Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Лазарева С.В., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (ИНН: 7421000190, ОГРН: 1027402931500; далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2013 по делу N А07-15048/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстройэнерго" (далее - общество "Ремстройэнерго") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 759 511 руб. 00 коп., пени в размере 645 836 руб. 30 коп., ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2013 (судья Кручинина Н.Е.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Ремстройэнерго" в пользу Комитета взыскана задолженность в размере 1 710 910 руб. 09 коп., в том числе арендная плата за период с 01.01.2006 по 22.05.2008 в размере 1 202 067 руб. 02 коп., неустойка за период с 02.04.2006 по 26.06.2008 в размере 508 843 руб. 07 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. С общества "Ремстройэнерго" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 24 914 руб. 32 коп.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет просит указанные судебные акты изменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, требования Комитета в указанной части удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы указывает, что при определении суммы задолженности по арендной плате, суды руководствовались формулой расчета арендной платы, согласованной сторонами в расчете N 2 к договору аренды. Однако судами не были приняты нормы ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в отношении изменения цены в договорах аренды, заключенных публичными образованиями. Заявитель жалобы полагает, что корректировка арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом изменения действующей базовой ставки и методики расчета арендной платы не противоречит закону и условиям договора.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления главы города Челябинска от 13.07.1999 N 920-п между Комитетом (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Челябинский завод Агромаш" (далее - общество "Челябинский завод Агромаш") (арендатор) заключен договор от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору в пользование муниципальное имущество - земельный участок, из категорий "земли поселений", с кадастровым номером 74:36:04 14 00 020:0021, площадью 16 216 кв. м, расположенный по адресу: Троицкий тракт в Советском районе г. Челябинска, для эксплуатации склада ГСМ.
Согласно п. 1.4 указанного договора срок действия договора установлен до 22.02.2011.
Договор в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует уведомление регистрирующего органа о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора.
Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 74:36:04 14 00 020:0021.
Приложением формы N 2 "расчет платы за аренду N 1" к договору согласован порядок расчета и размер годовой арендной платы за период с 01.01.2005 по 31.12.2005.
Между обществом "Челябинский завод Агромаш" и обществом "Ремстройэнерго" 19.08.2005 заключен договор уступки права аренды земельного участка, по условиям которого общество "Челябинский завод Агромаш" уступило, а общество "Ремстройэнерго" приняло права и обязанности по договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 аренды земельного участка.
Договор уступки зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 31.08.2005.
Между Комитетом и обществом "Ремстройэнерго" 23.08.2006 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 и приложение формы N 2 "расчет платы за аренду N 2" к договору, которыми согласован порядок расчета и размер годовой арендной платы за период с 01.01.2006 по 31.12.2006, составивший 502 437 руб., а также дополнено целевое использование земельного участка "для разработки проекта производственно-складской базы на арендованном земельном участке".
Дополнительное соглашение к договору в установленном законом порядке зарегистрировано, о чем свидетельствует уведомление регистрирующего органа о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора.
На основании договора уступки права аренды земельного участка, права и обязанности по договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 перешли 29.04.2008 от общества "Ремстройэнерго" к обществу "Челябинский завод Агромаш".
Договор уступки зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 23.05.2008.
Таким образом, земельный участок из категорий "земли поселений", с кадастровым номером 74:36:04 14 00 020:0021, площадью 16 216 кв. м, расположенный по адресу: Троицкий тракт в Советском районе г. Челябинска, находился в пользовании общества "Ремстройэнерго" на праве аренды с 31.08.2005 по 23.05.2008.
Ссылаясь на то, что обществом "Ремстройэнерго" не выполнены обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2006 по 22.05.2008, Комитет обратился в суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суды исходили из того, что Комитет не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов, однако обязан применять установленные органами государственной власти и местного самоуправления изменения базовых ставок арендной платы. Суды исходили из отсутствия в договоре условий об одностороннем праве арендодателя изменять механизм расчета арендной платы.
Суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат изменению исходя из следующего.
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования (п. 7 ч. 1 ст. 1, ст. 65) и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды.
В п. 2.1 дополнительного соглашения от 23.08.2006 N 1 к договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.
В соответствии с п. 5.1.4 дополнительного соглашения от 23.08.2006 N 1 к договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 арендодателю предоставлено право вносить в договор необходимые изменения и дополнения, в случае изменения соответствующих законодательных актов РФ, иных нормативных и правовых актов государственных или местных органов самоуправления.
Условий, предусматривающих возможность одностороннего порядка изменения арендодателем размера арендной платы договором не предусмотрено.
Между тем, в силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В рассматриваемом случае, как следует из п. 1.1 договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования.
