Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.
судей Зориной О.В., Рябухиной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4223/2013) Каменевой Натальи Петровны на определение Арбитражного суда Тюменской области от 04.04.2013 по делу N А70-9509/2011 (судья Трубицина Н.Г.), вынесенное по заявлению Каменевой Натальи Петровны о передаче в собственность нежилого помещения площадью 89,2 кв. м на цокольном этаже в жилом доме ГП 6-1 (1) в квартале 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" по адресу: г. Тюмень, ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3/9 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания Союз-2000 (ОГРН 1047200594320, ИНН 7202125943),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Каменевой Н.П. - лично, по паспорту;
- от конкурсного управляющего ООО "ДСК Союз-2000" Сурметова Д.С., Трапезниковой Н.В. - не явились, извещены
установил:
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2011 по делу N А70-9509/2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания Союз - 2000" (далее - ООО "ДСК Союз-2000", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Пушкарев Дмитрий Аркадьевич.
Арбитражный суд Тюменской области определением от 18.11.2011 определил осуществлять производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "ДСК Союз - 2000" с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) (в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее - Федеральный закон N 210-ФЗ)).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 11.03.2012 ООО "ДСК Союз - 2000" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Сурметов Данис Самигулович (далее - Сурметов Д.С.).
12 декабря 2012 года в Арбитражный суд Тюменской области обратилась Каменева Наталья Петровна (далее - Каменева Н.П., заявитель) с заявлением об обязании должника в лице конкурсного управляющего передать Каменевой Н.П. недвижимое имущество в виде нежилого помещения общей площадью 89,20 кв. м, расположенного на цокольном этаже в 14-этажном доме ГП-6-1 (2) по адресу: г. Тюмень, ул. Евгения Богдановича, д. 11, корпус 3/9, во исполнение обязательства передать в собственность путем подписания соответствующего акта приема-передачи.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 04.04.2013 по делу N А70-9509/2011 в удовлетворении заявления Каменевой Н.П. отказано.
Не согласившись с вынесенным определением суда, Каменева Н.П. подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.
В обоснование своей жалобы Каменева Н.П. указывает, что заявитель считает избранный им способ защиты нарушенных прав надлежащим и соответствующим действующему законодательству. Доказательства, подтверждающие факт нахождения спорного нежилого помещения на балансе должника, не представлены. Право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, принадлежащее должнику, должно быть в установленном порядке зарегистрировано, однако как следует из уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запрашиваемых сведений, сведения о зарегистрированных правах на нежилое помещение отсутствуют. Считает, что вывод суда о том, что единственным способом защиты прав заявителя являлся отказ от исполнения договора и предъявление своих требований в денежной форме, является неверным. Цель, преследуемая Каменевой Н.П. при предъявлении настоящего заявления совпадает с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договора, получение Каменевой Н.П. в собственность нежилого помещения. При этом права и законные интересы участников долевого строительства не нарушаются в силу того, что на основании акта передачи нежилого помещения под отделочные работы Каменева Н.П. фактически пользуется нежилым помещением. В отношении нежилого помещения произведен кадастровый и технический учет.
Кроме этого, указывает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области либо направлении соответствующего судебного запроса с целью разъяснения возможности или невозможности при данных обстоятельствах регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за должником.
От конкурсного управляющего Сурметова Д.С. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
От иных лиц, участвующих в деле, отзывов на апелляционную жалобу не поступило.
Представители конкурсного управляющего Сурметова Д.С., Трапезниковой Н.В., извещенных о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Каменева Н.П. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Заслушав пояснения Каменевой Н.П., изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, определение суда - отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 04.02.2011 между должником (застройщик) и Каменевой Н.П. (дольщик) заключен договор на долевое участие в строительстве N 6-1 (2)50 (т. 333 л.д. 13), по условиям которого дольщик обязуется приобрести долю в строящемся 14-ти этажном жилом кирпичном доме ГП 6-1 (2) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в квартале N 6 микрорайона N 1 в жилом районе "Тюменский" г. Тюмени по ул. 1.4 и 1.5. в виде нежилого помещения на цокольном этаже общей проектной площадью 98,38 кв. м (расположенного в осях 1+4, А+ В), размер вклада дольщика составляет 3 800 000 руб.
Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам NN 8, 9 от 07.02.2011 должнику передано Каменевой Н.П. 3 800 000 руб. (т. 333 л.д. 14).
По акту передачи нежилого помещения под отделочные работы от 03.10.2011 (т. 333 л.д. 16) должник передал Каменевой Н.П. нежилое помещение для выполнения отделочных работ.
В данном акте отражено сторонами, что обязанности застройщика построить объект выполнены, ключи от нежилого помещения дольщику переданы.
28 июня 2012 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU72304000-110-рв (т. 333 л.д. 28-29), из которого следует, что в эксплуатацию введен построенный жилой дом по ГП 6-1 (блок-секции NN 1, 2, 3), вторая очередь строительства жилого комплекса в микрорайоне 1, квартале 6, жилого района "Тюменский" по адресу, в том числе: ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3/9.
В материалы дела представлена копия технического паспорта нежилого помещения от 17.05.2012 (т. 333 л.д. 30-37), из которого следует, что нежилое помещение общей площадью 89,20 кв. м, литера А2 расположено по адресу: ул. Евгения Богдановича, 11 корпус 3/9 в г. Тюмени.
В материалы дела представлена также копия кадастрового паспорта помещения от 11.02.2013 (т. 333 л.д. 99-100), из которого следует, что нежилое помещение общей площадью 89,90 кв. м расположено на цокольном этаже по адресу: ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3/9 (литера А2).
Согласно уведомлению от 25.02.2013 N 01/090/2013-231 (т. 333 л.д. 101) в ЕГРП отсутствует информация о зарегистрированных правах на спорное нежилое помещение.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявления Каменевой Н.П. исходя из того, что удовлетворение требования Каменевой Н.П. затруднило или при определенных обстоятельствах привело бы к невозможности удовлетворения требований участников строительства (то есть лиц, претендующих на передачу жилых помещений), что не соответствует цели законодательного регулирования банкротства застройщиков.
Повторно рассматривая настоящий вопрос, суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции и считает, что требования Каменевой Н.П. к должнику подлежали удовлетворению.
Данный вывод суда апелляционной инстанции основывается на следующем.
Из материалов дела следует, что между кредитором и должником заключен 04.02.2011 договор на долевое участие в строительстве в период действия Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), вступившего в силу с 01.04.2005.
Однако положения данного Федерального закона применению в рассматриваемом случае не подлежат в силу следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.
Рассматриваемый договор от 04.02.2011 не имеет отметки о прохождении государственной регистрации в установленном законом порядке.
Вместе с тем, статьей 27 указанного Федерального закона установлено, что он вступает в законную силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования. Действие Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на те правоотношения сторон, когда разрешение на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получено после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Федеральный закон N 214-ФЗ опубликован 31.12.2004 в "Российской газете" N 292 и вступил в силу с 01.04.2005.
В материалы дела представлена копия постановления Администрации Московского муниципального образования Тюменского района Тюменской области от 13.08.2004 N 505 (т. 333 л.д. 17) о разрешении ОАО "Тюменское региональное агентство экономической безопасности" на проектирование и строительство жилого комплекса микрорайона N 1 кварталов 4, 5, 6, 7, 8 жилого района "Тюменский".
Данное обстоятельство указывает на то, что разрешение на строительство жилого дома изначально выдано до вступления в законную силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Поэтому последующая выдача разрешения должнику на строительство N RU72304000-289-рс от 16.09.2009 (т. 333 л.д. 26) не означает, что договор подпадает под действие Федерального закона N 214-ФЗ.
Следовательно, несмотря на заключение сторонами договора 04.02.2011 после вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ, ввиду первоначальной выдачи разрешения на строительство до вступления этого Закона в силу, положения данного Закона не подлежат применению при рассмотрении настоящего заявления кредитора, равно как не подлежит государственный регистрации сам договор от 04.02.2011.
В данном случае Каменевой Н.П. заявлено требование о передаче должником в собственность нежилого помещения, находящегося в жилом доме, введенном в эксплуатацию в целях последующего оформления права собственности в регистрирующем органе в установленном законом порядке.
