Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2009.
Полный текст постановления изготовлен 26.02.2009.
В судебном заседании объявлялся перерыв на 26.02.2009 на 14 ч 45 мин.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бирченко А.Н.,
судей Жаткиной С.А., Камериловой В.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.К.,
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель по доверенности Соломахин А.В., доверенность от 26.01.2009,
от ответчика - представители по доверенности Малеева С.А., доверенность от 29.12.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мельба" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 декабря 2008 года по делу N А12-3085/08, (судья Зотова Н.П.)
по иску индивидуального предпринимателя без образования юридического лица Мошнина Евгения Вадимовича, (далее - индивидуальный предприниматель Мошнин Е.В.), Волгоградская область, г. Волжский
к обществу с ограниченной ответственностью "Мельба", (далее - ООО "Мельба"), Волгоградская область, г. Волжский
о внесении изменений в договор аренды
установил:
Индивидуальный предприниматель Мошнин Е.В. обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ООО "Мельба" о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений от 25.03.1996 N 921 ап, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "За указанное в договоре помещение Арендатор уплачивает с 01 ноября 2007 года всего 174880 руб. 50 коп. в месяц".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.05.2008 по делу N А12-3085/08 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 22.08.2008 по делу N А12-3085/08 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.05.2008 по делу N А12-3085/08 отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
При этом суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо дать оценку доводам предпринимателя о наличии существенных изменений обстоятельств, а также принять во внимание доказательства, подтверждающие среднюю рыночную стоимость арендной платы за аналогичные объекты в сопоставимых районах города Волжского Волгоградской области.
При новом рассмотрении дела в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просит внести изменения в договор аренды нежилых помещений от 25.03.1996 N 921 ап, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "За указанное в договоре помещение Арендатор уплачивает с 01 января 2008 года всего 174880 рублей в месяц".
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные исковые требования судом первой инстанции приняты к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10 декабря 2008 года по делу N А12-3085/08 внесены изменения в договор на аренду нежилых помещений (строений) от 25.03.1996 N 921 ап: пункт 3. 1. раздела 3 "Платежи и расчеты" договора аренды от 25.03.1996 N 921 ап, изложив в следующей редакции: "За указанное в договоре помещение Арендатор уплачивает всего 174880 рублей в месяц", в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Мельба" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
По мнению ООО "Мельба", суд первой инстанции указал, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, однако не указал, какими именно доказательствами данный факт подтверждается. Отчет независимого оценщика N ОН-573/08 ООО "Атон" об определении рыночной стоимости аренды не является достаточным доказательством изменения рыночной стоимости аренды.
Ответчик полагает, что соотношение имущественных интересов сторон подлежит оценке не только со стороны арендодателя, но и со стороны арендатора. При этом истец документально не обосновал причиненные ему убытки. В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации истец несет риск изменения обстоятельств.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции не установлена совокупность обстоятельств, необходимых для изменения условий договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы истец заявил ходатайство об истребовании у Управления муниципальным имуществом Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области подлинника договора аренды нежилых помещений N 921 от 25.03.1996 со всеми приложениями.
В порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленное ходатайство рассмотрено и отказано в его удовлетворении, поскольку в судебном заседании ответчик представил подлинник договора аренды нежилых помещений N 921 от 25.03.1996 со всеми приложениями с отметками о государственной регистрации, суд апелляционной инстанции обозревал подлинник договора и приложения, которые приобщены к материалам дела (так как в деле имеются плохо читаемые копии), а поэтому оснований для истребования доказательств не имеется.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Как следует из материалов дела, 25.03.1996 между Управлением муниципальным имуществом г. Волжского (Арендодатель) и ТОО "Мельба ЛТД" (Арендатор) заключен договор N 921 ап на аренду нежилых помещений (строений), находящихся по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Нариманова, 19 (м/н 16 д. 6), площадью 220, 5 кв. м, для использования под магазин по продаже детского питания.
Срок действия договора аренды определен сторонами с 13.03.1996 по 13.03.1997.
На момент подписания договора аренды арендная плата составляла 2593080 руб. в месяц.
Поскольку Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к моменту заключения сторонами указанного договора не был введен в действие, договор от 25.03.1996 N 921 ап не подлежал государственной регистрации.
К данному договору сторонами подписано 16 дополнительных соглашений, в том числе по увеличению площади арендуемого помещения, увеличении размера арендной платы, увеличении срока аренды.
Дополнительным соглашением N 7 от 16.05.2000 срок аренды сторонами определен до 13.03.2010, дополнительным соглашением N 16 от 20.12.2006 площадь арендуемого помещения составила 255,3 кв. м, так как согласно письму ответчика из состава объекта аренды исключены: лифт-5,3 кв. м и склад 29,0 кв. м, размер арендной платы в месяц составлял 18227 руб. 20 коп.