Таким образом, арендуемый земельный участок находится в муниципальной собственности.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абз. второго п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае спорный Договор аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 65), в связи с чем при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
На основании п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" был утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Как усматривается из материалов дела, расчет подлежащей взысканию суммы задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 22.05.2008 по Договору, произведен Комитетом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решений Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7, 24.06.2008 N 32/7, что соответствует правовой позиции, изложенной в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
Выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что поскольку положения договора аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке ни методики расчета, ни ставок арендной платы, принятие Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора, не может быть признан правильным.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Как разъяснено в п. 19 вышеуказанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно представленному в материалы дела Комитетом расчета, размер задолженности общества "Ремстройэнерго" по арендной плате за период с 01.01.2006 по 22.05.2008 по договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 составляет 1 759 511 руб.
Доказательства уплаты арендатором арендной платы в указанном выше размере, рассчитанном в соответствии требованиями действующего в законодательства, регламентирующего порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, в материалах дела не имеется.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 6.3 договора, за нарушение срока внесения арендной платы начисляется пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
В связи с нарушением срока внесения арендной платы обществу "Ремстройэнерго" за период с 02.04.2006 по 26.06.2008 начислены пени в сумме 645 836 руб. 30 коп.
Расчет суммы задолженности по арендной плате и пеней судом кассационной инстанции проверен, и признан верным, обществом "Ремстройэнерго" при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций не оспорен.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает подлежащими удовлетворению требования Комитета о взыскании с общества "Ремстройэнерго" задолженности по арендной плате в размере 1 759 511 руб. за период с 01.01.2006 по 22.05.2008, неустойки за период с 02.04.2006 по 26.06.2008 в размере 645 836 руб. 30 коп.
Кроме того, в соответствии с требованиями ч. 1, 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с общества "Ремстройэнерго" в доход федерального бюджета подлежат взысканию 35 027 руб. 24 коп. в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины.
В силу ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат изменению в части взыскания задолженности по арендной плате, неустойки и государственной пошлины.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2013 по делу N А07-15048/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по тому же делу изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ремстройэнерго" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска задолженность по арендной плате в размере 1 759 511 руб. за период с 01.01.2006 по 22.05.2008, неустойку за период с 02.04.2006 по 26.06.2008 в размере 645 836 руб. 30 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ремстройэнерго" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 35 027 руб. 24 коп.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 17.07.2013 N Ф09-6564/13 ПО ДЕЛУ N А07-15048/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2013 г. N Ф09-6564/13
Дело N А07-15048/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Лазарева С.В., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (ИНН: 7421000190, ОГРН: 1027402931500; далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2013 по делу N А07-15048/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстройэнерго" (далее - общество "Ремстройэнерго") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 759 511 руб. 00 коп., пени в размере 645 836 руб. 30 коп., ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2013 (судья Кручинина Н.Е.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Ремстройэнерго" в пользу Комитета взыскана задолженность в размере 1 710 910 руб. 09 коп., в том числе арендная плата за период с 01.01.2006 по 22.05.2008 в размере 1 202 067 руб. 02 коп., неустойка за период с 02.04.2006 по 26.06.2008 в размере 508 843 руб. 07 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. С общества "Ремстройэнерго" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 24 914 руб. 32 коп.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет просит указанные судебные акты изменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, требования Комитета в указанной части удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы указывает, что при определении суммы задолженности по арендной плате, суды руководствовались формулой расчета арендной платы, согласованной сторонами в расчете N 2 к договору аренды. Однако судами не были приняты нормы ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в отношении изменения цены в договорах аренды, заключенных публичными образованиями. Заявитель жалобы полагает, что корректировка арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом изменения действующей базовой ставки и методики расчета арендной платы не противоречит закону и условиям договора.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления главы города Челябинска от 13.07.1999 N 920-п между Комитетом (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Челябинский завод Агромаш" (далее - общество "Челябинский завод Агромаш") (арендатор) заключен договор от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору в пользование муниципальное имущество - земельный участок, из категорий "земли поселений", с кадастровым номером 74:36:04 14 00 020:0021, площадью 16 216 кв. м, расположенный по адресу: Троицкий тракт в Советском районе г. Челябинска, для эксплуатации склада ГСМ.
Согласно п. 1.4 указанного договора срок действия договора установлен до 22.02.2011.
Договор в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует уведомление регистрирующего органа о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора.
Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 74:36:04 14 00 020:0021.
Приложением формы N 2 "расчет платы за аренду N 1" к договору согласован порядок расчета и размер годовой арендной платы за период с 01.01.2005 по 31.12.2005.
Между обществом "Челябинский завод Агромаш" и обществом "Ремстройэнерго" 19.08.2005 заключен договор уступки права аренды земельного участка, по условиям которого общество "Челябинский завод Агромаш" уступило, а общество "Ремстройэнерго" приняло права и обязанности по договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 аренды земельного участка.
