Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "19" июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "26" июля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пригаровой Н.Н.,
судей Комнатной Ю.А., Смирникова А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бусянковой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рубиса Альвидаса Алексовича (ИНН 344406259703, ОГРН 308344410200052)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "16" апреля 2013 года по делу N А12-21294/2012 (судья Зотова Н.П.)
по иску индивидуального предпринимателя Рубиса Альвидаса Алексовича (г. Волгоград, ИНН 344406259703, ОГРН 308344410200052)
к обществу с ограниченной ответственностью "Волжский кондитер" (г. Волгоград, Бульвар им. 30-летия Победы, д. 21, оф. 412; ИНН 3444148639, ОГРН 1073444008637)
о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение,
и по иску общества с ограниченной ответственностью "Волжский кондитер" (г. Волгоград, Бульвар им. 30-летия Победы, д. 21, оф. 412; ИНН 3444148639, ОГРН 1073444008637)
к индивидуальному предпринимателю Рубису Альвидасу Алексовичу (г. Волгоград, ИНН 344406259703, ОГРН 308344410200052)
о взыскании 10 210 529 руб. 62 коп. и признании договора недействительным,
при участии в судебном заседании представителей индивидуального предпринимателя Рубиса Альвидаса Алексовича - Мартиросяна О.Б. по доверенности от 07.06.2012, Репникова О.Г. по доверенности от 17.07.2013 N 34АА0631396, представителя общества с ограниченной ответственностью "Волжский кондитер" - Николаевой Н.В. по доверенности от 10.01.2013,
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратился индивидуальный предприниматель Рубис Альвидас Алексович (далее - ИП Рубис А.А., истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Волжский кондитер" (далее - ООО "Волжский кондитер", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.12.2009 и обязании освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 16 (Дело N А12-21294/2012).
ООО "Волжский кондитер" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ИП Рубису А.А. о признании договора аренды от 31.12.2009 недействительным и взыскании ущерба в размере 10 210 529 руб. 62 коп. (Дело N А12-26028/2012).
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.11.2012 дела N А12-26028/2012 и N А12-21294/2012 объединены в одно производство с номером дела N А12-21294/2012.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16 апреля 2013 года договор аренды нежилого помещения от 31.12.2009 признан недействительным. С ИП Рубиса А.А. в пользу ООО "Волжский кондитер" взысканы ущерб в размере 8 712 244 руб. 67 коп., а также расходы по судебной экспертизе в размере 100 000 руб. В удовлетворении иска ИП Рубиса А.А. отказано. С ИП Рубиса А.А. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 000 руб. и в размере 70 561 руб. 22 руб.
С ИП Рубиса А.А. в пользу ООО "Бюро экспертиз" взысканы расходы по судебной экспертизе в размере 24 000 руб.
ИП Рубис А.А. не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований ООО "Волжский кондитер" и удовлетворении требований истца по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
ООО "Волжский кондитер" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменный отзыв, в котором ответчик возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене.
В судебном заседании представители сторон поддержали свою позицию по делу.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, собственником встроенного помещения общей площадью 397, 2 кв. м, расположенного в подвальной части и на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, дом 16, является ИП Рубис А.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.11.2001.
31.12.2009 между ИП Рубис А.А. (Арендодатель) и ООО "Волжский кондитер" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 239,7 кв. м, расположенного на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, д. 16.3 (далее - договор аренды).
Срок действия договора установлен сторонами на 7 лет и 6 месяцев (пункт 5. 1. Договора аренды).
Договор аренды 10.06.2011 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи от 17.08.2010 нежилое помещение было передано Арендодателем, а Арендатор принял его.
Дополнительным соглашением от 01.08.2010 к договору аренды от 31.12.2009 стороны установили, что общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 397, 2 кв. м.
Пунктом 1.3. договора аренды предусмотрено, что помещение будет использоваться Арендатором для размещения объекта общественного питания. При этом, Арендодатель гарантирует Арендатору беспрепятственное использование помещения как объекта общественного питания.
Дом, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 16, входит в состав "Комплекс застройки ул. Комсомольская", является памятником архитектуры и градостроительства и находится на государственной охране как памятник истории и культуры регионального значения.
Учитывая, что нежилое помещение, сданное в аренду ООО "Волжский кондитер", является объектом культурного наследия, проведение реконструкции, строительных и ремонтных работ невозможно без письменного разрешения Комитета по культуре Администрации Волгоградской области.
Вместе с тем, ООО "Волжский кондитер" для размещения объекта общественного питания в арендуемом нежилом помещении организовало новые строительные работы без получения соответствующего разрешения.
