Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Косенко Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Решетняк М.А.,
судей: Калинниковой О.А., Захарова С.В.,
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам ООО "Материк" и ЗАО АКБ "Газбанк" на решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 сентября 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования С.И.Ю. удовлетворить частично.
Признать за С.И.Ю. право собственности на объект, незавершенный строительством - однокомнатную <...> (строительный номер), общей площадью 41,2 кв. м, общей площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 43 кв. м, расположенную на 6-ом этаже в 5-ой секции, в жилом доме по адресу: <...>, 2 очередь строительства.
Взыскать с ООО "Материк" в пользу С.И.Ю. неустойку за нарушение сроков исполнения договора в размере 10.000 (десять тысяч) руб., компенсацию морального вреда в размере 2.000 (две тысячи) руб.
Признать недействительным договор о долевом участии в строительстве жилого -Л, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и Б. на <...> (строительный номер, расположенную на 6-ом этаже в 5-ой секции, в жилом доме по адресу: <...>.
Прекратить (погасить) запись о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого -Л заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и Б. на <...> (строительный номер, расположенную на 6-ом этаже в 5-ой секции, в жилом доме по адресу: <...>.".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Захарова С.В., доводы представителя ООО "Материк" и Б. - А. (по доверенностям) и представителя ЗАО АКБ "Газбанк" - С.И.А. (по доверенности) в поддержание своих кассационных жалоб, судебная коллегия
<...>
установила:
ДД.ММ.ГГГГ С.И.Ю. в лице представителя по доверенности К. обратился в суд с иском к ООО "Материк" о признании права собственности на незавершенный строительством объект, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
С учетом уточнений просил признать право собственности на объект, незавершенный строительством - однокомнатную <...> (строительный номер), общей площадью 41, 2 кв. м, общей площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 43 кв. м, расположенную на 6-ом этаже в 5-ой секции, в жилом доме по адресу: <...>, 2 очередь строительства; взыскать в его пользу с ООО "Материк" неустойку за нарушение сроков исполнения договора в размере 500.000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100.000 руб., признать недействительным договор о долевом участии в строительстве жилого -Л от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и Б. на спорную квартиру; признать недействительной и прекратить запись о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого -Л от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Материк" и Б. на спорную квартиру.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, как дольщиком, и ООО "Материк" заключен договор о долевом участии в строительстве жилого помещения - однокомнатной квартиры строительный номер 105 общей площадью 39,1 кв. м на 6-м этаже в секции 5 в строящемся доме по адресу: <...> очередь строительства. Свои обязательства по данному договору истец выполнил полностью. В настоящее время строительно-монтажные работы завершены, однако объект не введен в эксплуатацию. Ответчик отказывается предоставить ему акт приема-передачи и иные документы для регистрации права собственности на квартиру. Кроме того, ООО "Материк" после заключения с ним договора о долевом участии на спорную квартиру, в 2010 году заключил договор о долевом участии на эту же квартиру с Б., являвшейся директором и участником ООО "Материк", который С.И.Ю. считает недействительным.
К участию в деле в качестве соответчика привлечена Б., третьим лицом - ЗАО АКБ "Газбанк".
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационных жалобах ООО "Материк" и ЗАО АКБ "Газбанк", как залогодержатель права требования на спорный объект долевого строительства, просят решение суда отменить, считают его неправильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Из материалов дела видно, что Постановлением главы гор. Самары от ДД.ММ.ГГГГ N ООО "Предприятие "ДИССА" разрешено проектирование комплексной реконструкции жилой застройки квартала с размещением подземных гаражей в границах улиц <...>.
Постановлением главы г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден проект границ земельного участка, ООО "Предприятие "Дисса" предоставлен в аренду земельный участок и разрешено строительство второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и административно - производственного корпуса по адресу: <...>.
Постановлением Главы г.о.Самары от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден проект земельного участка для строительства второй очереди жилого дома в границах улиц <...>.
ДД.ММ.ГГГГ Главой г.о.Самары выдано ООО "Материк" разрешение на строительство объекта недвижимости - второй очереди жилого дома с размещением офисных помещений по адресу: <...> (секции 5, 6, 7).
ДД.ММ.ГГГГ между С.И.Ю. и ООО "Материк" заключен договор N м о долевом участии в строительстве жилого дома по <...>, 2 очередь строительства, в части однокомнатной <...> (строительный), общей площадью 39,1 кв. м, находящейся на шестом этаже в 5-й секции. Ориентировочный срок сдачи дома Государственной приемочной комиссии - 4 квартал 2007 года.
