Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тимченко О.Х.
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Ю.А.
при участии:
от истца: Орлов И.В., удостоверение адвоката N 8286 от 07.03.2006 г., представитель по доверенности N 23/08 от 28.02.2008 г.; Чакрян Е.М., представитель по доверенности N 31/08 от 25.04.2008 г.
от ответчика: не явился
от третьих лиц: не явились
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "СТ Групп Регион"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18.04.2008 г. по делу N А53-2334/2008-С2-50
принятое в составе судьи Басовой Л.А.
по иску Открытого акционерного общества "СТ Групп Регион"
к ответчику Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области
при участии третьих лиц: Государственное учреждение культуры Ростовской области" Донское наследие", Федеральное негосударственное унитарное предприятие "ФТ-Центр"
о признании незаконными действий по расторжению договора аренды нежилых зданий, находящихся в федеральной собственности 3142/04 от 19.10.2004 г., находящихся по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, 47 лит. А, Б, 49 лит. А, 51 лит. Б, лит. Г, лит. Е
установил:
Открытое акционерное общество "СТ Групп Регион" (далее общество) обратилось Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области (далее территориальное управление) о признании незаконным действий по расторжению договора аренды нежилых зданий, находящихся в федеральной собственности N 142/04 от 19.10.2004 г., находящихся по адресу г. Ростов-Иру, ул. Береговая. 47 лит. А. лиг. Б, 49 лиг. А: 51 лит. А; лит. Б; лит. В; лит. Г; лит. Е.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Государственное учреждение культуры Ростовской области "Донское наследие"; Федеральное государственное унитарное предприятие "ФТ-Центр".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18 апреля 2008 года удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом ОАО "СТ Групп Регион" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции.
Доводы жалобы заявитель обосновал тем, что при вынесении решения судом неправильно применены положения статьей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не дана правовая оценка действиям Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области с учетом требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель истца доводы жалобы в судебном заседании поддержал.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области в отзыве на жалобу указало, что по результатам конкурса с ОАО "СТ Групп Регион" заключен договор аренды от 19.10.2004 г. N 142/04. По условиям договора арендатор обязан был провести ремонтно- реставрационные работы. Неисполнение принятых обязательств явилось основанием направления уведомления от 12.12.2007 г. N 11-11408/01 о досрочном прекращении указанного договора аренды. Уведомление является лишь условием для обращения ТУ ФАУФИ по Ростовской области с иском о расторжении договора. В удовлетворении жалобы просил отказать.
Государственное учреждение культуры Ростовской области" Донское наследие", Федеральное негосударственное унитарное предприятие "ФТ-Центр" в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями N 664975, 664982 о вручении копии судебного акта.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, распоряжением от 30.04.2004 г. N 857 Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону земельный участок площадью 1,3340 га, расположенный по ул. Береговая, 47, 49, 51 в г. Ростове-на-Дону передан Государственному учреждению "Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры" в постоянное (бессрочное) пользование. Право зарегистрировано в ЕГРП 05.10.2004 г.
Распоряжением от 20.07.2004 г. N 628-р/01 "О проведении торгов на заключение договора аренды" устанавливались критерии выбора победителя торгов, в том числе такой критерий как срок восстановления объекта торгов (не более 4,5 лет). В соответствии с протоколом N 8/04 состоявшихся 08.10.2004 г. торгов победителем в признано ОАО "СТ Групп Регион", с которым 19.10.2004 г. был заключен договора аренды нежилых зданий, находящихся в федеральной собственности N 142/04, предметом которых являлись расположенные в г. Ростове-на-Дону по ул. Береговая, 47, 49, 51 лит.А, лит. Б, лит. В здания для размещения объектов культурно-развлекательного комплекса. Общая площадь сдаваемых в аренду зданий определена в размере 10 881, 1 кв. м, в том числе здания по ул. Береговая, 47-1526, 2 кв. м (лит. А), 381, 2 кв. м (лит. Б); ул. Береговая, 49-2290, 1 кв. м (лит. А); ул. Береговая, 51-2949, 1 кв. м. А); ул. Береговая, 51-937, 8 кв. м (лит. Б); ул. Береговая, 51-235, 1 кв. м (лит. В), 8,9 кв. м (лит. Г), 39, 7 кв. м (лит. Е). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 03.02.2005 г. в Единый государственный реестр прав внесена запись о регистрации N 61-61-01/005/2005-78. Помещения переданы заявителю по акту приема-передачи от 20.10.2004 г. одновременно с передачей комплекса зданий, заявителю переданы описание особенностей облика и интерьера (предмета охраны) объектов культурного наследия; копии технических паспортов, генплан застройки земельного участка по ул. Береговая 47-51.
