Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., в отсутствие представителей истца - муниципального автономного общеобразовательного учреждения города Ростова-на-Дону лицей N 27 имени А.В. Суворова (ИНН 6165065233, ОГРН 1026103715197), ответчика - Ростовской региональной общественной организации "Федерация бодибилдинга и фитнесса" (ИНН 6165084116, ОГРН 10261000119549), третьего лица - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Ростовской региональной общественной организации "Федерация бодибилдинга и фитнесса" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.08.2012 (судья Смолькова А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Кузнецов С.А.) по делу N А53-20229/2012, установил следующее.
Муниципальное автономное общеобразовательное учреждение города Ростова-на-Дону лицей N 27 имени А.В. Суворова (далее - лицей) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Ростовской региональной организации "Федерация бодибилдинга и фитнеса" (далее - региональная организация) с требованиями о взыскании 298 634 рублей 70 копеек задолженности по арендной плате, 11 122 рублей 88 копеек пени и 134 845 рублей 43 копеек коммунальных услуг; расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.09.2011 N 3, обязании региональной организации освободить занимаемые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Кривоноса, 9/4 (литеры А, А'), общей площадью 143,5 кв. м, в том числе помещения, расположенные: этаж (отд/ст) - 145, 3 кв. м, 3 этаж комната N 3э, блок В, используемые под спортивно-тренажерный центр (требования уточнены).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент).
Определением от 09.08.2012 принят встречный иск региональной организации к лицею о признании договора аренды нежилого помещения от 01.09.2011 N 3 незаключенным. Требования по встречному иску мотивированы тем, что договор аренды подписан без получения согласия собственника муниципального имущества, а также органа, выполняющего функции учредителя.
Решением от 23.08.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.11.2012, требования по первоначальному иску удовлетворены в части. С региональной организации в пользу лицея взыскано 301 325 рублей 45 копеек, из которых: 281 855 рублей 42 копейки основного долга, 11 122 рубля 18 копеек пени, 8 347 рублей 80 копеек расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска лицею отказано. Встречный иск оставлен без удовлетворения.
Судебные акты мотивированы отсутствием доказательств внесения арендной платы за использование имущества в спорный период, размер которой определен с учетом согласованной в договоре методики расчета, утвержденной постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону. На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.1 договора аренды суды взыскали с региональной организации договорную неустойку. В части требований лицея о взыскании задолженности за коммунальные услуги в удовлетворении иска отказано, поскольку договор аренды не содержит согласованных сторонами условий об оказании таких услуг. Доказательства, подтверждающие фактическое потребление коммунальных услуг в заявленном лицеем размере, отсутствуют. В удовлетворении требований о расторжении договора отказано, поскольку на момент принятия судебного решения срок аренды, предусмотренный пунктом 1.2 договора, истек. В связи с наличием у арендодателя возражений относительно использования арендатором помещения после истечения срока аренды, действие договора прекращено, что исключает возможность его расторжения в судебном порядке. Требование об освобождении спорных помещений оставлено без удовлетворения, так как спорные помещения освобождены, доказательства их использования арендатором не представлены.
Отказ в удовлетворении встречных исковых требований мотивирован тем, что сторонами согласованы все существенные условия договора. Отсутствие согласия собственника муниципального имущества на предоставление его в аренду не свидетельствует о незаключенности договора.
В кассационной жалобе региональная организация просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме; встречные исковые требования удовлетворить. Податель жалобы указывает на то, что договор аренды не согласован с членами наблюдательного совета, не подписан представителем департамента, в связи с чем не вступил в законную силу. Кроме того, договор не соответствует требованиям статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (далее - Закон от 24.07.1998 N 124-ФЗ). По незаключенному договору стороны не вправе требовать исполнения обязательств.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить в части удовлетворения первоначального иска, в этой части дело направить на новое рассмотрение с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, лицею на праве оперативного управления принадлежит здание школы площадью 17 617 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Кривоноса, 9/4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЕ N 214467 (т. 1, л.д. 26).
Лицей (арендодатель) и региональная организация (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.09.2011 N 3, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Кривоноса, 9/4 (литеры А, А), общей площадью 145,3 кв. м, в том числе помещения, расположенные: этаж (отд/ст) - 145 кв. м, 3 этаж комната N 3э, блок В, используемые под спортивно-тренажерный центр (т. 1, л.д. 13-16). Объект находится в оперативном управлении лицея (пункт 1.4 договора).