При рассмотрении апелляционной жалобы ответчик пояснил, что в настоящее время ответчик оплачивает за аренду помещения 25 793 руб. в месяц за арендуемую площадь 255,3 кв. м.
Управление муниципальным имуществом г. Волжского продало спорное нежилое помещение Мкртчян А.Т.
12.02.2007 Мошнин Е.В. и Мкртчян А.Т. заключили договор купли-продажи встроено-пристроенных нежилых помещений магазина общей площадью 289,6 кв. м, расположенных по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Нариманова, 19.
01.03.2007 Мошнин Е.В. зарегистрировал право собственности на данное нежилое помещение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 34 АА N 456123 от 01.03.2007.
Во втором квартале 2007 года в городе Волжском Волгоградской области размер арендной платы за аналогичные помещения в районе нахождения объекта недвижимости, являющегося предметом договора аренды, в среднем составили 200000 руб. в месяц.
Истец дважды направлял ответчику предложение (дополнительные соглашения) об изменении размера арендной платы.
В связи с тем, что ответчик отказался вносить какие-либо изменения в размер арендной платы, истец обратился с иском к ответчику о внесении изменений в договор аренды в части указания размера арендной платы-174880 руб. 50 коп., обосновывая свои требования статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно применил нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской федерации, регулирующие отношения по договору аренды. Указав, что в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации права арендатора по договору аренды N 921 ап от 25.03.1996 перешли к истцу по делу, что не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 3. 3. договора аренды от 25.03.1996 сумма арендной платы подлежит уточнению каждый квартал в соответствии с изменением индекса цен.
Согласно пункту 4. 2. договора Арендодатель имеет право ежеквартально в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с изменением индекса цен. Сведения об изменении размера арендной платы направляются Арендатору за 10 дней до наступления срока платежа.
Письмом от 10.12.2007 индивидуальный предприниматель Мошнин Е.В. направил ответчику дополнительное соглашение N 17 к договору аренды, в котором предложено изложить пункт 3.1. раздела 3 "Платежи и расчеты" договора в следующей редакции: "3.1. За указанное в договоре помещение Арендатор уплачивает с 01.01.2008 всего 174880 рублей в месяц". Однако ответчик не согласился на подписание указанного дополнительного соглашения и направил в адрес истца протокол разногласий. До настоящего времени разногласия между сторонами не урегулированы.
Согласно пункту 3 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Принимая решение частичном удовлетворении исковых требований, с учетом указаний Федерального арбитражного суда Поволжского округа по данному делу от 22 августа 2008 года (л.д. 106-107,т.1) суд первой инстанции принял во внимание тот факт, что в настоящее время произошли существенные изменения обстоятельств, так как ранее по договору аренды арендодателем сдаваемого в аренду нежилого помещения было муниципальное образование и объект аренды являлся муниципальной собственностью, то есть фактически изменился статус арендованного по договору имущества. Ранее по договору аренды арендная плата определялась исходя из ставок арендных платежей, установленных муниципальным органом на основании разработанных их правил и актов. В настоящее время собственником арендуемых помещений является индивидуальный предприниматель.
Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, поскольку изменился статус арендуемого по договору помещения, а в связи с этим изменился механизм определения размера арендной платы, происходящие инфляционные процессы в обществе, изменение рыночной стоимости аренды помещений, расположенных в определенном районе и месте, о чем свидетельствует Отчет N ОН-573/08 об оценке рыночной стоимости величины месячной арендной платы без учета коммунальных и эксплуатационных расходов за пользование встроено-пристроенных нежилых помещений магазина, расположенных по адресу: г. Волжский, ул. Н. Нариманова, д. 19. Согласно указанному отчету рыночная величина месячной арендной платы без учета коммунальных и эксплуатационных расходов составляет 187200 руб.
Таким образом, исходя из размера арендной платы, уплачиваемой ответчиком -25793 руб. в месяц и рыночной величины месячной арендной платы-187200 руб., исполнение договора на прежних условий лишает истца получение прибыли и права на то, что он вправе рассчитывать, имея объект аренды на праве собственности.
Исходя из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, доводы ответчика об отсутствии признаков и условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции правомерно указал, что истец представил достаточные доказательства определения реальной рыночной стоимости аренды спорного объекта недвижимости, отчет об определении рыночной стоимости аренды ответчиком не оспорен и с учетом пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования частично удовлетворил, исключив указание об изменении договора с 1 января 2008 года.
С учетом изложенных доводов, обстоятельств и доказательств оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. Судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 декабря 2008 года по делу N А12-3085/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Волгоградской области.
Председательствующий
А.Н.БИРЧЕНКО
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
В.А.КАМЕРИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.02.2009 ПО ДЕЛУ N А12-3085/08
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2009 г. по делу N А12-3085/08
Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2009.
