Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02.04.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 08.04.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г., Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии представителя истца - индивидуального предпринимателя Тараканова Сергея Валерьевича (ОГРНИП 312774626801631) - Буцкой Л.И. (доверенность от 16.08.2012), в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тараканова Сергея Валерьевича на решение Арбитражного суда Калужской области от 10.01.2013 по делу N А23-2403/2012 (судья Сидорычева Л.П.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Тараканов Сергей Валерьевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации муниципального образования городского поселения город Боровск (далее - администрация) (ОГРН 1054002539140, ИНН 4003016694), сельскохозяйственному производственному кооперативу "Колхоз Русь" (далее - кооператив) (ОГРН 1024000536372, ИНН 4003012467) о признании незаключенным договора аренды от 01.07.1992; возложении на администрацию муниципального образования городского поселения город Боровск обязанности внести изменения в договор N 2 купли-продажи на аукционе нежилого здания и земельного участка от 15.08.2011, исключив из договора пункт 3.1 следующего содержания "Существующие ограничения (обременения) здания: Аренда. Договор аренды от 01.07.1992 года, срок аренды с 01.07.1992 по 01.07.2023" (т. 1, л.д. 3-6).
Определением суда от 08.10.2012 (т. 1, л.д. 87-88), принятым в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования муниципального района "Боровский район" (ОГРН 1024000536450; ИНН 4003009369).
Решением суда от 10.01.2013 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 100-103). Суд установил, что спорный договор аренды от 01.07.1992 заключен сторонами до вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, и соответствовал действовавшему на момент его заключения Гражданскому кодексу РСФСР. Поскольку предприниматель стал собственником спорного имущества только в 2011, стороной договора не являлся, его права не могли быть нарушены в момент его подписания. Отказывая в удовлетворении требования о внесении изменений в договор купли-продажи, суд исходил из отсутствия оснований, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, исковые требования удовлетворить (т. 2, л.д. 107-110). В обоснование своей позиции заявитель указывает на фактическое отсутствие арендатора в приобретенных истцом помещениях. Соглашение о внесении изменений в договор аренды, подписанное между ответчиками, не зарегистрировано, а потому договор не может считаться заключенным. Ссылается на отсутствие передаточного акта от правопредшественника арендатора к его правопреемнику и неисследованность судом факта реорганизации арендатора. Утверждает об отсутствии обременений у здания на момент заключения договора купли-продажи, в подтверждение чего ссылается на выписку из ЕГРП по состоянию на 06.06.2011. Полагает, что договор аренды является незаключенным, ввиду отсутствия условия об арендной плате. Заявляет о непередаче истцу подлинников документов, подтверждающих существование арендных отношений.
В отзыве ответчики просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражая против довода о незаключенности договора аренды, ссылаются на его подписание до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Отмечают, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Указывают, что внесение изменений в договор купли-продажи невозможно, так как это нарушит требования Федерального Закона "О защите конкуренции".
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчики и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Кооператив заявил письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое с учетом мнения представителя истца, удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом Боровского района (арендодатель) и СКХ "РУСЬ" - Союз крестьянских хозяйств "РУСЬ" (арендатор) 01.07.1992 заключен договор (т. 1, л.д. 10-14), по условиям которого арендодатель передает арендатору на условиях, определяемых договором, в аренду здание магазина "Кулинария" - кафе "Отдых" в торговых рядах по ул. Ленина (литер) Г N 44; стоимость передаваемых основных средств по состоянию на 01.07.1992 на основании технического паспорта (приложение 1) составляет 30 637 тыс. руб.; площадь застройки 191,2 кв. метров, площадь помещения 148, 9 кв. метров (т. 1, л.д. 17).
Согласно пункту 1.5 договора от 01.07.1992 передача средств, указанных в пункте 1.1, производится по приемосдаточному акту в течение пяти дней с момента подписания договора. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора (приложение N 2).
По акту приемки-сдачи основных средств на основании распоряжения от 19.05.1992 N 152 и договора от 01.07.1992 N 1 (т. 1, л.д. 16) здание передано ответчику арендатору.
Срок действия договора установлен с 01.07.1992 до 01.07.2023 (пункт 5.1 договора).
Согласно пункту 2.1 арендатор освобождается от арендной платы на период предоставления им городскому Совету города Боровска в пользование земель (11 га), оговоренных в приложении N 3 договора (т. 1, л.д. 11, 15).