Договор уступки зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 31.08.2005.
Между Комитетом и обществом "Ремстройэнерго" 23.08.2006 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 и приложение формы N 2 "расчет платы за аренду N 2" к договору, которыми согласован порядок расчета и размер годовой арендной платы за период с 01.01.2006 по 31.12.2006, составивший 502 437 руб., а также дополнено целевое использование земельного участка "для разработки проекта производственно-складской базы на арендованном земельном участке".
Дополнительное соглашение к договору в установленном законом порядке зарегистрировано, о чем свидетельствует уведомление регистрирующего органа о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора.
На основании договора уступки права аренды земельного участка, права и обязанности по договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 перешли 29.04.2008 от общества "Ремстройэнерго" к обществу "Челябинский завод Агромаш".
Договор уступки зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 23.05.2008.
Таким образом, земельный участок из категорий "земли поселений", с кадастровым номером 74:36:04 14 00 020:0021, площадью 16 216 кв. м, расположенный по адресу: Троицкий тракт в Советском районе г. Челябинска, находился в пользовании общества "Ремстройэнерго" на праве аренды с 31.08.2005 по 23.05.2008.
Ссылаясь на то, что обществом "Ремстройэнерго" не выполнены обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2006 по 22.05.2008, Комитет обратился в суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суды исходили из того, что Комитет не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов, однако обязан применять установленные органами государственной власти и местного самоуправления изменения базовых ставок арендной платы. Суды исходили из отсутствия в договоре условий об одностороннем праве арендодателя изменять механизм расчета арендной платы.
Суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат изменению исходя из следующего.
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования (п. 7 ч. 1 ст. 1, ст. 65) и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды.
В п. 2.1 дополнительного соглашения от 23.08.2006 N 1 к договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.
В соответствии с п. 5.1.4 дополнительного соглашения от 23.08.2006 N 1 к договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 арендодателю предоставлено право вносить в договор необходимые изменения и дополнения, в случае изменения соответствующих законодательных актов РФ, иных нормативных и правовых актов государственных или местных органов самоуправления.
Условий, предусматривающих возможность одностороннего порядка изменения арендодателем размера арендной платы договором не предусмотрено.
Между тем, в силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В рассматриваемом случае, как следует из п. 1.1 договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования.
Таким образом, арендуемый земельный участок находится в муниципальной собственности.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абз. второго п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае спорный Договор аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 65), в связи с чем при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
На основании п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" был утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Как усматривается из материалов дела, расчет подлежащей взысканию суммы задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 22.05.2008 по Договору, произведен Комитетом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решений Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7, 24.06.2008 N 32/7, что соответствует правовой позиции, изложенной в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
Выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что поскольку положения договора аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке ни методики расчета, ни ставок арендной платы, принятие Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора, не может быть признан правильным.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Как разъяснено в п. 19 вышеуказанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно представленному в материалы дела Комитетом расчета, размер задолженности общества "Ремстройэнерго" по арендной плате за период с 01.01.2006 по 22.05.2008 по договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 составляет 1 759 511 руб.
Доказательства уплаты арендатором арендной платы в указанном выше размере, рассчитанном в соответствии требованиями действующего в законодательства, регламентирующего порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, в материалах дела не имеется.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 6.3 договора, за нарушение срока внесения арендной платы начисляется пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
В связи с нарушением срока внесения арендной платы обществу "Ремстройэнерго" за период с 02.04.2006 по 26.06.2008 начислены пени в сумме 645 836 руб. 30 коп.
Расчет суммы задолженности по арендной плате и пеней судом кассационной инстанции проверен, и признан верным, обществом "Ремстройэнерго" при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций не оспорен.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает подлежащими удовлетворению требования Комитета о взыскании с общества "Ремстройэнерго" задолженности по арендной плате в размере 1 759 511 руб. за период с 01.01.2006 по 22.05.2008, неустойки за период с 02.04.2006 по 26.06.2008 в размере 645 836 руб. 30 коп.
Кроме того, в соответствии с требованиями ч. 1, 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с общества "Ремстройэнерго" в доход федерального бюджета подлежат взысканию 35 027 руб. 24 коп. в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины.
В силу ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат изменению в части взыскания задолженности по арендной плате, неустойки и государственной пошлины.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2013 по делу N А07-15048/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по тому же делу изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ремстройэнерго" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска задолженность по арендной плате в размере 1 759 511 руб. за период с 01.01.2006 по 22.05.2008, неустойку за период с 02.04.2006 по 26.06.2008 в размере 645 836 руб. 30 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ремстройэнерго" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 35 027 руб. 24 коп.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)