Полный текст постановления изготовлен 26.02.2009.
В судебном заседании объявлялся перерыв на 26.02.2009 на 14 ч 45 мин.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бирченко А.Н.,
судей Жаткиной С.А., Камериловой В.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.К.,
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель по доверенности Соломахин А.В., доверенность от 26.01.2009,
от ответчика - представители по доверенности Малеева С.А., доверенность от 29.12.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мельба" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 декабря 2008 года по делу N А12-3085/08, (судья Зотова Н.П.)
по иску индивидуального предпринимателя без образования юридического лица Мошнина Евгения Вадимовича, (далее - индивидуальный предприниматель Мошнин Е.В.), Волгоградская область, г. Волжский
к обществу с ограниченной ответственностью "Мельба", (далее - ООО "Мельба"), Волгоградская область, г. Волжский
о внесении изменений в договор аренды
установил:
Индивидуальный предприниматель Мошнин Е.В. обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ООО "Мельба" о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений от 25.03.1996 N 921 ап, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "За указанное в договоре помещение Арендатор уплачивает с 01 ноября 2007 года всего 174880 руб. 50 коп. в месяц".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.05.2008 по делу N А12-3085/08 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 22.08.2008 по делу N А12-3085/08 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.05.2008 по делу N А12-3085/08 отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
При этом суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо дать оценку доводам предпринимателя о наличии существенных изменений обстоятельств, а также принять во внимание доказательства, подтверждающие среднюю рыночную стоимость арендной платы за аналогичные объекты в сопоставимых районах города Волжского Волгоградской области.
При новом рассмотрении дела в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просит внести изменения в договор аренды нежилых помещений от 25.03.1996 N 921 ап, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "За указанное в договоре помещение Арендатор уплачивает с 01 января 2008 года всего 174880 рублей в месяц".
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные исковые требования судом первой инстанции приняты к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10 декабря 2008 года по делу N А12-3085/08 внесены изменения в договор на аренду нежилых помещений (строений) от 25.03.1996 N 921 ап: пункт 3. 1. раздела 3 "Платежи и расчеты" договора аренды от 25.03.1996 N 921 ап, изложив в следующей редакции: "За указанное в договоре помещение Арендатор уплачивает всего 174880 рублей в месяц", в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Мельба" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
По мнению ООО "Мельба", суд первой инстанции указал, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, однако не указал, какими именно доказательствами данный факт подтверждается. Отчет независимого оценщика N ОН-573/08 ООО "Атон" об определении рыночной стоимости аренды не является достаточным доказательством изменения рыночной стоимости аренды.
Ответчик полагает, что соотношение имущественных интересов сторон подлежит оценке не только со стороны арендодателя, но и со стороны арендатора. При этом истец документально не обосновал причиненные ему убытки. В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации истец несет риск изменения обстоятельств.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции не установлена совокупность обстоятельств, необходимых для изменения условий договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы истец заявил ходатайство об истребовании у Управления муниципальным имуществом Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области подлинника договора аренды нежилых помещений N 921 от 25.03.1996 со всеми приложениями.
В порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленное ходатайство рассмотрено и отказано в его удовлетворении, поскольку в судебном заседании ответчик представил подлинник договора аренды нежилых помещений N 921 от 25.03.1996 со всеми приложениями с отметками о государственной регистрации, суд апелляционной инстанции обозревал подлинник договора и приложения, которые приобщены к материалам дела (так как в деле имеются плохо читаемые копии), а поэтому оснований для истребования доказательств не имеется.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Как следует из материалов дела, 25.03.1996 между Управлением муниципальным имуществом г. Волжского (Арендодатель) и ТОО "Мельба ЛТД" (Арендатор) заключен договор N 921 ап на аренду нежилых помещений (строений), находящихся по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Нариманова, 19 (м/н 16 д. 6), площадью 220, 5 кв. м, для использования под магазин по продаже детского питания.
Срок действия договора аренды определен сторонами с 13.03.1996 по 13.03.1997.
На момент подписания договора аренды арендная плата составляла 2593080 руб. в месяц.
Поскольку Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к моменту заключения сторонами указанного договора не был введен в действие, договор от 25.03.1996 N 921 ап не подлежал государственной регистрации.
К данному договору сторонами подписано 16 дополнительных соглашений, в том числе по увеличению площади арендуемого помещения, увеличении размера арендной платы, увеличении срока аренды.
Дополнительным соглашением N 7 от 16.05.2000 срок аренды сторонами определен до 13.03.2010, дополнительным соглашением N 16 от 20.12.2006 площадь арендуемого помещения составила 255,3 кв. м, так как согласно письму ответчика из состава объекта аренды исключены: лифт-5,3 кв. м и склад 29,0 кв. м, размер арендной платы в месяц составлял 18227 руб. 20 коп.