Соглашением от 02.06.2004 изменена площадь земельных участков (т. 1, л.д. 18).
Товарищество с ограниченной ответственностью - Союз крестьянских хозяйств "РУСЬ", зарегистрированное в качестве юридического лица постановлением администрации Боровского района N 39/8 от 04.02.1992 за N 201 (свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) предприятия N 0201 серии ТОО (т. 1, л.д. 131)) реорганизовано в СПК "Колхоз "Русь" (пункт 1.1 устава - т. 2, л.д. 2).
Переданное в аренду - здание кафе "Русь", расположенное по адресу г. Боровск, пл. Ленина, д. 44, стр. 1 включено в план приватизации муниципального имущества муниципального образования городское поселение город Боровск на 2011 год и выставлено на торги.
По итогам проведенного администрацией 10.08.2011 аукциона (т. 1, л.д. 20-21) победителем признан предприниматель. В протоколе об итогах проведения аукциона (лот N 1) от 10.08.2011 N 2 (т. 1, л.д. 20-21) отражено, что выставленное на продажу муниципальное имущество обременено договором аренды здания от 01.07.1992, арендатор - СКХ "Русь". Срок аренды с 01.07.1992 до 01.07.2013.
На основании протокола об итогах аукциона, между администрацией (продавец) и предпринимателем (покупатель) 15.08.2011 заключен договор N 2 купли-продажи нежилого здания и земельного участка (т. 1, л.д. 22-26), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество - нежилое одноэтажное здание кафе "Русь", общей площадью 147,3 кв. метров, расположенное по адресу: 249010, Калужская область, г. Боровск, пл. Ленина, д. 44, стр. 1 и земельный участок с кадастровым номером 40:03:100152:66, находящийся по адресу: Калужская область, г. Боровск, пл. Ленина, д. 44, площадью 226 кв. метров.
В пункте 3.1 договора указано на наличие ограничений (обременения) здания арендными отношениями по договору аренды от 01.07.1992 года. Срок аренды с 01.07.1992 года по 01.07.2023. Ограничения (обременения) земельного участка не зарегистрированы (пункт 3.3 договора).
Пунктом 9.1 договора констатировано, что на момент его заключения покупателю известно состояние, основные характеристики здания, условия пользования земельным участком, в связи с чем, претензии по данным основаниям продавцом не принимаются.
По акту приемки-передачи нежилого здания и земельного участка от 15.08.2011 (т. 1, л.д. 27) здание и земельный участок переданы предпринимателю.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 13.09.2011 (т. 1, л.д. 28-29) за Таракановым Сергеем Валерьевичем, зарегистрировано право собственности на кафе "Русь", общей площадью 147,3 кв. метров, инв. N 2157-10, расположенное по адресу: 249010, Калужская область, г. Боровск, пл. Ленина, д. 44, стр. 1 и земельный участок с кадастровым номером 40:03:100152:66, находящийся по адресу: Калужская область, г. Боровск, пл. Ленина, д. 44, площадью 226 кв. метров.
Поскольку фактически арендатор в приобретенном покупателем здании отсутствовал, истец обратился в администрацию с предложением заключить соглашение об исключении из договора купли-продажи пункта 3.1, которым констатировано наличие обременения у здания.
В ответ на обращение предпринимателя администрация ответила отказом (т. 1, л.д. 32).
Полагая, что договор аренды от 01.07.1992 является незаключенным ввиду несогласования в нем существенных условий, необоснованности отказа администрации от исключения из договора купли-продажи условия о наличии у здания обременения договором аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В частности, согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Частью 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Причем частью 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, обращаясь в суд, истец должен был доказать совокупность названных условий.
В данном случае совокупность таких обстоятельств истцом не доказана, поскольку участвуя в аукционе и заключая договор купли-продажи, предприниматель знал о наличии у приобретаемого здания обременения в виде аренды. Об этом свидетельствует как подписанный им протокол об итогах аукциона от 10.08.2011 (т. 1, л.д. 20-21), так и договор купли-продажи от 15.08.2011 (т. 1, л.д. 22-23).
Таким образом, отсутствует предусмотренное в числе совокупности условий для изменения договора по статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о том, что на момент заключения договора стороны не предполагали возникновения того обстоятельства, что здание может быть обременено арендой.
