Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 24 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Синтез",
апелляционное производство N 05АП-7960/2013
на решение от 23.05.2013 судьи Н.А. Аникиной
по делу N А59-4868/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску администрации г. Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Синтез", индивидуальному предпринимателю Осмачко Юлии Викторовне
о взыскании задолженности за пользование имуществом и выселении из занимаемых помещений,
при участии - извещенные надлежащим образом стороны явку представителей не обеспечили
установил:
Администрация г. Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - истец, департамент) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением, в котором просит:
- - обязать индивидуального предпринимателя Осмачко Юлию Викторовну (далее - ИП Осмачко Ю.В.) освободить подвальные помещения в жилом доме общей площадью 441,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Пограничная, 65 (далее - спорное имущество) и вернуть Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации г. Южно-Сахалинска по акту приема-передач;
- - взыскать с индивидуального предпринимателя Осмачко Юлии Викторовны задолженность за фактическое пользование муниципальным имуществом в сумме 235 771 рубль 75 копеек.
- взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания "Синтез" (далее - общество, ООО "Компания "Синтез") задолженность по арендной плате в сумме 198 818 рублей 18 копеек, 23 109 рублей 19 копеек пени за просрочку арендных платежей, 497 979 рублей 02 копейки суммы долга за фактическое пользование имуществом, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 23 115 рублей 72 копейки.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 23.05.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Компания "Синтез" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 23.05.2013 отменить. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о недоказанности права собственности департамента на спорное имущество, полагает ничтожным договор аренды спорного помещения, в том числе по основанию отсутствия проведения торгов, не составления передаточного акта, ненадлежащего определения предмета договора. Сослался на отсутствие опубликования постановления мэра от 30.12.1998 N 2245, распоряжение КУМС N 249-р. Указал на несоответствие сведений о площадях здания по адресу г. Южно- Сахалинск, ул. Пограничная, 65.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
Также от ответчика ООО "Компания "Синтез" поступили ходатайство о назначении экспертизы, о приостановлении рассмотрения апелляционной жалобы.
Рассмотрев ходатайство о приостановлении производства до рассмотрения Арбитражным судом Сахалинской области дела N А59-4868/2013, Конституционным Судом РФ жалобы N 10305/15-01/2013, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 143, 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил его отклонить, поскольку заявитель не обосновал, каким именно образом рассмотрение указанных судебных дел препятствует рассмотрению настоящей апелляционной жалобы, не указал причин невозможности рассмотрения настоящего дела до принятия судебных актов по отмеченным делам.
Рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы, коллегия установила следующее. По смыслу пункта 26 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении экспертизы может быть удовлетворено только, если такое ходатайство заявлялось в суде первой инстанции и суд необоснованно отказал в его удовлетворении.
Судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении ходатайств ответчика о проведении почерковедческой экспертизы достоверности подписи мэра Сидоренко Ф.И. на постановлении мэра N 2245 от 30.12.1998 и экспертизы давности изготовления указанного постановления, поскольку ответчик не обосновал возложение обязанности оплаты за проведение экспертизы на истца. По мнению коллегии, отказ в проведении экспертизы в связи с указанным обстоятельством является обоснованным, заявитель не был лишен возможности, устранив допущенные недочеты, повторно обратиться с данным ходатайством в суд первой инстанции, в связи с чем заявленное в ходе рассмотрения апелляционной жалобы ходатайство о проведении экспертизы удовлетворению не подлежит.
К апелляционной жалобе приложены дополнительные доказательства, исследовав которые суд определил возвратить их ООО "Компания "Синтез", ввиду отсутствия уважительных причин для приобщения данных документов в суде первой инстанции.
Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 01.12.2003 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемник ДАГУН г. Южно-Сахалинска) (Арендодатель) и ЗАО "ГАНГ" (Арендатор) заключен договор аренды N 15/04 недвижимого муниципального имущества, по условиям которого ЗАО "ГАНГ" предоставлены во временное владение и пользование подвальные помещения площадью 386,4 кв. м в жилом доме по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Пограничная, 65.
