Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Принятие наследства; Наследственное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Курилов А.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ковалева А.М.,
судей: Татуриной С.В., Берестова В.П.,
при секретаре: М.И.
рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Татуриной С.В. дело по апелляционной жалобе Г. на решение Каменского районного суда Ростовской области от 24 января 2012 года
установила:
М.Р. обратилась в суд с иском, с учетом уточнения требований к М.В., Г., просила суд установить факт принятия М.Р. наследства по закону после смерти брата М.А.Н., признать за М.Р. право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "обезличено"; признать незаключенным предварительный договор купли-продажи от 13.10.2008 г. жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, подписанный М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. и Г.; признать недействительной доверенность, выданную М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. на имя Х.Т.Ю. от 05.02.2011 г., удостоверенную нотариусом "обезличено", зарегистрированной в реестре за номером "обезличено", а также взыскать с Г. в ее пользу уплаченную государственную пошлину в сумме 200 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 рублей.
В обоснование иска указала, что 11 июля 2004 года умер ее отец М.Н.А., "обезличено" года рождения. Супруга умершего М.М.А. отказалась от наследства в пользу своего сына - брата истицы - М.А.Н., "обезличено" года рождения, проживающего в спорном домовладении, по заявлению которого нотариусом было открыто наследственное дело. После смерти их матери М.М.А. единственный наследник - брат истицы М.А.Н. принял наследство путем фактического проживания в спорном домовладении N"обезличено". В декабре 2010 года труп брата истицы - М.А.Н. был найден в заброшенном сарае. Согласно заключению судебно-медицинской экспертизы он умер в октябре 2010 года. Похоронив брата, приняв меры к сохранности наследственного имущества, истица, являясь наследником 2 очереди, при отсутствии наследников первой очереди, в марте 2011 года обратилась к нотариусу по вопросу принятия наследства. Брат истицы - ответчик по настоящему делу М.В.Н. на свою долю в наследственном имуществе не претендует. Выселив лиц, необоснованно занявших домовладение, осуществив его ремонт, приняло его во владение. В связи с чем, просила суд установить факт принятия ею наследства по закону в виде домовладения N"обезличено" после смерти ее брата, а также признать за ней право собственности на данное домовладение в порядке наследования.
Г. обратился в суд с иском к Администрации Каменского района Ростовской области о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по вышеуказанному адресу. Уточнив исковые требования, просил суд обязать М.Р. заключить с Г. договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 41 кв. м, расположенного по адресу: "обезличено".
В обоснование иска указал, что 13.10.2008 года он и М.А.Н. договорились о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по вышеуказанному адресу за 400000 рублей. Приняв наследство после смерти своего отца, М.А.Н. никаких документов на жилой дом и земельный участок не оформлял. Не собираясь заниматься сбором документов, доверенность на продажу дома и земельного участка М.А.Н. выдал Б.П.Л. Получив деньги за продажу недвижимости, вознаграждение за проделанную работу Б.П.Л. определил в виде возможности проживания в спорном жилом доме. Выдав доверенности с правом подписания договора и получением денег, между Г. и М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. По условиям предварительного договора расчет между продавцом и покупателем произведен в полном объеме, стороны договора обязались заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 31.12.2011 года. Такой срок был предусмотрен с учетом необходимости оформления права собственности М.А.Н. на указанные объекты недвижимости. 05.02.2011 г. Б.П.Л. передоверил Х.Т.Ю. свои полномочия, предоставленные ему М.А.Н., что подтверждается доверенностью, удостоверенной 05.02.2011 года нотариусом У.Н.Н..
В 2010 году М.А.Н. умер, поскольку на момент его смерти еще действовал предварительный договор от 13.10.2008 года, по которому денежные средства за объекты недвижимости переданы продавцу в полном объеме, просил признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу.
В ходе рассмотрения дела по иску Г. к администрации Каменского района Ростовской области о признании права собственности земельный участок и жилой дом, к участию в деле в качестве соответчиков по данному иску были привлечены М.Р. и М.В.
Определением Каменского районного суда Ростовской области от 30.11.2011 г. материалы гражданского дела по иску М.Р. к М.В. об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на домовладение и материалы гражданского дела по иску Г. к Администрации Каменского района Ростовской области, М.Р., М.В. о признании права собственности на дом и земельный участок, объединены в одно производство.
Определением Каменского районного суда Ростовской области из числа ответчиков по данному делу исключена администрация Каменского района Ростовской области.
