Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Акимовой М.А., Александровой Л.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кутилиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (414000, г. Астрахань, ул. Никольская, д. 9, ОГРН 1043000718200, ИНН 3015067349)
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 29 января 2013 года по делу N А06-8042/2012 (судья Мирекина Е.И.)
по заявлению открытого акционерного общества "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" (416130, Астраханская область, Наримановский район, с.Солянка, ул. Дорожная, д. 5, ОГРН 1023000822690, ИНН 3008002823)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (414000, г. Астрахань, ул. Никольская, д. 9, ОГРН 1043000718200, ИНН 3015067349),
третье лицо: администрация муниципального образования "Наримановский район" Астраханской области (416111, Астраханская область, г. Нариманов, ул. Центральная, д. 10, ОГРН 1023000841940, ИНН 3008004235)
о признании незаконными действий, об обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008,
без участия представителей сторон,
установил:
открытое акционерное общество "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" (далее - ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна", Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области с заявлением о признании действий по истребованию соглашения о расторжении договора аренды N 173 от 01.08.2008, приостановлению и отказу в проведении государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008 незаконными и об обязании провести государственную регистрацию прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008.
Решением суда первой инстанции от 29 января 2013 года заявленные ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" требования удовлетворены. Суд признал незаконными действия по истребованию соглашения о расторжении договора аренды N 173 от 01.08.2008, решение N 03/025/2012-226 по приостановлению от 09.10.2012 и решение по отказу от 08.11.2012 в государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008, и обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области провести государственную регистрацию прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008 в сроки, установленные Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не позднее семи дней с момента вступления решения в законную силу. С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в пользу ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, уплаченные платежным поручением N 307 от 15.11.2012.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" требований. Податель апелляционной жалобы настаивает на том, что у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области отсутствовали правовые основания, позволяющие произвести государственную регистрацию прекращения спорного договора аренды.
ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна", администрация муниципального образования "Наримановский район" Астраханской области в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается наличием в материалах дела уведомлений N 90424 2, N 90422 8, N 90423 5, N 90427 3 о вручении адресатам почтовых отправлений.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 13.03.2013. Указанные лица имели реальную возможность обеспечить в суд явку своих представителей.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 01.08.2008 между ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "Наримановский район" Астраханской области заключен договор аренды N 173 земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с.Солянка, ул. Энергетическая, площадью 86.000 кв. м для строительства жилого квартала "малоэтажной застройки коттеджей типа эконом-класс" сроком по 31.07.2011.
Срок аренды установлен с 01.08.2008 по 31.07.2011 (пункт 2.1 Договора).
В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка о регистрации от 08.09.2008 на последней странице Договора (т. 1, л.д. 16, оборотная сторона).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 30:08:110109:187.
18.04.2008 выдан кадастровый паспорт на данный земельный участок.
Согласно постановлению администрации МО "Солянский сельсовет" Наримановского района Астраханской области N 86 от 01.07.2010 на арендованном обществом земельном участке были образованы и названы улицы: Никитинская, Чусовая, Курская, Аксакова, Кленовая, Нариманова, Молодежная.
Решением комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО "Наримановский район" Астраханской области N 637 от 26.08.2010 был произведен раздел земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Солянка, ул. Энергетическая, площадью 86.000 кв. м на 79 самостоятельных земельных участка.
В отношении указанных земельных участков были проведены землеустроительные работы, вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет с выдачей кадастровых паспортов.
Заявитель с 2011 года вел переговоры с администрацией МО "Наримановский район" Астраханской области о внесении в договор аренды N 173 от 01.08.2008 изменений, касающихся пролонгации договора и изменения предмета договора аренды: замена земельного участка, расположенного по адресу Астраханская область, Наримановский район, с.Солянка, ул. Энергетическая, площадью 86 000 кв. м на 78 вновь образованных земельных участков.
Администрация МО "Наримановский район" Астраханской области письмами от 11.05.2011 N 1649, от 07.03.2012 N 708 отказала заявителю в пролонгации договора аренды и в изменении предмета договора аренды, указав, что окончанием срока действия договора является срок, указанный в договоре - 01.08.2011 без согласия на его пролонгацию.
Письмами от 03.04.2012 N 23 и от 26.04.2012 заявитель требовал у администрации МО "Наримановский район" Астраханской области вынести акт о прекращении права аренды на земельный участок площадью 86 000 кв. м и произвести его государственную регистрацию.
Администрацией МО "Наримановский район" Астраханской области 23.04.2012 вынесено постановление N 402, согласно которому было прекращено право аренды по договору аренды N 173 от 01.08.2012 земельного участка, расположенного по адресу Астраханская область, Наримановский район, с.Солянка, ул. Энергетическая площадью 86 000 кв. м для строительства жилого квартала "малоэтажной застройки коттеджей типа эконом-класс".