ООО "Волжский кондитер" была проведена реконструкция арендованного помещения без согласия Комитета по культуре Администрации Волгоградской области, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО "Волжский кондитер", считая, что все строительные работы в нежилом помещении проведены с согласия предпринимателя, и что при заключении договора ответчик заблуждался относительно качества предмета сделки, в связи с чем договор аренды является недействительным, также обратилось в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования ООО "Волжский кондитер", исходил из того, что арендатор при заключении договора заблуждался относительно качеств предмета сделки, которые значительно затрудняют возможность использования помещений по назначению в результате виновных действий собственника объекта недвижимости.
Отказывая в удовлетворении требований ИП Рубиса А.А., суд первой инстанции пришел к выводу том, что заключенный договор аренды является недействительным.
Суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции соответствует установленным обстоятельствам и действующему законодательству.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По общему правилу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным условием договора купли-продажи является соглашение о его предмете.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего кодекса.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Волгограда от 20.10.2011 по делу N 2-5431/2011 установлено, что проводимая ООО "Волжский кондитер" реконструкция арендованного помещения проводилась с ведома Рубиса А.А.
В рамках рассматриваемого дела определением суда от 30.11.2012 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы было поручено ООО "Бюро экспертиз".
Согласно заключению строительно-технической экспертизы N 09-02/13 от 28.02.2013 встроенное нежилое помещение по ул. Коммунистической, 16 нельзя было использовать для организации общественного питания (под кафе) без проведения его реконструкции на момент заключения договора аренды от 31.12.2009.
Материалами дела подтверждается, что при заключении договора аренды стороны знали о невозможности использования помещения под кафе без предварительной реконструкции; фактически именно на таких условиях (предварительная реконструкция) договор и заключался. Вместе с тем, реконструкция оказалась невозможной в силу того, что объект аренды является объектом культурного наследия.
Как правильно указано судом первой инстанции, ИП Рубис А.А., зная о реконструкции, фактически разрешая ее, не принял всех возможных мер для оформления необходимых в силу закона разрешений на ее проведение, хотя как собственник должен был это сделать или способствовать этому.
Кроме того, техническая документация на объект недвижимости собственником была оформлена ненадлежащим образом, необходимые изменения своевременно не были внесены, и как следствие этого, по предмету договора у сторон возникли разногласия и неопределенность, о чем также свидетельствует переписка сторон.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор реально не использовал и не мог использовать без реконструкции арендуемое имущество с той целью, которая указана в договоре аренды.
Факт того, что ИП Рубис А.А. знал о включении жилого дома N 16 по ул. Коммунистической в Центральном районе Волгограда в список объектов культурного наследия, утвержденного постановлением Волгоградской областной Думы от 05.06.1997 N 62/706 "О постановке на государственную охрану памятников истории и культуры Волгоградской области", подтверждается ранее проведенной ИП Рубисом А.А. реконструкцией помещений в спорном здании в 2002-2007 годах, следовательно, должен был знать об отнесении жилого дома N 16 по ул. Коммунистической к объектам культурного наследия.
Поскольку ООО "Волжский кондитер" не знало и не могло знать о том, что его действия и действия ИП Рубиса А.А. в период проведения строительных работ в помещении нарушают действующее законодательство, оно и не могло предвидеть негативных последствий.
Все перечисленное свидетельствует о том, что арендатор при заключении договора заблуждался относительно качеств предмета сделки, которые значительно затрудняют возможность использования помещений по назначению в результате виновных действий собственника объекта недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной в рамках рассматриваемого дела, общая стоимость всех фактических затрат на реконструкцию встроенного помещения по ул. Коммунистическая, 16 составляет 10 550 954 руб. 34 коп. Однако ООО "Волжский кондитер" заявляет об убытках в размере 8 712 244 руб. 67 коп.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал договор аренды недействительным и правомерно взыскал затраты, которые понесло ООО "Волжский кондитер" на ремонтные работы и арендную плату, уплаченную в период реконструкции, поскольку все затраты являются реальными убытками.
В связи с чем суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение, поскольку договор аренды признан недействительным.
Кроме того, в настоящее время ООО "Волжский кондитер" освободило спорное нежилое помещение, что также подтверждено в судебном заседании представителями сторон.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. Апелляционную жалобу ИП Рубиса А.А. следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от "16" апреля 2013 года по делу N А12-21294/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции
Председательствующий судья
Н.Н.ПРИГАРОВА
Судьи
Ю.А.КОМНАТНАЯ
А.В.СМИРНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.07.2013 ПО ДЕЛУ N А12-21294/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2013 г. по делу N А12-21294/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "19" июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "26" июля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пригаровой Н.Н.,
судей Комнатной Ю.А., Смирникова А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бусянковой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рубиса Альвидаса Алексовича (ИНН 344406259703, ОГРН 308344410200052)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "16" апреля 2013 года по делу N А12-21294/2012 (судья Зотова Н.П.)