Ссылка заявителя на фактическое отсутствие арендатора в спорном здании и непередачу ему доказательств подтверждающих заключение договора аренды, не может являться основанием для изменения договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку истцу было известно о том, что условиями аукциона указывалось на наличия обременения, истец, вступая в договорные отношения, мог принять необходимые меры по получению документов, подтверждающих это обстоятельство (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.11.2010 N 9060/10).
Несовершение им таких действий влечет отнесение на него риска несения последствий предпринимательской деятельности (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, возможное внесение изменений в договор купли-продажи, заключенный по итогам торгов, противоречило бы антимонопольному законодательству (статья 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции").
Согласно пунктам 16 и 11.4 Правил проведений конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления муниципальным имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службой России от 10.02.2010 N 67, не допускается изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о внесении изменений в договор купли-продажи, заключенный по итогам аукциона.
Отказывая в удовлетворении требования о признании незаключенным договора аренды, первая инстанция правомерно исходила из следующего.
Договор аренды, сведения о котором содержатся в аукционной документации, подписан ответчиками 01.07.1992 и на момент его заключения действовал Гражданский кодексом РСФСР (1964 года) и Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 160 Гражданского кодекса РСФСР договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам. Существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида.
Согласно пункту 2 статьи 7 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 в договоре предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды.
Как усматривается из условий спорного договора аренды от 01.07.1992, в нем указано место нахождения арендуемого недвижимого имущества, а именно: здание магазина "Кулинария" - кафе "Отдых" в торговых рядах по ул. Ленина /литер/ Г N 44, стоимость основных средств по состоянию на 01.07.1992 на основании технического паспорта - 30 637 рублей, площадь застройки - 191,2 кв. метров, площадь помещения - 148, 9 кв. метров. В качестве арендной платы указано на предоставление арендодателю в пользование земель (приложение N 3).
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Спорный договор аренды заключен сторонами 01.07.1992, то есть до вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, и соответствует действовавшему на момент его заключения Гражданскому кодексу РСФСР.
Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Поскольку, договор между комитетом по управлению имуществом Боровского района и СКХ "Русь" заключен 01.07.1992 года, а предприниматель стал собственником спорного имущества только в 2011 году, его права не могли быть нарушены на момент заключения договора.
Так как к предпринимателю перешли права арендодателя (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), он не лишен предоставленных законом прав в отношении предмета аренды.
Довод истца о том, что дополнительное соглашение к договору аренды от 02.06.2004 не зарегистрировано, равно как и не зарегистрирован факт смены арендодателя по нему в связи с передачей имущества из собственности муниципального района в собственность городского поселения, не свидетельствует о незаключенности договора.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьями 131, 609, 651 Кодекса установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Следовательно, дополнительное соглашение от 02.06.2004 к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежало обязательной государственной регистрации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.11.2012 N 11241/12).
Между тем незаключенность дополнительного соглашения к договору аренды, подписанного после введения в действие Закона о регистрации, не означает незаключенности самого договора, подписанного до введения в действие названного Закона.
Смена собственника имущества, переданного в аренду в период действия договора арендыне является предусмотренным законом основанием для внесения изменений в договор аренды (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации). К новому собственнику переходят все права арендодателя по договору.
Довод заявителя о том, что суд первой инстанции не исследовал вопрос о правопреемстве между кооперативом и ТОО "Союз крестьянских хозяйств "Русь", в том числе - передаточный акт, а также документы о смене собственника имущества, отклоняется судом.
Согласно уставу кооператива, выписке из ЕГРЮЛ на 10.07.2008, он создан путем реорганизации "СКХ "Русь" (т. 2, л.д. 2, т. 1, л.д. 133). Дополнительное соглашение от 02.06.2004 подписывалось СПК "Колхоз "Русь" (т. 1, л.д. 18).
Довод заявителя о том, что на дату проведения аукциона и заключения договора купли-продажи в ЕГРП отсутствовали сведения о регистрации договора аренды, не является основанием для удовлетворения иска, поскольку договор аренды был заключен до введения в действие Закона о регистрации.
Ссылка истца на то, что он лишен возможности получения арендных платежей ввиду отсутствия в договоре условия о них, не принимается апелляционной инстанцией. Согласно пункту 2.1 договора аренды освобождение арендатора от арендной платы предусмотрено лишь на период предоставления им городскому Совету города Боровска в пользование земель (11 га), оговоренных в приложении N 3 (т. 1, л.д. 11, 15).
