Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лутошкина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего Паршиной Т.В.,
судей Васильевых И.Д., Кочетковой М.В.
при секретаре Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании 11 сентября 2012 года дело
по апелляционной жалобе представителя Ш.Ю. и Б.О. Б.Л.
на решение Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 23.04.2012 г. по делу по иску Ш.М., Д. к Ш.Ю., Б.О. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности и по встречному иску Ш.Ю., Б.О. к Ш.М., Д. о признании договора незаключенным.
Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Васильевых И.Д., судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
установила:
Ш.М. и Д. обратились в суд с названным иском, указывая, что 15.11.2011 г. между ними (покупателями) и Ш.Ю., Б.О. (продавцами) был подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому последние продали истцам, а покупатели приняли в долевую собственность, по */* доле каждому, квартиру, расположенную по адресу: . Указанная квартира была оценена по соглашению сторон в рублей. Истцы уплатили данную сумму до подписания договора купли-продажи квартиры. Передаточный акт сторонами был подписан 15.11.2011 г. 17.11.2011 г. стороны подали документы для регистрации перехода права собственности в регистрационную службу. 24.11.2011 г. истцы получили уведомление о приостановлении государственной регистрации договора продажи квартиры, перехода права собственности, из которого следовало, что регистрация приостановлена в связи с заявлением Ш.Ю. о выдаче документов без проведения регистрации.
С учетом измененных исковых требований истцы просили вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры N дома по ул. г., заключенного 15.11.2011 г. между покупателями Ш.М., Д. и продавцами: Ш.Ю., Б.О.; вынести решение о государственной регистрации перехода прав общей долевой собственности на данную квартиру от продавцов к покупателям; взыскать с ответчиков судебные расходы по делу.
Ш.Ю. и Б.О. обратились в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи незаключенным, указывая, что 15.11.2011 г. между сторонами был подписан договор купли-продажи указанной выше квартиры. Ввиду того, что договор не заключен, он не влечет за собой правовых последствий для сторон. Совершение Ш.Ю., Б.О. действий, указывающих на отсутствие у них намерения произвести отчуждение своего единственного жилья, а именно, проведение переговоров с Ш.М., Д., направление им писем, а также подача заявления в регистрирующий орган о возврате документов без проведения государственной регистрации, свидетельствует об отсутствии у Ш.Ю. и Б.О. волеизъявления на регистрацию договора, на его заключение. Ш.Ю. и Б.О. неоднократно обращались к Ш.М., Д. по поводу возврата полученных ими рублей в добровольном порядке. Ш.М. и Д. отказываются от решения данного вопроса в добровольном порядке. Кроме того, договор купли-продажи не содержит указаний о согласованной цене, не содержит данных, позволяющих однозначно определить недвижимое имущество по договору, что указывает на его незаключенность.
Решением Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 23 апреля 2012 года постановлено:
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры дома по ул. г., заключенного 15 ноября 2011 года между покупателями: Ш.М., Д. и продавцами: Ш.Ю., Б.О.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру дома ул. г. от Ш.Ю. и Б.О. к Ш.М. и Д.
Взыскать со Ш.Ю. в пользу Ш.М., Д. расходы по оплате государственной пошлины в размере рублей, нотариальные расходы в размере руб., расходы по оплате услуг представителя в размере рублей в равных долях каждому.
В удовлетворении иска Ш.Ю., Б.О. о признании договора купли-продажи незаключенным отказать.
В апелляционной жалобе представителя Ш.Ю. и Б.О. Б.Л. поставлен вопрос об отмене решения суда ввиду нарушения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. В частности, заявитель указывает на отсутствие доказательств уклонения ответчиков от государственной регистрации договора купли-продажи договора и перехода права собственности. Суд не принял во внимание, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В договоре не согласованы условия о продажной цене объекта квартиры, а также отсутствуют данные, позволяющие определить объект договора, что указывает на незаключенность договора. Суд необоснованно рассмотрел данное дело в отсутствие представителя ответчиков - Б.Л., которая в период рассмотрения дела находилась на больничном.
На апелляционную жалобу Ш.М. и Д. поданы возражения.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав в поддержку доводов жалобы представителя Ш.Ю. и Б.О. Б.Л., Ш.М., Д., их представителя Г., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.