по иску индивидуального предпринимателя Рубиса Альвидаса Алексовича (г. Волгоград, ИНН 344406259703, ОГРН 308344410200052)
к обществу с ограниченной ответственностью "Волжский кондитер" (г. Волгоград, Бульвар им. 30-летия Победы, д. 21, оф. 412; ИНН 3444148639, ОГРН 1073444008637)
о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение,
и по иску общества с ограниченной ответственностью "Волжский кондитер" (г. Волгоград, Бульвар им. 30-летия Победы, д. 21, оф. 412; ИНН 3444148639, ОГРН 1073444008637)
к индивидуальному предпринимателю Рубису Альвидасу Алексовичу (г. Волгоград, ИНН 344406259703, ОГРН 308344410200052)
о взыскании 10 210 529 руб. 62 коп. и признании договора недействительным,
при участии в судебном заседании представителей индивидуального предпринимателя Рубиса Альвидаса Алексовича - Мартиросяна О.Б. по доверенности от 07.06.2012, Репникова О.Г. по доверенности от 17.07.2013 N 34АА0631396, представителя общества с ограниченной ответственностью "Волжский кондитер" - Николаевой Н.В. по доверенности от 10.01.2013,
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратился индивидуальный предприниматель Рубис Альвидас Алексович (далее - ИП Рубис А.А., истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Волжский кондитер" (далее - ООО "Волжский кондитер", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.12.2009 и обязании освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 16 (Дело N А12-21294/2012).
ООО "Волжский кондитер" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ИП Рубису А.А. о признании договора аренды от 31.12.2009 недействительным и взыскании ущерба в размере 10 210 529 руб. 62 коп. (Дело N А12-26028/2012).
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.11.2012 дела N А12-26028/2012 и N А12-21294/2012 объединены в одно производство с номером дела N А12-21294/2012.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16 апреля 2013 года договор аренды нежилого помещения от 31.12.2009 признан недействительным. С ИП Рубиса А.А. в пользу ООО "Волжский кондитер" взысканы ущерб в размере 8 712 244 руб. 67 коп., а также расходы по судебной экспертизе в размере 100 000 руб. В удовлетворении иска ИП Рубиса А.А. отказано. С ИП Рубиса А.А. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 000 руб. и в размере 70 561 руб. 22 руб.
С ИП Рубиса А.А. в пользу ООО "Бюро экспертиз" взысканы расходы по судебной экспертизе в размере 24 000 руб.
ИП Рубис А.А. не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований ООО "Волжский кондитер" и удовлетворении требований истца по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
ООО "Волжский кондитер" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменный отзыв, в котором ответчик возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене.
В судебном заседании представители сторон поддержали свою позицию по делу.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, собственником встроенного помещения общей площадью 397, 2 кв. м, расположенного в подвальной части и на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, дом 16, является ИП Рубис А.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.11.2001.
31.12.2009 между ИП Рубис А.А. (Арендодатель) и ООО "Волжский кондитер" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 239,7 кв. м, расположенного на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, д. 16.3 (далее - договор аренды).
Срок действия договора установлен сторонами на 7 лет и 6 месяцев (пункт 5. 1. Договора аренды).
Договор аренды 10.06.2011 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи от 17.08.2010 нежилое помещение было передано Арендодателем, а Арендатор принял его.
Дополнительным соглашением от 01.08.2010 к договору аренды от 31.12.2009 стороны установили, что общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 397, 2 кв. м.
Пунктом 1.3. договора аренды предусмотрено, что помещение будет использоваться Арендатором для размещения объекта общественного питания. При этом, Арендодатель гарантирует Арендатору беспрепятственное использование помещения как объекта общественного питания.
Дом, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 16, входит в состав "Комплекс застройки ул. Комсомольская", является памятником архитектуры и градостроительства и находится на государственной охране как памятник истории и культуры регионального значения.
Учитывая, что нежилое помещение, сданное в аренду ООО "Волжский кондитер", является объектом культурного наследия, проведение реконструкции, строительных и ремонтных работ невозможно без письменного разрешения Комитета по культуре Администрации Волгоградской области.
Вместе с тем, ООО "Волжский кондитер" для размещения объекта общественного питания в арендуемом нежилом помещении организовало новые строительные работы без получения соответствующего разрешения.