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 10.01.2013 по делу N А23-2403/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2013 ПО ДЕЛУ N А23-2403/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2013 г. по делу N А23-2403/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02.04.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 08.04.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г., Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии представителя истца - индивидуального предпринимателя Тараканова Сергея Валерьевича (ОГРНИП 312774626801631) - Буцкой Л.И. (доверенность от 16.08.2012), в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тараканова Сергея Валерьевича на решение Арбитражного суда Калужской области от 10.01.2013 по делу N А23-2403/2012 (судья Сидорычева Л.П.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Тараканов Сергей Валерьевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации муниципального образования городского поселения город Боровск (далее - администрация) (ОГРН 1054002539140, ИНН 4003016694), сельскохозяйственному производственному кооперативу "Колхоз Русь" (далее - кооператив) (ОГРН 1024000536372, ИНН 4003012467) о признании незаключенным договора аренды от 01.07.1992; возложении на администрацию муниципального образования городского поселения город Боровск обязанности внести изменения в договор N 2 купли-продажи на аукционе нежилого здания и земельного участка от 15.08.2011, исключив из договора пункт 3.1 следующего содержания "Существующие ограничения (обременения) здания: Аренда. Договор аренды от 01.07.1992 года, срок аренды с 01.07.1992 по 01.07.2023" (т. 1, л.д. 3-6).
Определением суда от 08.10.2012 (т. 1, л.д. 87-88), принятым в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования муниципального района "Боровский район" (ОГРН 1024000536450; ИНН 4003009369).
Решением суда от 10.01.2013 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 100-103). Суд установил, что спорный договор аренды от 01.07.1992 заключен сторонами до вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, и соответствовал действовавшему на момент его заключения Гражданскому кодексу РСФСР. Поскольку предприниматель стал собственником спорного имущества только в 2011, стороной договора не являлся, его права не могли быть нарушены в момент его подписания. Отказывая в удовлетворении требования о внесении изменений в договор купли-продажи, суд исходил из отсутствия оснований, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, исковые требования удовлетворить (т. 2, л.д. 107-110). В обоснование своей позиции заявитель указывает на фактическое отсутствие арендатора в приобретенных истцом помещениях. Соглашение о внесении изменений в договор аренды, подписанное между ответчиками, не зарегистрировано, а потому договор не может считаться заключенным. Ссылается на отсутствие передаточного акта от правопредшественника арендатора к его правопреемнику и неисследованность судом факта реорганизации арендатора. Утверждает об отсутствии обременений у здания на момент заключения договора купли-продажи, в подтверждение чего ссылается на выписку из ЕГРП по состоянию на 06.06.2011. Полагает, что договор аренды является незаключенным, ввиду отсутствия условия об арендной плате. Заявляет о непередаче истцу подлинников документов, подтверждающих существование арендных отношений.
В отзыве ответчики просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражая против довода о незаключенности договора аренды, ссылаются на его подписание до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Отмечают, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Указывают, что внесение изменений в договор купли-продажи невозможно, так как это нарушит требования Федерального Закона "О защите конкуренции".
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчики и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Кооператив заявил письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое с учетом мнения представителя истца, удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом Боровского района (арендодатель) и СКХ "РУСЬ" - Союз крестьянских хозяйств "РУСЬ" (арендатор) 01.07.1992 заключен договор (т. 1, л.д. 10-14), по условиям которого арендодатель передает арендатору на условиях, определяемых договором, в аренду здание магазина "Кулинария" - кафе "Отдых" в торговых рядах по ул. Ленина (литер) Г N 44; стоимость передаваемых основных средств по состоянию на 01.07.1992 на основании технического паспорта (приложение 1) составляет 30 637 тыс. руб.; площадь застройки 191,2 кв. метров, площадь помещения 148, 9 кв. метров (т. 1, л.д. 17).
Согласно пункту 1.5 договора от 01.07.1992 передача средств, указанных в пункте 1.1, производится по приемосдаточному акту в течение пяти дней с момента подписания договора. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора (приложение N 2).
По акту приемки-сдачи основных средств на основании распоряжения от 19.05.1992 N 152 и договора от 01.07.1992 N 1 (т. 1, л.д. 16) здание передано ответчику арендатору.
Срок действия договора установлен с 01.07.1992 до 01.07.2023 (пункт 5.1 договора).
Согласно пункту 2.1 арендатор освобождается от арендной платы на период предоставления им городскому Совету города Боровска в пользование земель (11 га), оговоренных в приложении N 3 договора (т. 1, л.д. 11, 15).
