниципального образования (ОГРН 1023800526056, ИНН 3801022058) о признании незаконным бездействия, действий,
(суд первой инстанции: судья Антонова С.Н.),
при участии в судебном заседании:
от индивидуального предпринимателя Овчинникова Александра Анатольевича - Козлюк Л.К. - представителя по доверенности от 20.04.2012,
от Администрации Ангарского муниципального образования - не явился, извещен,
установил:
индивидуальный предприниматель Овчинников Александр Анатольевич (далее - заявитель или предприниматель) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, неоднократно уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации Ангарского муниципального образования (далее - Администрация) о признании незаконным бездействия Администрации Ангарского муниципального образования, выразившегося в непринятии решения по заявлению индивидуального предпринимателя Овчинникова А.А. от 01.08.2011 о заключении на новый срок или продлении договора аренды земельного участка от 13.11.2008 N 6176, предоставленного для использования в целях строительства промтоварного магазина, с кадастровым номером 38:26:040105:504, площадью 379 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, обязании Администрации Ангарского муниципального образования в течение пяти дней после принятия судебного акта восстановить нарушенные права и законные интересы заявителя путем заключения с индивидуальным предпринимателем Овчинниковым А.А. договора аренды земельного участка, предоставленного для использования в целях строительства промтоварного магазина, с кадастровым номером 38:26:040105:504, площадью 379 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, для завершения строительства промтоварного магазина сроком на три года, на условиях, ранее согласованных в договоре аренды земельного участка от 13.11.2008 N 6176, или путем продления договора аренды земельного участка от 13.11.2008 N 6176 на срок три года, и признании незаконными действий Администрации Ангарского муниципального образования, выразившихся в обращении в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды, возникшего у индивидуального предпринимателя Овчинникова А.А. на земельный участок с кадастровым номером 38:26:040105:504, площадью 379 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов, находящийся по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01 октября 2012 года заявленные требования удовлетворены.
Бездействие Администрации, выразившееся в непринятии решения по заявлению индивидуального предпринимателя Овчинникова Александра Анатольевича от 01.08.2011, признано незаконным, как противоречащее части 1 статьи 12 Федерального закона "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации".
На Администрацию возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для использования в целях строительства промтоварного магазина, с кадастровым номером 38:26:040105:504, площадью 379,00 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, на условиях договора аренды земельного участка N 6176 от 13.11.2008.
А также признаны незаконными действия Администрации, выразившиеся в обращении 01.12.2011 в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:26:040105:504.
Не согласившись с указанным решением, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции как основанного на неверном толковании норм закона, вынесенного с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Как указывает Администрация, по данному спору фактически предпринимателем были заявлены три самостоятельных требования:
- - о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в не рассмотрении заявления предпринимателя о продлении договора, основанием для которого является нарушение Администрацией положений Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации";
- - о признании незаконными действий Администрации, выразившихся в обращении в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды;
- об обязании администрации продлить договор аренды земельного участка.
Третье требование заявлено ввиду участия Администрации, как хозяйствующего субъекта и участника гражданского оборота, в отношениях на рынке аренды недвижимого имущества - земли. Применение к третьему требованию положений статьи 198 АПК РФ несостоятельно.
Требование о признании незаконным бездействия администрации Ангарского муниципального образования, выразившегося в непринятии решения по заявлению индивидуального предпринимателя Овчинникова А.А. от 01.08.2011 о заключении на новый срок или продлении договора аренды земельного участка от 13.11.2008 N 6176 не могло быть удовлетворено по основаниям, указанным в Федеральном законе от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации" (далее - Закон о порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации).
Администрация также указывает, что, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было разъяснено в постановлении от 05.06.2012 по делу А51-2845/2011, а также в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05, что преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
В рамках настоящего дела обязательства сторон прекратились в силу истечения срока договора.
Ни одной из норм действующего законодательства не предусмотрено, что отказ от заключения договора на новый срок, либо его продления, должен быть мотивированным, с указанием на нормы права, предусматривающие возможность отказа. Мотивировка, которую указала Администрации в письме от 16.01.2012 N 2/07-6219 является не основанием для отказа в заключении Договора на новый срок, а всего лишь разъяснением причины такого отказа Истцу.
Договор прекратил свое действие по истечении срока (01.11.2011) по общим основаниям, предусмотренным гражданским кодексом, обязанности продлевать договор либо заключать его на новый срок действующим законодательством не предусмотрено.
В связи с этим, является необоснованным вывод Суда о неправомерности обращения Администрации в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды Истца.
Судом неправильно применены нормы материального права, а именно неправильно истолкованы статьи 35, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 310, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения Закона о порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации.