03.10.2012 заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008.
09.10.2012 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию в срок до 08.11.2012 в связи с необходимостью представления Обществом дополнительного документа - соглашения о расторжении договора аренды, ссылаясь при этом на статьи 450 - 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также на статьи 16, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
17.10.2012 заявителем в регистрирующий орган представлены письма администрации МО "Наримановский район" Астраханской области о несогласии с пролонгацией договора.
08.11.2012 Управлением Росреестра по Астраханской области вынесено решение N 03/025/2012-226 об отказе в государственной регистрации прекращении договора аренды, ввиду не представления заявителем соглашения о расторжении договора аренды.
Полагая, что дополнительное истребование соглашения о расторжении договора аренды, приостановление и отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008 являются незаконными и нарушают права и законные интересы Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с вышеназванным заявлением.
Удовлетворяя заявленные ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" требования, суд первой инстанции установил, что представленные в регистрирующий орган документы позволяли регистратору осуществить заявленные регистрационные действия, поскольку договор прекратил свое действие в связи с истечение срока, препятствия для государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008 отсутствовали, в связи с чем сделал вывод, что обжалуемый отказ противоречит требованиям статей 18, 20 Федерального закона от 21.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 основаниями для принятия судом решения о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации прекращения прав и основания отказа в государственной регистрации урегулированы нормами Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 12-ФЗ).
В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 4 Федерального закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним указаны в части 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Пунктом 2 статьи 16, пунктом 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При этом они должны соответствовать требованиям действующего законодательства и отражать информацию, необходимую для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. При этом, в силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 данной статьи, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным статьей 18 названного Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ.
В рассматриваемом случае, как усматривается из имеющегося в материалах дела сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.11.2012, единственным основанием для отказа в государственной регистрации послужило не представление заявителем соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 01.08.2008 N 173 (л.д. 21).
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N 173 от 01.08.2008 заключен на срок до 31.07.2011. Предметом договора аренды являлся земельный участок площадью 86.000 кв. м, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с.Солянка, ул. Энергетическая, с кадастровым номером 30:08:110109:187.
Решением комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО "Наримановский район" Астраханской области N 637 от 26.08.2010 был произведен раздел земельного участка площадью 86.000 кв. м на 79 самостоятельных земельных участков.
Вновь образованные земельные участки были поставлены на кадастровый учет с выдачей кадастровых паспортов.
Администрация МО "Наримановский район" отказалась от продления договора на новый срок. Мотивом отказа послужило, в том числе несвоевременное внесение арендатором арендной платы, что подтверждается имеющейся в материалах дела перепиской сторон (л.д. 24-26).
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, обязательства сторон по договору аренды земельного участка N 173 от 01.08.2008 были прекращены в связи с окончанием срока аренды, установленного пунктом 2.1 договора и отказа арендодателя от пролонгации договора. Заявитель (Арендатор) и Арендодатель также считают договор прекратившим свое действие с 01.08.2011.
В силу пункта 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при прекращении права соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.
Пунктами 62 - 65 Правил предусматривается процедура погашения регистрационных записей.
В соответствии с пунктом 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установлено разделом VI Правил ведения Единого государственного реестра прав. Кроме того, пунктом 23 названной Инструкции предусмотрено, что внесение в единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, производится на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон.
Учитывая вышеизложенное, заявитель вправе был обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения договора аренды земельного участка без представления на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды в виде отдельного документа.
Доказательства обратного Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в материалы дела не представило.
Требование государственного регистратора о предоставлении соглашения о расторжении договора аренды при окончании срока действия договора и отказа в данном случае Арендодателя от его продолжения не основаны на нормах материального права.
Ссылка в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.11.2012 на положения статей 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно признан судом первой инстанции необоснованной, поскольку область применения указанных норм права определяется действием договора. К договорам, прекратившим свое действие, в связи с окончанием срока действия договора, указанные положения не могут быть применены в связи с прекращением обязательств сторон по договору.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что представленные в регистрирующий орган документы позволяли регистратору осуществить заявленные регистрационные действия и зарегистрировать прекращение договора аренды, препятствия для государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008 отсутствовали.
Оспариваемые действия по приостановлению и отказу в проведении государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008 противоречат требованиям статей 18, 20 Федерального закона N 122-ФЗ и нарушают права и законные интересы заявителя.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности вывода суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 29 января 2013 года по делу N А06-8042/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
М.А.АКИМОВА
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.04.2013 ПО ДЕЛУ N А06-8042/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2013 г. по делу N А06-8042/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Акимовой М.А., Александровой Л.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кутилиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (414000, г. Астрахань, ул. Никольская, д. 9, ОГРН 1043000718200, ИНН 3015067349)
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 29 января 2013 года по делу N А06-8042/2012 (судья Мирекина Е.И.)
