Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.06.2013 по делу N А76-2295/2013 (судья Катульская И.К.).
В судебном заседании принял участие представитель Администрации г. Магнитогорска Голеев А.Г. (доверенность от 20.05.2013).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пикалову Александру Алексеевичу (далее - ИП Пикалов А.А., ответчик) об обязании индивидуального предпринимателя Пикалова Александра Алексеевича освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленцова, д. 18, кадастровый номер 74:33:1312001:0052, общей площадью 1355,82 кв. м, на котором размещаются глухой металлический забор с воротами, офисное здание, площадью около 80 квадратных метров; металлическое сооружение складского типа, путем демонтажа указанных объектов, в течение одного месяца после вступления в силу решения суда, а также об обязании индивидуального предпринимателя Пикалова Александра Алексеевича передать земельный участок, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленцова д. 18, кадастровый номер 74:33:1312001:0052, общей площадью 1355, 82 кв. м, Администрации города Магнитогорска по акту приема - передачи в течение одного месяца после вступления в силу решения суда.
Решением суда от 18.06.2013 (резолютивная часть от 10.06.2012) в удовлетворении требований отказано (л.д. 111).
В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал установленными и неправильное применение судом норм материального права.
Полагает, что суд не установил обстоятельство прекращения договорных отношений по аренде земельного участка между истцом и ответчиком, ввиду чего необоснованно посчитал установленным обстоятельство наличия у ответчика права пользования земельным участком.
Ссылается на то, что судом не применены подлежащие применению нормы материального права ст. 622 и ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделан необоснованный вывод об избрании истцом ненадлежащего способа защиты в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимости. Заявленный иск направлен на возврат имущества арендодателю после прекращения договора аренды, администрация не преследовала цель сноса офисного здания, расположенного на участке, ввиду чего требования истца подлежали удовлетворению без выяснения вопроса о целевом использовании земельного участка. Кроме того, на земельном участке находится иное, движимое, имущество ответчика (металлический забор, металлическое сооружение), чему судом не была дана оценка.
Апеллянт также отмечает наличие описок в решении суда.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
В отсутствие возражений истца, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия ответчика.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ИП Пикаловым А.А. (арендатор) подписан договор аренды земли N 1081 от 08.09.1998, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2659, 33 м, расположенный по ул. Береговой для строительства АЗС, сроком до 15.06.1999, на основании распоряжения администрации города N 1081-Р от 15.06.1998.
Стороны также подписали дополнительное соглашение к договору аренды N 1081 от 21.06.2000 (л.д. 28).
Срок аренды земельного участка установлен до 15.06.2004.
31.12.2009 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды земли N 1081 от 08.10.1998, которым пункт 1.1. договора изложили в редакции - арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (зона обслуживающей, деловой и производственной активности при транспортных и промышленных узлах) с кадастровым номером 74:33:1312001:0052, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленцова, д. 18, общей площадью 1355,82 квадратных метра, для строительства офиса и гаражей.
Пунктом 2.1. договора определено, что он договор заключен сроком до 15.06.2010 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 11.02.2013 следует, что сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о правообладателях на земельный участок с кадастровым номером 74:33:1312001:0052 отсутствуют (л.д. 40).
19.09.2012 специалистами Администрации г. Магнитогорска было произведено обследование указанного земельного участка. Из акта следует, что земельный участок площадью 1355, 82 кв. м предоставлен в аренду ИП Пикалову А.А. до 15.06.2015 для строительства офиса и гаража, на основании постановления главы города N 7135-П от 07.07.2010. На земельном участке размещено здание офисного типа, площадью около 80 м, несколько металлических сооружений, имущество и техника индивидуального предпринимателя (л.д. 48-49).