Согласно заключенного договора аренды от 19.10.2004 года N 142/04 общество обязано было обеспечить за счет собственных средств проведение ремонтно-реставрационных работ в соответствии с принятыми обязательствами по условиям конкурса (п. п. 2.3.5. п. 2.3). При этом согласно конкурсным предложениям ОАО "СТ Групп Регион" проектирование, реконструкция и строительство нового комплекса, составляет от 1,5 до 2-х лет. Кроме того, арендатор обязан: два раза в год направлять балансодержателю отчет о выполненных объемах ремонтно-реставрационных работ и произведенных неотделимых улучшениях арендуемых зданий, с приложением надлежащим образом оформленных финансовых и других документов о фактических затратах на их выполнение с указанием источников этих затрат (акты формы КС-2, КС-3) (п. п. 2.3.7. п. 2.3); заключить с балансодержателем (органом охраны объектов культурного наследия) охранный договор в порядке, установленном действующим законодательством (п. п. 2.3.11. п. 2.3).
Проект охранного обязательства N 01-05, направлен заявителю 09.11.2005 г. Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Южному федеральному округу. Письмами от 22.11.2005 г. б/н, от 01.12.2005 г. б/н заявитель отказался от подписания охранного договора в предложенной Службой редакции, сославшись на несоответствия адресов объектов указанных в договоре аренды адресам и письмом от 01.12.2005 г. предложил Управлению внести изменения в договор аренды N 142/04 от 19.10.2004 г., для рассмотрения которого ему было письмом от 16.12.2005 г. N 11-11827/01 предложено представить соответствующие документы. Охранное обязательство до настоящего времени не подписано заявителем.
Судом первой инстанции установлено, что проектно-сметная документация относительно проведения восстановительных работ в отношении переданных в аренду объектов не разработана. На основании заключенных заявителем договоров подряда N 2 от 21.05.2007 г. проведены работы по благоустройству объектов, связанные с ремонтом штукатурки цоколя, окраске цоколя и окраски забора, вывоза мусора и натягиванию сетки на фасад с частичным закрытием оконных проемов листами ДВП с устройством обрешетки.
Письмами от 08.12.2006 г. N 11-11657/01, 24.04.2007 г. N 11-3350/01, 13.09.2007 г. N 11-8665/02 ТУ Росимущества по Ростовской области уведомляло ОАО "СТ Групп Регион" о необходимости исполнения условий договора аренды и информировании территориального управления о проделанной работе.
В связи с неисполнением обществом принятых обязательств, ТУ Росимущества по Ростовской области было направлено уведомление от 12.12.2007 г. N 11-11408/01 о досрочном прекращении указанного договора аренды.
Полагая, что указанными действиями территориального управления нарушаются права заявителя как арендатора, общество на основании на статьи 198 АПК РФ, обратилась с требованием о признании незаконным действий территориального управления по расторжению договора аренды зданий N 142/04 от 19.10.2004 г.
Согласно требованиям ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой сторон, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания расторжения договора по требованию арендодателя в связи с надлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды имущества. Приведенный в статье 619 ГК РФ перечень оснований расторжения договора аренды не является исчерпывающим, договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Анализ указанных норм права свидетельствует о том, что стороны договора аренды вправе предусмотреть дополнительные по отношению к установленным законом основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не изменяя при этом установленный законом порядок его расторжения.