М.Р. и ее представитель Л. поддержали заявленные уточненные исковые требования.
М.В., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, при этом в ранее поданном суду заявлении исковые требования М.Р. об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на дом признал в полном объеме, указав, что на данный дом он не претендует.
Г., в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела, извещен надлежащим образом.
Представитель Г., действующий по доверенности Р., иск М.Р. не признал, поддержал уточненные исковые требования Г.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований относительно предмета спора - нотариус Каменского района Ростовской области - К. надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, доказательств уважительности причин неявки суд не представил, об отложении дела не ходатайствовал, в связи с чем, счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Решением Каменского районного суда Ростовской области от 24.01.2012 г. суд установил факт принятия М.Р. наследства по закону после смерти брата М.А.Н., умершего в октябре 2010 года.
Признал за М.Р. право собственности на дом, общей площадью жилого помещения 41 кв. м, жилой площадью 29,2 расположенный по адресу: "обезличено".
Признал незаключенным предварительный договор купли-продажи 3.10.2008 г. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "обезличено" подписанный М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. и Г.
Признал недействительной доверенность, выданную М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. на имя Х.Т.Ю. от 05.02.2011 г., удостоверенную нотариусом "обезличено", зарегистрированную в реестре нотариуса за номером "обезличено".
Взыскал с Г. в пользу М.Р., уплаченную государственную пошлину в сумме 200 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 (пятнадцать тысяч) рублей.
В удовлетворении исковых требований Г. к М.Р. об обязании М.Р. заключить с Г. договор купли-продажи жилого дома по адресу: "обезличено", отказал.
Не согласившись с решением суда, Г. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.
Указывает на несогласие с выводами суда, полагая, что предварительный договор содержит все существенные условия договора.
Считает, что суд необоснованно оставил без внимания то обстоятельство, что земельный участок, расположенный по адресу: "обезличено" не мог быть предметом заключенного предварительного договора от 13.10.2008 г., поскольку данный земельный участок не находился в собственности умершего М.А.Н., следовательно, М.Н.А. земельный участок не мог быть унаследован, в отличие от жилого дома, принадлежащего наследодателю на основании договора купли-продажи от 07.08.1975 г.
Кроме того, находит необоснованным вывод суда первой инстанции о несогласованности цены предварительного договора, поскольку из условий договора следует, что расчет за недвижимость между сторонами производится до подписания предварительного договора от 13.10.2008 г., следовательно, полный расчет между сторонами свидетельствует о том, что стороны достигли соглашение о цене всего недвижимого имущества. Считает незаконным вывод суда о том, что отсутствие в предварительном договоре от 13.10.2008 г. отдельного указания цены жилого дома и цены земельного участка препятствует заключению основанного договора купли-продажи.
Также, по мнению заявителя, суд первой инстанции необоснованно не применил к данным правоотношениям срок исковой давности, поскольку возникшие, на основании универсального правопреемства наследственные правоотношения, в том числе права и обязанности наследников, рассматриваются исключительно во времени и сроках совершения наследодателем этих действий и на эти действия распространяются сроки исковой давности по оспариванию совершения тех или иных действий наследодателем.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя Г. - Рыбалова А.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя М.Р.- Л., судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
Принимая решение, суд руководствовался положениями ст. ст. 168, 188, 218, 431, 432, 445, 555, 1110, 1112, 1143, 1153 ГК РФ и исходил из установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, в соответствии с которыми, спорное домовладение, расположенное по адресу: "обезличено" на праве собственности принадлежало умершему 11.07.2004 года отцу истицы М.Р.Н. - М.Н.А., "обезличено" года рождения, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества N "обезличено" от 07.08.1975 г., зарегистрированным в Старостаничном сельском совете Каменского района за N "обезличено".
После смерти М.Н.А. у нотариуса Каменского районного нотариального округа открылось наследственное дело N "обезличено" 27.10.2004 г. по заявлению сына М.А.Н., "обезличено" года рождения, проживающего по адресу: "обезличено".
Супруга умершего М.Н.А. - М.М.А. отказалась от наследства супруга, в пользу сына М.А.Н.
Какие-либо иные лица с заявлением о принятии наследства после смерти М.Н.А. не обращались.
Не оформив права собственности на принятое наследство, М.А.Н. умер в октябре 2010 г..