Конституцией Российской Федерации - часть 1 статьи 46, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Как предусмотрено п. 3 ст. 165 ГК Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ч. 3 ст. 551 ГК Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 15.11.2011 г. по договору купли-продажи Ш.Ю. и Б.О. - продавцы - продали, а Ш.М. и Д. - покупатели - купили по */* доле каждому квартиру дома по ул. г. и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (л.д. 10).
Ш.Ю. и Б.О. получили за продаваемые ими доли от Ш.М. и Д. покупную цену в размере по рублей каждый, что подтверждено расписками от 17.11.2011 г. (л.д. 12, 13).
Общая переданная истцами денежная сумма соответствует установленной в п. 4 договора цене проданной квартиры.
Передаточный акт подписан сторонами 15.11.2011 г.
Также установлено, что 17.11.2011 г. стороны сдали необходимые документы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для регистрации договора продажи квартиры и перехода права собственности.
Вместе с тем, 24.11.2011 г. регистрация договора была приостановлена в связи с заявлением Ш.Ю. о выдаче документов без проведения государственной регистрации.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что Ш.Ю. и Б.О. необоснованно уклоняются от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 15.11.2011 г., и пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска о государственной регистрации договора и перехода права собственности на спорный объект недвижимости к истцам.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает их законными и обоснованными, принятыми с учетом положений закона и возникших между сторонами правоотношений.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчики во исполнение договора купли-продажи квартиры от 15.11.2011 г. передали истцам принадлежащую им на праве собственности квартиру, а истцы, в свою очередь, приняли данное имущество и передали денежные средства в сумме рублей в счет оплаты приобретенной квартиры. То есть, и истцами и ответчиками были выполнены условия договора купли-продажи, в связи с чем данный договор признается исполненным.
Факт уклонения продавцов от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности судом первой инстанции был установлен правильно. Сам по себе последующий (после подписания договора и получения денег) отказ от государственной регистрации договора и перехода права собственности ввиду прекращения намерения произвести отчуждение жилья, не свидетельствует о законности действий Ш.Ю. и Б.О., а также об отсутствии с их стороны уклонения от регистрации договора.
Суд правильно указал, что данные действия ответчиков являются немотивированными, не могут быть признаны законными. Данными действиями нарушены права и законные интересы истцов - покупателей жилого помещения.
Довод апелляционной жалобы о том, что до момента его государственной регистрации договора ответчики-продавцы вправе отказаться от его исполнения, не может быть принят судебной коллегией, поскольку основан на неверном толковании и применении норм закона.
Как разъяснено в пунктах 60, 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и ВАС Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пункт 1 статьи 551 ГК Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК Российской Федерации.
Требования о государственной регистрации перехода права подлежат удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Учитывая вышеизложенные нормы материального права, а также разъяснения Пленумов ВС Российской Федерации и ВАС Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о необходимости зарегистрировать переход права собственности, поскольку:
- сторонами был подписан договор купли-продажи квартиры,
- договор купли-продажи в установленном законом порядке никем не оспорен,
- договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости,
- расчет по договору купли-продажи между сторонами произведен, деньги переданы до подписания договора, по акту приема-передачи передана квартира.
Доводы заявителей жалобы о том, что они не уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества, не могут быть приняты во внимание судебной коллегии, так как в ходе судебного разбирательства было установлено обратное.
Разрешая встречные исковые требования Ш.Ю. и Б.О. о признании договора купли-продажи незаключенным, суд первой инстанции пришел к выводу о действительности и заключении договора купли-продажи, поскольку он был совершен в надлежащей письменной форме, предмет договора определен: каждому покупателю продана 1/2 доля в праве на <...> Новгорода.
Какие-либо основания для вывода о незаключенности договора отсутствуют.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
На основании п. 1 ст. 550 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК).
В соответствии с ч. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из содержания договора купли-продажи от 15.11.2011 г. следует, что сделка совершена в надлежащей письменной форме, сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, включая предмет, его цену и порядок расчетов.
При данных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для вывода о не заключении договора.
Судебная коллегия указывает, что воля ответчиков - продавцов, направленная на продажу и передачу в собственность покупателей указанной выше квартиры, была ясно выражена и оформлена в договоре купли-продажи, который они подписали, и во исполнение которого приняли денежные средства - покупную цену недвижимого объекта. Также воля заявителей на продажу квартиры была подтверждена и фактом подачи ими документов в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для государственной регистрации прекращения права собственности.