Исходя из предмета заключенного Каменевой Н.П. с должником договора (внесение вклада в счет получения в собственность нежилого помещения), назначения спорного помещения отношения сторон подлежат регулированию законодательством об инвестиционной деятельности, иными нормами гражданского законодательства об основаниях возникновения права собственности и исполнении обязательств, а также условиями сделки.
Общие основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (применяемым в части, не противоречащей Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ), незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 указанного Закона РСФСР инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.
В силу статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемым ими договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.
Таким образом, на основании указанных норм права и условий договора после завершения строительства дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU72304000-110-рв от 28.06.2012) у инвестора (дольщика), которым в данном случае является Каменева Н.П., возникает право собственности на построенное должником нежилое помещение за счет его средств.
При этом суд апелляционной инстанции также учитывает следующие разъяснения Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенные в пунктах 4 и 5 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Так, в пункте 4 названного Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено следующее.
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Настоящее обращение заявителя в суд как раз обусловлено необходимостью осуществления государственной регистрации права собственности на построенное нежилое помещение для того, чтобы у него возникло право собственности в установленном законом порядке.
В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 даны следующие разъяснения.
При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Таким образом, в силу данных разъяснений в случае, если бы регистрация права собственности на спорное нежилое помещение уже была осуществлена за должником, то кредитор мог реализовать свое право на защиту нарушенного права путем предъявления требования в деле о банкротстве о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве), то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
Однако такое право собственности за должником на спорное нежилое помещение не зарегистрировано.
Следовательно, Каменева Н.П. не имеет правовой возможности заявить к должнику в рамках дела о банкротстве требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, предусмотренное в подпункте 6 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве (то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ).
В том же пункте 5 Постановления от 11.07.2011 N 54 Пленум ВАС РФ указал, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Исходя из данных разъяснений Пленума ВАС РФ следует, что, если право собственности продавца на имущество, на которое претендует покупатель, не зарегистрировано в ЕГРП за самим продавцом, исключается возможность покупателю заявить требование в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы.
Однако указанные разъяснения Пленума ВАС РФ в данном конкретном случае суд апелляционной инстанции считает неприменимыми, поскольку рассматриваемая ситуация не подпадает под случаи, приведенные Пленумом ВАС РФ в пункте 5 Постановления от 11.07.2011 N 54.
Спорное недвижимое имущество находится в фактическом владении и пользовании с 03.10.2011 у Каменевой Н.П. на основании акта передачи нежилого помещения под отделочные работы от 03.10.2011, при чем, как следует из содержания данного акта, стороны по сути констатировали факт выполнения застройщиком обязательств построить объект, поскольку указали в акте, что обязанности застройщика построить объект выполнены.
Передача должником Каменевой Н.П. ключей от помещения свидетельствует о передаче Каменевой Н.П. в фактическое пользование данного помещения.
В связи с чем у Каменевой Н.П. отсутствует необходимость требовать от должника передачи ему спорного имущества.
Оснований требовать возврата уплаченной должнику денежной суммы, а также возмещения причиненных убытков в соответствии с вышеуказанными разъяснениями Пленума ВАС РФ, у Каменевой Н.П. не имеется.
Несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на спорное имущество за должником, оно находится, как указывалось выше, во владении и пользовании Каменевой Н.П., следовательно, она не может одновременно владеть имуществом и требовать возврата его стоимости.
Каких-либо оснований для возврата имущества должнику также нет, так как имущество передано должником Каменевой Н.П. на основании договора, который недействительным или ничтожным в установленном порядке не признан.
Ввиду отсутствия государственной регистрации на нежилое помещение у должника и при наличии факта нахождения нежилого помещения во владении, пользовании Каменевой Н.П., суд апелляционной инстанции считает единственным возможным способом защиты права Каменевой Н.П. осуществление за нею государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение.
Данный вывод суда апелляционной инстанции основывается на следующем.
Каменева Н.П. заявила требование об обязании должника передать Каменевой Н.П. недвижимое имущество.
Однако, как указывалось выше, Каменева Н.П. уже фактически владеет и пользуется этим имуществом.
Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемыми им договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора (в данном случае Каменева Н.П.) после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.
Цель, преследуемая Каменевой Н.П. при предъявлении настоящего заявления, совпадает с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договора, а именно: получение Каменевой Н.П. в собственность нежилого помещения.