М.Р., сестра умершего М.А.Н., является наследником второй очереди после смерти брата.
Брат умершего М.А.Н. - ответчик по настоящему делу М.В. на наследственное имущество не претендует.
В январе 2011 года М.Р., организовав похороны брата М.А.Н., в марте 2011 года обратилась к нотариусу Каменского района по поводу принятия наследства после смерти брата, а в апреле 2011 года к юристу Л.Н.А. оказания для оказания ей в этом правовой помощи.
В этой связи, а также с учетом принятых истицей мер к сохранности наследственного имущества, суд пришел к выводу о фактическом принятии М.Р. наследства, открывшегося после смерти брата М.А.Н., в виде жилого дома, расположенного по адресу: "обезличено".
В связи с чем, суд счел требования М.Р. об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на жилой дом в порядке наследования законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.
Рассматривая требования иска М.Р. о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи от 13.10.2008 г. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "обезличено", подписанный М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. и Г., суд исходил из того, что буквальное толкование данного договора позволяет сделать вывод о том, что предметом данного договора являлись жилой дом и земельный участок, расположенные по указанному адресу. Данный вывод, как указал суд первой инстанции, следует из буквального толкования указанных условий (п. п. 1.2, 2.1, 2.2, 5.3) данного договора. Между тем, сторонами в данном предварительном договоре нет существенных условий договора, а именно: не указана цена жилого дома и цена земельного участка, поскольку указание на общую стоимость отчуждаемой недвижимости не является согласованием цены жилого дома и цены земельного участка как двух объектов недвижимости.
Кроме того, суд признал, что из данного предварительного договора невозможно установить, что сумма в размере 400000 рублей является ценой только жилого дома, так как предметом договора являлись и жилой дом, и земельный участок.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что сторонами данного предварительного договора не согласованы все существенные условия договора продажи объектов недвижимости и данный предварительный договор является незаключенным в силу ст. 555 ГК РФ.
С учетом изложенного суд пришел к выводу, что отсутствие в договоре отдельного указания на цену жилого дома и цену земельного участка в настоящее время препятствует заключению основного договора купли-продажи, так как в настоящее время определить цену жилого дома и цену земельного участка не представляется возможным, а соответственно не представляется возможным определить существенные условия будущего договора купли-продажи.
В связи с этим, суд посчитал требования М.Р. о признании предварительного договора купли-продажи от 13.10.2008 г. незаключенным, обоснованными, в связи с чем, подлежащими удовлетворению.
Рассматривая требования о признании доверенности выданной М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. на имя Х.Т.Ю. от 05.02.2011 г., удостоверенной нотариусом У.Н.Н., недействительной, суд исходил из того, что на момент выдачи 05.02.2011 г. Б.П.Л. в порядке передоверия доверенности Х.Т.Ю. от имени М.А.Н. последний умер, и соответственно, действие доверенности от 13.10.2008 г. было прекращено, последующая односторонняя сделка по выдаче доверенности Х.Т.Ю. является ничтожной, как не соответствующая требованиям закона.
Что касается исковых требований Г., то суд исходил из того, что предварительный договор купли-продажи от 13.10.2008 г. является незаключенным, определить все существенные условия будущего договора купли-продажи в настоящее время невозможно, каких-либо оснований для удовлетворения его требований об обязании заключить основной договор купли-продажи жилого дома не имеется, в связи с чем, они подлежат отклонению.
Рассматривая заявление адвоката Рыбалова А.С. о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям М.Р. о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи от 13.10.2008 г., суд посчитал, что срок исковой давности о признании предварительного договора незаключенным начинает течение с момента наступления срока его исполнения, так как до этого срока сам незаключенный договор каких-либо прав сторон не нарушает, так как незаключенный договор не влечет каких-либо правовых последствий.
Указав, что о наличии предварительного договора купли-продажи спорного домовладения М.Р. узнала только при обращении Г. в суд с иском о признании права собственности на жилой и земельный участок в августе 2011 года, оснований для применения срока исковой давности к данным требованиям М.Р. не имеется.