Помещения передано ЗАО "ГАНГ" по акту приема-передачи от 01.12.2003.
Соглашением к договору от 29.12.2004 стороны дополнили вышеназванный договор пунктом 7.6, содержащий условия пролонгации условий договора.
Соглашением от 08.10.2007 стороны внесли изменения в п. 1.2 и 1.3 договора, указав, что арендуемый объект представляет собой подвальное помещение в жилом здании, общей площадью 441,8 кв. м, назначение переданного объекта: для размещения развлекательного комплекса, оказывающего услуги культуры и спорта для детей и взрослых.
В соответствии с дополнительным соглашением от 16.03.2009 права и обязанности арендатора ЗАО "ГАНГ" с согласия арендодателя передал ООО "Аскольд". Впоследствии соглашением от 30.04.2010 права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого помещения были переданы от ООО "Аскольд" к ООО "Компания "Синтез".
Пунктом 1. указанного соглашения установлено, что Арендатор (ООО "Аскольд) с согласия Арендодателя (ДАГУН г. Южно-Сахалинска) передает ООО "Компания "Синтез", а ООО "Компания "Синтез" принимает все права и обязанности по договору аренды от 01.12.2033 N 15/04 - подвальное помещение в жилом доме, общей площадью 441,8 кв. м, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Пограничная, 65.
Согласно п. 7.3 договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в следующих случаях: при использовании объекта не в соответствии с его назначением и/или особыми условиями; при нарушении или несоблюдении Арендатором своих обязанностей по настоящему договору; в случае неуплаты Арендатором арендной платы более двух раз подряд; при ликвидации Арендатора; в случае отвода земельного участка под арендуемым объектом для нового строительства; при нарушении Арендатором санитарно-эпидемиологических и экологических норм.
13.11.2010 истец направлял предупреждение N 10506-014/06 о наличии задолженности, с предложением погасить образовавшуюся задолженность.
13.12.2010 истец после проведенной проверки о соблюдении условий договора, направил в адрес ответчика предупреждение N 11730-014/06 о нарушении условий договора, с предложением расторгнуть договор на основании п. 7.3 договора. Однако ответа от ответчика не последовало.
Поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок департамент, по истечении трех месяцев, с 14.03.2011 отказался от исполнения условий договора в одностороннем порядке.
09.04.2012 в адрес ответчика ООО "Компания Синтез" направлялось предупреждение о необходимости погасить имеющую задолженность, в добровольном порядке ответчик задолженность не оплатил, в связи с чем, за период с 01.07.2010 по 13.03.2011 образовалась задолженность по арендной плате в размере 198 818 рублей 18 копеек и пени за просрочку внесения платежей в размере 23 109 рублей 19 копеек; за период с 14.03.2011 по 09.04.2012 - задолженность за фактическое пользование имуществом в размере 497 989 рублей 02 копейки и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 23 115 рублей 72 копейки.
09.08.2012 истцом, в ходе проверки соблюдения условий договора аренды, установлено, что в помещение располагается ИП Осмачко Ю.В., со слов которой следует, что между ней и ООО "Компания "Синтез" заключен договор аренды на указанное помещение, о чем был составлен акт.
27.09.2012 истец направил ИП Осмачко Ю.В. предупреждение N 993-013/03 с предложением об освобождении занимаемых помещений и об оплате задолженности в размере 235 771 рубль 75 копеек за пользование муниципальным имуществом за период с 09.08.2012 по 30.09.2012
Поскольку ответчики имущество не возвратили, арендные платежи не уплатили, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды недвижимого имущества, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
При этом, судебная коллегия отмечает что доводы апеллянта о ничтожности договора аренды в силу недоказанности права собственности истца на спорное имущество не имеют правового значения для настоящего спора в силу следующего.