При этом действия, совершенные одним из ответчиков в последующем, и связанные с подачей заявления о возврате документов без проведения госрегистрации, свидетельствуют о необоснованном уклонении от исполнения договора.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что судом были полно и правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, эти обстоятельства подтверждены доказательствами, собранными по делу и получившими надлежащую правовую оценку, выводы суда мотивированы и соответствуют установленным обстоятельствам. Суд верно сослался на нормы материального права, подлежащие применению к возникшим правоотношениям. Решение суда является законным.
Довод апелляционной жалобы о незаконности рассмотрения судом дела в отсутствие представителя ответчиков Б.Л., не может свидетельствовать о незаконности принятого судебного постановления, поскольку суд правомерно в соответствии с ч. 6 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчиков, извещенного о времени и месте судебного заседания. Удовлетворение ходатайства об отложении разбирательства дела в случае неявки кого-либо из участников процесса, в том числе представителя ответчика, является правом, а не обязанностью суда (ч. 6 ст. 167, ч. 1 ст. 169 ГПК РФ).
Кроме того, судебная коллегия указывает, что в случае болезни представителя у заявителей была возможность явиться в судебное заседание лично либо направить другого представителя.
Проверив доводы жалобы о ненадлежащем извещении ответчиков, судебная коллегия пришла к выводу об их необоснованности. Из материалов дела усматривается, что Б.О. была извещена о дне рассмотрения дела, о чем свидетельствует телефонограмма (л.д. 149). Кроме того, и Б.О. и Ш.Ю. направлялись судебные повестки по адресам, указанным ими в качестве мест проживания. Конверты с повестками возвратились в суд ввиду истечения срока хранения почтовых отправлений (л.д. 151-156).
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения данного вопроса, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом указанного гражданского дела.
Такой вывод не противоречит положениям ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 ГПК Российской Федерации, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно разрешил возникший спор. Доводы, изложенные в жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Ссылки жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, с которыми судебная коллегия согласна. Решение является законным.
Поскольку доводы жалобы не содержат указания на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено, жалоба не может быть признана обоснованной.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда Нижегородской области от 23.04.2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ш.Ю. и Б.О. - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.ПАРШИНА
Судьи
И.Д.ВАСИЛЬЕВЫХ
М.В.КОЧЕТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6621
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 сентября 2012 г. по делу N 33-6621
Судья: Лутошкина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего Паршиной Т.В.,
судей Васильевых И.Д., Кочетковой М.В.
при секретаре Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании 11 сентября 2012 года дело
по апелляционной жалобе представителя Ш.Ю. и Б.О. Б.Л.
на решение Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 23.04.2012 г. по делу по иску Ш.М., Д. к Ш.Ю., Б.О. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности и по встречному иску Ш.Ю., Б.О. к Ш.М., Д. о признании договора незаключенным.
Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Васильевых И.Д., судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
установила:
Ш.М. и Д. обратились в суд с названным иском, указывая, что 15.11.2011 г. между ними (покупателями) и Ш.Ю., Б.О. (продавцами) был подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому последние продали истцам, а покупатели приняли в долевую собственность, по */* доле каждому, квартиру, расположенную по адресу: . Указанная квартира была оценена по соглашению сторон в рублей. Истцы уплатили данную сумму до подписания договора купли-продажи квартиры. Передаточный акт сторонами был подписан 15.11.2011 г. 17.11.2011 г. стороны подали документы для регистрации перехода права собственности в регистрационную службу. 24.11.2011 г. истцы получили уведомление о приостановлении государственной регистрации договора продажи квартиры, перехода права собственности, из которого следовало, что регистрация приостановлена в связи с заявлением Ш.Ю. о выдаче документов без проведения регистрации.
С учетом измененных исковых требований истцы просили вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры N дома по ул. г., заключенного 15.11.2011 г. между покупателями Ш.М., Д. и продавцами: Ш.Ю., Б.О.; вынести решение о государственной регистрации перехода прав общей долевой собственности на данную квартиру от продавцов к покупателям; взыскать с ответчиков судебные расходы по делу.