В Ангарском городском суде Иркутской области ведется дело по заявлению жильцов домов 2 и 3 квартала 80 г. Ангарска о признании незаконным Постановления от 01.11.2008 N 2798 мэра Ангарского муниципального образования о предоставлении Шарковой Татьяне Геннадьевне в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 379 кв. м, с кадастровым номером 38:26:40105:504, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, для использования в целях строительства промтоварного магазина. В случае удовлетворения заявленных требований граждан, Договор будет считаться ничтожным и нарушающим права неопределенного круга лиц.
При таких обстоятельствах, Суд обязан был приостановить дело до вступления в силу решения Ангарского городского суда Иркутской области.
Предприниматель представил отзыв на жалобу и дополнение к нему, в котором выразил свое согласие с решением суда первой инстанции.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако Администрация явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила.
В соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 06.02.2013 до 09 часов 00 минут 08.02.2013 и 17 часов 00 минут 11.02.2013.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Постановлением от 01.11.2008 N 2798 мэра Ангарского муниципального образования Шарковой Татьяне Геннадьевне предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 379 кв. м, с кадастровым номером 38:26:40105:504, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, для использования в целях строительства промтоварного магазина. Постановлением от 11.09.2008 N 2256 мэра Ангарского муниципального образования утвержден проект образования и установления границ земельного участка, утвержден акт N 2235 от 28.09.2007 выбора и обследования участка, предварительно согласовано место размещения промтоварного магазина на земельном участке. Согласно договору аренды от 13.11.2008 Администрация Ангарского муниципального образования передала указанный земельный участок в аренду Шарковой Т.Г. сроком с 01.11.2008 до 01.11.2011. В едином государственном реестре Федеральной регистрационной службой 05.02.2009 внесена запись о государственной регистрации сделки. Соглашением от 10.03.2011 права и обязанности Шарковой Т.Г. по договору аренды от 13.11.2008 переданы индивидуальному предпринимателю Овчинникову А.А., что согласовано с Администрацией Ангарского муниципального образования. В едином государственном реестре Федеральной регистрационной службой 18.03.2011 внесена запись о государственной регистрации сделки. Согласно договору купли-продажи от 10.03.2011 Шаркова Т.Г. передала в собственность проектную, техническую и иную документацию по строительству промтоварного магазина на земельном участке по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3. На основании заявления Овчинникова А.А. от 01.04.2011 Администрацией города Ангарска выдано разрешение N RU38501101-49-2009 на строительство промтоварного магазина, со сроком действия разрешения до 01.11.2011.
Пунктом 4.3.3 договора аренды от 13.11.2008 предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.
Воспользовавшись указанным правом, предприниматель Овчинников А.А. до истечения установленного трехмесячного срока, письмом от 01.08.2012 уведомил администрацию Ангарского МО о намерении заключить договор аренды земельного участка на новый срок.
Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции, в обоснование своих требований предприниматель представил доказательство обращения к уполномоченному лицу в надлежащем порядке. Факт обращения предпринимателя в установленный срок администрацией не оспаривается.
Статьей 12 Закона о порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации предусмотрено, что письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
В силу указанно нормы суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в течение 30 дней, администрация Ангарского МО обязана рассмотреть поступившее уведомление от 01.08.2012 о намерении предпринимателя заключить договор аренды земельного участка на новый срок.
Однако в нарушение положения статьи 12 Закон о порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации Администрация Ангарского МО уведомление предпринимателя не рассмотрела и решение по указанному вопросу не приняла.
Судом первой инстанции указанное обстоятельство установлено и доказательств обратного Администрацией Ангарского МО не представлено.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку заявлялись в суде первой инстанции, где им дана полная и надлежащая оценка.
Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции о незаконности обжалуемого отказа правильным, исходя из следующего.
Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, установлены частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
По сути, аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 марта 2011 года N 14044/10.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства: 1) несоответствие оспариваемых бездействия и действий закону или иному нормативному правовому акту и 2) нарушение прав и законных интересов заявителя этими бездействием и действиями.
Довод Администрации о том, что уведомлением от 28.10.2011 N 4231 администрация сообщила предпринимателю о прекращении срока действия договора с 01.11.2011 и фактически данное уведомление являлось ответом на заявление предпринимателя от 01.08.2011 судом первой инстанции обоснованно отклонен как несостоятельный, поскольку названный документ является уведомлением о прекращении договора аренды, а не письменным отказом в его продлении или в заключении договора на новый срок. При этом Администрация в установленный законом трехмесячный срок соответствующего решения не приняла.