Соглашением от 02.06.2004 изменена площадь земельных участков (т. 1, л.д. 18).
Товарищество с ограниченной ответственностью - Союз крестьянских хозяйств "РУСЬ", зарегистрированное в качестве юридического лица постановлением администрации Боровского района N 39/8 от 04.02.1992 за N 201 (свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) предприятия N 0201 серии ТОО (т. 1, л.д. 131)) реорганизовано в СПК "Колхоз "Русь" (пункт 1.1 устава - т. 2, л.д. 2).
Переданное в аренду - здание кафе "Русь", расположенное по адресу г. Боровск, пл. Ленина, д. 44, стр. 1 включено в план приватизации муниципального имущества муниципального образования городское поселение город Боровск на 2011 год и выставлено на торги.
По итогам проведенного администрацией 10.08.2011 аукциона (т. 1, л.д. 20-21) победителем признан предприниматель. В протоколе об итогах проведения аукциона (лот N 1) от 10.08.2011 N 2 (т. 1, л.д. 20-21) отражено, что выставленное на продажу муниципальное имущество обременено договором аренды здания от 01.07.1992, арендатор - СКХ "Русь". Срок аренды с 01.07.1992 до 01.07.2013.
На основании протокола об итогах аукциона, между администрацией (продавец) и предпринимателем (покупатель) 15.08.2011 заключен договор N 2 купли-продажи нежилого здания и земельного участка (т. 1, л.д. 22-26), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество - нежилое одноэтажное здание кафе "Русь", общей площадью 147,3 кв. метров, расположенное по адресу: 249010, Калужская область, г. Боровск, пл. Ленина, д. 44, стр. 1 и земельный участок с кадастровым номером 40:03:100152:66, находящийся по адресу: Калужская область, г. Боровск, пл. Ленина, д. 44, площадью 226 кв. метров.
В пункте 3.1 договора указано на наличие ограничений (обременения) здания арендными отношениями по договору аренды от 01.07.1992 года. Срок аренды с 01.07.1992 года по 01.07.2023. Ограничения (обременения) земельного участка не зарегистрированы (пункт 3.3 договора).
Пунктом 9.1 договора констатировано, что на момент его заключения покупателю известно состояние, основные характеристики здания, условия пользования земельным участком, в связи с чем, претензии по данным основаниям продавцом не принимаются.
По акту приемки-передачи нежилого здания и земельного участка от 15.08.2011 (т. 1, л.д. 27) здание и земельный участок переданы предпринимателю.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 13.09.2011 (т. 1, л.д. 28-29) за Таракановым Сергеем Валерьевичем, зарегистрировано право собственности на кафе "Русь", общей площадью 147,3 кв. метров, инв. N 2157-10, расположенное по адресу: 249010, Калужская область, г. Боровск, пл. Ленина, д. 44, стр. 1 и земельный участок с кадастровым номером 40:03:100152:66, находящийся по адресу: Калужская область, г. Боровск, пл. Ленина, д. 44, площадью 226 кв. метров.
Поскольку фактически арендатор в приобретенном покупателем здании отсутствовал, истец обратился в администрацию с предложением заключить соглашение об исключении из договора купли-продажи пункта 3.1, которым констатировано наличие обременения у здания.
В ответ на обращение предпринимателя администрация ответила отказом (т. 1, л.д. 32).
Полагая, что договор аренды от 01.07.1992 является незаключенным ввиду несогласования в нем существенных условий, необоснованности отказа администрации от исключения из договора купли-продажи условия о наличии у здания обременения договором аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В частности, согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Частью 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Причем частью 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, обращаясь в суд, истец должен был доказать совокупность названных условий.
В данном случае совокупность таких обстоятельств истцом не доказана, поскольку участвуя в аукционе и заключая договор купли-продажи, предприниматель знал о наличии у приобретаемого здания обременения в виде аренды. Об этом свидетельствует как подписанный им протокол об итогах аукциона от 10.08.2011 (т. 1, л.д. 20-21), так и договор купли-продажи от 15.08.2011 (т. 1, л.д. 22-23).
Таким образом, отсутствует предусмотренное в числе совокупности условий для изменения договора по статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о том, что на момент заключения договора стороны не предполагали возникновения того обстоятельства, что здание может быть обременено арендой.