Ш.Ю. и Б.О. обратились в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи незаключенным, указывая, что 15.11.2011 г. между сторонами был подписан договор купли-продажи указанной выше квартиры. Ввиду того, что договор не заключен, он не влечет за собой правовых последствий для сторон. Совершение Ш.Ю., Б.О. действий, указывающих на отсутствие у них намерения произвести отчуждение своего единственного жилья, а именно, проведение переговоров с Ш.М., Д., направление им писем, а также подача заявления в регистрирующий орган о возврате документов без проведения государственной регистрации, свидетельствует об отсутствии у Ш.Ю. и Б.О. волеизъявления на регистрацию договора, на его заключение. Ш.Ю. и Б.О. неоднократно обращались к Ш.М., Д. по поводу возврата полученных ими рублей в добровольном порядке. Ш.М. и Д. отказываются от решения данного вопроса в добровольном порядке. Кроме того, договор купли-продажи не содержит указаний о согласованной цене, не содержит данных, позволяющих однозначно определить недвижимое имущество по договору, что указывает на его незаключенность.
Решением Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 23 апреля 2012 года постановлено:
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры дома по ул. г., заключенного 15 ноября 2011 года между покупателями: Ш.М., Д. и продавцами: Ш.Ю., Б.О.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру дома ул. г. от Ш.Ю. и Б.О. к Ш.М. и Д.
Взыскать со Ш.Ю. в пользу Ш.М., Д. расходы по оплате государственной пошлины в размере рублей, нотариальные расходы в размере руб., расходы по оплате услуг представителя в размере рублей в равных долях каждому.
В удовлетворении иска Ш.Ю., Б.О. о признании договора купли-продажи незаключенным отказать.
В апелляционной жалобе представителя Ш.Ю. и Б.О. Б.Л. поставлен вопрос об отмене решения суда ввиду нарушения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. В частности, заявитель указывает на отсутствие доказательств уклонения ответчиков от государственной регистрации договора купли-продажи договора и перехода права собственности. Суд не принял во внимание, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В договоре не согласованы условия о продажной цене объекта квартиры, а также отсутствуют данные, позволяющие определить объект договора, что указывает на незаключенность договора. Суд необоснованно рассмотрел данное дело в отсутствие представителя ответчиков - Б.Л., которая в период рассмотрения дела находилась на больничном.
На апелляционную жалобу Ш.М. и Д. поданы возражения.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав в поддержку доводов жалобы представителя Ш.Ю. и Б.О. Б.Л., Ш.М., Д., их представителя Г., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.
Конституцией Российской Федерации - часть 1 статьи 46, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Как предусмотрено п. 3 ст. 165 ГК Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ч. 3 ст. 551 ГК Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 15.11.2011 г. по договору купли-продажи Ш.Ю. и Б.О. - продавцы - продали, а Ш.М. и Д. - покупатели - купили по */* доле каждому квартиру дома по ул. г. и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (л.д. 10).
Ш.Ю. и Б.О. получили за продаваемые ими доли от Ш.М. и Д. покупную цену в размере по рублей каждый, что подтверждено расписками от 17.11.2011 г. (л.д. 12, 13).
Общая переданная истцами денежная сумма соответствует установленной в п. 4 договора цене проданной квартиры.
Передаточный акт подписан сторонами 15.11.2011 г.
Также установлено, что 17.11.2011 г. стороны сдали необходимые документы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для регистрации договора продажи квартиры и перехода права собственности.
Вместе с тем, 24.11.2011 г. регистрация договора была приостановлена в связи с заявлением Ш.Ю. о выдаче документов без проведения государственной регистрации.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что Ш.Ю. и Б.О. необоснованно уклоняются от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 15.11.2011 г., и пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска о государственной регистрации договора и перехода права собственности на спорный объект недвижимости к истцам.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает их законными и обоснованными, принятыми с учетом положений закона и возникших между сторонами правоотношений.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчики во исполнение договора купли-продажи квартиры от 15.11.2011 г. передали истцам принадлежащую им на праве собственности квартиру, а истцы, в свою очередь, приняли данное имущество и передали денежные средства в сумме рублей в счет оплаты приобретенной квартиры. То есть, и истцами и ответчиками были выполнены условия договора купли-продажи, в связи с чем данный договор признается исполненным.
Факт уклонения продавцов от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности судом первой инстанции был установлен правильно. Сам по себе последующий (после подписания договора и получения денег) отказ от государственной регистрации договора и перехода права собственности ввиду прекращения намерения произвести отчуждение жилья, не свидетельствует о законности действий Ш.Ю. и Б.О., а также об отсутствии с их стороны уклонения от регистрации договора.
Суд правильно указал, что данные действия ответчиков являются немотивированными, не могут быть признаны законными. Данными действиями нарушены права и законные интересы истцов - покупателей жилого помещения.