Исходя из требований закона, фактического объема оказанных услуг, с учетом принципа разумности, характера спорных правоотношений, суд посчитал возможным взыскать с ответчика Г. в пользу М.Р. расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на верном толковании норм гражданского законодательства, регулирующих спорные правоотношения.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу приведенной нормы обязательства, возникающие из предварительного договора, ограничиваются заключением в будущем основного договора и никакие иные обязательства, в том числе по передаче и по оплате имущества, которое должно стать объектом основного договора, на основании предварительного договора возникнуть не могут.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Исходя из содержания изложенных норм права, предварительный договор купли-продажи домовладения не может являться основанием для приобретения права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимости, а также не влечет безусловного заключения основного договора купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом изложенного, приведенные доводы апелляционной жалобы об исполнении предварительного договора, неправильности выводов суда относительно его оценки, подлежат отклонению.
Соглашаясь с вышеуказанными выводами районного суда об отсутствии согласованности в предварительном договоре по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, судебная коллегия также исходит из того, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, если на момент его заключения при согласовании условий продажи объектов недвижимости, имеются доказательства права собственности продавца, на продаваемое им, недвижимое имущество. Поскольку предметом договора являются как земельный участок, так и жилой дом, расположенные по вышеуказанному адресу, М.А.Н., выступающий по договору продавцом, должен был являться собственником указанного имущества. Однако, как следует из материалов дела, М.А.Н. таковым не являлся.
В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, а также иные права.
Таким образом, в силу приведенной нормы права только государственная регистрация права подтверждает наличие у продавца права собственности на недвижимое имущество. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, если на момент его заключения имеются доказательства права собственности продавца на это имущество.
Поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец не обладал правом собственности на это имущество, выводы суда о признании предварительного договора незаключенным, являются законными и обоснованными.
Доводы апелляционной жалобы о том, что М.Р. был пропущен срок исковой давности при предъявлении настоящего иска в суд, поскольку наследники принимают на себя права и все обязанности умершего на основании универсального правопреемства, поскольку наследование происходит в неизменном виде, как единое целое и в один и тот же момент, являются несостоятельными и надуманными, не основанными на обстоятельствах дела. Данные доводы были предметом обсуждения в суде первой инстанции, в решении суда им дана должная правовая оценка, исходя из требований ст. 200 ГК РФ, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.
Иные доводы и утверждения заявителя жалобы также не содержат ссылок на заслуживающие внимание обстоятельства, свидетельствующие о наличии законных и достаточных оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Каменского районного суда Ростовской области от 24 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3807
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Принятие наследства; Наследственное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 апреля 2012 г. по делу N 33-3807
Судья: Курилов А.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ковалева А.М.,
судей: Татуриной С.В., Берестова В.П.,
при секретаре: М.И.
рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Татуриной С.В. дело по апелляционной жалобе Г. на решение Каменского районного суда Ростовской области от 24 января 2012 года
установила:
М.Р. обратилась в суд с иском, с учетом уточнения требований к М.В., Г., просила суд установить факт принятия М.Р. наследства по закону после смерти брата М.А.Н., признать за М.Р. право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "обезличено"; признать незаключенным предварительный договор купли-продажи от 13.10.2008 г. жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, подписанный М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. и Г.; признать недействительной доверенность, выданную М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. на имя Х.Т.Ю. от 05.02.2011 г., удостоверенную нотариусом "обезличено", зарегистрированной в реестре за номером "обезличено", а также взыскать с Г. в ее пользу уплаченную государственную пошлину в сумме 200 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 рублей.
В обоснование иска указала, что 11 июля 2004 года умер ее отец М.Н.А., "обезличено" года рождения. Супруга умершего М.М.А. отказалась от наследства в пользу своего сына - брата истицы - М.А.Н., "обезличено" года рождения, проживающего в спорном домовладении, по заявлению которого нотариусом было открыто наследственное дело. После смерти их матери М.М.А. единственный наследник - брат истицы М.А.Н. принял наследство путем фактического проживания в спорном домовладении N"обезличено". В декабре 2010 года труп брата истицы - М.А.Н. был найден в заброшенном сарае. Согласно заключению судебно-медицинской экспертизы он умер в октябре 2010 года. Похоронив брата, приняв меры к сохранности наследственного имущества, истица, являясь наследником 2 очереди, при отсутствии наследников первой очереди, в марте 2011 года обратилась к нотариусу по вопросу принятия наследства. Брат истицы - ответчик по настоящему делу М.В.Н. на свою долю в наследственном имуществе не претендует. Выселив лиц, необоснованно занявших домовладение, осуществив его ремонт, приняло его во владение. В связи с чем, просила суд установить факт принятия ею наследства по закону в виде домовладения N"обезличено" после смерти ее брата, а также признать за ней право собственности на данное домовладение в порядке наследования.
