Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Айбатулина К.К., судей Бабаевой О.В. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Орловой Елены Александровны (ИНН 231517350833, ОГРНИП 306231552700036) - Ефимовой Е.Б. (ордер от 29.01.2013 N 767509), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "П.А.-Романья" (ИНН 2315074835, ОГРН 1022302390032), извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу предпринимателя Орловой Елены Александровны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2012 (судья Огилец А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2012 (судьи Кузнецов С.А., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-49598/2011, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Орлова Е.А. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "П.А.-Романья" (далее - общество) о взыскании 20 821 464 рублей 36 копеек упущенной выгоды.
Решением от 02.08.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.10.2012, в иске отказано. Суды исходили из того, что отсутствие у предпринимателя права собственности на спорный объект препятствует удовлетворению требования о взыскании в его пользу упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя жалобы, выводы судов не основаны на нормах права, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не связывает право на взыскание упущенной выгоды с наличием права собственности на имущество. Суд не оценил представленные предпринимателем доказательства, не принял во внимание выводы судебных инстанций по другим делам между теми же сторонами о том, что строительство спорного объекта осуществлялось для предпринимателя и прекращение договора инвестирования не лишает последнего права на получение доли в спорном объекте. В результате нарушения обществом условий договора инвестирования предприниматель не достиг того результата, на который рассчитывал при его заключении. Предприниматель выполнил принятые на себя обязательства по договору инвестирования, перечислил обществу денежные средства для строительства, оплатил выполнение подрядных работ по благоустройству территории кафе, подключению к коммунальным сетям, пожарной сигнализации, кондиционированию и вентиляции, телефонизации, а также кровельные, электромонтажные и отделочные работы, заключил с коммунальными службами договоры на обслуживание. Невыполнение обществом обязанности по вводу объекта в эксплуатацию является единственным препятствием для получения предпринимателем прибыли от эксплуатации спорного объекта.
Изучив материалы дела и выслушав предпринимателя и его представителя, поддержавших доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Из материалов дела видно, что общество и предприниматель заключили договор инвестирования строительства от 25.08.2002, по которому общество приняло на себя обязательства по строительству для предпринимателя нежилого помещения кафе площадью 530 кв. м по адресу: г. Новороссийск, пр. Ленина/ул. Героев Десантников (район НГМА). Размер инвестиций предпринимателя установлен в пункте 2.4 договора и составляет 2 млн рублей.
Согласно пункту 2.1 договора общество обязалось на основании с проектно-сметной документации осуществить строительство нежилого помещения (объекта недвижимости), обеспечить качественное выполнение строительно-монтажных работ в соответствии со строительными нормами и правилами, передать предпринимателю законченный строительством объект путем подписания акта законченного строительства.
Дополнительным соглашением от 14.04.2004 стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его подписания и действителен в течение трех лет с момента заключения договора аренды земельного участка, находящегося в распоряжении администрации г. Новороссийска от 20.05.2003 N 69, а также установили размер инвестиций предпринимателя - 2 005 290 рублей.
Дополнительным соглашением от 16.02.2005 предпринимателю (заказчику, инвестору) предоставлено право привлекать к выполнению отдельных инженерных работ субподрядные организации или выполнять их хозспособом в соответствии с проектной документацией и дизайнерскими работами за свой счет.
В связи с обращением Погосова Х.И. (единственный участник и генеральный директор общества) с иском о признании недействительным указанного договора инвестирования строительства (дело Арбитражного суда Краснодарского края N А32-1639/2007) предприниматель уведомил общество об отказе от исполнения названного договора ввиду нарушения последним обязательств (письмо от 07.07.2007).
В письме от 01.08.2007 N 41 общество сообщило предпринимателю о принятии отказа от исполнения договора. Общество отказалось передать предпринимателю незавершенный объект.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 по делу N А32-411/2007, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2010, предпринимателю отказано в иске об истребовании и передаче предпринимателю не завершенного строительством спорного кафе и признании права собственности на него. Судебные инстанции установили, что предприниматель совмещал функции инвестора, заказчика, подрядчика, пользователя объекта капитальных вложений. На общество были возложены функции заказчика и подрядчика. Значительная часть работ на спорном объекте недвижимого имущества выполнена предпринимателем или по его поручению иными организациями.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 по делу N 1183/2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.12.2011, предпринимателю отказано в иске о признании права собственности на объект (кафе).
