Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Сулейменовой Т.В., Смирнова А.Ю.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Трест Уралтрансспецстрой" (далее - общество "Трест Уралтрансспецстрой") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2006 (резолютивная часть от 20.07.2006) по делу N А60-12891/06 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2007 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Трест Уралтрансспецстрой" - Абрамович Н.В.;
- Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области - Левит А.М. (доверенность от 25.12.2006 N 08-16/222).
Общество "Трест Уралтрансспецстрой" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - Управление регистрационной службы) об отказе в государственной регистрации обременения права собственности на квартиру N 164, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Маяковского, д. 14, в виде договора аренды с правом выкупа от 06.09.2005 N 298 и обязании Управления регистрационной службы осуществить регистрацию договора аренды с правом выкупа от 06.09.2005 N 298 указанной квартиры.
Согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Хусаинова Занфира Нибиевна.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2006 (резолютивная часть от 20.07.2006; судья Окулова В.В.) в удовлетворении заявления общества "Трест Уралтрансспецстрой" отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2007 (судьи Соларева О.Ф., Крымджанова М.С., Панькова Г.Л.) решение оставлено без изменения.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Трест Уралтрансспецстрой" просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 131, 558, 609, 624, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом заявитель полагает, что вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что физическое лицо может приобрести в пользование жилое помещение только на основании договора найма основан на неверном толковании норм права. По мнению общества "Трест Уралтрансспецстрой", действующее законодательство не содержит запрета на заключение договора аренды жилого помещения с арендатором - физическим лицом.
Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, 13.09.2005 в Управление регистрационной службы обратились общество "Трест Уралтрансспецстрой" и Хусаинова З.Н. с заявлениями о государственной регистрации обременения на квартиру N 164, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Маяковского, д. 14, на основании договора аренды с правом выкупа жилого помещения от 06.09.2005 N 298.
Решением Управления регистрационной службы от 14.10.2005 N 01/276/2005-351 в государственной регистрации обременения (срочного возмездного владения и пользования жилым помещением Хусаиновой З.Н.) на квартиру N 164, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Маяковского, д. 14, отказано на основании абз. 2 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что регистрация обременения срочного возмездного владения и пользования жилым помещением законом не предусмотрена.
Общество "Трест Уралтрансспецстрой", полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
В соответствии с п. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательствам и названным Кодексом.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
То есть, в силу указанной нормы права критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект - пользователь жилого помещения. В том случае, если пользователем выступает гражданин, то договор является договором найма жилого помещения, если юридическое лицо - договором аренды.
Принимая во внимание, что, в регистрирующий орган было подано заявление о регистрации обременения в виде договора от 06.09.2005 N 298, согласно условиям которого жилое помещение (квартира) было предоставлено гражданину во владение и пользования с целью проживания в нем, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор от 06.09.2005 N 298 является договором найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Учитывая, что государственная регистрация договора найма жилого помещения действующим законодательством не предусмотрена, суды обоснованно признали отказ Управления регистрационной службы в государственной регистрации обременения права собственности на квартиру N 164, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Маяковского, д. 14, в виде договора аренды с правом выкупа правомерным.
Довод общества "Трест Уралтрансспецстрой" о том, что действующее законодательство не содержит запрета на заключение договора аренды жилого помещения с арендатором - физическим лицом, судом кассационной жалобы отклоняется, поскольку с момента введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для регулирования правоотношений, связанных с предоставлением во владение и пользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем предусмотрен самостоятельный вид гражданско-правового договора - договор найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 названного Кодекса), поэтому возможность заключения договоров аренды жилых помещений гражданами (в качестве арендаторов) для их проживания и проживания членов их семей исключается.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 131, 558, 609, 624, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено.
Принимая во внимание, что обществом "Трест Уралтрансспецстрой" решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда в части выводов о пропуске заявителем срока для обращения в суд, установленного ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не обжалуются, законность указанных судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется.