Как правильно указал суд первой инстанции, из указанных обстоятельств следует, что уведомление от 28.10.2011 N 4231 о прекращении договора аренды от 13.11.2008 не является отказом в заключении договора на новый срок, принятым на основании соответствующего заявления предпринимателя.
Таким образом, администрацией Ангарского МО решения по заявлению предпринимателя от 01.08.2011 о продлении срока договора аренды земельного участка в установленный законом срок не было принято, в связи с чем, довод администрации об отсутствии бездействия с его стороны является необоснованным.
Судом первой инстанции бездействие Администрации, выразившееся в непринятии решения по заявлению предпринимателя о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, обоснованно расценено как незаконное.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии бездействия, выраженного в непринятии решения по заявлению индивидуального предпринимателя Овчинникова А.А. от 01.08.2011 о заключении на новый срок или продлении договора аренды земельного участка 13.11.2008 N 6176, предоставленного для использования в целях строительства промтоварного магазина, с кадастровым номером 38:26:040105:504, площадью 379 кв. м, распложенного на землях населенных пунктов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, и являющегося нарушением положений статьи 12 Закона о порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации, в связи с чем требования заявителя в указанной части подлежат удовлетворению на основании части 2 статьи 201 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод Администрации о том, что требование об обязании администрации продлить договор аренды земельного участка заявлено ввиду участия Администрации, как хозяйствующего субъекта и участника гражданского оборота, в отношениях на рынке аренды недвижимого имущества - земли. Применение к третьему требованию положений статьи 198 АПК РФ несостоятельно.
Однако, правильно распределив бремя доказывания и установив нормы гражданского права, суд первой инстанции фактически рассмотрел указанное требований с соблюдением правил рассмотрения в порядке искового производства.
Как установлено судом первой инстанции, ответ на заявление предпринимателя от 01.08.2011 дан Администрацией по истечении пяти месяцев со дня направления уведомления, а именно письмом от 16.01.2011 N 2/07-6219, то есть с нарушением норм действующего законодательства.
В данном письме перечислены обстоятельства, являющиеся основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды, в частности администрация указала, что в нарушение положений пункта 4.4.2 договора аренды, в соответствии с которым арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначение и разрешенным использованием, арендатор не приступил к освоению земельного участка, что является основанием для прекращения аренды земельного участка в соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что, заявителем предпринимаются меры для реализации своих обязательств по исполнению договора аренды, но по независящим от предпринимателя обстоятельствам данная обязанность не могла быть им исполненной до истечения срока действия данного договора.
В частности, в рамках дела N А19-13811/2011 рассмотрены и удовлетворены требования предпринимателя Овчинников А.А. к Администрации Ангарского муниципального образования о признании недействительным постановления от 18.07.2011 N 1307-па "Об отмене постановления мэра Ангарского муниципального образования от 01.11.2008 N 2798".
Решение по делу N А19-13811/2011 от 12.09.2011 вступило в законную силу. Указанным решением установлено, что Постановлением от 01.11.2008 г. N 2798 мэра Ангарского муниципального образования Шарковой Татьяне Геннадьевне предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 379 кв. м, с кадастровым номером 38:26:40105:504, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, для использования в целях строительства промтоварного магазина. Постановлением от 18.07.2011 г. N 1307-па администрации Ангарского муниципального образования отменено постановление мэра Ангарского муниципального образования от 01.11.2008 г. N 2798. Предписанием от 18.07.2011 г. Овчинникову А.А. предписано произвести демонтаж и вывести три контейнера с территории в трехдневный срок.
Суд пришел к выводу о несоответствии оспариваемого постановления положениям Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", нарушение им прав и законных интересов предпринимателя, и признал недействительным постановление администрации Ангарского муниципального образования от 18.07.2011 N 1307-па "Об отмене постановления мэра Ангарского муниципального образования от 01.11.2008 N 2798", как не соответствующее Федеральному закону от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"; обязал администрацию Ангарского муниципального образования устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Овчинникова Александра Анатольевича в соответствии с действующим законодательством.
Также установлено, что "имеющийся у заявителя на праве аренды земельный участок, как следует из представленных в материалы дела документов, получен для осуществления посредством него предпринимательской деятельности, а именно, выделен под строительство промтоварного магазина. Такое целевое назначение земельного участка было изначального заявлено лицом, его получающим, и с учетом именно такого назначения заявителем по настоящему делу - предпринимателем Овчинниковым А.А. были собраны все необходимые для строительства документы и получены соответствующие согласования" (стр. 8 решения от 12.09.2011)
"Кроме того, оспариваемым распоряжением органа местного самоуправления нарушены права и законные интересы предпринимателя, направленные на дальнейшее использование земельного участка, при этом суд учитывает, что предприниматель приступил к освоению спорного земельного участка, что предполагает значительные расходы" (стр. 9 решения от 12.09.2011).