Ссылка заявителя на фактическое отсутствие арендатора в спорном здании и непередачу ему доказательств подтверждающих заключение договора аренды, не может являться основанием для изменения договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку истцу было известно о том, что условиями аукциона указывалось на наличия обременения, истец, вступая в договорные отношения, мог принять необходимые меры по получению документов, подтверждающих это обстоятельство (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.11.2010 N 9060/10).
Несовершение им таких действий влечет отнесение на него риска несения последствий предпринимательской деятельности (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, возможное внесение изменений в договор купли-продажи, заключенный по итогам торгов, противоречило бы антимонопольному законодательству (статья 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции").
Согласно пунктам 16 и 11.4 Правил проведений конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления муниципальным имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службой России от 10.02.2010 N 67, не допускается изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о внесении изменений в договор купли-продажи, заключенный по итогам аукциона.
Отказывая в удовлетворении требования о признании незаключенным договора аренды, первая инстанция правомерно исходила из следующего.
Договор аренды, сведения о котором содержатся в аукционной документации, подписан ответчиками 01.07.1992 и на момент его заключения действовал Гражданский кодексом РСФСР (1964 года) и Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 160 Гражданского кодекса РСФСР договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам. Существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида.
Согласно пункту 2 статьи 7 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 в договоре предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды.
Как усматривается из условий спорного договора аренды от 01.07.1992, в нем указано место нахождения арендуемого недвижимого имущества, а именно: здание магазина "Кулинария" - кафе "Отдых" в торговых рядах по ул. Ленина /литер/ Г N 44, стоимость основных средств по состоянию на 01.07.1992 на основании технического паспорта - 30 637 рублей, площадь застройки - 191,2 кв. метров, площадь помещения - 148, 9 кв. метров. В качестве арендной платы указано на предоставление арендодателю в пользование земель (приложение N 3).
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Спорный договор аренды заключен сторонами 01.07.1992, то есть до вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, и соответствует действовавшему на момент его заключения Гражданскому кодексу РСФСР.
Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Поскольку, договор между комитетом по управлению имуществом Боровского района и СКХ "Русь" заключен 01.07.1992 года, а предприниматель стал собственником спорного имущества только в 2011 году, его права не могли быть нарушены на момент заключения договора.
Так как к предпринимателю перешли права арендодателя (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), он не лишен предоставленных законом прав в отношении предмета аренды.
Довод истца о том, что дополнительное соглашение к договору аренды от 02.06.2004 не зарегистрировано, равно как и не зарегистрирован факт смены арендодателя по нему в связи с передачей имущества из собственности муниципального района в собственность городского поселения, не свидетельствует о незаключенности договора.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьями 131, 609, 651 Кодекса установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Следовательно, дополнительное соглашение от 02.06.2004 к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежало обязательной государственной регистрации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.11.2012 N 11241/12).
Между тем незаключенность дополнительного соглашения к договору аренды, подписанного после введения в действие Закона о регистрации, не означает незаключенности самого договора, подписанного до введения в действие названного Закона.
Смена собственника имущества, переданного в аренду в период действия договора арендыне является предусмотренным законом основанием для внесения изменений в договор аренды (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации). К новому собственнику переходят все права арендодателя по договору.
Довод заявителя о том, что суд первой инстанции не исследовал вопрос о правопреемстве между кооперативом и ТОО "Союз крестьянских хозяйств "Русь", в том числе - передаточный акт, а также документы о смене собственника имущества, отклоняется судом.
Согласно уставу кооператива, выписке из ЕГРЮЛ на 10.07.2008, он создан путем реорганизации "СКХ "Русь" (т. 2, л.д. 2, т. 1, л.д. 133). Дополнительное соглашение от 02.06.2004 подписывалось СПК "Колхоз "Русь" (т. 1, л.д. 18).
Довод заявителя о том, что на дату проведения аукциона и заключения договора купли-продажи в ЕГРП отсутствовали сведения о регистрации договора аренды, не является основанием для удовлетворения иска, поскольку договор аренды был заключен до введения в действие Закона о регистрации.
Ссылка истца на то, что он лишен возможности получения арендных платежей ввиду отсутствия в договоре условия о них, не принимается апелляционной инстанцией. Согласно пункту 2.1 договора аренды освобождение арендатора от арендной платы предусмотрено лишь на период предоставления им городскому Совету города Боровска в пользование земель (11 га), оговоренных в приложении N 3 (т. 1, л.д. 11, 15).
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 10.01.2013 по делу N А23-2403/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)