При рассмотрении апелляционной жалобы ответчик пояснил, что в настоящее время ответчик оплачивает за аренду помещения 25 793 руб. в месяц за арендуемую площадь 255,3 кв. м.
Управление муниципальным имуществом г. Волжского продало спорное нежилое помещение Мкртчян А.Т.
12.02.2007 Мошнин Е.В. и Мкртчян А.Т. заключили договор купли-продажи встроено-пристроенных нежилых помещений магазина общей площадью 289,6 кв. м, расположенных по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Нариманова, 19.
01.03.2007 Мошнин Е.В. зарегистрировал право собственности на данное нежилое помещение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 34 АА N 456123 от 01.03.2007.
Во втором квартале 2007 года в городе Волжском Волгоградской области размер арендной платы за аналогичные помещения в районе нахождения объекта недвижимости, являющегося предметом договора аренды, в среднем составили 200000 руб. в месяц.
Истец дважды направлял ответчику предложение (дополнительные соглашения) об изменении размера арендной платы.
В связи с тем, что ответчик отказался вносить какие-либо изменения в размер арендной платы, истец обратился с иском к ответчику о внесении изменений в договор аренды в части указания размера арендной платы-174880 руб. 50 коп., обосновывая свои требования статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно применил нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской федерации, регулирующие отношения по договору аренды. Указав, что в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации права арендатора по договору аренды N 921 ап от 25.03.1996 перешли к истцу по делу, что не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 3. 3. договора аренды от 25.03.1996 сумма арендной платы подлежит уточнению каждый квартал в соответствии с изменением индекса цен.
Согласно пункту 4. 2. договора Арендодатель имеет право ежеквартально в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с изменением индекса цен. Сведения об изменении размера арендной платы направляются Арендатору за 10 дней до наступления срока платежа.
Письмом от 10.12.2007 индивидуальный предприниматель Мошнин Е.В. направил ответчику дополнительное соглашение N 17 к договору аренды, в котором предложено изложить пункт 3.1. раздела 3 "Платежи и расчеты" договора в следующей редакции: "3.1. За указанное в договоре помещение Арендатор уплачивает с 01.01.2008 всего 174880 рублей в месяц". Однако ответчик не согласился на подписание указанного дополнительного соглашения и направил в адрес истца протокол разногласий. До настоящего времени разногласия между сторонами не урегулированы.
Согласно пункту 3 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Принимая решение частичном удовлетворении исковых требований, с учетом указаний Федерального арбитражного суда Поволжского округа по данному делу от 22 августа 2008 года (л.д. 106-107,т.1) суд первой инстанции принял во внимание тот факт, что в настоящее время произошли существенные изменения обстоятельств, так как ранее по договору аренды арендодателем сдаваемого в аренду нежилого помещения было муниципальное образование и объект аренды являлся муниципальной собственностью, то есть фактически изменился статус арендованного по договору имущества. Ранее по договору аренды арендная плата определялась исходя из ставок арендных платежей, установленных муниципальным органом на основании разработанных их правил и актов. В настоящее время собственником арендуемых помещений является индивидуальный предприниматель.
Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, поскольку изменился статус арендуемого по договору помещения, а в связи с этим изменился механизм определения размера арендной платы, происходящие инфляционные процессы в обществе, изменение рыночной стоимости аренды помещений, расположенных в определенном районе и месте, о чем свидетельствует Отчет N ОН-573/08 об оценке рыночной стоимости величины месячной арендной платы без учета коммунальных и эксплуатационных расходов за пользование встроено-пристроенных нежилых помещений магазина, расположенных по адресу: г. Волжский, ул. Н. Нариманова, д. 19. Согласно указанному отчету рыночная величина месячной арендной платы без учета коммунальных и эксплуатационных расходов составляет 187200 руб.
Таким образом, исходя из размера арендной платы, уплачиваемой ответчиком -25793 руб. в месяц и рыночной величины месячной арендной платы-187200 руб., исполнение договора на прежних условий лишает истца получение прибыли и права на то, что он вправе рассчитывать, имея объект аренды на праве собственности.
Исходя из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, доводы ответчика об отсутствии признаков и условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции правомерно указал, что истец представил достаточные доказательства определения реальной рыночной стоимости аренды спорного объекта недвижимости, отчет об определении рыночной стоимости аренды ответчиком не оспорен и с учетом пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования частично удовлетворил, исключив указание об изменении договора с 1 января 2008 года.
С учетом изложенных доводов, обстоятельств и доказательств оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. Судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 декабря 2008 года по делу N А12-3085/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Волгоградской области.
Председательствующий
А.Н.БИРЧЕНКО
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
В.А.КАМЕРИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)