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из данной нормы следует, что таковые обстоятельства не подлежат доказыванию сторонами и принимаются судом, рассматривающим дело, в качестве установленных.
По мнению суда апелляционной инстанции суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанными действиями Администрации Ангарского МО нарушены права и законные интересы предпринимателя, направленные на дальнейшее использование земельного участка.
Также в рамках настоящего дела предпринимателем в материалы дела представлены:
- - договор подряда от 01.07.2011 N 15-1 на выполнение строительных работ с приложением календарного графика производства работ и осуществление платежей, заключенный между предпринимателем Овчинниковым А.А. и ООО "Новострой";
- - платежные поручения от 07.07.2011 N 106 на сумму 1 245 000 рублей; от 06.07.2011 N 102 на сумму 47 734 рублей.
При этом в рамках гражданского производства возбужденного по исковому заявлению жителей 80 квартала, вынесено определение Ангарского городского суда о наложении обеспечительных мер в виде запрета ИП Овчинникову А.А. проведение строительных работ на земельном участке.
С учетом перечисленных обстоятельств, суд первой инстанции, установив, что предпринимателем получены соответствующие разрешительные документы на строительство (проект на строительство, разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка и др.), пришел к обоснованному выводу о доказанности факта принятия предпринимателем мер по обеспечению строительства, а также осуществления фактических мероприятий по подготовке земельного участка для освоения в соответствии с целью его предоставления, которое не может быть прекращено лишь по причине несвоевременного освоения, вызванного неправомерными действиями администрации.
При этом, судом первой инстанции правомерно отклонен довод администрации о не прохождении экспертизы проекта выноса газопровода, согласованного Ангарскоргазом 07.07.2011, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, продолжительность процедур получения необходимой документации и согласований не позволяет определенно установить период времени для "своевременного" освоения земельных участков предоставленных в целях строительства.
Данные обстоятельства, свидетельствуют о наличии объективных обстоятельств, во время существования которых земельный участок не мог быть использован по назначению (пункт 1 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как указывалось ранее, пунктом 4.3.3 договора аренды от 13.11.2008 предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.
Предприниматель путем направления уведомления от 01.08.2011 о намерении заключить договор аренды на новый срок, реализовал право на заключение договора на новый срок
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным законодательством регулируются отношения по использованию земель, а имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним - гражданским законодательством, если иное не установлено, в том числе земельным законодательством.
Таким образом, правоотношения сторон регулируются нормами параграфа 1 Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Именно Гражданским кодексом Российской Федерации, согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются вопросы о прекращении аренды земельного участка, а именно - аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков..
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Пунктом 4.3.3 договора аренды от 13.11.2008 предусмотрено право предпринимателя как арендатора заключить новый договор аренды с администрацией Ангарского МО как арендодателем.
С учетом приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции пришел к правомерному и мотивированному выводу о том, что поскольку предпринимателем выполнено условие о направлении заявления с предложением заключить договор на новый срок, при этом ИП Овчинников А.А. приступил к освоению земельного участка в целях строительства, но определением Ангарского городского суда о наложении обеспечительных мер в виде запрета ИП Овчинникову А.А. проведение строительных работ на земельном участке запрещено, у арендодателя возникает обязанность заключить соответствующий договор, которую Администрация не исполнила, что препятствует извлечению прибыли и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование об обязании Администрации Ангарского муниципального образования продлить срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для использования в целях строительства промтоварного магазина, с кадастровым номером 38:26:040105:504, площадью 379, 00 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 80, вдоль проспекта Карла Маркса, между жилыми домами 2 и 3, на условиях договора аренды земельного участка N 6176 от 13.11.2008 г. является обоснованным, как восстанавливающее права заявителя, и подлежащим удовлетворению.
Требования предпринимателя Овчинникова А.А. о признании незаконными действий Администрации Ангарского муниципального образования, выразившиеся в обращении 01.12.2011 в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:26:040105:504 также подлежат удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Поскольку, как указывалось выше, суд пришел к выводу об отсутствии оснований у Администрации для отказа в продлении срока действия договора, то Администрация обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:26:040105:504 в нарушение указанных норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу части 2 статьи 201 АПК РФ суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному и правомерному выводу о том, что оспариваемые действия не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 октября 2012 года по делу N А19-22194/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий судья
В.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Д.Н.РЫЛОВ
Г.Г.ЯЧМЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)