Довод апелляционной жалобы о том, что до момента его государственной регистрации договора ответчики-продавцы вправе отказаться от его исполнения, не может быть принят судебной коллегией, поскольку основан на неверном толковании и применении норм закона.
Как разъяснено в пунктах 60, 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и ВАС Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пункт 1 статьи 551 ГК Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК Российской Федерации.
Требования о государственной регистрации перехода права подлежат удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Учитывая вышеизложенные нормы материального права, а также разъяснения Пленумов ВС Российской Федерации и ВАС Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о необходимости зарегистрировать переход права собственности, поскольку:
- сторонами был подписан договор купли-продажи квартиры,
- договор купли-продажи в установленном законом порядке никем не оспорен,
- договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости,
- расчет по договору купли-продажи между сторонами произведен, деньги переданы до подписания договора, по акту приема-передачи передана квартира.
Доводы заявителей жалобы о том, что они не уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества, не могут быть приняты во внимание судебной коллегии, так как в ходе судебного разбирательства было установлено обратное.
Разрешая встречные исковые требования Ш.Ю. и Б.О. о признании договора купли-продажи незаключенным, суд первой инстанции пришел к выводу о действительности и заключении договора купли-продажи, поскольку он был совершен в надлежащей письменной форме, предмет договора определен: каждому покупателю продана 1/2 доля в праве на <...> Новгорода.
Какие-либо основания для вывода о незаключенности договора отсутствуют.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
На основании п. 1 ст. 550 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК).
В соответствии с ч. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из содержания договора купли-продажи от 15.11.2011 г. следует, что сделка совершена в надлежащей письменной форме, сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, включая предмет, его цену и порядок расчетов.
При данных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для вывода о не заключении договора.
Судебная коллегия указывает, что воля ответчиков - продавцов, направленная на продажу и передачу в собственность покупателей указанной выше квартиры, была ясно выражена и оформлена в договоре купли-продажи, который они подписали, и во исполнение которого приняли денежные средства - покупную цену недвижимого объекта. Также воля заявителей на продажу квартиры была подтверждена и фактом подачи ими документов в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для государственной регистрации прекращения права собственности.
При этом действия, совершенные одним из ответчиков в последующем, и связанные с подачей заявления о возврате документов без проведения госрегистрации, свидетельствуют о необоснованном уклонении от исполнения договора.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что судом были полно и правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, эти обстоятельства подтверждены доказательствами, собранными по делу и получившими надлежащую правовую оценку, выводы суда мотивированы и соответствуют установленным обстоятельствам. Суд верно сослался на нормы материального права, подлежащие применению к возникшим правоотношениям. Решение суда является законным.
Довод апелляционной жалобы о незаконности рассмотрения судом дела в отсутствие представителя ответчиков Б.Л., не может свидетельствовать о незаконности принятого судебного постановления, поскольку суд правомерно в соответствии с ч. 6 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчиков, извещенного о времени и месте судебного заседания. Удовлетворение ходатайства об отложении разбирательства дела в случае неявки кого-либо из участников процесса, в том числе представителя ответчика, является правом, а не обязанностью суда (ч. 6 ст. 167, ч. 1 ст. 169 ГПК РФ).
Кроме того, судебная коллегия указывает, что в случае болезни представителя у заявителей была возможность явиться в судебное заседание лично либо направить другого представителя.
Проверив доводы жалобы о ненадлежащем извещении ответчиков, судебная коллегия пришла к выводу об их необоснованности. Из материалов дела усматривается, что Б.О. была извещена о дне рассмотрения дела, о чем свидетельствует телефонограмма (л.д. 149). Кроме того, и Б.О. и Ш.Ю. направлялись судебные повестки по адресам, указанным ими в качестве мест проживания. Конверты с повестками возвратились в суд ввиду истечения срока хранения почтовых отправлений (л.д. 151-156).
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения данного вопроса, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом указанного гражданского дела.
Такой вывод не противоречит положениям ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 ГПК Российской Федерации, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно разрешил возникший спор. Доводы, изложенные в жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Ссылки жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, с которыми судебная коллегия согласна. Решение является законным.
Поскольку доводы жалобы не содержат указания на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено, жалоба не может быть признана обоснованной.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда Нижегородской области от 23.04.2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ш.Ю. и Б.О. - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.ПАРШИНА
Судьи
И.Д.ВАСИЛЬЕВЫХ
М.В.КОЧЕТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)