Согласно абзацу 1 пункта 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в РФ" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции в части проверки действительности договора аренды и принадлежности арендованного имущества не связаны с предметом спора и судом апелляционной инстанции не проверяются, соответствующие доводы апеллянта, включая позицию об отсутствии государственной регистрации права собственности истца на спорные помещения, с учетом установления фактического пользования со стороны ООО "Компания "Синтез" данными помещениями, подлежат отклонению.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Материалами дела подтверждается, ООО "Компания "Синтез" не оспаривается, что спорные помещения не были возвращены арендодателю в нарушение требований статьи 622 ГК РФ, фактически использовались обществом после прекращения действия договора аренды, в связи с чем является обоснованным требование департамента о взыскании арендной платы. В свою очередь, доказательств погашения задолженности обществом не представлено.
Довод предпринимателя ИП Осмачко об отсутствии договора субаренды с ООО "Компания "Синтез" не имеет в рассматриваемом случае правового значения, поскольку материалами дела в совокупности подтверждается факт занятия спорных помещений ИП Осмачко, при этом использование помещений для ведения совместной деятельности с ООО "Компания "Синтез" предприниматель не оспаривает. При этом у общества отсутствовало право как-либо распоряжаться спорным имуществом, в том числе передавая его в пользование третьему лицу без согласия арендодателя (пункт 2 статьи 615, пункт 3.3.2 договора аренды).
Таким образом, в связи с установленным обстоятельством занятия ИП Осмачко Ю.В. спорного помещения без правовых оснований, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование об освобождении незаконно занимаемых помещений, а также взыскании платы за пользование фактически занимаемым помещением.
Изложенный в исковом заявлении расчет задолженности апелляционной коллегией проверен и признан соответствующим условиям договора, период, за который взыскивается задолженность, определен правильно.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Приводимые в обоснование жалобы заявителя доводы о несоответствии сведений о площадях здания по адресу г. Южно- Сахалинск, ул. Пограничная, 65 отклоняются судебной коллегией ввиду отсутствия у сторон спора неопределенности относительно площади спорных помещений, переданных в аренду по договору 01.12.2003 для целей расчета арендной платы, санкций за ее несвоевременное внесение, возврата указанных помещений.
Апелляционная коллегия пришла к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 23.05.2013 по делу N А59-4868/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.10.2013 N 05АП-7960/2013 ПО ДЕЛУ N А59-4868/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2013 г. N 05АП-7960/2013
Дело N А59-4868/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 24 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Синтез",
апелляционное производство N 05АП-7960/2013
на решение от 23.05.2013 судьи Н.А. Аникиной
по делу N А59-4868/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску администрации г. Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Синтез", индивидуальному предпринимателю Осмачко Юлии Викторовне
о взыскании задолженности за пользование имуществом и выселении из занимаемых помещений,
при участии - извещенные надлежащим образом стороны явку представителей не обеспечили
установил:
Администрация г. Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - истец, департамент) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением, в котором просит:
- - обязать индивидуального предпринимателя Осмачко Юлию Викторовну (далее - ИП Осмачко Ю.В.) освободить подвальные помещения в жилом доме общей площадью 441,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Пограничная, 65 (далее - спорное имущество) и вернуть Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации г. Южно-Сахалинска по акту приема-передач;
- - взыскать с индивидуального предпринимателя Осмачко Юлии Викторовны задолженность за фактическое пользование муниципальным имуществом в сумме 235 771 рубль 75 копеек.
- взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания "Синтез" (далее - общество, ООО "Компания "Синтез") задолженность по арендной плате в сумме 198 818 рублей 18 копеек, 23 109 рублей 19 копеек пени за просрочку арендных платежей, 497 979 рублей 02 копейки суммы долга за фактическое пользование имуществом, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 23 115 рублей 72 копейки.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 23.05.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Компания "Синтез" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 23.05.2013 отменить. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о недоказанности права собственности департамента на спорное имущество, полагает ничтожным договор аренды спорного помещения, в том числе по основанию отсутствия проведения торгов, не составления передаточного акта, ненадлежащего определения предмета договора. Сослался на отсутствие опубликования постановления мэра от 30.12.1998 N 2245, распоряжение КУМС N 249-р. Указал на несоответствие сведений о площадях здания по адресу г. Южно- Сахалинск, ул. Пограничная, 65.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
Также от ответчика ООО "Компания "Синтез" поступили ходатайство о назначении экспертизы, о приостановлении рассмотрения апелляционной жалобы.