Из акта обследования земельного участка N 39 от 08.02.2013 муниципального инспектора по использованию и охране земель следует, что на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1312001:0052 площадью 1355,82 кв. м, расположенном на ул. Зеленцова, 18 в г. Магнитогорске, предоставленного в аренду Пикалову А.А. (распоряжение администрации города от 15.06.1998 N 1081-р изменения постановлением администрации города от 07.07.2010 N 7135, договор аренды земельного участка от 08.10.1998 N 1081 сроком до 15.06.2015) с целевым использованием - для строительства офиса и гаражей) размещаются глухой металлический забор с воротами, одноэтажное здание офисного типа, площадью около 80 квадратных метров; металлическое сооружение складского типа. К акту прилагаются фотоматериалы (л.д. 50-53.)
29.12.2012 на имя ИП Пикалова А.А. Администрация направила письмо о прекращении договора аренды земельного участка и об освобождении земельного участка со ссылкой на ст. ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ, которым заявила об отказе от договора аренды земельного участка от 08.10.1998 N 1081, считая его прекращенным с 29.01.2013, и предложила освободить земельный участок с кадастровым номером 74:33:1312001:0052 площадью 1355,82 кв. м, расположенный на ул. Зеленцова, 18 в г. Магнитогорске (л.д. 13-14).
Ссылаясь на то, что после прекращения договорных отношений арендованное имущество не было возвращено истцу, последний обратился в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции установил, что у ответчика отсутствуют правовые основания для использования земельного участка, так как договор аренды от 08.09.1998 признан судом незаключенным в силу непостановки на кадастровый учет земельного участка, являющегося предметом договора аренды и невозможности его индивидуализации иным образом, а дополнительное соглашение от 31.12.2009 к договору от 08.09.1998, по существу являющееся новым договором, прекращено в силу одностороннего отказа от него арендодателя по основаниям, предусмотренным ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем судом не установлено оснований для удовлетворения иска, так как на земельном участке расположен объект недвижимости - здание офисного типа, что соответствует целям предоставления земельного участка (для строительства); требования о демонтаже данного объекта по основанию его самовольного строительства истцом не заявлялись.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из обстоятельств дела усматривается, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды земли N 1081 от 08.10.1998 (л.д. 19), которым ответчику в аренду передан земельный участок площадью 2659, 33 м, расположенный по ул. Береговой для строительства АЗС.
Из содержания Земельного кодекса РСФСР 1991 г., а также Указа Президента от 11.12.1993 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость", которые действовали в момент подписания договора аренды от 08.10.1998, не следует, что оборот не поставленных на кадастровый учет земельных участков был запрещен.
Обязательность индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости установлена нормами ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ 2001 г. (в редакции на момент принятия нормативного акта) и Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 N 28-ФЗ.
Поэтому сам по себе факт непостановки земельного участка на кадастровый учет не может свидетельствовать о незаключенности договора аренды при наличии иных признаков, позволяющих в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ индивидуализировать объект аренды.
Между тем ни условия договора, ни приложения к нему не позволяют суду установить данное обстоятельство.
Кроме того, учитывая, что сторонами было подписано дополнительное соглашение от 21.06.2000 к указанному договору аренды (л.д. 28), которым стороны установили срок действия договора аренды до 15.06.2004, данный договор, наряду с дополнительными соглашениями подлежал государственной регистрации (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении N 11241/12 от 05.02.2013).
Доказательств государственной регистрации договора в материалы дела не представлено.
В силу изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал названный договор незаключенным и в силу п. 1 ст. 425 ГК РФ не порождающим правовых последствий для его сторон, в том числе для ответчика - право пользования земельным участком.
Впоследствии сторонами также было подписано дополнительное соглашение от 31.12.2009 к договору аренды от 08.10.1998 (.д. 37).
Предметом данного договора является земельный участок с кадастровым номером 74:33:1312001:0052, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленцова, д. 18, общей площадью 1355,82 квадратных метра. Участок предоставлен для строительства офиса и гаражей (п. 1.1. договора).
Аналогичные сведения о разрешенном использовании земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости (кадастровый план земельного участка, л.д. 54).