ООО "Волжский кондитер" была проведена реконструкция арендованного помещения без согласия Комитета по культуре Администрации Волгоградской области, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО "Волжский кондитер", считая, что все строительные работы в нежилом помещении проведены с согласия предпринимателя, и что при заключении договора ответчик заблуждался относительно качества предмета сделки, в связи с чем договор аренды является недействительным, также обратилось в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования ООО "Волжский кондитер", исходил из того, что арендатор при заключении договора заблуждался относительно качеств предмета сделки, которые значительно затрудняют возможность использования помещений по назначению в результате виновных действий собственника объекта недвижимости.
Отказывая в удовлетворении требований ИП Рубиса А.А., суд первой инстанции пришел к выводу том, что заключенный договор аренды является недействительным.
Суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции соответствует установленным обстоятельствам и действующему законодательству.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По общему правилу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным условием договора купли-продажи является соглашение о его предмете.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего кодекса.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Волгограда от 20.10.2011 по делу N 2-5431/2011 установлено, что проводимая ООО "Волжский кондитер" реконструкция арендованного помещения проводилась с ведома Рубиса А.А.
В рамках рассматриваемого дела определением суда от 30.11.2012 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы было поручено ООО "Бюро экспертиз".
Согласно заключению строительно-технической экспертизы N 09-02/13 от 28.02.2013 встроенное нежилое помещение по ул. Коммунистической, 16 нельзя было использовать для организации общественного питания (под кафе) без проведения его реконструкции на момент заключения договора аренды от 31.12.2009.
Материалами дела подтверждается, что при заключении договора аренды стороны знали о невозможности использования помещения под кафе без предварительной реконструкции; фактически именно на таких условиях (предварительная реконструкция) договор и заключался. Вместе с тем, реконструкция оказалась невозможной в силу того, что объект аренды является объектом культурного наследия.
Как правильно указано судом первой инстанции, ИП Рубис А.А., зная о реконструкции, фактически разрешая ее, не принял всех возможных мер для оформления необходимых в силу закона разрешений на ее проведение, хотя как собственник должен был это сделать или способствовать этому.
Кроме того, техническая документация на объект недвижимости собственником была оформлена ненадлежащим образом, необходимые изменения своевременно не были внесены, и как следствие этого, по предмету договора у сторон возникли разногласия и неопределенность, о чем также свидетельствует переписка сторон.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор реально не использовал и не мог использовать без реконструкции арендуемое имущество с той целью, которая указана в договоре аренды.
Факт того, что ИП Рубис А.А. знал о включении жилого дома N 16 по ул. Коммунистической в Центральном районе Волгограда в список объектов культурного наследия, утвержденного постановлением Волгоградской областной Думы от 05.06.1997 N 62/706 "О постановке на государственную охрану памятников истории и культуры Волгоградской области", подтверждается ранее проведенной ИП Рубисом А.А. реконструкцией помещений в спорном здании в 2002-2007 годах, следовательно, должен был знать об отнесении жилого дома N 16 по ул. Коммунистической к объектам культурного наследия.
Поскольку ООО "Волжский кондитер" не знало и не могло знать о том, что его действия и действия ИП Рубиса А.А. в период проведения строительных работ в помещении нарушают действующее законодательство, оно и не могло предвидеть негативных последствий.
Все перечисленное свидетельствует о том, что арендатор при заключении договора заблуждался относительно качеств предмета сделки, которые значительно затрудняют возможность использования помещений по назначению в результате виновных действий собственника объекта недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной в рамках рассматриваемого дела, общая стоимость всех фактических затрат на реконструкцию встроенного помещения по ул. Коммунистическая, 16 составляет 10 550 954 руб. 34 коп. Однако ООО "Волжский кондитер" заявляет об убытках в размере 8 712 244 руб. 67 коп.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал договор аренды недействительным и правомерно взыскал затраты, которые понесло ООО "Волжский кондитер" на ремонтные работы и арендную плату, уплаченную в период реконструкции, поскольку все затраты являются реальными убытками.
В связи с чем суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение, поскольку договор аренды признан недействительным.
Кроме того, в настоящее время ООО "Волжский кондитер" освободило спорное нежилое помещение, что также подтверждено в судебном заседании представителями сторон.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. Апелляционную жалобу ИП Рубиса А.А. следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от "16" апреля 2013 года по делу N А12-21294/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции
Председательствующий судья
Н.Н.ПРИГАРОВА
Судьи
Ю.А.КОМНАТНАЯ
А.В.СМИРНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)