Г. обратился в суд с иском к Администрации Каменского района Ростовской области о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по вышеуказанному адресу. Уточнив исковые требования, просил суд обязать М.Р. заключить с Г. договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 41 кв. м, расположенного по адресу: "обезличено".
В обоснование иска указал, что 13.10.2008 года он и М.А.Н. договорились о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по вышеуказанному адресу за 400000 рублей. Приняв наследство после смерти своего отца, М.А.Н. никаких документов на жилой дом и земельный участок не оформлял. Не собираясь заниматься сбором документов, доверенность на продажу дома и земельного участка М.А.Н. выдал Б.П.Л. Получив деньги за продажу недвижимости, вознаграждение за проделанную работу Б.П.Л. определил в виде возможности проживания в спорном жилом доме. Выдав доверенности с правом подписания договора и получением денег, между Г. и М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. По условиям предварительного договора расчет между продавцом и покупателем произведен в полном объеме, стороны договора обязались заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 31.12.2011 года. Такой срок был предусмотрен с учетом необходимости оформления права собственности М.А.Н. на указанные объекты недвижимости. 05.02.2011 г. Б.П.Л. передоверил Х.Т.Ю. свои полномочия, предоставленные ему М.А.Н., что подтверждается доверенностью, удостоверенной 05.02.2011 года нотариусом У.Н.Н..
В 2010 году М.А.Н. умер, поскольку на момент его смерти еще действовал предварительный договор от 13.10.2008 года, по которому денежные средства за объекты недвижимости переданы продавцу в полном объеме, просил признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу.
В ходе рассмотрения дела по иску Г. к администрации Каменского района Ростовской области о признании права собственности земельный участок и жилой дом, к участию в деле в качестве соответчиков по данному иску были привлечены М.Р. и М.В.
Определением Каменского районного суда Ростовской области от 30.11.2011 г. материалы гражданского дела по иску М.Р. к М.В. об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на домовладение и материалы гражданского дела по иску Г. к Администрации Каменского района Ростовской области, М.Р., М.В. о признании права собственности на дом и земельный участок, объединены в одно производство.
Определением Каменского районного суда Ростовской области из числа ответчиков по данному делу исключена администрация Каменского района Ростовской области.
М.Р. и ее представитель Л. поддержали заявленные уточненные исковые требования.
М.В., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, при этом в ранее поданном суду заявлении исковые требования М.Р. об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на дом признал в полном объеме, указав, что на данный дом он не претендует.
Г., в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела, извещен надлежащим образом.
Представитель Г., действующий по доверенности Р., иск М.Р. не признал, поддержал уточненные исковые требования Г.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований относительно предмета спора - нотариус Каменского района Ростовской области - К. надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, доказательств уважительности причин неявки суд не представил, об отложении дела не ходатайствовал, в связи с чем, счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Решением Каменского районного суда Ростовской области от 24.01.2012 г. суд установил факт принятия М.Р. наследства по закону после смерти брата М.А.Н., умершего в октябре 2010 года.
Признал за М.Р. право собственности на дом, общей площадью жилого помещения 41 кв. м, жилой площадью 29,2 расположенный по адресу: "обезличено".
Признал незаключенным предварительный договор купли-продажи 3.10.2008 г. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "обезличено" подписанный М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. и Г.
Признал недействительной доверенность, выданную М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. на имя Х.Т.Ю. от 05.02.2011 г., удостоверенную нотариусом "обезличено", зарегистрированную в реестре нотариуса за номером "обезличено".
Взыскал с Г. в пользу М.Р., уплаченную государственную пошлину в сумме 200 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 (пятнадцать тысяч) рублей.
В удовлетворении исковых требований Г. к М.Р. об обязании М.Р. заключить с Г. договор купли-продажи жилого дома по адресу: "обезличено", отказал.
Не согласившись с решением суда, Г. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.
Указывает на несогласие с выводами суда, полагая, что предварительный договор содержит все существенные условия договора.
Считает, что суд необоснованно оставил без внимания то обстоятельство, что земельный участок, расположенный по адресу: "обезличено" не мог быть предметом заключенного предварительного договора от 13.10.2008 г., поскольку данный земельный участок не находился в собственности умершего М.А.Н., следовательно, М.Н.А. земельный участок не мог быть унаследован, в отличие от жилого дома, принадлежащего наследодателю на основании договора купли-продажи от 07.08.1975 г.