Судом установлено, что С.И.Ю. полностью исполнил свои обязательства, оплатив стоимость жилого помещения, что подтверждено квитанциями к приходно-кассовым ордерам, справкой, выданной ООО "Материк" о том, что оплата произведена полностью и изменению не подлежит, справкой ООО "СРП "Дисса".
Из материалов дела также следует, что ФГУП "Ростехинвентаризация" составлен технический паспорт, который содержит описание указанного объекта долевого строительства, в том числе спорной квартиры.
Установлено, что в настоящее время квартира NN на 6-м этаже в 5-й секции проектной площадью 39,1 кв. м соответствует <...> площадью 41,2 кв. м.
Данные обстоятельства подтверждаются приложением к договору долевого участия от 15.03.05, распределением площадей к 5 секции, проектом 5-й секции, согласно которому на 6-м этаже в 5-й секции находится единственная однокомнатная квартира N по планировке и площади соответствует квартире, указанной в договоре долевого участия N.
То обстоятельство, что в настоящее время на 6-м этаже в 5-й секции отсутствует квартира под номером 105 общей площадью 39,1 кв. м, как правильно указал суд, не свидетельствует об отсутствии права истца на получение квартиры, соответствующей условиям договора под другим номером. Кроме того, согласно условиям договора номер квартиры и площадь являлись примерными и могли измениться в процессе строительства.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о возникновении у истца прав на незавершенный строительством объект - однокомнатную квартиру N, общей площадью 41,2 кв. м, и обосновано удовлетворил иск в соответствующей части.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ или в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Судом установлено что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и Б. заключен договор N -л о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому застройщик привлекает дольщика к финансированию строительства второй очереди жилого дома с размещением офисных помещений и подземных гаражей по адресу: <...> с последующей передачей ему доли по передаточному акту, для оформления права собственности на долю в строительстве жилья в объеме однокомнатной квартиры строительный номер 132, общей площадью с учетом площади балкона и/или лоджий (с коэффициентом) 44,9 кв. м.
Судом установлено, что указанная сделка заключена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Б., как председатель совета директоров ООО "Материк", перед ее заключением была осведомлена о правах С.И.Ю.
Выводы суда об отсутствии у ООО "Материк" на момент совершения сделки права распоряжаться спорной долей в строительстве и о недействительности сделки с ней являются правильными.
Доводы представителя ответчика о подаче заявления в отношении бывшего директора ООО "Материк" по факту продажи несуществующих квартир не могут быть приняты во внимание по изложенным выше мотивам.
В соответствии со ст. 15 Федерального закона "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю, вследствие нарушения изготовителем или организацией, выполняющей функции изготовителя, прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Судом установлено, что ответчиком условия договора нарушены, дом до настоящего времени в эксплуатацию не сдан.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильным выводам о наличии оснований для взыскания неустойки и компенсации морального вреда с ООО "Материк", и обоснованно удовлетворил иск, снизив размер штрафных санкций с учетом соразмерности последствиям нарушения обязательства.
Доводы представителей ответчиков о том, что на момент заключения указанного договора долевого участия отсутствовала разрешительная документация на строительство дома, судом обоснованно не приняты во внимание, поскольку указанное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца, надлежащим образом исполнившего свои обязательства.
Несвоевременное оформление ответчиком разрешительной документации на строительство дома само по себе не является основанием для ущемления прав потребителя, как и ссылки на передачу прав требования на спорный объект в залог ЗАО АКБ "Газбанк" и незначительные расхождения по площади в технической документации.
В настоящее время ответчик оформил разрешительную документацию на строительство дома, которое осуществлялось ООО "Материк" на законных основаниях в соответствии с разрешением на строительство на предоставленном для этого земельном участке.
Доводы кассаторов о ненадлежащем способе защиты прав участника долевого строительства основаны на неправильном толковании норм материального права.
Ссылки ЗАО АКБ "Газбанк" на отсутствие оснований для возникновения у С.И.Ю. прав на спорный объект, ввиду того, что договор не зарегистрирован, опровергаются материалами дела, в том числе действиями ООО "Материк" по заключению сделок, не свидетельствующих о добросовестном использовании застройщиком гражданских прав.