Предусмотренные в пункте 6.3 договора основания для досрочного расторжения договора в части неоднократного нарушения условий настоящего договора арендатором являются дополнительными по отношению к установленным статье 619 ГК РФ основаниям для его расторжения и могут быть применены арендодателем при условии нарушения договора арендатором.
Пунктами 2.3.5 и 2.3.11 договора предусмотрена обязанность арендатора по договору, в том числе за счет собственных средств провести ремонтно-реставрационные работы в соответствии с принятыми обязательствами и условиями конкурса; в месячный срок после вступления в силу настоящего договора, но не ранее подписания балансодержателем и арендатором протокола об освобождении помещения от имущества и имущественных прав третьих лиц (п. 2.2.2 договора) заключить с балансодержателем охранный договор в порядке, установленном действующим законодательством. Подтверждение выполнения арендатором условий п. 2.3.5 договора обеспечивается посредством направления им два раза в год балансодержателю отчета о выполненных объемах ремонтно-восстановительных работ и произведенных неотделимых улучшениях здания, с приложением надлежащим образом оформленных финансовых и других документов о затратах на их выполнение с указанием источника этих затрат (акту формы КС-2, КС-3). Как следует из материалов дела и не оспаривается заявителем, ОАО "СТ Групп Регион" до настоящего времени не приступило к проведению ремонтно-восстановительных работ, отчеты об их выполнении ни балансодержателю, ни Управлению не направлялись ввиду отсутствия сведений о выполненных ремонтно-восстановительных работах.
Срок проведения ремонтно-восстановительных работ на передаваемом в аренду объекте определен распоряжением о проведении торгов на право заключения договора аренды от 20.07.2004 г. N 628-р/01, являющимся составной частью конкурсной документации и составляет 4, 5 года.
Уведомление от 12.12.2007 г. N 11-11408/01, направленное арендатору ТУ ФАУФИ по Ростовской области, является лишь необходимым условием для обращения территориального управления как стороны по договору аренды, в арбитражный суд с иском о досрочном его прекращении (в случае, если такой иск будет направлен в суд). Оно направлено на реализацию территориальным управлением своих прав как участника (субъекта) гражданских правоотношений, возникших в результате заключения названного договора, и не связано с реализацией территориальным управлением возложенных на него властных полномочий в сфере управления и распоряжения федеральной собственностью (статья 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8, основанием для принятия решения суда о признании нормативного акта, действий (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительными являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.
Глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на которые ссылается заявитель, распространяются на случаи рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц. В настоящем случае ТУ Росимущества по Ростовской области выступает в качестве стороны по договору, в связи, с чем его действия не направлены на реализацию властных полномочий и, соответственно, не могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК РФ.
Письмами от 08.12.2006 г. N 11-11657/01, от 24.04.2007 г. N 11-3350/01, от 13.09.2007 г. N 11-8665/02 территориальное управление по Ростовской области уведомляло общество о необходимости исполнения условий договора аренды и информировании теруправления о проделанной работе.
Доводы заявителя жалобы о том, что в результате бездействия органов власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, ОАО "СТ Групп Регион" был лишен возможности исполнять условия договора в соответствии с принятыми на себя обязательствами, не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящего спора. Отсутствие заключенного в установленном порядке договора аренды земельного участка, охранного обязательства, иных документов не могут свидетельствовать о недействительности оспариваемого уведомления, поскольку настоящий спор не касается расторжения договора аренды в связи с нарушением его условий со стороны арендатора.
Кроме того, в случае нарушения прав и законных интересов ОАО "СТ Групп Регион" действиями (бездействием) органов власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц общество вправе было обжаловать их в установленном законом порядке, в том числе в судебном. Доказательств обжалования таких действий заявителем жалобы в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2008 года, суд апелляционной инстанции не усматривает.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы возложить на заявителя жалобы. При подаче апелляционной жалобы ОАО "СТ Групп Регион" оплатило государственную пошлину в размере 1000 руб. согласно платежного поручения N 523 от 13.05.2008 года.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2008 года по делу N А53-2334/2008-С2-50 оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "СТ Групп Регион" без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.07.2008 N 15АП-3189/2008 ПО ДЕЛУ N А53-2334/2008-С2-50
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2008 г. N 15АП-3189/2008
Дело N А53-2334/2008-С2-50
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тимченко О.Х.