Рассмотрев ходатайство о приостановлении производства до рассмотрения Арбитражным судом Сахалинской области дела N А59-4868/2013, Конституционным Судом РФ жалобы N 10305/15-01/2013, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 143, 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил его отклонить, поскольку заявитель не обосновал, каким именно образом рассмотрение указанных судебных дел препятствует рассмотрению настоящей апелляционной жалобы, не указал причин невозможности рассмотрения настоящего дела до принятия судебных актов по отмеченным делам.
Рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы, коллегия установила следующее. По смыслу пункта 26 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении экспертизы может быть удовлетворено только, если такое ходатайство заявлялось в суде первой инстанции и суд необоснованно отказал в его удовлетворении.
Судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении ходатайств ответчика о проведении почерковедческой экспертизы достоверности подписи мэра Сидоренко Ф.И. на постановлении мэра N 2245 от 30.12.1998 и экспертизы давности изготовления указанного постановления, поскольку ответчик не обосновал возложение обязанности оплаты за проведение экспертизы на истца. По мнению коллегии, отказ в проведении экспертизы в связи с указанным обстоятельством является обоснованным, заявитель не был лишен возможности, устранив допущенные недочеты, повторно обратиться с данным ходатайством в суд первой инстанции, в связи с чем заявленное в ходе рассмотрения апелляционной жалобы ходатайство о проведении экспертизы удовлетворению не подлежит.
К апелляционной жалобе приложены дополнительные доказательства, исследовав которые суд определил возвратить их ООО "Компания "Синтез", ввиду отсутствия уважительных причин для приобщения данных документов в суде первой инстанции.
Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 01.12.2003 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемник ДАГУН г. Южно-Сахалинска) (Арендодатель) и ЗАО "ГАНГ" (Арендатор) заключен договор аренды N 15/04 недвижимого муниципального имущества, по условиям которого ЗАО "ГАНГ" предоставлены во временное владение и пользование подвальные помещения площадью 386,4 кв. м в жилом доме по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Пограничная, 65.
Помещения передано ЗАО "ГАНГ" по акту приема-передачи от 01.12.2003.
Соглашением к договору от 29.12.2004 стороны дополнили вышеназванный договор пунктом 7.6, содержащий условия пролонгации условий договора.
Соглашением от 08.10.2007 стороны внесли изменения в п. 1.2 и 1.3 договора, указав, что арендуемый объект представляет собой подвальное помещение в жилом здании, общей площадью 441,8 кв. м, назначение переданного объекта: для размещения развлекательного комплекса, оказывающего услуги культуры и спорта для детей и взрослых.
В соответствии с дополнительным соглашением от 16.03.2009 права и обязанности арендатора ЗАО "ГАНГ" с согласия арендодателя передал ООО "Аскольд". Впоследствии соглашением от 30.04.2010 права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого помещения были переданы от ООО "Аскольд" к ООО "Компания "Синтез".
Пунктом 1. указанного соглашения установлено, что Арендатор (ООО "Аскольд) с согласия Арендодателя (ДАГУН г. Южно-Сахалинска) передает ООО "Компания "Синтез", а ООО "Компания "Синтез" принимает все права и обязанности по договору аренды от 01.12.2033 N 15/04 - подвальное помещение в жилом доме, общей площадью 441,8 кв. м, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Пограничная, 65.
Согласно п. 7.3 договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в следующих случаях: при использовании объекта не в соответствии с его назначением и/или особыми условиями; при нарушении или несоблюдении Арендатором своих обязанностей по настоящему договору; в случае неуплаты Арендатором арендной платы более двух раз подряд; при ликвидации Арендатора; в случае отвода земельного участка под арендуемым объектом для нового строительства; при нарушении Арендатором санитарно-эпидемиологических и экологических норм.
13.11.2010 истец направлял предупреждение N 10506-014/06 о наличии задолженности, с предложением погасить образовавшуюся задолженность.