Учитывая, что предмет данного договора не тождественен предмету договора аренды от 08.10.1998 в силу иной площади и местоположения земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное дополнительное соглашение по существу является самостоятельным договором.
Пунктом 2.1. договора определено, что он договор заключен сроком до 15.06.2010 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие в 15.06.1998.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Таким образом, данный договор не подлежал государственной регистрации.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При отсутствии таковых доказательств договор аренды, оформленный дополнительным соглашением от 31.12.2009, по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Уведомлением от 29.10.2012 (л.д. 13) истец отказался от договора аренды, считая его прекращенным с 29.01.2013, предложив ответчику освободить земельный участок.
Из общего смысла правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлениях N 3318/11 от 25.07.2011 и N 3378/12 от 11.09.2012, следует, что необходимым и достаточным основанием для прекращения договора путем одностороннего отказа от него является факт осведомленности другой стороны о прекращении договора, поскольку лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Между тем таковые доказательства в материалы дела не представлены.
Из представленных истцом квитанций о направлении почтового отправления не представляется возможным установить адрес, по которому было направлено уведомление.
Извещение о получении почтовой корреспонденции либо возвратные конверты, содержащие данные отправления, в порядке п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221, в материалы дела не представлены, что также не позволяет оценить порядок соблюдения названных почтовых правил в части доставки корреспонденции адресату.
При таких обстоятельствах указанное уведомление не может быть принято судом апелляционной инстанции как юридический факт, влекущий прекращение договорных отношений между Администрацией и ответчиком, ввиду чего оснований считать договор аренды, оформленный дополнительным соглашение от 31.12.2009, прекращенным, не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что договор аренды является действующим, оснований для возврата земельного участка арендодателю не имеется.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как не повлиявшие на выводы суда первой инстанции по существу спора.
При изложенных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, поскольку в удовлетворении иска судом отказано обоснованно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.06.2013 по делу N А76-2295/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Магнитогорска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2013 N 18АП-7438/2013 ПО ДЕЛУ N А76-2295/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2013 г. N 18АП-7438/2013
Дело N А76-2295/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.06.2013 по делу N А76-2295/2013 (судья Катульская И.К.).
В судебном заседании принял участие представитель Администрации г. Магнитогорска Голеев А.Г. (доверенность от 20.05.2013).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пикалову Александру Алексеевичу (далее - ИП Пикалов А.А., ответчик) об обязании индивидуального предпринимателя Пикалова Александра Алексеевича освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленцова, д. 18, кадастровый номер 74:33:1312001:0052, общей площадью 1355,82 кв. м, на котором размещаются глухой металлический забор с воротами, офисное здание, площадью около 80 квадратных метров; металлическое сооружение складского типа, путем демонтажа указанных объектов, в течение одного месяца после вступления в силу решения суда, а также об обязании индивидуального предпринимателя Пикалова Александра Алексеевича передать земельный участок, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленцова д. 18, кадастровый номер 74:33:1312001:0052, общей площадью 1355, 82 кв. м, Администрации города Магнитогорска по акту приема - передачи в течение одного месяца после вступления в силу решения суда.
Решением суда от 18.06.2013 (резолютивная часть от 10.06.2012) в удовлетворении требований отказано (л.д. 111).
В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал установленными и неправильное применение судом норм материального права.
Полагает, что суд не установил обстоятельство прекращения договорных отношений по аренде земельного участка между истцом и ответчиком, ввиду чего необоснованно посчитал установленным обстоятельство наличия у ответчика права пользования земельным участком.
Ссылается на то, что судом не применены подлежащие применению нормы материального права ст. 622 и ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделан необоснованный вывод об избрании истцом ненадлежащего способа защиты в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимости. Заявленный иск направлен на возврат имущества арендодателю после прекращения договора аренды, администрация не преследовала цель сноса офисного здания, расположенного на участке, ввиду чего требования истца подлежали удовлетворению без выяснения вопроса о целевом использовании земельного участка. Кроме того, на земельном участке находится иное, движимое, имущество ответчика (металлический забор, металлическое сооружение), чему судом не была дана оценка.