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Ю.А.
при участии:
от истца: Орлов И.В., удостоверение адвоката N 8286 от 07.03.2006 г., представитель по доверенности N 23/08 от 28.02.2008 г.; Чакрян Е.М., представитель по доверенности N 31/08 от 25.04.2008 г.
от ответчика: не явился
от третьих лиц: не явились
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "СТ Групп Регион"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18.04.2008 г. по делу N А53-2334/2008-С2-50
принятое в составе судьи Басовой Л.А.
по иску Открытого акционерного общества "СТ Групп Регион"
к ответчику Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области
при участии третьих лиц: Государственное учреждение культуры Ростовской области" Донское наследие", Федеральное негосударственное унитарное предприятие "ФТ-Центр"
о признании незаконными действий по расторжению договора аренды нежилых зданий, находящихся в федеральной собственности 3142/04 от 19.10.2004 г., находящихся по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, 47 лит. А, Б, 49 лит. А, 51 лит. Б, лит. Г, лит. Е
установил:
Открытое акционерное общество "СТ Групп Регион" (далее общество) обратилось Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области (далее территориальное управление) о признании незаконным действий по расторжению договора аренды нежилых зданий, находящихся в федеральной собственности N 142/04 от 19.10.2004 г., находящихся по адресу г. Ростов-Иру, ул. Береговая. 47 лит. А. лиг. Б, 49 лиг. А: 51 лит. А; лит. Б; лит. В; лит. Г; лит. Е.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Государственное учреждение культуры Ростовской области "Донское наследие"; Федеральное государственное унитарное предприятие "ФТ-Центр".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18 апреля 2008 года удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом ОАО "СТ Групп Регион" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции.
Доводы жалобы заявитель обосновал тем, что при вынесении решения судом неправильно применены положения статьей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не дана правовая оценка действиям Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области с учетом требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель истца доводы жалобы в судебном заседании поддержал.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области в отзыве на жалобу указало, что по результатам конкурса с ОАО "СТ Групп Регион" заключен договор аренды от 19.10.2004 г. N 142/04. По условиям договора арендатор обязан был провести ремонтно- реставрационные работы. Неисполнение принятых обязательств явилось основанием направления уведомления от 12.12.2007 г. N 11-11408/01 о досрочном прекращении указанного договора аренды. Уведомление является лишь условием для обращения ТУ ФАУФИ по Ростовской области с иском о расторжении договора. В удовлетворении жалобы просил отказать.
Государственное учреждение культуры Ростовской области" Донское наследие", Федеральное негосударственное унитарное предприятие "ФТ-Центр" в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями N 664975, 664982 о вручении копии судебного акта.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, распоряжением от 30.04.2004 г. N 857 Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону земельный участок площадью 1,3340 га, расположенный по ул. Береговая, 47, 49, 51 в г. Ростове-на-Дону передан Государственному учреждению "Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры" в постоянное (бессрочное) пользование. Право зарегистрировано в ЕГРП 05.10.2004 г.
Распоряжением от 20.07.2004 г. N 628-р/01 "О проведении торгов на заключение договора аренды" устанавливались критерии выбора победителя торгов, в том числе такой критерий как срок восстановления объекта торгов (не более 4,5 лет). В соответствии с протоколом N 8/04 состоявшихся 08.10.2004 г. торгов победителем в признано ОАО "СТ Групп Регион", с которым 19.10.2004 г. был заключен договора аренды нежилых зданий, находящихся в федеральной собственности N 142/04, предметом которых являлись расположенные в г. Ростове-на-Дону по ул. Береговая, 47, 49, 51 лит.А, лит. Б, лит. В здания для размещения объектов культурно-развлекательного комплекса. Общая площадь сдаваемых в аренду зданий определена в размере 10 881, 1 кв. м, в том числе здания по ул. Береговая, 47-1526, 2 кв. м (лит. А), 381, 2 кв. м (лит. Б); ул. Береговая, 49-2290, 1 кв. м (лит. А); ул. Береговая, 51-2949, 1 кв. м. А); ул. Береговая, 51-937, 8 кв. м (лит. Б); ул. Береговая, 51-235, 1 кв. м (лит. В), 8,9 кв. м (лит. Г), 39, 7 кв. м (лит. Е). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 03.02.2005 г. в Единый государственный реестр прав внесена запись о регистрации N 61-61-01/005/2005-78. Помещения переданы заявителю по акту приема-передачи от 20.10.2004 г. одновременно с передачей комплекса зданий, заявителю переданы описание особенностей облика и интерьера (предмета охраны) объектов культурного наследия; копии технических паспортов, генплан застройки земельного участка по ул. Береговая 47-51.