Срок действия договора установлен с 01.09.2011 по 25.07.2012 (пункт 1.2 договора). По акту сдачи-приемки нежилого помещения (строения) от 01.09.2011 помещения переданы арендатору в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии арендатору (т. 1, л.д. 17).
В пункте 3.1 договора сторонами согласован порядок расчета арендной платы за пользование объектом по формуле, утвержденной постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону, с применением размеров коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора. Общий размер арендной платы за пользование объектом составляет 37 250 рублей 62 копейки в месяц без НДС. Методика расчета арендной платы приведена в статье 8 договора (т. 1, л.д. 16).
Согласно пункту 2.2.2 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, на основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса.
По обращению лицея департамент организовал проведение рыночной оценки размера арендной платы за помещение, по результатам которой составлен новый проект договора, от подписания которого арендатор отказался.
Ненадлежащее исполнение региональной организацией обязательств по оплате аренды послужило основанием обращения лицея с иском в суд.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Разрешая спор, судебные инстанции констатировали наличие между сторонами арендных правоотношений. В отсутствие доказательств надлежащего исполнения обязанности по полному и своевременному внесению платежей, предусмотренной договором аренды от 01.09.2011 N 3, суды взыскали с ответчика долг и пеню.
Из кассационной жалобы следует, что региональная организация настаивает на позиции о том, что договор не заключен, ввиду чего обязательства по оплате отсутствуют.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса); арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателем могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).
Согласно пунктам 1.8, 1.9, 1.10 устава лицей является общеобразовательным учреждением, его имущество закреплено за ним на праве оперативного управления в соответствии с Гражданским кодексом и Федеральным законом от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях". Собственником имущества является муниципальное образование город Ростов-на-Дону. Правомочия собственника имущества лицея осуществляет департамент, учредителем лицея является муниципальное образование город Ростов-на-Дону, полномочия учредителя осуществляет муниципальное учреждение "Управление образования города Ростова-на-Дону" (т. 1, л.д. 130).
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением этого имущества.
В силу пункта 1.26.3 устава лицей имеет право осуществлять предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду основных фондов и иного имущества (т. 1, л.д. 134). Право образовательного учреждения выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества закреплено в пункте 11 статьи 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании".
Указанной нормой предусмотрено исключение из общего правила, установленного пунктом 1 статьи 298 Гражданского кодекса, о том, что учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.
Таким образом, закон предоставляет образовательному учреждению право сдавать закрепленное за ним имущество в аренду. Необходимость согласования с собственником сделок по передаче образовательным учреждением в аренду имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, положениями указанных норм не предусмотрена.
В ходе рассмотрения дела суды установили, что департаменту как представителю собственника спорного имущества известно о передаче помещений, закрепленных за лицеем на праве оперативного управления в аренду региональной организации, возражений против такой передачи с его стороны не было, что подтверждается отзывом на исковое заявление (т. 1, л.д. 65).
В то же время судебные инстанции не приняли во внимание следующие существенные для правильного разрешения возникшего спора обстоятельства.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
Пунктом 2 названного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения. Надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск (в частности, по недействительному договору не подлежит взысканию неустойка).
В абзаце 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Кодекса определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Кодекса арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Статья 13 Закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ, на которую сослалась региональная организация, устанавливает специальные требования формирования и распоряжения объектами социальной инфраструктуры для детей.
Согласно пункту 4 этой статьи, если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).
Суды указанные обстоятельства не исследовали, в судебных актах отсутствуют выводы относительно соответствия договора Закону от 24.07.1998 N 124-ФЗ, тогда как это имеет существенное значение для правильного рассмотрения дела.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции считает правомерным отказ региональной организации в удовлетворении встречного иска. Суды установили и материалами дела подтверждено, что существенные условия договора аренды согласованы, договор со стороны арендодателя исполнен в части передачи имущества, арендатором осуществлялись арендные платежи.
Частью 2 статьи 287 Кодекса предусмотрено, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и о том, какая норма материального права должна быть применена. Таким образом, процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не предоставил ему права исследовать и оценивать доказательства, которые ранее не были предметом исследования (оценки).
Поскольку суды не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить в части удовлетворения первоначального иска, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В части отказа в удовлетворении встречного иска судебные акты надлежит оставить без изменения.