Апеллянт также отмечает наличие описок в решении суда.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
В отсутствие возражений истца, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия ответчика.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ИП Пикаловым А.А. (арендатор) подписан договор аренды земли N 1081 от 08.09.1998, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2659, 33 м, расположенный по ул. Береговой для строительства АЗС, сроком до 15.06.1999, на основании распоряжения администрации города N 1081-Р от 15.06.1998.
Стороны также подписали дополнительное соглашение к договору аренды N 1081 от 21.06.2000 (л.д. 28).
Срок аренды земельного участка установлен до 15.06.2004.
31.12.2009 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды земли N 1081 от 08.10.1998, которым пункт 1.1. договора изложили в редакции - арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (зона обслуживающей, деловой и производственной активности при транспортных и промышленных узлах) с кадастровым номером 74:33:1312001:0052, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленцова, д. 18, общей площадью 1355,82 квадратных метра, для строительства офиса и гаражей.
Пунктом 2.1. договора определено, что он договор заключен сроком до 15.06.2010 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 11.02.2013 следует, что сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о правообладателях на земельный участок с кадастровым номером 74:33:1312001:0052 отсутствуют (л.д. 40).
19.09.2012 специалистами Администрации г. Магнитогорска было произведено обследование указанного земельного участка. Из акта следует, что земельный участок площадью 1355, 82 кв. м предоставлен в аренду ИП Пикалову А.А. до 15.06.2015 для строительства офиса и гаража, на основании постановления главы города N 7135-П от 07.07.2010. На земельном участке размещено здание офисного типа, площадью около 80 м, несколько металлических сооружений, имущество и техника индивидуального предпринимателя (л.д. 48-49).
Из акта обследования земельного участка N 39 от 08.02.2013 муниципального инспектора по использованию и охране земель следует, что на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1312001:0052 площадью 1355,82 кв. м, расположенном на ул. Зеленцова, 18 в г. Магнитогорске, предоставленного в аренду Пикалову А.А. (распоряжение администрации города от 15.06.1998 N 1081-р изменения постановлением администрации города от 07.07.2010 N 7135, договор аренды земельного участка от 08.10.1998 N 1081 сроком до 15.06.2015) с целевым использованием - для строительства офиса и гаражей) размещаются глухой металлический забор с воротами, одноэтажное здание офисного типа, площадью около 80 квадратных метров; металлическое сооружение складского типа. К акту прилагаются фотоматериалы (л.д. 50-53.)
29.12.2012 на имя ИП Пикалова А.А. Администрация направила письмо о прекращении договора аренды земельного участка и об освобождении земельного участка со ссылкой на ст. ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ, которым заявила об отказе от договора аренды земельного участка от 08.10.1998 N 1081, считая его прекращенным с 29.01.2013, и предложила освободить земельный участок с кадастровым номером 74:33:1312001:0052 площадью 1355,82 кв. м, расположенный на ул. Зеленцова, 18 в г. Магнитогорске (л.д. 13-14).
Ссылаясь на то, что после прекращения договорных отношений арендованное имущество не было возвращено истцу, последний обратился в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции установил, что у ответчика отсутствуют правовые основания для использования земельного участка, так как договор аренды от 08.09.1998 признан судом незаключенным в силу непостановки на кадастровый учет земельного участка, являющегося предметом договора аренды и невозможности его индивидуализации иным образом, а дополнительное соглашение от 31.12.2009 к договору от 08.09.1998, по существу являющееся новым договором, прекращено в силу одностороннего отказа от него арендодателя по основаниям, предусмотренным ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем судом не установлено оснований для удовлетворения иска, так как на земельном участке расположен объект недвижимости - здание офисного типа, что соответствует целям предоставления земельного участка (для строительства); требования о демонтаже данного объекта по основанию его самовольного строительства истцом не заявлялись.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из обстоятельств дела усматривается, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды земли N 1081 от 08.10.1998 (л.д. 19), которым ответчику в аренду передан земельный участок площадью 2659, 33 м, расположенный по ул. Береговой для строительства АЗС.