по заявлению открытого акционерного общества "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" (416130, Астраханская область, Наримановский район, с.Солянка, ул. Дорожная, д. 5, ОГРН 1023000822690, ИНН 3008002823)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (414000, г. Астрахань, ул. Никольская, д. 9, ОГРН 1043000718200, ИНН 3015067349),
третье лицо: администрация муниципального образования "Наримановский район" Астраханской области (416111, Астраханская область, г. Нариманов, ул. Центральная, д. 10, ОГРН 1023000841940, ИНН 3008004235)
о признании незаконными действий, об обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008,
без участия представителей сторон,
установил:
открытое акционерное общество "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" (далее - ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна", Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области с заявлением о признании действий по истребованию соглашения о расторжении договора аренды N 173 от 01.08.2008, приостановлению и отказу в проведении государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008 незаконными и об обязании провести государственную регистрацию прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008.
Решением суда первой инстанции от 29 января 2013 года заявленные ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" требования удовлетворены. Суд признал незаконными действия по истребованию соглашения о расторжении договора аренды N 173 от 01.08.2008, решение N 03/025/2012-226 по приостановлению от 09.10.2012 и решение по отказу от 08.11.2012 в государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008, и обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области провести государственную регистрацию прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008 в сроки, установленные Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не позднее семи дней с момента вступления решения в законную силу. С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в пользу ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, уплаченные платежным поручением N 307 от 15.11.2012.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" требований. Податель апелляционной жалобы настаивает на том, что у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области отсутствовали правовые основания, позволяющие произвести государственную регистрацию прекращения спорного договора аренды.
ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна", администрация муниципального образования "Наримановский район" Астраханской области в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается наличием в материалах дела уведомлений N 90424 2, N 90422 8, N 90423 5, N 90427 3 о вручении адресатам почтовых отправлений.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 13.03.2013. Указанные лица имели реальную возможность обеспечить в суд явку своих представителей.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 01.08.2008 между ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "Наримановский район" Астраханской области заключен договор аренды N 173 земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с.Солянка, ул. Энергетическая, площадью 86.000 кв. м для строительства жилого квартала "малоэтажной застройки коттеджей типа эконом-класс" сроком по 31.07.2011.
Срок аренды установлен с 01.08.2008 по 31.07.2011 (пункт 2.1 Договора).
В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка о регистрации от 08.09.2008 на последней странице Договора (т. 1, л.д. 16, оборотная сторона).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 30:08:110109:187.
18.04.2008 выдан кадастровый паспорт на данный земельный участок.
Согласно постановлению администрации МО "Солянский сельсовет" Наримановского района Астраханской области N 86 от 01.07.2010 на арендованном обществом земельном участке были образованы и названы улицы: Никитинская, Чусовая, Курская, Аксакова, Кленовая, Нариманова, Молодежная.
Решением комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО "Наримановский район" Астраханской области N 637 от 26.08.2010 был произведен раздел земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Солянка, ул. Энергетическая, площадью 86.000 кв. м на 79 самостоятельных земельных участка.
В отношении указанных земельных участков были проведены землеустроительные работы, вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет с выдачей кадастровых паспортов.
Заявитель с 2011 года вел переговоры с администрацией МО "Наримановский район" Астраханской области о внесении в договор аренды N 173 от 01.08.2008 изменений, касающихся пролонгации договора и изменения предмета договора аренды: замена земельного участка, расположенного по адресу Астраханская область, Наримановский район, с.Солянка, ул. Энергетическая, площадью 86 000 кв. м на 78 вновь образованных земельных участков.
Администрация МО "Наримановский район" Астраханской области письмами от 11.05.2011 N 1649, от 07.03.2012 N 708 отказала заявителю в пролонгации договора аренды и в изменении предмета договора аренды, указав, что окончанием срока действия договора является срок, указанный в договоре - 01.08.2011 без согласия на его пролонгацию.
Письмами от 03.04.2012 N 23 и от 26.04.2012 заявитель требовал у администрации МО "Наримановский район" Астраханской области вынести акт о прекращении права аренды на земельный участок площадью 86 000 кв. м и произвести его государственную регистрацию.
Администрацией МО "Наримановский район" Астраханской области 23.04.2012 вынесено постановление N 402, согласно которому было прекращено право аренды по договору аренды N 173 от 01.08.2012 земельного участка, расположенного по адресу Астраханская область, Наримановский район, с.Солянка, ул. Энергетическая площадью 86 000 кв. м для строительства жилого квартала "малоэтажной застройки коттеджей типа эконом-класс".