Согласно заключенного договора аренды от 19.10.2004 года N 142/04 общество обязано было обеспечить за счет собственных средств проведение ремонтно-реставрационных работ в соответствии с принятыми обязательствами по условиям конкурса (п. п. 2.3.5. п. 2.3). При этом согласно конкурсным предложениям ОАО "СТ Групп Регион" проектирование, реконструкция и строительство нового комплекса, составляет от 1,5 до 2-х лет. Кроме того, арендатор обязан: два раза в год направлять балансодержателю отчет о выполненных объемах ремонтно-реставрационных работ и произведенных неотделимых улучшениях арендуемых зданий, с приложением надлежащим образом оформленных финансовых и других документов о фактических затратах на их выполнение с указанием источников этих затрат (акты формы КС-2, КС-3) (п. п. 2.3.7. п. 2.3); заключить с балансодержателем (органом охраны объектов культурного наследия) охранный договор в порядке, установленном действующим законодательством (п. п. 2.3.11. п. 2.3).
Проект охранного обязательства N 01-05, направлен заявителю 09.11.2005 г. Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Южному федеральному округу. Письмами от 22.11.2005 г. б/н, от 01.12.2005 г. б/н заявитель отказался от подписания охранного договора в предложенной Службой редакции, сославшись на несоответствия адресов объектов указанных в договоре аренды адресам и письмом от 01.12.2005 г. предложил Управлению внести изменения в договор аренды N 142/04 от 19.10.2004 г., для рассмотрения которого ему было письмом от 16.12.2005 г. N 11-11827/01 предложено представить соответствующие документы. Охранное обязательство до настоящего времени не подписано заявителем.
Судом первой инстанции установлено, что проектно-сметная документация относительно проведения восстановительных работ в отношении переданных в аренду объектов не разработана. На основании заключенных заявителем договоров подряда N 2 от 21.05.2007 г. проведены работы по благоустройству объектов, связанные с ремонтом штукатурки цоколя, окраске цоколя и окраски забора, вывоза мусора и натягиванию сетки на фасад с частичным закрытием оконных проемов листами ДВП с устройством обрешетки.
Письмами от 08.12.2006 г. N 11-11657/01, 24.04.2007 г. N 11-3350/01, 13.09.2007 г. N 11-8665/02 ТУ Росимущества по Ростовской области уведомляло ОАО "СТ Групп Регион" о необходимости исполнения условий договора аренды и информировании территориального управления о проделанной работе.
В связи с неисполнением обществом принятых обязательств, ТУ Росимущества по Ростовской области было направлено уведомление от 12.12.2007 г. N 11-11408/01 о досрочном прекращении указанного договора аренды.
Полагая, что указанными действиями территориального управления нарушаются права заявителя как арендатора, общество на основании на статьи 198 АПК РФ, обратилась с требованием о признании незаконным действий территориального управления по расторжению договора аренды зданий N 142/04 от 19.10.2004 г.
Согласно требованиям ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой сторон, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания расторжения договора по требованию арендодателя в связи с надлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды имущества. Приведенный в статье 619 ГК РФ перечень оснований расторжения договора аренды не является исчерпывающим, договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Анализ указанных норм права свидетельствует о том, что стороны договора аренды вправе предусмотреть дополнительные по отношению к установленным законом основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не изменяя при этом установленный законом порядок его расторжения.