При новом рассмотрении суду следует устранить указанные нарушения, при необходимости истребовать должным образом дополнительные доказательства, оценить обстоятельства, свидетельствующие о действительности договора (с учетом положений Закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ), после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.08.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012 по делу N А53-20229/2012 в части отказа в удовлетворении встречного иска оставить без изменения. В остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 28.02.2013 ПО ДЕЛУ N А53-20229/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2013 г. по делу N А53-20229/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., в отсутствие представителей истца - муниципального автономного общеобразовательного учреждения города Ростова-на-Дону лицей N 27 имени А.В. Суворова (ИНН 6165065233, ОГРН 1026103715197), ответчика - Ростовской региональной общественной организации "Федерация бодибилдинга и фитнесса" (ИНН 6165084116, ОГРН 10261000119549), третьего лица - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Ростовской региональной общественной организации "Федерация бодибилдинга и фитнесса" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.08.2012 (судья Смолькова А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Кузнецов С.А.) по делу N А53-20229/2012, установил следующее.
Муниципальное автономное общеобразовательное учреждение города Ростова-на-Дону лицей N 27 имени А.В. Суворова (далее - лицей) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Ростовской региональной организации "Федерация бодибилдинга и фитнеса" (далее - региональная организация) с требованиями о взыскании 298 634 рублей 70 копеек задолженности по арендной плате, 11 122 рублей 88 копеек пени и 134 845 рублей 43 копеек коммунальных услуг; расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.09.2011 N 3, обязании региональной организации освободить занимаемые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Кривоноса, 9/4 (литеры А, А'), общей площадью 143,5 кв. м, в том числе помещения, расположенные: этаж (отд/ст) - 145, 3 кв. м, 3 этаж комната N 3э, блок В, используемые под спортивно-тренажерный центр (требования уточнены).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент).
Определением от 09.08.2012 принят встречный иск региональной организации к лицею о признании договора аренды нежилого помещения от 01.09.2011 N 3 незаключенным. Требования по встречному иску мотивированы тем, что договор аренды подписан без получения согласия собственника муниципального имущества, а также органа, выполняющего функции учредителя.
Решением от 23.08.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.11.2012, требования по первоначальному иску удовлетворены в части. С региональной организации в пользу лицея взыскано 301 325 рублей 45 копеек, из которых: 281 855 рублей 42 копейки основного долга, 11 122 рубля 18 копеек пени, 8 347 рублей 80 копеек расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска лицею отказано. Встречный иск оставлен без удовлетворения.
Судебные акты мотивированы отсутствием доказательств внесения арендной платы за использование имущества в спорный период, размер которой определен с учетом согласованной в договоре методики расчета, утвержденной постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону. На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.1 договора аренды суды взыскали с региональной организации договорную неустойку. В части требований лицея о взыскании задолженности за коммунальные услуги в удовлетворении иска отказано, поскольку договор аренды не содержит согласованных сторонами условий об оказании таких услуг. Доказательства, подтверждающие фактическое потребление коммунальных услуг в заявленном лицеем размере, отсутствуют. В удовлетворении требований о расторжении договора отказано, поскольку на момент принятия судебного решения срок аренды, предусмотренный пунктом 1.2 договора, истек. В связи с наличием у арендодателя возражений относительно использования арендатором помещения после истечения срока аренды, действие договора прекращено, что исключает возможность его расторжения в судебном порядке. Требование об освобождении спорных помещений оставлено без удовлетворения, так как спорные помещения освобождены, доказательства их использования арендатором не представлены.
Отказ в удовлетворении встречных исковых требований мотивирован тем, что сторонами согласованы все существенные условия договора. Отсутствие согласия собственника муниципального имущества на предоставление его в аренду не свидетельствует о незаключенности договора.
В кассационной жалобе региональная организация просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме; встречные исковые требования удовлетворить. Податель жалобы указывает на то, что договор аренды не согласован с членами наблюдательного совета, не подписан представителем департамента, в связи с чем не вступил в законную силу. Кроме того, договор не соответствует требованиям статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (далее - Закон от 24.07.1998 N 124-ФЗ). По незаключенному договору стороны не вправе требовать исполнения обязательств.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить в части удовлетворения первоначального иска, в этой части дело направить на новое рассмотрение с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, лицею на праве оперативного управления принадлежит здание школы площадью 17 617 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Кривоноса, 9/4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЕ N 214467 (т. 1, л.д. 26).
Лицей (арендодатель) и региональная организация (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.09.2011 N 3, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Кривоноса, 9/4 (литеры А, А), общей площадью 145,3 кв. м, в том числе помещения, расположенные: этаж (отд/ст) - 145 кв. м, 3 этаж комната N 3э, блок В, используемые под спортивно-тренажерный центр (т. 1, л.д. 13-16). Объект находится в оперативном управлении лицея (пункт 1.4 договора).