Между тем, право собственности на недвижимое имущество в силу статьи 131 ГК РФ возникает только на основании государственной регистрации путем внесения соответствующей записи в ЕГРП.
При рассмотрении настоящего вопроса, исходя из конкретных фактических обстоятельств суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11.
При рассмотрении конкретного дела N А56-70717/2010 Президиум ВАС РФ установил, что право собственности общества, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается нежилое помещение, не регистрировалось.
В рассматриваемом случае аналогичная ситуация.
Доказательств осуществления государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за должником в деле не имеется.
Между тем, в отношении нежилого помещения проведен кадастровый и технический учет, что позволяет его идентифицировать.
Как указал Президиум ВАС РФ, по смыслу пункта 5 Постановления от 11.07.2011 N 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно названным положениям предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Учитывая позицию законодателя, выраженную во введенных впоследствии специальных нормах материального права, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства спора, в том числе факт нахождения ответчика на стадии конкурсного производства, Президиум ВАС РФ применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве пришел к выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности общества (должника) на подлежащие передаче истцу помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.
Исходя из данной правовой позиции Президиума ВАС РФ применительно к рассматриваемому случаю суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на спорное нежилое помещение за должником не является препятствием для осуществления такой регистрации первоначально за Каменевой Н.П., у которой во владении и пользовании уже находится спорное нежилое помещение.
При этом права и законные интересы участников долевого строительства не нарушаются в силу того, что спорное нежилое помещение передано Каменевой Н.П. по акту от 03.10.2011, при чем до введения еще в отношении должника процедуры наблюдения (01.11.2011).
Поскольку заявитель Каменева Н.П. пользуется нежилым помещением более полутора лет на момент рассмотрения апелляционной жалобы, права и законные интересы других участников долевого строительства на это помещение никак не могут быть нарушены.
К тому же из материалов дела не усматривается, что в отношении спорного нежилого помещения имеются каких-либо права (притязания) у иных лиц.
Суд апелляционной инстанции считает, что единственным возможным способом реализации защиты права Каменевой Н.П. при наличии вышеизложенных обстоятельств будет осуществление за Каменевой Н.П. государственной регистрации права собственности на нежилое помещение.
В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступивший в законную силу судебный акт является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
То есть настоящее постановление суда апелляционной инстанции после вступления данного постановления в законную силу на основании части 5 статьи 271 АПК РФ со дня его принятия, является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности в регистрирующем органе.
Исходя из сказанного, вынесенное е судом первой инстанции определение от 04.04.2013 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ ввиду неправильного применения норм материального права, вопрос подлежит разрешению по существу, за Каменевой Н.П. следует зарегистрировать право собственности на нежилое помещение общей площадью 89,20 кв. м, расположенного на цокольном этаже, в 14-этажном жилом доме ГП-6-1 (2) по адресу: г. Тюмень, ул. Евгения Богдановича, дом 11, корпус 3/9.
Апелляционная жалоба Каменевой Н.П., соответственно, подлежит удовлетворению ввиду ее обоснованности.
Уплаченную Каменевой Н.П. государственную пошлину за подачу заявления и апелляционной жалобы следует возвратить из федерального бюджета заявителю, поскольку оплата государственной пошлины в подобных случаях в рамках дела о банкротстве не предусмотрена законом.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Каменевой Натальи Петровны удовлетворить.
Определение Арбитражного суда Тюменской области от 04.04.2013 по делу N А70-9509/2011 отменить.
Разрешить вопрос по существу.
Зарегистрировать право собственности на нежилое помещение общей площадью 89,20 кв. м, расположенного на цокольном этаже, в 14-этажном жилом доме ГП-6-1 (2) по адресу: г. Тюмень, ул. Евгения Богдановича, дом 11, корпус 3/9, за Каменевой Натальей Петровной.
Возвратить Каменевой Наталье Петровне из федерального бюджета государственную пошлину в общей сумме 6 000 руб., уплаченную по чеку-ордеру от 04.12.2012 ОАО Сбербанк России филиал 0029/0178 терминал 671017817 и по чеку-ордеру N 973 ОАО Сбербанк России филиал 0029/0176 терминал 67101767.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.РЯБУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2013 ПО ДЕЛУ N А70-9509/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2013 г. по делу N А70-9509/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.