Судебными актами по названным делам установлено, что кафе, возведенное в рамках заключенного сторонами договора, не введено в эксплуатацию, не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предприниматель полагает, что неисполнение обществом обязанности по передаче спорного объекта недвижимости лишило его возможности извлекать прибыль от его эксплуатации либо передачи в аренду. В подтверждение суммы упущенной выгоды предприниматель представил суду заключение эксперта от 29.12.2011 N 106-2011, выполненное ООО "НовоТех", согласно которому размер доходов, не полученных от эксплуатации кафе по целевому назначению или от сдачи готового к эксплуатации объекта при обычных условиях гражданского оборота за период с 08.08.2007 по декабрь 2011 года, составляет 22 150 454 рубля.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для взыскания убытков истцу необходимо доказать факт нарушения права (реального ущерба или упущенной выгоды), наличие вины причинителя вреда и размер убытков, а также причинную связь между виновным нарушением права и наступившими последствиями. Отсутствие хотя бы одного из указанных элементов исключает наступление ответственности в виде возмещения убытков.
Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам статьи 131 и пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации этого права за покупателем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абзац 3 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
Объект незавершенного строительства до момента регистрации на него права собственности в установленном законом порядке объектом права (вещью) не является.
Отсутствие возможности введения объекта недвижимости в гражданский оборот исключает возможность его эксплуатации по целевому назначению либо передачи в аренду иному лицу.
Судебные инстанции установили, что право собственности предпринимателя на спорный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано, поэтому сделали вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска о взыскании упущенной выгоды.
Суд кассационной инстанции отклоняет доводы предпринимателя о правомерности его требования.
Стороны не оспаривают факт расторжения ими в августе 2007 года договора инвестирования строительства от 25.08.2002.
Поскольку предприниматель не обладает правом на земельный участок, на котором возводилось спорное строение, его утверждение о возможности сдачи здания строящегося кафе в аренду и получения прибыли на спорную сумму носит предположительный характер.
В силу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случаях, когда право собственности продавца на имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
При изложенных обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2012 по делу N А32-49598/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
К.К.АЙБАТУЛИН
Судьи
О.В.БАБАЕВА
Л.И.САВЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 29.01.2013 ПО ДЕЛУ N А32-49598/2011
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2013 г. по делу N А32-49598/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Айбатулина К.К., судей Бабаевой О.В. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Орловой Елены Александровны (ИНН 231517350833, ОГРНИП 306231552700036) - Ефимовой Е.Б. (ордер от 29.01.2013 N 767509), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "П.А.-Романья" (ИНН 2315074835, ОГРН 1022302390032), извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу предпринимателя Орловой Елены Александровны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2012 (судья Огилец А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2012 (судьи Кузнецов С.А., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-49598/2011, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Орлова Е.А. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "П.А.-Романья" (далее - общество) о взыскании 20 821 464 рублей 36 копеек упущенной выгоды.
Решением от 02.08.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.10.2012, в иске отказано. Суды исходили из того, что отсутствие у предпринимателя права собственности на спорный объект препятствует удовлетворению требования о взыскании в его пользу упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя жалобы, выводы судов не основаны на нормах права, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не связывает право на взыскание упущенной выгоды с наличием права собственности на имущество. Суд не оценил представленные предпринимателем доказательства, не принял во внимание выводы судебных инстанций по другим делам между теми же сторонами о том, что строительство спорного объекта осуществлялось для предпринимателя и прекращение договора инвестирования не лишает последнего права на получение доли в спорном объекте. В результате нарушения обществом условий договора инвестирования предприниматель не достиг того результата, на который рассчитывал при его заключении. Предприниматель выполнил принятые на себя обязательства по договору инвестирования, перечислил обществу денежные средства для строительства, оплатил выполнение подрядных работ по благоустройству территории кафе, подключению к коммунальным сетям, пожарной сигнализации, кондиционированию и вентиляции, телефонизации, а также кровельные, электромонтажные и отделочные работы, заключил с коммунальными службами договоры на обслуживание. Невыполнение обществом обязанности по вводу объекта в эксплуатацию является единственным препятствием для получения предпринимателем прибыли от эксплуатации спорного объекта.
Изучив материалы дела и выслушав предпринимателя и его представителя, поддержавших доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Из материалов дела видно, что общество и предприниматель заключили договор инвестирования строительства от 25.08.2002, по которому общество приняло на себя обязательства по строительству для предпринимателя нежилого помещения кафе площадью 530 кв. м по адресу: г. Новороссийск, пр. Ленина/ул. Героев Десантников (район НГМА). Размер инвестиций предпринимателя установлен в пункте 2.4 договора и составляет 2 млн рублей.