Кроме того, находит необоснованным вывод суда первой инстанции о несогласованности цены предварительного договора, поскольку из условий договора следует, что расчет за недвижимость между сторонами производится до подписания предварительного договора от 13.10.2008 г., следовательно, полный расчет между сторонами свидетельствует о том, что стороны достигли соглашение о цене всего недвижимого имущества. Считает незаконным вывод суда о том, что отсутствие в предварительном договоре от 13.10.2008 г. отдельного указания цены жилого дома и цены земельного участка препятствует заключению основанного договора купли-продажи.
Также, по мнению заявителя, суд первой инстанции необоснованно не применил к данным правоотношениям срок исковой давности, поскольку возникшие, на основании универсального правопреемства наследственные правоотношения, в том числе права и обязанности наследников, рассматриваются исключительно во времени и сроках совершения наследодателем этих действий и на эти действия распространяются сроки исковой давности по оспариванию совершения тех или иных действий наследодателем.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя Г. - Рыбалова А.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя М.Р.- Л., судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
Принимая решение, суд руководствовался положениями ст. ст. 168, 188, 218, 431, 432, 445, 555, 1110, 1112, 1143, 1153 ГК РФ и исходил из установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, в соответствии с которыми, спорное домовладение, расположенное по адресу: "обезличено" на праве собственности принадлежало умершему 11.07.2004 года отцу истицы М.Р.Н. - М.Н.А., "обезличено" года рождения, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества N "обезличено" от 07.08.1975 г., зарегистрированным в Старостаничном сельском совете Каменского района за N "обезличено".
После смерти М.Н.А. у нотариуса Каменского районного нотариального округа открылось наследственное дело N "обезличено" 27.10.2004 г. по заявлению сына М.А.Н., "обезличено" года рождения, проживающего по адресу: "обезличено".
Супруга умершего М.Н.А. - М.М.А. отказалась от наследства супруга, в пользу сына М.А.Н.
Какие-либо иные лица с заявлением о принятии наследства после смерти М.Н.А. не обращались.
Не оформив права собственности на принятое наследство, М.А.Н. умер в октябре 2010 г..
М.Р., сестра умершего М.А.Н., является наследником второй очереди после смерти брата.
Брат умершего М.А.Н. - ответчик по настоящему делу М.В. на наследственное имущество не претендует.
В январе 2011 года М.Р., организовав похороны брата М.А.Н., в марте 2011 года обратилась к нотариусу Каменского района по поводу принятия наследства после смерти брата, а в апреле 2011 года к юристу Л.Н.А. оказания для оказания ей в этом правовой помощи.
В этой связи, а также с учетом принятых истицей мер к сохранности наследственного имущества, суд пришел к выводу о фактическом принятии М.Р. наследства, открывшегося после смерти брата М.А.Н., в виде жилого дома, расположенного по адресу: "обезличено".
В связи с чем, суд счел требования М.Р. об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на жилой дом в порядке наследования законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.
Рассматривая требования иска М.Р. о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи от 13.10.2008 г. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "обезличено", подписанный М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. и Г., суд исходил из того, что буквальное толкование данного договора позволяет сделать вывод о том, что предметом данного договора являлись жилой дом и земельный участок, расположенные по указанному адресу. Данный вывод, как указал суд первой инстанции, следует из буквального толкования указанных условий (п. п. 1.2, 2.1, 2.2, 5.3) данного договора. Между тем, сторонами в данном предварительном договоре нет существенных условий договора, а именно: не указана цена жилого дома и цена земельного участка, поскольку указание на общую стоимость отчуждаемой недвижимости не является согласованием цены жилого дома и цены земельного участка как двух объектов недвижимости.
Кроме того, суд признал, что из данного предварительного договора невозможно установить, что сумма в размере 400000 рублей является ценой только жилого дома, так как предметом договора являлись и жилой дом, и земельный участок.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что сторонами данного предварительного договора не согласованы все существенные условия договора продажи объектов недвижимости и данный предварительный договор является незаключенным в силу ст. 555 ГК РФ.
С учетом изложенного суд пришел к выводу, что отсутствие в договоре отдельного указания на цену жилого дома и цену земельного участка в настоящее время препятствует заключению основного договора купли-продажи, так как в настоящее время определить цену жилого дома и цену земельного участка не представляется возможным, а соответственно не представляется возможным определить существенные условия будущего договора купли-продажи.