судей Зориной О.В., Рябухиной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4223/2013) Каменевой Натальи Петровны на определение Арбитражного суда Тюменской области от 04.04.2013 по делу N А70-9509/2011 (судья Трубицина Н.Г.), вынесенное по заявлению Каменевой Натальи Петровны о передаче в собственность нежилого помещения площадью 89,2 кв. м на цокольном этаже в жилом доме ГП 6-1 (1) в квартале 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" по адресу: г. Тюмень, ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3/9 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания Союз-2000 (ОГРН 1047200594320, ИНН 7202125943),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Каменевой Н.П. - лично, по паспорту;
- от конкурсного управляющего ООО "ДСК Союз-2000" Сурметова Д.С., Трапезниковой Н.В. - не явились, извещены
установил:
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2011 по делу N А70-9509/2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания Союз - 2000" (далее - ООО "ДСК Союз-2000", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Пушкарев Дмитрий Аркадьевич.
Арбитражный суд Тюменской области определением от 18.11.2011 определил осуществлять производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "ДСК Союз - 2000" с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) (в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее - Федеральный закон N 210-ФЗ)).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 11.03.2012 ООО "ДСК Союз - 2000" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Сурметов Данис Самигулович (далее - Сурметов Д.С.).
12 декабря 2012 года в Арбитражный суд Тюменской области обратилась Каменева Наталья Петровна (далее - Каменева Н.П., заявитель) с заявлением об обязании должника в лице конкурсного управляющего передать Каменевой Н.П. недвижимое имущество в виде нежилого помещения общей площадью 89,20 кв. м, расположенного на цокольном этаже в 14-этажном доме ГП-6-1 (2) по адресу: г. Тюмень, ул. Евгения Богдановича, д. 11, корпус 3/9, во исполнение обязательства передать в собственность путем подписания соответствующего акта приема-передачи.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 04.04.2013 по делу N А70-9509/2011 в удовлетворении заявления Каменевой Н.П. отказано.
Не согласившись с вынесенным определением суда, Каменева Н.П. подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.
В обоснование своей жалобы Каменева Н.П. указывает, что заявитель считает избранный им способ защиты нарушенных прав надлежащим и соответствующим действующему законодательству. Доказательства, подтверждающие факт нахождения спорного нежилого помещения на балансе должника, не представлены. Право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, принадлежащее должнику, должно быть в установленном порядке зарегистрировано, однако как следует из уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запрашиваемых сведений, сведения о зарегистрированных правах на нежилое помещение отсутствуют. Считает, что вывод суда о том, что единственным способом защиты прав заявителя являлся отказ от исполнения договора и предъявление своих требований в денежной форме, является неверным. Цель, преследуемая Каменевой Н.П. при предъявлении настоящего заявления совпадает с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договора, получение Каменевой Н.П. в собственность нежилого помещения. При этом права и законные интересы участников долевого строительства не нарушаются в силу того, что на основании акта передачи нежилого помещения под отделочные работы Каменева Н.П. фактически пользуется нежилым помещением. В отношении нежилого помещения произведен кадастровый и технический учет.
Кроме этого, указывает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области либо направлении соответствующего судебного запроса с целью разъяснения возможности или невозможности при данных обстоятельствах регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за должником.
От конкурсного управляющего Сурметова Д.С. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
От иных лиц, участвующих в деле, отзывов на апелляционную жалобу не поступило.
Представители конкурсного управляющего Сурметова Д.С., Трапезниковой Н.В., извещенных о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Каменева Н.П. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Заслушав пояснения Каменевой Н.П., изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, определение суда - отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 04.02.2011 между должником (застройщик) и Каменевой Н.П. (дольщик) заключен договор на долевое участие в строительстве N 6-1 (2)50 (т. 333 л.д. 13), по условиям которого дольщик обязуется приобрести долю в строящемся 14-ти этажном жилом кирпичном доме ГП 6-1 (2) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в квартале N 6 микрорайона N 1 в жилом районе "Тюменский" г. Тюмени по ул. 1.4 и 1.5. в виде нежилого помещения на цокольном этаже общей проектной площадью 98,38 кв. м (расположенного в осях 1+4, А+ В), размер вклада дольщика составляет 3 800 000 руб.
Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам NN 8, 9 от 07.02.2011 должнику передано Каменевой Н.П. 3 800 000 руб. (т. 333 л.д. 14).
По акту передачи нежилого помещения под отделочные работы от 03.10.2011 (т. 333 л.д. 16) должник передал Каменевой Н.П. нежилое помещение для выполнения отделочных работ.
В данном акте отражено сторонами, что обязанности застройщика построить объект выполнены, ключи от нежилого помещения дольщику переданы.
28 июня 2012 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU72304000-110-рв (т. 333 л.д. 28-29), из которого следует, что в эксплуатацию введен построенный жилой дом по ГП 6-1 (блок-секции NN 1, 2, 3), вторая очередь строительства жилого комплекса в микрорайоне 1, квартале 6, жилого района "Тюменский" по адресу, в том числе: ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3/9.
В материалы дела представлена копия технического паспорта нежилого помещения от 17.05.2012 (т. 333 л.д. 30-37), из которого следует, что нежилое помещение общей площадью 89,20 кв. м, литера А2 расположено по адресу: ул. Евгения Богдановича, 11 корпус 3/9 в г. Тюмени.
В материалы дела представлена также копия кадастрового паспорта помещения от 11.02.2013 (т. 333 л.д. 99-100), из которого следует, что нежилое помещение общей площадью 89,90 кв. м расположено на цокольном этаже по адресу: ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3/9 (литера А2).
Согласно уведомлению от 25.02.2013 N 01/090/2013-231 (т. 333 л.д. 101) в ЕГРП отсутствует информация о зарегистрированных правах на спорное нежилое помещение.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявления Каменевой Н.П. исходя из того, что удовлетворение требования Каменевой Н.П. затруднило или при определенных обстоятельствах привело бы к невозможности удовлетворения требований участников строительства (то есть лиц, претендующих на передачу жилых помещений), что не соответствует цели законодательного регулирования банкротства застройщиков.
Повторно рассматривая настоящий вопрос, суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции и считает, что требования Каменевой Н.П. к должнику подлежали удовлетворению.
Данный вывод суда апелляционной инстанции основывается на следующем.
Из материалов дела следует, что между кредитором и должником заключен 04.02.2011 договор на долевое участие в строительстве в период действия Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), вступившего в силу с 01.04.2005.
Однако положения данного Федерального закона применению в рассматриваемом случае не подлежат в силу следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.
Рассматриваемый договор от 04.02.2011 не имеет отметки о прохождении государственной регистрации в установленном законом порядке.
Вместе с тем, статьей 27 указанного Федерального закона установлено, что он вступает в законную силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования. Действие Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на те правоотношения сторон, когда разрешение на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получено после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Федеральный закон N 214-ФЗ опубликован 31.12.2004 в "Российской газете" N 292 и вступил в силу с 01.04.2005.
В материалы дела представлена копия постановления Администрации Московского муниципального образования Тюменского района Тюменской области от 13.08.2004 N 505 (т. 333 л.д. 17) о разрешении ОАО "Тюменское региональное агентство экономической безопасности" на проектирование и строительство жилого комплекса микрорайона N 1 кварталов 4, 5, 6, 7, 8 жилого района "Тюменский".
Данное обстоятельство указывает на то, что разрешение на строительство жилого дома изначально выдано до вступления в законную силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Поэтому последующая выдача разрешения должнику на строительство N RU72304000-289-рс от 16.09.2009 (т. 333 л.д. 26) не означает, что договор подпадает под действие Федерального закона N 214-ФЗ.
Следовательно, несмотря на заключение сторонами договора 04.02.2011 после вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ, ввиду первоначальной выдачи разрешения на строительство до вступления этого Закона в силу, положения данного Закона не подлежат применению при рассмотрении настоящего заявления кредитора, равно как не подлежит государственный регистрации сам договор от 04.02.2011.
В данном случае Каменевой Н.П. заявлено требование о передаче должником в собственность нежилого помещения, находящегося в жилом доме, введенном в эксплуатацию в целях последующего оформления права собственности в регистрирующем органе в установленном законом порядке.
