Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
секретарь судебного заседания Кузьмина А.В., с участием в заседании:
от истца - представитель Аракчеева Ю.В. по доверенности от 10.07.2012,
от ответчика - представитель Лесняковская А.С. по доверенности от 13.08.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании 21 февраля 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2012 по делу N А55-22584/2012, принятое судьей Рысаевой С.Г.,
по иску администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301171446), г. Ульяновск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (ОГРН 1117327000273), г. Самара,
о взыскании долга по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Администрация г. Ульяновска обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ООО "Мегаполис" о взыскании 3 276 471 руб. 71 коп. из них: 3 005 218 руб. 79 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 02/24-525 от 16.12.08 г., 167 229 руб. 60 коп. пени за просрочку платежа с 18.03.11 по 03.02.12., 104 023 руб. 32 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.02.12 по 10.07.12.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2012 исковые требования удовлетворены.
Ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. По мнению заявителя жалобы, арендодатель не довел до сведения ООО "Мегаполис" информацию о платежных реквизитах перечисления арендной платы. Кроме этого, в соответствии с п. 3.2 договора аренды арендная плата определяется в согласованном сторонами расчете. Однако, ООО "Мегаполис" не подписывало расчет, следовательно, ответчик считает, что данный договор не может считаться заключенным. Заявитель полагает, что истец необоснованно обратился к ненадлежащему ответчику ООО "Мегаполис", поскольку надлежащим ответчиком является бывший арендатор ООО "Эгида".
Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить. Заявил ходатайство о замене ООО "Мегаполис" на его правопреемника - ООО "Лига", в связи с реорганизацией юридического лица 18.01.2013.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Не возражал против замены стороны по делу на его правопреемника.
Изучив заявленное ходатайство, на основании статьи 48 АПК РФ, в связи с реорганизацией юридического лица, судебная коллегия считает необходимым произвести замену ответчика общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" его правопреемником - обществом с ограниченной ответственностью "Лига".
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 16.12.2008 г. между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (арендодателем) и ООО "Эгида" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 02/24-525, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 118 146,1 кв. м с кадастровым номером 73:24:030701:160, расположенный в г. Ульяновске, в Засвияжском районе, по Московскому шоссе, N 28 для основного производства железобетонных изделий.
Договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке предусмотренными ст. ст. 131, 609 ГК РФ.
На основании Закона Ульяновской области от 09.03.10 N 22-ЗО "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Ульяновской области и признании утратившим силу Закона Ульяновской области "О внесении изменений в Закон Ульяновской области "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Ульяновской области" в связи с передачей полномочий по распоряжению не разграниченными земельными участками на территории г. Ульяновска Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области и Мэрия г. Ульяновска заключили договор о передаче прав и обязанностей арендодателя. Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области передал, а Мэрия г. Ульяновска приняла все права и обязанности по договору аренды земельного участка N 02/24 - 525 от 16.12.2008 г.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключается на срок, определяемый с момента его подписания сторонами до 01.12.2057.
Согласно п. 3.2, 3.5 договора арендная плата определяется и подписывается сторонами в расчете арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 2) и вносится арендатором ежемесячно с 1 по 10 число месяца следующего за расчетным.
В обоснование своих исковых требований истец указывает на то, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, предоставленного в аренду ООО "Эгида", право аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости соответственно перешли к ООО "Мегаполис".
Истец указывает, что в нарушение норм права регулирующий арендные правоотношения и условий договора аренды земельного участка N 02/24-525 от 06.09.2010 г., ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с этим за ним образовалась задолженность. Согласно расчету истца задолженность за период с 18.03.2011 по 03.02.2012 составляет 3 005 218 руб. 79 коп.
Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 5.5 договора, за период с 18.03.2011 по 03.02.2012 г. в сумме 167 229,60 руб. Поскольку спорный договор аренды расторгнут, истцом в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 04.02.2012 по 10.07.2012 начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 104 023 руб. 32 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и в виде арендной платы.
Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.
Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то обстоятельство, что договор аренды на вышеуказанный земельный участок с истцом не заключался, в связи с этим у него отсутствует обязанность по оплате арендных платежей.
Судебная коллегия считает данные доводы необоснованными по следующим основаниям.
Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с сделок с ним" от 29.10.2012. N 01/428/2010-100, от 27.12.2011 N 01/541/2011-873, от 27.12.2011 N 01/541/2011-874, от 27.12.2011 N 01/541/2011-875, от 27.12.2011 N 01/541/2011-876, от 27.12.2011 N 01/541/2011-877, от 27.12.2011 N 01/541/2011-907, от 27.12.2011 N 01/541/2011-908, от 27.12.2011 N 01/541/2011-895, от 27.12.2011 N 01/541/2011-894, от 27.12.2011 N 01/541/2011-878, от 27.12.2011 N 01/541/2011-879, от 27.12.2011 N 01/541/2011-880, от 27.12.2011 N 01/541/2011-881, от 27.12.2011 N 01/541/2011-883, от 27.12.2011 N 01/541/2011-885, от 27.12.2011 N 01/541/2011-890, от 27.12.2011 N 01/541/2011-891 от 27.12.2011 N 01/541/2011-892, от 27.12.2011 N 01/541/2011-893, от 27.12.11 N 01/541/2011-897, от 27.12.11 N 01/541/2011-898, от 27.12.2011 N 01/541/2011-899, от 27.12.2011 N 01/541/2011-905, от 27.12.2011 N 01/541/2011-909 (л.д. 32 - 56) ООО "Мегаполис" является собственником объектов недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, расположенных в г. Ульяновске, в Засвияжском районе, по Московскому шоссе, N 28.
Данный факт также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (л.д. 80 - 103), из которых следует, что на основании решения участника (учредителя) ООО "Эгида" о создании ООО "Мелодия" от 22.06.2010 г. и разделительного баланса по состоянию на 22.11.2010 г. к ООО "Мегаполис" перешло право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке из категории земель населенных пунктов площадью 118 146,1 кв. м с кадастровым номером 73:24:030701:160, расположенный в г. Ульяновске, в Засвияжском районе, по Московскому шоссе, N 28.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно п. 1 статьи 36 граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Исходя из определенных подпунктами 5, 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и платности использования земли, праву пользования земельным участком занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, корреспондирует обязанность собственника этих объектов недвижимости внесения арендной платы за указанный земельный участок.
На основании указанных норм с нового собственника в спорном периоде подлежит взысканию арендная плата на основании прежнего договора аренды.
Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации г. Ульяновска N 381 от 03.02.2012 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи от 09.02.2012 N 68 земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 116791 кв. м с кадастровым номером 73:24:030701:469, расположенный в г. Ульяновске, в Засвияжском районе, по Московскому шоссе, N 28.
Ответчик указывает, что 15.08.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области было вынесено сообщение об отказе ООО "Мегаполис" в государственной регистрации права собственности на данный земельный участок. Однако данное обстоятельство не является основанием для отказа в иске.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 14 и частью 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Из выше перечисленных норм следует, что отсутствие правоустанавливающих документов (свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок) является основанием для непризнания указанного земельного участка объектом налогообложения. (Данный вывод соответствует правой позиции Постановления Президиума ВАС РФ от 15.11.2011. N 8251/11).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Истец указывает, что за ответчиком образовалась задолженность за период с 18.03.2011 (с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество) по 03.02.2012 (принятие постановления Администрации г. Ульяновска N 381 от 03.02.2012) в сумме 3 005 218 руб. 79 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 5.5 договора, за период с 18.03.2011 по 03.02.2012 в сумме 167 229 руб. 60 коп.
Поскольку спорный договор аренды расторгнут, следовательно, в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 04.02.2012 по 10.07.2012 истцом правомерно начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 104 023 руб. 32 коп.
Расчет арендной платы произведен истцом согласно постановлению Правительства Ульяновской области от 25.12.2007 г. N 510 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", Постановлением Правительства Ульяновской области N 508-П от 11.12.2008 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ульяновской области" и составляет 285 618 руб. 19 коп. в месяц.
Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами соответствует требованиям ст. 395 ГК РФ и постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".
Учитывая, что ответчиком не отрицается факт использования спорного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, а также наличие просрочки исполнения обязательства по договору аренды, а также не отрицается факт пользования земельным участком после расторжения договора аренды в соответствии с ст. ст. 330, 395, 614, 552 ГК РФ, ст. ст. 35, 36, 65 ЗК РФ исковые требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку надлежащим ответчиком является ООО "Эгида" отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем ответчики обязаны вносить арендную плату до государственной регистрации перехода права собственности на землю.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
С учетом изложенных обстоятельств дела, названных норм права и правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Арбитражный суд Самарской области пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по внесению арендной платы за пользование земельным участком и пени до государственной регистрации права собственности на земельный участок, рассчитанной с учетом условий договора аренды от 16.12.2008 г. N 02/24-525, подлежат удовлетворению в полном объеме.
Кроме этого, руководствуясь статьями 329, 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требование истца о взыскании с ответчиков процентов, начисленных за период с 04.02.2012 по 10.07.2011, также подлежит удовлетворению.
Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 48, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Ходатайство ответчика о процессуальном правопреемстве удовлетворить.
Произвести замену ответчика общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" его правопреемником - обществом с ограниченной ответственностью "Лига" (ОГРН 1136317000225), г. Самара.
Решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2012 года по делу N А55-22584/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.02.2013 ПО ДЕЛУ N А55-22584/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2013 г. по делу N А55-22584/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
секретарь судебного заседания Кузьмина А.В., с участием в заседании:
от истца - представитель Аракчеева Ю.В. по доверенности от 10.07.2012,
от ответчика - представитель Лесняковская А.С. по доверенности от 13.08.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании 21 февраля 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2012 по делу N А55-22584/2012, принятое судьей Рысаевой С.Г.,
по иску администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301171446), г. Ульяновск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (ОГРН 1117327000273), г. Самара,
о взыскании долга по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Администрация г. Ульяновска обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ООО "Мегаполис" о взыскании 3 276 471 руб. 71 коп. из них: 3 005 218 руб. 79 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 02/24-525 от 16.12.08 г., 167 229 руб. 60 коп. пени за просрочку платежа с 18.03.11 по 03.02.12., 104 023 руб. 32 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.02.12 по 10.07.12.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2012 исковые требования удовлетворены.
Ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. По мнению заявителя жалобы, арендодатель не довел до сведения ООО "Мегаполис" информацию о платежных реквизитах перечисления арендной платы. Кроме этого, в соответствии с п. 3.2 договора аренды арендная плата определяется в согласованном сторонами расчете. Однако, ООО "Мегаполис" не подписывало расчет, следовательно, ответчик считает, что данный договор не может считаться заключенным. Заявитель полагает, что истец необоснованно обратился к ненадлежащему ответчику ООО "Мегаполис", поскольку надлежащим ответчиком является бывший арендатор ООО "Эгида".
Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить. Заявил ходатайство о замене ООО "Мегаполис" на его правопреемника - ООО "Лига", в связи с реорганизацией юридического лица 18.01.2013.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Не возражал против замены стороны по делу на его правопреемника.
Изучив заявленное ходатайство, на основании статьи 48 АПК РФ, в связи с реорганизацией юридического лица, судебная коллегия считает необходимым произвести замену ответчика общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" его правопреемником - обществом с ограниченной ответственностью "Лига".
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 16.12.2008 г. между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (арендодателем) и ООО "Эгида" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 02/24-525, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 118 146,1 кв. м с кадастровым номером 73:24:030701:160, расположенный в г. Ульяновске, в Засвияжском районе, по Московскому шоссе, N 28 для основного производства железобетонных изделий.
Договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке предусмотренными ст. ст. 131, 609 ГК РФ.
На основании Закона Ульяновской области от 09.03.10 N 22-ЗО "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Ульяновской области и признании утратившим силу Закона Ульяновской области "О внесении изменений в Закон Ульяновской области "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Ульяновской области" в связи с передачей полномочий по распоряжению не разграниченными земельными участками на территории г. Ульяновска Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области и Мэрия г. Ульяновска заключили договор о передаче прав и обязанностей арендодателя. Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области передал, а Мэрия г. Ульяновска приняла все права и обязанности по договору аренды земельного участка N 02/24 - 525 от 16.12.2008 г.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключается на срок, определяемый с момента его подписания сторонами до 01.12.2057.
Согласно п. 3.2, 3.5 договора арендная плата определяется и подписывается сторонами в расчете арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 2) и вносится арендатором ежемесячно с 1 по 10 число месяца следующего за расчетным.
В обоснование своих исковых требований истец указывает на то, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, предоставленного в аренду ООО "Эгида", право аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости соответственно перешли к ООО "Мегаполис".
Истец указывает, что в нарушение норм права регулирующий арендные правоотношения и условий договора аренды земельного участка N 02/24-525 от 06.09.2010 г., ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с этим за ним образовалась задолженность. Согласно расчету истца задолженность за период с 18.03.2011 по 03.02.2012 составляет 3 005 218 руб. 79 коп.
Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 5.5 договора, за период с 18.03.2011 по 03.02.2012 г. в сумме 167 229,60 руб. Поскольку спорный договор аренды расторгнут, истцом в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 04.02.2012 по 10.07.2012 начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 104 023 руб. 32 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и в виде арендной платы.
Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.
Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то обстоятельство, что договор аренды на вышеуказанный земельный участок с истцом не заключался, в связи с этим у него отсутствует обязанность по оплате арендных платежей.
Судебная коллегия считает данные доводы необоснованными по следующим основаниям.
Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с сделок с ним" от 29.10.2012. N 01/428/2010-100, от 27.12.2011 N 01/541/2011-873, от 27.12.2011 N 01/541/2011-874, от 27.12.2011 N 01/541/2011-875, от 27.12.2011 N 01/541/2011-876, от 27.12.2011 N 01/541/2011-877, от 27.12.2011 N 01/541/2011-907, от 27.12.2011 N 01/541/2011-908, от 27.12.2011 N 01/541/2011-895, от 27.12.2011 N 01/541/2011-894, от 27.12.2011 N 01/541/2011-878, от 27.12.2011 N 01/541/2011-879, от 27.12.2011 N 01/541/2011-880, от 27.12.2011 N 01/541/2011-881, от 27.12.2011 N 01/541/2011-883, от 27.12.2011 N 01/541/2011-885, от 27.12.2011 N 01/541/2011-890, от 27.12.2011 N 01/541/2011-891 от 27.12.2011 N 01/541/2011-892, от 27.12.2011 N 01/541/2011-893, от 27.12.11 N 01/541/2011-897, от 27.12.11 N 01/541/2011-898, от 27.12.2011 N 01/541/2011-899, от 27.12.2011 N 01/541/2011-905, от 27.12.2011 N 01/541/2011-909 (л.д. 32 - 56) ООО "Мегаполис" является собственником объектов недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, расположенных в г. Ульяновске, в Засвияжском районе, по Московскому шоссе, N 28.
Данный факт также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (л.д. 80 - 103), из которых следует, что на основании решения участника (учредителя) ООО "Эгида" о создании ООО "Мелодия" от 22.06.2010 г. и разделительного баланса по состоянию на 22.11.2010 г. к ООО "Мегаполис" перешло право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке из категории земель населенных пунктов площадью 118 146,1 кв. м с кадастровым номером 73:24:030701:160, расположенный в г. Ульяновске, в Засвияжском районе, по Московскому шоссе, N 28.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно п. 1 статьи 36 граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Исходя из определенных подпунктами 5, 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и платности использования земли, праву пользования земельным участком занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, корреспондирует обязанность собственника этих объектов недвижимости внесения арендной платы за указанный земельный участок.
На основании указанных норм с нового собственника в спорном периоде подлежит взысканию арендная плата на основании прежнего договора аренды.
Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации г. Ульяновска N 381 от 03.02.2012 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи от 09.02.2012 N 68 земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 116791 кв. м с кадастровым номером 73:24:030701:469, расположенный в г. Ульяновске, в Засвияжском районе, по Московскому шоссе, N 28.
Ответчик указывает, что 15.08.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области было вынесено сообщение об отказе ООО "Мегаполис" в государственной регистрации права собственности на данный земельный участок. Однако данное обстоятельство не является основанием для отказа в иске.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 14 и частью 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Из выше перечисленных норм следует, что отсутствие правоустанавливающих документов (свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок) является основанием для непризнания указанного земельного участка объектом налогообложения. (Данный вывод соответствует правой позиции Постановления Президиума ВАС РФ от 15.11.2011. N 8251/11).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Истец указывает, что за ответчиком образовалась задолженность за период с 18.03.2011 (с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество) по 03.02.2012 (принятие постановления Администрации г. Ульяновска N 381 от 03.02.2012) в сумме 3 005 218 руб. 79 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 5.5 договора, за период с 18.03.2011 по 03.02.2012 в сумме 167 229 руб. 60 коп.
Поскольку спорный договор аренды расторгнут, следовательно, в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 04.02.2012 по 10.07.2012 истцом правомерно начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 104 023 руб. 32 коп.
Расчет арендной платы произведен истцом согласно постановлению Правительства Ульяновской области от 25.12.2007 г. N 510 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", Постановлением Правительства Ульяновской области N 508-П от 11.12.2008 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ульяновской области" и составляет 285 618 руб. 19 коп. в месяц.
Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами соответствует требованиям ст. 395 ГК РФ и постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".
Учитывая, что ответчиком не отрицается факт использования спорного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, а также наличие просрочки исполнения обязательства по договору аренды, а также не отрицается факт пользования земельным участком после расторжения договора аренды в соответствии с ст. ст. 330, 395, 614, 552 ГК РФ, ст. ст. 35, 36, 65 ЗК РФ исковые требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку надлежащим ответчиком является ООО "Эгида" отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем ответчики обязаны вносить арендную плату до государственной регистрации перехода права собственности на землю.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
С учетом изложенных обстоятельств дела, названных норм права и правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Арбитражный суд Самарской области пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по внесению арендной платы за пользование земельным участком и пени до государственной регистрации права собственности на земельный участок, рассчитанной с учетом условий договора аренды от 16.12.2008 г. N 02/24-525, подлежат удовлетворению в полном объеме.
Кроме этого, руководствуясь статьями 329, 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требование истца о взыскании с ответчиков процентов, начисленных за период с 04.02.2012 по 10.07.2011, также подлежит удовлетворению.
Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 48, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Ходатайство ответчика о процессуальном правопреемстве удовлетворить.
Произвести замену ответчика общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" его правопреемником - обществом с ограниченной ответственностью "Лига" (ОГРН 1136317000225), г. Самара.
Решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2012 года по делу N А55-22584/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)