03.10.2012 заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008.
09.10.2012 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию в срок до 08.11.2012 в связи с необходимостью представления Обществом дополнительного документа - соглашения о расторжении договора аренды, ссылаясь при этом на статьи 450 - 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также на статьи 16, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
17.10.2012 заявителем в регистрирующий орган представлены письма администрации МО "Наримановский район" Астраханской области о несогласии с пролонгацией договора.
08.11.2012 Управлением Росреестра по Астраханской области вынесено решение N 03/025/2012-226 об отказе в государственной регистрации прекращении договора аренды, ввиду не представления заявителем соглашения о расторжении договора аренды.
Полагая, что дополнительное истребование соглашения о расторжении договора аренды, приостановление и отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008 являются незаконными и нарушают права и законные интересы Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с вышеназванным заявлением.
Удовлетворяя заявленные ОАО "Производственное предприятие "Наримановская передвижная механизированная колонна" требования, суд первой инстанции установил, что представленные в регистрирующий орган документы позволяли регистратору осуществить заявленные регистрационные действия, поскольку договор прекратил свое действие в связи с истечение срока, препятствия для государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008 отсутствовали, в связи с чем сделал вывод, что обжалуемый отказ противоречит требованиям статей 18, 20 Федерального закона от 21.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 основаниями для принятия судом решения о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации прекращения прав и основания отказа в государственной регистрации урегулированы нормами Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 12-ФЗ).
В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 4 Федерального закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним указаны в части 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Пунктом 2 статьи 16, пунктом 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При этом они должны соответствовать требованиям действующего законодательства и отражать информацию, необходимую для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. При этом, в силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 данной статьи, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным статьей 18 названного Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ.
В рассматриваемом случае, как усматривается из имеющегося в материалах дела сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.11.2012, единственным основанием для отказа в государственной регистрации послужило не представление заявителем соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 01.08.2008 N 173 (л.д. 21).
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N 173 от 01.08.2008 заключен на срок до 31.07.2011. Предметом договора аренды являлся земельный участок площадью 86.000 кв. м, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с.Солянка, ул. Энергетическая, с кадастровым номером 30:08:110109:187.
Решением комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО "Наримановский район" Астраханской области N 637 от 26.08.2010 был произведен раздел земельного участка площадью 86.000 кв. м на 79 самостоятельных земельных участков.
Вновь образованные земельные участки были поставлены на кадастровый учет с выдачей кадастровых паспортов.
Администрация МО "Наримановский район" отказалась от продления договора на новый срок. Мотивом отказа послужило, в том числе несвоевременное внесение арендатором арендной платы, что подтверждается имеющейся в материалах дела перепиской сторон (л.д. 24-26).
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, обязательства сторон по договору аренды земельного участка N 173 от 01.08.2008 были прекращены в связи с окончанием срока аренды, установленного пунктом 2.1 договора и отказа арендодателя от пролонгации договора. Заявитель (Арендатор) и Арендодатель также считают договор прекратившим свое действие с 01.08.2011.
В силу пункта 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при прекращении права соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.
Пунктами 62 - 65 Правил предусматривается процедура погашения регистрационных записей.
В соответствии с пунктом 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установлено разделом VI Правил ведения Единого государственного реестра прав. Кроме того, пунктом 23 названной Инструкции предусмотрено, что внесение в единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, производится на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон.
Учитывая вышеизложенное, заявитель вправе был обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения договора аренды земельного участка без представления на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды в виде отдельного документа.
Доказательства обратного Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в материалы дела не представило.
Требование государственного регистратора о предоставлении соглашения о расторжении договора аренды при окончании срока действия договора и отказа в данном случае Арендодателя от его продолжения не основаны на нормах материального права.
Ссылка в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.11.2012 на положения статей 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно признан судом первой инстанции необоснованной, поскольку область применения указанных норм права определяется действием договора. К договорам, прекратившим свое действие, в связи с окончанием срока действия договора, указанные положения не могут быть применены в связи с прекращением обязательств сторон по договору.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что представленные в регистрирующий орган документы позволяли регистратору осуществить заявленные регистрационные действия и зарегистрировать прекращение договора аренды, препятствия для государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008 отсутствовали.
Оспариваемые действия по приостановлению и отказу в проведении государственной регистрации прекращения договора аренды N 173 от 01.08.2008 противоречат требованиям статей 18, 20 Федерального закона N 122-ФЗ и нарушают права и законные интересы заявителя.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности вывода суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 29 января 2013 года по делу N А06-8042/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
М.А.АКИМОВА
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)