Исходя из предмета заключенного Каменевой Н.П. с должником договора (внесение вклада в счет получения в собственность нежилого помещения), назначения спорного помещения отношения сторон подлежат регулированию законодательством об инвестиционной деятельности, иными нормами гражданского законодательства об основаниях возникновения права собственности и исполнении обязательств, а также условиями сделки.
Общие основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (применяемым в части, не противоречащей Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ), незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 указанного Закона РСФСР инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.
В силу статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемым ими договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.
Таким образом, на основании указанных норм права и условий договора после завершения строительства дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU72304000-110-рв от 28.06.2012) у инвестора (дольщика), которым в данном случае является Каменева Н.П., возникает право собственности на построенное должником нежилое помещение за счет его средств.
При этом суд апелляционной инстанции также учитывает следующие разъяснения Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенные в пунктах 4 и 5 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Так, в пункте 4 названного Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено следующее.
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Настоящее обращение заявителя в суд как раз обусловлено необходимостью осуществления государственной регистрации права собственности на построенное нежилое помещение для того, чтобы у него возникло право собственности в установленном законом порядке.
В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 даны следующие разъяснения.
При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Таким образом, в силу данных разъяснений в случае, если бы регистрация права собственности на спорное нежилое помещение уже была осуществлена за должником, то кредитор мог реализовать свое право на защиту нарушенного права путем предъявления требования в деле о банкротстве о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве), то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
Однако такое право собственности за должником на спорное нежилое помещение не зарегистрировано.
Следовательно, Каменева Н.П. не имеет правовой возможности заявить к должнику в рамках дела о банкротстве требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, предусмотренное в подпункте 6 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве (то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ).
В том же пункте 5 Постановления от 11.07.2011 N 54 Пленум ВАС РФ указал, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Исходя из данных разъяснений Пленума ВАС РФ следует, что, если право собственности продавца на имущество, на которое претендует покупатель, не зарегистрировано в ЕГРП за самим продавцом, исключается возможность покупателю заявить требование в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы.
Однако указанные разъяснения Пленума ВАС РФ в данном конкретном случае суд апелляционной инстанции считает неприменимыми, поскольку рассматриваемая ситуация не подпадает под случаи, приведенные Пленумом ВАС РФ в пункте 5 Постановления от 11.07.2011 N 54.
Спорное недвижимое имущество находится в фактическом владении и пользовании с 03.10.2011 у Каменевой Н.П. на основании акта передачи нежилого помещения под отделочные работы от 03.10.2011, при чем, как следует из содержания данного акта, стороны по сути констатировали факт выполнения застройщиком обязательств построить объект, поскольку указали в акте, что обязанности застройщика построить объект выполнены.
Передача должником Каменевой Н.П. ключей от помещения свидетельствует о передаче Каменевой Н.П. в фактическое пользование данного помещения.
В связи с чем у Каменевой Н.П. отсутствует необходимость требовать от должника передачи ему спорного имущества.
Оснований требовать возврата уплаченной должнику денежной суммы, а также возмещения причиненных убытков в соответствии с вышеуказанными разъяснениями Пленума ВАС РФ, у Каменевой Н.П. не имеется.
Несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на спорное имущество за должником, оно находится, как указывалось выше, во владении и пользовании Каменевой Н.П., следовательно, она не может одновременно владеть имуществом и требовать возврата его стоимости.
Каких-либо оснований для возврата имущества должнику также нет, так как имущество передано должником Каменевой Н.П. на основании договора, который недействительным или ничтожным в установленном порядке не признан.
Ввиду отсутствия государственной регистрации на нежилое помещение у должника и при наличии факта нахождения нежилого помещения во владении, пользовании Каменевой Н.П., суд апелляционной инстанции считает единственным возможным способом защиты права Каменевой Н.П. осуществление за нею государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение.
Данный вывод суда апелляционной инстанции основывается на следующем.
Каменева Н.П. заявила требование об обязании должника передать Каменевой Н.П. недвижимое имущество.
Однако, как указывалось выше, Каменева Н.П. уже фактически владеет и пользуется этим имуществом.
Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемыми им договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора (в данном случае Каменева Н.П.) после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.
Цель, преследуемая Каменевой Н.П. при предъявлении настоящего заявления, совпадает с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договора, а именно: получение Каменевой Н.П. в собственность нежилого помещения.