Суд исследовал все обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую юридическую оценку, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-10968/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 октября 2011 г. по делу N 33-10968/2011
Судья: Косенко Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Решетняк М.А.,
судей: Калинниковой О.А., Захарова С.В.,
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам ООО "Материк" и ЗАО АКБ "Газбанк" на решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 сентября 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования С.И.Ю. удовлетворить частично.
Признать за С.И.Ю. право собственности на объект, незавершенный строительством - однокомнатную <...> (строительный номер), общей площадью 41,2 кв. м, общей площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 43 кв. м, расположенную на 6-ом этаже в 5-ой секции, в жилом доме по адресу: <...>, 2 очередь строительства.
Взыскать с ООО "Материк" в пользу С.И.Ю. неустойку за нарушение сроков исполнения договора в размере 10.000 (десять тысяч) руб., компенсацию морального вреда в размере 2.000 (две тысячи) руб.
Признать недействительным договор о долевом участии в строительстве жилого -Л, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и Б. на <...> (строительный номер, расположенную на 6-ом этаже в 5-ой секции, в жилом доме по адресу: <...>.
Прекратить (погасить) запись о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого -Л заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и Б. на <...> (строительный номер, расположенную на 6-ом этаже в 5-ой секции, в жилом доме по адресу: <...>.".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Захарова С.В., доводы представителя ООО "Материк" и Б. - А. (по доверенностям) и представителя ЗАО АКБ "Газбанк" - С.И.А. (по доверенности) в поддержание своих кассационных жалоб, судебная коллегия
<...>
установила:
ДД.ММ.ГГГГ С.И.Ю. в лице представителя по доверенности К. обратился в суд с иском к ООО "Материк" о признании права собственности на незавершенный строительством объект, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
С учетом уточнений просил признать право собственности на объект, незавершенный строительством - однокомнатную <...> (строительный номер), общей площадью 41, 2 кв. м, общей площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 43 кв. м, расположенную на 6-ом этаже в 5-ой секции, в жилом доме по адресу: <...>, 2 очередь строительства; взыскать в его пользу с ООО "Материк" неустойку за нарушение сроков исполнения договора в размере 500.000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100.000 руб., признать недействительным договор о долевом участии в строительстве жилого -Л от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и Б. на спорную квартиру; признать недействительной и прекратить запись о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого -Л от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Материк" и Б. на спорную квартиру.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, как дольщиком, и ООО "Материк" заключен договор о долевом участии в строительстве жилого помещения - однокомнатной квартиры строительный номер 105 общей площадью 39,1 кв. м на 6-м этаже в секции 5 в строящемся доме по адресу: <...> очередь строительства. Свои обязательства по данному договору истец выполнил полностью. В настоящее время строительно-монтажные работы завершены, однако объект не введен в эксплуатацию. Ответчик отказывается предоставить ему акт приема-передачи и иные документы для регистрации права собственности на квартиру. Кроме того, ООО "Материк" после заключения с ним договора о долевом участии на спорную квартиру, в 2010 году заключил договор о долевом участии на эту же квартиру с Б., являвшейся директором и участником ООО "Материк", который С.И.Ю. считает недействительным.
К участию в деле в качестве соответчика привлечена Б., третьим лицом - ЗАО АКБ "Газбанк".
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационных жалобах ООО "Материк" и ЗАО АКБ "Газбанк", как залогодержатель права требования на спорный объект долевого строительства, просят решение суда отменить, считают его неправильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Из материалов дела видно, что Постановлением главы гор. Самары от ДД.ММ.ГГГГ N ООО "Предприятие "ДИССА" разрешено проектирование комплексной реконструкции жилой застройки квартала с размещением подземных гаражей в границах улиц <...>.
Постановлением главы г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден проект границ земельного участка, ООО "Предприятие "Дисса" предоставлен в аренду земельный участок и разрешено строительство второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и административно - производственного корпуса по адресу: <...>.
Постановлением Главы г.о.Самары от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден проект земельного участка для строительства второй очереди жилого дома в границах улиц <...>.
ДД.ММ.ГГГГ Главой г.о.Самары выдано ООО "Материк" разрешение на строительство объекта недвижимости - второй очереди жилого дома с размещением офисных помещений по адресу: <...> (секции 5, 6, 7).
ДД.ММ.ГГГГ между С.И.Ю. и ООО "Материк" заключен договор N м о долевом участии в строительстве жилого дома по <...>, 2 очередь строительства, в части однокомнатной <...> (строительный), общей площадью 39,1 кв. м, находящейся на шестом этаже в 5-й секции. Ориентировочный срок сдачи дома Государственной приемочной комиссии - 4 квартал 2007 года.