Предусмотренные в пункте 6.3 договора основания для досрочного расторжения договора в части неоднократного нарушения условий настоящего договора арендатором являются дополнительными по отношению к установленным статье 619 ГК РФ основаниям для его расторжения и могут быть применены арендодателем при условии нарушения договора арендатором.
Пунктами 2.3.5 и 2.3.11 договора предусмотрена обязанность арендатора по договору, в том числе за счет собственных средств провести ремонтно-реставрационные работы в соответствии с принятыми обязательствами и условиями конкурса; в месячный срок после вступления в силу настоящего договора, но не ранее подписания балансодержателем и арендатором протокола об освобождении помещения от имущества и имущественных прав третьих лиц (п. 2.2.2 договора) заключить с балансодержателем охранный договор в порядке, установленном действующим законодательством. Подтверждение выполнения арендатором условий п. 2.3.5 договора обеспечивается посредством направления им два раза в год балансодержателю отчета о выполненных объемах ремонтно-восстановительных работ и произведенных неотделимых улучшениях здания, с приложением надлежащим образом оформленных финансовых и других документов о затратах на их выполнение с указанием источника этих затрат (акту формы КС-2, КС-3). Как следует из материалов дела и не оспаривается заявителем, ОАО "СТ Групп Регион" до настоящего времени не приступило к проведению ремонтно-восстановительных работ, отчеты об их выполнении ни балансодержателю, ни Управлению не направлялись ввиду отсутствия сведений о выполненных ремонтно-восстановительных работах.
Срок проведения ремонтно-восстановительных работ на передаваемом в аренду объекте определен распоряжением о проведении торгов на право заключения договора аренды от 20.07.2004 г. N 628-р/01, являющимся составной частью конкурсной документации и составляет 4, 5 года.
Уведомление от 12.12.2007 г. N 11-11408/01, направленное арендатору ТУ ФАУФИ по Ростовской области, является лишь необходимым условием для обращения территориального управления как стороны по договору аренды, в арбитражный суд с иском о досрочном его прекращении (в случае, если такой иск будет направлен в суд). Оно направлено на реализацию территориальным управлением своих прав как участника (субъекта) гражданских правоотношений, возникших в результате заключения названного договора, и не связано с реализацией территориальным управлением возложенных на него властных полномочий в сфере управления и распоряжения федеральной собственностью (статья 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8, основанием для принятия решения суда о признании нормативного акта, действий (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительными являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.
Глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на которые ссылается заявитель, распространяются на случаи рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц. В настоящем случае ТУ Росимущества по Ростовской области выступает в качестве стороны по договору, в связи, с чем его действия не направлены на реализацию властных полномочий и, соответственно, не могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК РФ.
Письмами от 08.12.2006 г. N 11-11657/01, от 24.04.2007 г. N 11-3350/01, от 13.09.2007 г. N 11-8665/02 территориальное управление по Ростовской области уведомляло общество о необходимости исполнения условий договора аренды и информировании теруправления о проделанной работе.
Доводы заявителя жалобы о том, что в результате бездействия органов власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, ОАО "СТ Групп Регион" был лишен возможности исполнять условия договора в соответствии с принятыми на себя обязательствами, не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящего спора. Отсутствие заключенного в установленном порядке договора аренды земельного участка, охранного обязательства, иных документов не могут свидетельствовать о недействительности оспариваемого уведомления, поскольку настоящий спор не касается расторжения договора аренды в связи с нарушением его условий со стороны арендатора.
Кроме того, в случае нарушения прав и законных интересов ОАО "СТ Групп Регион" действиями (бездействием) органов власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц общество вправе было обжаловать их в установленном законом порядке, в том числе в судебном. Доказательств обжалования таких действий заявителем жалобы в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2008 года, суд апелляционной инстанции не усматривает.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы возложить на заявителя жалобы. При подаче апелляционной жалобы ОАО "СТ Групп Регион" оплатило государственную пошлину в размере 1000 руб. согласно платежного поручения N 523 от 13.05.2008 года.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2008 года по делу N А53-2334/2008-С2-50 оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "СТ Групп Регион" без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)