Между тем, право собственности на недвижимое имущество в силу статьи 131 ГК РФ возникает только на основании государственной регистрации путем внесения соответствующей записи в ЕГРП.
При рассмотрении настоящего вопроса, исходя из конкретных фактических обстоятельств суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11.
При рассмотрении конкретного дела N А56-70717/2010 Президиум ВАС РФ установил, что право собственности общества, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается нежилое помещение, не регистрировалось.
В рассматриваемом случае аналогичная ситуация.
Доказательств осуществления государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за должником в деле не имеется.
Между тем, в отношении нежилого помещения проведен кадастровый и технический учет, что позволяет его идентифицировать.
Как указал Президиум ВАС РФ, по смыслу пункта 5 Постановления от 11.07.2011 N 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно названным положениям предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Учитывая позицию законодателя, выраженную во введенных впоследствии специальных нормах материального права, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства спора, в том числе факт нахождения ответчика на стадии конкурсного производства, Президиум ВАС РФ применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве пришел к выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности общества (должника) на подлежащие передаче истцу помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.
Исходя из данной правовой позиции Президиума ВАС РФ применительно к рассматриваемому случаю суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на спорное нежилое помещение за должником не является препятствием для осуществления такой регистрации первоначально за Каменевой Н.П., у которой во владении и пользовании уже находится спорное нежилое помещение.
При этом права и законные интересы участников долевого строительства не нарушаются в силу того, что спорное нежилое помещение передано Каменевой Н.П. по акту от 03.10.2011, при чем до введения еще в отношении должника процедуры наблюдения (01.11.2011).
Поскольку заявитель Каменева Н.П. пользуется нежилым помещением более полутора лет на момент рассмотрения апелляционной жалобы, права и законные интересы других участников долевого строительства на это помещение никак не могут быть нарушены.
К тому же из материалов дела не усматривается, что в отношении спорного нежилого помещения имеются каких-либо права (притязания) у иных лиц.
Суд апелляционной инстанции считает, что единственным возможным способом реализации защиты права Каменевой Н.П. при наличии вышеизложенных обстоятельств будет осуществление за Каменевой Н.П. государственной регистрации права собственности на нежилое помещение.
В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступивший в законную силу судебный акт является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
То есть настоящее постановление суда апелляционной инстанции после вступления данного постановления в законную силу на основании части 5 статьи 271 АПК РФ со дня его принятия, является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности в регистрирующем органе.
Исходя из сказанного, вынесенное е судом первой инстанции определение от 04.04.2013 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ ввиду неправильного применения норм материального права, вопрос подлежит разрешению по существу, за Каменевой Н.П. следует зарегистрировать право собственности на нежилое помещение общей площадью 89,20 кв. м, расположенного на цокольном этаже, в 14-этажном жилом доме ГП-6-1 (2) по адресу: г. Тюмень, ул. Евгения Богдановича, дом 11, корпус 3/9.
Апелляционная жалоба Каменевой Н.П., соответственно, подлежит удовлетворению ввиду ее обоснованности.
Уплаченную Каменевой Н.П. государственную пошлину за подачу заявления и апелляционной жалобы следует возвратить из федерального бюджета заявителю, поскольку оплата государственной пошлины в подобных случаях в рамках дела о банкротстве не предусмотрена законом.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Каменевой Натальи Петровны удовлетворить.
Определение Арбитражного суда Тюменской области от 04.04.2013 по делу N А70-9509/2011 отменить.
Разрешить вопрос по существу.
Зарегистрировать право собственности на нежилое помещение общей площадью 89,20 кв. м, расположенного на цокольном этаже, в 14-этажном жилом доме ГП-6-1 (2) по адресу: г. Тюмень, ул. Евгения Богдановича, дом 11, корпус 3/9, за Каменевой Натальей Петровной.
Возвратить Каменевой Наталье Петровне из федерального бюджета государственную пошлину в общей сумме 6 000 руб., уплаченную по чеку-ордеру от 04.12.2012 ОАО Сбербанк России филиал 0029/0178 терминал 671017817 и по чеку-ордеру N 973 ОАО Сбербанк России филиал 0029/0176 терминал 67101767.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.РЯБУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)