Из содержания Земельного кодекса РСФСР 1991 г., а также Указа Президента от 11.12.1993 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость", которые действовали в момент подписания договора аренды от 08.10.1998, не следует, что оборот не поставленных на кадастровый учет земельных участков был запрещен.
Обязательность индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости установлена нормами ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ 2001 г. (в редакции на момент принятия нормативного акта) и Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 N 28-ФЗ.
Поэтому сам по себе факт непостановки земельного участка на кадастровый учет не может свидетельствовать о незаключенности договора аренды при наличии иных признаков, позволяющих в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ индивидуализировать объект аренды.
Между тем ни условия договора, ни приложения к нему не позволяют суду установить данное обстоятельство.
Кроме того, учитывая, что сторонами было подписано дополнительное соглашение от 21.06.2000 к указанному договору аренды (л.д. 28), которым стороны установили срок действия договора аренды до 15.06.2004, данный договор, наряду с дополнительными соглашениями подлежал государственной регистрации (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении N 11241/12 от 05.02.2013).
Доказательств государственной регистрации договора в материалы дела не представлено.
В силу изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал названный договор незаключенным и в силу п. 1 ст. 425 ГК РФ не порождающим правовых последствий для его сторон, в том числе для ответчика - право пользования земельным участком.
Впоследствии сторонами также было подписано дополнительное соглашение от 31.12.2009 к договору аренды от 08.10.1998 (.д. 37).
Предметом данного договора является земельный участок с кадастровым номером 74:33:1312001:0052, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленцова, д. 18, общей площадью 1355,82 квадратных метра. Участок предоставлен для строительства офиса и гаражей (п. 1.1. договора).
Аналогичные сведения о разрешенном использовании земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости (кадастровый план земельного участка, л.д. 54).
Учитывая, что предмет данного договора не тождественен предмету договора аренды от 08.10.1998 в силу иной площади и местоположения земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное дополнительное соглашение по существу является самостоятельным договором.
Пунктом 2.1. договора определено, что он договор заключен сроком до 15.06.2010 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие в 15.06.1998.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Таким образом, данный договор не подлежал государственной регистрации.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При отсутствии таковых доказательств договор аренды, оформленный дополнительным соглашением от 31.12.2009, по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Уведомлением от 29.10.2012 (л.д. 13) истец отказался от договора аренды, считая его прекращенным с 29.01.2013, предложив ответчику освободить земельный участок.
Из общего смысла правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлениях N 3318/11 от 25.07.2011 и N 3378/12 от 11.09.2012, следует, что необходимым и достаточным основанием для прекращения договора путем одностороннего отказа от него является факт осведомленности другой стороны о прекращении договора, поскольку лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Между тем таковые доказательства в материалы дела не представлены.
Из представленных истцом квитанций о направлении почтового отправления не представляется возможным установить адрес, по которому было направлено уведомление.
Извещение о получении почтовой корреспонденции либо возвратные конверты, содержащие данные отправления, в порядке п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221, в материалы дела не представлены, что также не позволяет оценить порядок соблюдения названных почтовых правил в части доставки корреспонденции адресату.
При таких обстоятельствах указанное уведомление не может быть принято судом апелляционной инстанции как юридический факт, влекущий прекращение договорных отношений между Администрацией и ответчиком, ввиду чего оснований считать договор аренды, оформленный дополнительным соглашение от 31.12.2009, прекращенным, не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что договор аренды является действующим, оснований для возврата земельного участка арендодателю не имеется.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как не повлиявшие на выводы суда первой инстанции по существу спора.
При изложенных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, поскольку в удовлетворении иска судом отказано обоснованно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.06.2013 по делу N А76-2295/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Магнитогорска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)