Судом установлено, что С.И.Ю. полностью исполнил свои обязательства, оплатив стоимость жилого помещения, что подтверждено квитанциями к приходно-кассовым ордерам, справкой, выданной ООО "Материк" о том, что оплата произведена полностью и изменению не подлежит, справкой ООО "СРП "Дисса".
Из материалов дела также следует, что ФГУП "Ростехинвентаризация" составлен технический паспорт, который содержит описание указанного объекта долевого строительства, в том числе спорной квартиры.
Установлено, что в настоящее время квартира NN на 6-м этаже в 5-й секции проектной площадью 39,1 кв. м соответствует <...> площадью 41,2 кв. м.
Данные обстоятельства подтверждаются приложением к договору долевого участия от 15.03.05, распределением площадей к 5 секции, проектом 5-й секции, согласно которому на 6-м этаже в 5-й секции находится единственная однокомнатная квартира N по планировке и площади соответствует квартире, указанной в договоре долевого участия N.
То обстоятельство, что в настоящее время на 6-м этаже в 5-й секции отсутствует квартира под номером 105 общей площадью 39,1 кв. м, как правильно указал суд, не свидетельствует об отсутствии права истца на получение квартиры, соответствующей условиям договора под другим номером. Кроме того, согласно условиям договора номер квартиры и площадь являлись примерными и могли измениться в процессе строительства.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о возникновении у истца прав на незавершенный строительством объект - однокомнатную квартиру N, общей площадью 41,2 кв. м, и обосновано удовлетворил иск в соответствующей части.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ или в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Судом установлено что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и Б. заключен договор N -л о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому застройщик привлекает дольщика к финансированию строительства второй очереди жилого дома с размещением офисных помещений и подземных гаражей по адресу: <...> с последующей передачей ему доли по передаточному акту, для оформления права собственности на долю в строительстве жилья в объеме однокомнатной квартиры строительный номер 132, общей площадью с учетом площади балкона и/или лоджий (с коэффициентом) 44,9 кв. м.
Судом установлено, что указанная сделка заключена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Б., как председатель совета директоров ООО "Материк", перед ее заключением была осведомлена о правах С.И.Ю.
Выводы суда об отсутствии у ООО "Материк" на момент совершения сделки права распоряжаться спорной долей в строительстве и о недействительности сделки с ней являются правильными.
Доводы представителя ответчика о подаче заявления в отношении бывшего директора ООО "Материк" по факту продажи несуществующих квартир не могут быть приняты во внимание по изложенным выше мотивам.
В соответствии со ст. 15 Федерального закона "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю, вследствие нарушения изготовителем или организацией, выполняющей функции изготовителя, прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Судом установлено, что ответчиком условия договора нарушены, дом до настоящего времени в эксплуатацию не сдан.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильным выводам о наличии оснований для взыскания неустойки и компенсации морального вреда с ООО "Материк", и обоснованно удовлетворил иск, снизив размер штрафных санкций с учетом соразмерности последствиям нарушения обязательства.
Доводы представителей ответчиков о том, что на момент заключения указанного договора долевого участия отсутствовала разрешительная документация на строительство дома, судом обоснованно не приняты во внимание, поскольку указанное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца, надлежащим образом исполнившего свои обязательства.
Несвоевременное оформление ответчиком разрешительной документации на строительство дома само по себе не является основанием для ущемления прав потребителя, как и ссылки на передачу прав требования на спорный объект в залог ЗАО АКБ "Газбанк" и незначительные расхождения по площади в технической документации.
В настоящее время ответчик оформил разрешительную документацию на строительство дома, которое осуществлялось ООО "Материк" на законных основаниях в соответствии с разрешением на строительство на предоставленном для этого земельном участке.
Доводы кассаторов о ненадлежащем способе защиты прав участника долевого строительства основаны на неправильном толковании норм материального права.
Ссылки ЗАО АКБ "Газбанк" на отсутствие оснований для возникновения у С.И.Ю. прав на спорный объект, ввиду того, что договор не зарегистрирован, опровергаются материалами дела, в том числе действиями ООО "Материк" по заключению сделок, не свидетельствующих о добросовестном использовании застройщиком гражданских прав.
Суд исследовал все обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую юридическую оценку, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)