13.12.2010 истец после проведенной проверки о соблюдении условий договора, направил в адрес ответчика предупреждение N 11730-014/06 о нарушении условий договора, с предложением расторгнуть договор на основании п. 7.3 договора. Однако ответа от ответчика не последовало.
Поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок департамент, по истечении трех месяцев, с 14.03.2011 отказался от исполнения условий договора в одностороннем порядке.
09.04.2012 в адрес ответчика ООО "Компания Синтез" направлялось предупреждение о необходимости погасить имеющую задолженность, в добровольном порядке ответчик задолженность не оплатил, в связи с чем, за период с 01.07.2010 по 13.03.2011 образовалась задолженность по арендной плате в размере 198 818 рублей 18 копеек и пени за просрочку внесения платежей в размере 23 109 рублей 19 копеек; за период с 14.03.2011 по 09.04.2012 - задолженность за фактическое пользование имуществом в размере 497 989 рублей 02 копейки и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 23 115 рублей 72 копейки.
09.08.2012 истцом, в ходе проверки соблюдения условий договора аренды, установлено, что в помещение располагается ИП Осмачко Ю.В., со слов которой следует, что между ней и ООО "Компания "Синтез" заключен договор аренды на указанное помещение, о чем был составлен акт.
27.09.2012 истец направил ИП Осмачко Ю.В. предупреждение N 993-013/03 с предложением об освобождении занимаемых помещений и об оплате задолженности в размере 235 771 рубль 75 копеек за пользование муниципальным имуществом за период с 09.08.2012 по 30.09.2012
Поскольку ответчики имущество не возвратили, арендные платежи не уплатили, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды недвижимого имущества, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
При этом, судебная коллегия отмечает что доводы апеллянта о ничтожности договора аренды в силу недоказанности права собственности истца на спорное имущество не имеют правового значения для настоящего спора в силу следующего.
Согласно абзацу 1 пункта 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в РФ" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции в части проверки действительности договора аренды и принадлежности арендованного имущества не связаны с предметом спора и судом апелляционной инстанции не проверяются, соответствующие доводы апеллянта, включая позицию об отсутствии государственной регистрации права собственности истца на спорные помещения, с учетом установления фактического пользования со стороны ООО "Компания "Синтез" данными помещениями, подлежат отклонению.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Материалами дела подтверждается, ООО "Компания "Синтез" не оспаривается, что спорные помещения не были возвращены арендодателю в нарушение требований статьи 622 ГК РФ, фактически использовались обществом после прекращения действия договора аренды, в связи с чем является обоснованным требование департамента о взыскании арендной платы. В свою очередь, доказательств погашения задолженности обществом не представлено.
Довод предпринимателя ИП Осмачко об отсутствии договора субаренды с ООО "Компания "Синтез" не имеет в рассматриваемом случае правового значения, поскольку материалами дела в совокупности подтверждается факт занятия спорных помещений ИП Осмачко, при этом использование помещений для ведения совместной деятельности с ООО "Компания "Синтез" предприниматель не оспаривает. При этом у общества отсутствовало право как-либо распоряжаться спорным имуществом, в том числе передавая его в пользование третьему лицу без согласия арендодателя (пункт 2 статьи 615, пункт 3.3.2 договора аренды).
Таким образом, в связи с установленным обстоятельством занятия ИП Осмачко Ю.В. спорного помещения без правовых оснований, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование об освобождении незаконно занимаемых помещений, а также взыскании платы за пользование фактически занимаемым помещением.
Изложенный в исковом заявлении расчет задолженности апелляционной коллегией проверен и признан соответствующим условиям договора, период, за который взыскивается задолженность, определен правильно.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Приводимые в обоснование жалобы заявителя доводы о несоответствии сведений о площадях здания по адресу г. Южно- Сахалинск, ул. Пограничная, 65 отклоняются судебной коллегией ввиду отсутствия у сторон спора неопределенности относительно площади спорных помещений, переданных в аренду по договору 01.12.2003 для целей расчета арендной платы, санкций за ее несвоевременное внесение, возврата указанных помещений.
Апелляционная коллегия пришла к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 23.05.2013 по делу N А59-4868/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)