С учетом изложенного оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2006 (резолютивная часть от 20.07.2006) по делу N А60-12891/06 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Трест Уралтрансспецстрой" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 11.04.2007 N Ф09-2496/07-С6 ПО ДЕЛУ N А60-12891/06
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2007 г. N Ф09-2496/07-С6
Дело N А60-12891/06
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Сулейменовой Т.В., Смирнова А.Ю.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Трест Уралтрансспецстрой" (далее - общество "Трест Уралтрансспецстрой") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2006 (резолютивная часть от 20.07.2006) по делу N А60-12891/06 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2007 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Трест Уралтрансспецстрой" - Абрамович Н.В.;
- Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области - Левит А.М. (доверенность от 25.12.2006 N 08-16/222).
Общество "Трест Уралтрансспецстрой" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - Управление регистрационной службы) об отказе в государственной регистрации обременения права собственности на квартиру N 164, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Маяковского, д. 14, в виде договора аренды с правом выкупа от 06.09.2005 N 298 и обязании Управления регистрационной службы осуществить регистрацию договора аренды с правом выкупа от 06.09.2005 N 298 указанной квартиры.
Согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Хусаинова Занфира Нибиевна.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2006 (резолютивная часть от 20.07.2006; судья Окулова В.В.) в удовлетворении заявления общества "Трест Уралтрансспецстрой" отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2007 (судьи Соларева О.Ф., Крымджанова М.С., Панькова Г.Л.) решение оставлено без изменения.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Трест Уралтрансспецстрой" просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 131, 558, 609, 624, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом заявитель полагает, что вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что физическое лицо может приобрести в пользование жилое помещение только на основании договора найма основан на неверном толковании норм права. По мнению общества "Трест Уралтрансспецстрой", действующее законодательство не содержит запрета на заключение договора аренды жилого помещения с арендатором - физическим лицом.
Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, 13.09.2005 в Управление регистрационной службы обратились общество "Трест Уралтрансспецстрой" и Хусаинова З.Н. с заявлениями о государственной регистрации обременения на квартиру N 164, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Маяковского, д. 14, на основании договора аренды с правом выкупа жилого помещения от 06.09.2005 N 298.
Решением Управления регистрационной службы от 14.10.2005 N 01/276/2005-351 в государственной регистрации обременения (срочного возмездного владения и пользования жилым помещением Хусаиновой З.Н.) на квартиру N 164, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Маяковского, д. 14, отказано на основании абз. 2 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что регистрация обременения срочного возмездного владения и пользования жилым помещением законом не предусмотрена.
Общество "Трест Уралтрансспецстрой", полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
В соответствии с п. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательствам и названным Кодексом.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
То есть, в силу указанной нормы права критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект - пользователь жилого помещения. В том случае, если пользователем выступает гражданин, то договор является договором найма жилого помещения, если юридическое лицо - договором аренды.
Принимая во внимание, что, в регистрирующий орган было подано заявление о регистрации обременения в виде договора от 06.09.2005 N 298, согласно условиям которого жилое помещение (квартира) было предоставлено гражданину во владение и пользования с целью проживания в нем, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор от 06.09.2005 N 298 является договором найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Учитывая, что государственная регистрация договора найма жилого помещения действующим законодательством не предусмотрена, суды обоснованно признали отказ Управления регистрационной службы в государственной регистрации обременения права собственности на квартиру N 164, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Маяковского, д. 14, в виде договора аренды с правом выкупа правомерным.
Довод общества "Трест Уралтрансспецстрой" о том, что действующее законодательство не содержит запрета на заключение договора аренды жилого помещения с арендатором - физическим лицом, судом кассационной жалобы отклоняется, поскольку с момента введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для регулирования правоотношений, связанных с предоставлением во владение и пользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем предусмотрен самостоятельный вид гражданско-правового договора - договор найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 названного Кодекса), поэтому возможность заключения договоров аренды жилых помещений гражданами (в качестве арендаторов) для их проживания и проживания членов их семей исключается.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 131, 558, 609, 624, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено.
Принимая во внимание, что обществом "Трест Уралтрансспецстрой" решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда в части выводов о пропуске заявителем срока для обращения в суд, установленного ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не обжалуются, законность указанных судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется.
С учетом изложенного оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2006 (резолютивная часть от 20.07.2006) по делу N А60-12891/06 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Трест Уралтрансспецстрой" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)