Согласно пункту 2.1 договора общество обязалось на основании с проектно-сметной документации осуществить строительство нежилого помещения (объекта недвижимости), обеспечить качественное выполнение строительно-монтажных работ в соответствии со строительными нормами и правилами, передать предпринимателю законченный строительством объект путем подписания акта законченного строительства.
Дополнительным соглашением от 14.04.2004 стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его подписания и действителен в течение трех лет с момента заключения договора аренды земельного участка, находящегося в распоряжении администрации г. Новороссийска от 20.05.2003 N 69, а также установили размер инвестиций предпринимателя - 2 005 290 рублей.
Дополнительным соглашением от 16.02.2005 предпринимателю (заказчику, инвестору) предоставлено право привлекать к выполнению отдельных инженерных работ субподрядные организации или выполнять их хозспособом в соответствии с проектной документацией и дизайнерскими работами за свой счет.
В связи с обращением Погосова Х.И. (единственный участник и генеральный директор общества) с иском о признании недействительным указанного договора инвестирования строительства (дело Арбитражного суда Краснодарского края N А32-1639/2007) предприниматель уведомил общество об отказе от исполнения названного договора ввиду нарушения последним обязательств (письмо от 07.07.2007).
В письме от 01.08.2007 N 41 общество сообщило предпринимателю о принятии отказа от исполнения договора. Общество отказалось передать предпринимателю незавершенный объект.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 по делу N А32-411/2007, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2010, предпринимателю отказано в иске об истребовании и передаче предпринимателю не завершенного строительством спорного кафе и признании права собственности на него. Судебные инстанции установили, что предприниматель совмещал функции инвестора, заказчика, подрядчика, пользователя объекта капитальных вложений. На общество были возложены функции заказчика и подрядчика. Значительная часть работ на спорном объекте недвижимого имущества выполнена предпринимателем или по его поручению иными организациями.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 по делу N 1183/2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.12.2011, предпринимателю отказано в иске о признании права собственности на объект (кафе).
Судебными актами по названным делам установлено, что кафе, возведенное в рамках заключенного сторонами договора, не введено в эксплуатацию, не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предприниматель полагает, что неисполнение обществом обязанности по передаче спорного объекта недвижимости лишило его возможности извлекать прибыль от его эксплуатации либо передачи в аренду. В подтверждение суммы упущенной выгоды предприниматель представил суду заключение эксперта от 29.12.2011 N 106-2011, выполненное ООО "НовоТех", согласно которому размер доходов, не полученных от эксплуатации кафе по целевому назначению или от сдачи готового к эксплуатации объекта при обычных условиях гражданского оборота за период с 08.08.2007 по декабрь 2011 года, составляет 22 150 454 рубля.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для взыскания убытков истцу необходимо доказать факт нарушения права (реального ущерба или упущенной выгоды), наличие вины причинителя вреда и размер убытков, а также причинную связь между виновным нарушением права и наступившими последствиями. Отсутствие хотя бы одного из указанных элементов исключает наступление ответственности в виде возмещения убытков.
Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам статьи 131 и пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации этого права за покупателем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абзац 3 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
Объект незавершенного строительства до момента регистрации на него права собственности в установленном законом порядке объектом права (вещью) не является.
Отсутствие возможности введения объекта недвижимости в гражданский оборот исключает возможность его эксплуатации по целевому назначению либо передачи в аренду иному лицу.
Судебные инстанции установили, что право собственности предпринимателя на спорный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано, поэтому сделали вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска о взыскании упущенной выгоды.
Суд кассационной инстанции отклоняет доводы предпринимателя о правомерности его требования.
Стороны не оспаривают факт расторжения ими в августе 2007 года договора инвестирования строительства от 25.08.2002.
Поскольку предприниматель не обладает правом на земельный участок, на котором возводилось спорное строение, его утверждение о возможности сдачи здания строящегося кафе в аренду и получения прибыли на спорную сумму носит предположительный характер.
В силу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случаях, когда право собственности продавца на имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
При изложенных обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2012 по делу N А32-49598/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
К.К.АЙБАТУЛИН
Судьи
О.В.БАБАЕВА
Л.И.САВЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)