Срок действия договора установлен с 01.09.2011 по 25.07.2012 (пункт 1.2 договора). По акту сдачи-приемки нежилого помещения (строения) от 01.09.2011 помещения переданы арендатору в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии арендатору (т. 1, л.д. 17).
В пункте 3.1 договора сторонами согласован порядок расчета арендной платы за пользование объектом по формуле, утвержденной постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону, с применением размеров коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора. Общий размер арендной платы за пользование объектом составляет 37 250 рублей 62 копейки в месяц без НДС. Методика расчета арендной платы приведена в статье 8 договора (т. 1, л.д. 16).
Согласно пункту 2.2.2 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, на основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса.
По обращению лицея департамент организовал проведение рыночной оценки размера арендной платы за помещение, по результатам которой составлен новый проект договора, от подписания которого арендатор отказался.
Ненадлежащее исполнение региональной организацией обязательств по оплате аренды послужило основанием обращения лицея с иском в суд.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Разрешая спор, судебные инстанции констатировали наличие между сторонами арендных правоотношений. В отсутствие доказательств надлежащего исполнения обязанности по полному и своевременному внесению платежей, предусмотренной договором аренды от 01.09.2011 N 3, суды взыскали с ответчика долг и пеню.
Из кассационной жалобы следует, что региональная организация настаивает на позиции о том, что договор не заключен, ввиду чего обязательства по оплате отсутствуют.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса); арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателем могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).
Согласно пунктам 1.8, 1.9, 1.10 устава лицей является общеобразовательным учреждением, его имущество закреплено за ним на праве оперативного управления в соответствии с Гражданским кодексом и Федеральным законом от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях". Собственником имущества является муниципальное образование город Ростов-на-Дону. Правомочия собственника имущества лицея осуществляет департамент, учредителем лицея является муниципальное образование город Ростов-на-Дону, полномочия учредителя осуществляет муниципальное учреждение "Управление образования города Ростова-на-Дону" (т. 1, л.д. 130).
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением этого имущества.
В силу пункта 1.26.3 устава лицей имеет право осуществлять предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду основных фондов и иного имущества (т. 1, л.д. 134). Право образовательного учреждения выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества закреплено в пункте 11 статьи 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании".
Указанной нормой предусмотрено исключение из общего правила, установленного пунктом 1 статьи 298 Гражданского кодекса, о том, что учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.
Таким образом, закон предоставляет образовательному учреждению право сдавать закрепленное за ним имущество в аренду. Необходимость согласования с собственником сделок по передаче образовательным учреждением в аренду имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, положениями указанных норм не предусмотрена.
В ходе рассмотрения дела суды установили, что департаменту как представителю собственника спорного имущества известно о передаче помещений, закрепленных за лицеем на праве оперативного управления в аренду региональной организации, возражений против такой передачи с его стороны не было, что подтверждается отзывом на исковое заявление (т. 1, л.д. 65).
В то же время судебные инстанции не приняли во внимание следующие существенные для правильного разрешения возникшего спора обстоятельства.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
Пунктом 2 названного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения. Надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск (в частности, по недействительному договору не подлежит взысканию неустойка).
В абзаце 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Кодекса определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Кодекса арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Статья 13 Закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ, на которую сослалась региональная организация, устанавливает специальные требования формирования и распоряжения объектами социальной инфраструктуры для детей.
Согласно пункту 4 этой статьи, если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).
Суды указанные обстоятельства не исследовали, в судебных актах отсутствуют выводы относительно соответствия договора Закону от 24.07.1998 N 124-ФЗ, тогда как это имеет существенное значение для правильного рассмотрения дела.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции считает правомерным отказ региональной организации в удовлетворении встречного иска. Суды установили и материалами дела подтверждено, что существенные условия договора аренды согласованы, договор со стороны арендодателя исполнен в части передачи имущества, арендатором осуществлялись арендные платежи.
Частью 2 статьи 287 Кодекса предусмотрено, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и о том, какая норма материального права должна быть применена. Таким образом, процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не предоставил ему права исследовать и оценивать доказательства, которые ранее не были предметом исследования (оценки).
Поскольку суды не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить в части удовлетворения первоначального иска, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В части отказа в удовлетворении встречного иска судебные акты надлежит оставить без изменения.
При новом рассмотрении суду следует устранить указанные нарушения, при необходимости истребовать должным образом дополнительные доказательства, оценить обстоятельства, свидетельствующие о действительности договора (с учетом положений Закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ), после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.08.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012 по делу N А53-20229/2012 в части отказа в удовлетворении встречного иска оставить без изменения. В остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)