В связи с этим, суд посчитал требования М.Р. о признании предварительного договора купли-продажи от 13.10.2008 г. незаключенным, обоснованными, в связи с чем, подлежащими удовлетворению.
Рассматривая требования о признании доверенности выданной М.А.Н. в лице представителя Б.П.Л. на имя Х.Т.Ю. от 05.02.2011 г., удостоверенной нотариусом У.Н.Н., недействительной, суд исходил из того, что на момент выдачи 05.02.2011 г. Б.П.Л. в порядке передоверия доверенности Х.Т.Ю. от имени М.А.Н. последний умер, и соответственно, действие доверенности от 13.10.2008 г. было прекращено, последующая односторонняя сделка по выдаче доверенности Х.Т.Ю. является ничтожной, как не соответствующая требованиям закона.
Что касается исковых требований Г., то суд исходил из того, что предварительный договор купли-продажи от 13.10.2008 г. является незаключенным, определить все существенные условия будущего договора купли-продажи в настоящее время невозможно, каких-либо оснований для удовлетворения его требований об обязании заключить основной договор купли-продажи жилого дома не имеется, в связи с чем, они подлежат отклонению.
Рассматривая заявление адвоката Рыбалова А.С. о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям М.Р. о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи от 13.10.2008 г., суд посчитал, что срок исковой давности о признании предварительного договора незаключенным начинает течение с момента наступления срока его исполнения, так как до этого срока сам незаключенный договор каких-либо прав сторон не нарушает, так как незаключенный договор не влечет каких-либо правовых последствий.
Указав, что о наличии предварительного договора купли-продажи спорного домовладения М.Р. узнала только при обращении Г. в суд с иском о признании права собственности на жилой и земельный участок в августе 2011 года, оснований для применения срока исковой давности к данным требованиям М.Р. не имеется.
Исходя из требований закона, фактического объема оказанных услуг, с учетом принципа разумности, характера спорных правоотношений, суд посчитал возможным взыскать с ответчика Г. в пользу М.Р. расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на верном толковании норм гражданского законодательства, регулирующих спорные правоотношения.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу приведенной нормы обязательства, возникающие из предварительного договора, ограничиваются заключением в будущем основного договора и никакие иные обязательства, в том числе по передаче и по оплате имущества, которое должно стать объектом основного договора, на основании предварительного договора возникнуть не могут.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Исходя из содержания изложенных норм права, предварительный договор купли-продажи домовладения не может являться основанием для приобретения права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимости, а также не влечет безусловного заключения основного договора купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом изложенного, приведенные доводы апелляционной жалобы об исполнении предварительного договора, неправильности выводов суда относительно его оценки, подлежат отклонению.
Соглашаясь с вышеуказанными выводами районного суда об отсутствии согласованности в предварительном договоре по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, судебная коллегия также исходит из того, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, если на момент его заключения при согласовании условий продажи объектов недвижимости, имеются доказательства права собственности продавца, на продаваемое им, недвижимое имущество. Поскольку предметом договора являются как земельный участок, так и жилой дом, расположенные по вышеуказанному адресу, М.А.Н., выступающий по договору продавцом, должен был являться собственником указанного имущества. Однако, как следует из материалов дела, М.А.Н. таковым не являлся.
В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, а также иные права.
Таким образом, в силу приведенной нормы права только государственная регистрация права подтверждает наличие у продавца права собственности на недвижимое имущество. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, если на момент его заключения имеются доказательства права собственности продавца на это имущество.
Поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец не обладал правом собственности на это имущество, выводы суда о признании предварительного договора незаключенным, являются законными и обоснованными.
Доводы апелляционной жалобы о том, что М.Р. был пропущен срок исковой давности при предъявлении настоящего иска в суд, поскольку наследники принимают на себя права и все обязанности умершего на основании универсального правопреемства, поскольку наследование происходит в неизменном виде, как единое целое и в один и тот же момент, являются несостоятельными и надуманными, не основанными на обстоятельствах дела. Данные доводы были предметом обсуждения в суде первой инстанции, в решении суда им дана должная правовая оценка, исходя из требований ст. 200 ГК РФ, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.
Иные доводы и утверждения заявителя жалобы также не содержат ссылок на заслуживающие внимание обстоятельства, свидетельствующие о наличии законных и достаточных оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Каменского районного суда Ростовской области от 24 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)