Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 01 марта 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бушуевой Е.М.,
судей Клочковой Н.В., Скажутиной Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Д.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Якутская топливно-энергетическая компания" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 ноября 2012 года по делу N А58-1475/2012 по иску Открытого акционерного общества "Якутская топливно-энергетическая компания" к Открытому акционерному обществу Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" о регистрации перехода права собственности,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия)
(суд первой инстанции: Шамаева Т.С.)
при участии в судебном заседании:
- от ОАО "ЯТЭК" (ОГРН 1021401062187, ИНН 1435032049; адрес: 678214, Саха /Якутия/ Респ., Вилюйский у., Кысыл-Сыр пгт, Ленина ул., 4): Семенов Л.М. - представитель (доверенность N 05 от 01.01.2013);
- от ОАО ННК "Саханефтегаз" (ОГРН 1021401056819, ИНН 1435035402; адрес: 677005, Якутск Город, Халтурина Улица, 4, 1): Погорелов Л.В. - представитель (доверенность от 25.05.2012);
- от Управление Росреестра по РС (Я) (ОГРН 1041402194646, ИНН 1435155080; адрес: 677000, Саха /Якутия/ Респ., Якутск г., Ярославского ул., 37): не явился, извещен
установил:
Открытое акционерное общество "Якутская топливно-энергетическая компания" (далее - истец, ОАО "ЯТЭК") обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" (далее - ответчик, ОАО ННК "Саханефтегаз") о государственной регистрации перехода права собственности на часть административного здания площадью 726,8 кв. м, расположенного по адресу: город Якутск, улица Халтурина, 4\\1 (инвентарный N 7138, литер А), перешедшего к нему на основании договора аренды нежилых помещений N 65\\0001\\08 от 21.04.2008, дополнительного соглашения от 21.04.2008.
Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее - Управление Росреестра по РС (Я)).
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29.11.2012 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО "ЯТЭК" обжаловало его в апелляционном порядке, ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции, что дополнительным соглашением не согласован предмет договора, указывает на согласованность всех существенных условий. ОАО "ЯТЭК" считает неправомерным отказ в принятии судом дополнительного соглашения от 21.04.2008 в качестве доказательства по причине отсутствия оригинала.
ОАО ННК "Саханефтегаз" представило пояснения к апелляционной жалобе, в которых указало на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания Управление Росреестра по РС (Я) извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении N 67200058450535, а также отчетом о публикации 17.01.2013 08:52:06 МСК на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет" отчетом о публикации определения о принятии апелляционной жалобы, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и письменных пояснений, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.04.2008 между ОАО ННК "Саханефтегаз" (арендодатель) и ОАО "Якутгазпром" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 65\\0001\\08 (т. 1, л.д. 11-14).
Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 726,8 кв. м в административном здании, расположенном по адресу: город Якутск, улица Халтурина, 4\\1, указанные поэтажных планах (приложение N 1 к договору), перечисленные с номерами помещений согласно техническому паспорту ГУП "РБТИ" (инв. N 7138 от 01.09.2005, литер А) в приложении N 2 к договору, техническая характеристика и состояние передаваемого в аренду имущества указаны в акте приема-передачи по форме приложения N 2.
В соответствии с пунктом 2.1. договора размер ежемесячной арендной платы составляет: 1 000 руб., в том числе НДС в размере 152, 54 руб. за один квадратный метр офисных помещений; 700 руб., в том числе НДС в размере 106, 77 руб. за 1 квадратный метр коридоров и санузлов, что в итоге составляет 683 780 руб., в том числе НДС 18% в размере 104 305,42 руб.
Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что плата за пользование имуществом производится арендатором ежемесячно не позднее 20 дней с момента предъявления арендодателем счета-фактуры, на основании подписанного сторонами акта об оказанных услугах путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или в ином порядке, не запрещенным законодательством РФ.
Договор заключен на срок с 22.04.2008 по 31.12.2008 (пункт 5.1. договора).
В течение действия договора аренды с апреля 2008 года по начало февраля 2012 года перечень арендуемых помещений менялся в большую сторону, в пункт 1.1. договора аренды нежилых помещений вносились изменения, в конечном итоге площадь арендуемых помещений составила 1158, 87 кв. м, из них: 956, 30 кв. м - офисные помещения, 202, 51 кв. м - коридоры и санузлы, что подтверждается дополнительными соглашениями: от 10.07.2008 N 529/0910, от 09.10.2008 N 544/016, N 538/016, без даты, от 01.11.2008 N 549/016, от 03.12.2008 N 550/016, от 26.01.2008 N 556/008, от 27.02.2008 N 562/016, от 17.03.2009 N 566/016, от 27.04.2009 N 580/016, от 28.04.2009 N 369/33-09, от 18.05.2009 N 584/008, от 30.06.2009 N 599/008, от 18.08.2009 N 609/008, от 24.12.2009 N 635/0001, от 08.04.2010 (N 298/18-10 от 16.04.2010), от 13.05.2010 N 349/18-10, от 27.05.2010 N 415/18-10, от 27.05.2010 N 416/18-10, от 01.06.2010 N 447/18-10, от 05.08.2010 N 644/18-10, от 03.09.2010 N 721/18-10, от 16.09.2010 N 761/18-10, от 23.09.2010 N 809/23-10, от 13.10.2010 N 815б/23-10, от 28.10.2010 N 891/23-10 (03.11.2010), от 25.01.2011 N 96/23-11, от 14.06.2011 N 562/32-11, от 20.09.2011 N 1083/03-11, а также актами приема-передачи к дополнительным соглашениям (т. 3, л.д. 12-48).
Истцом в материалы дела представлена нотариально заверенная копия дополнительного соглашения от 21.04.2008 к договору аренды (т. 1, л.д. 21), согласно пункту 1 которого арендованные помещения, указанные в пунктах 1.1.-1.5. договора аренды нежилых помещений от 21.04.2008 выкупаются арендатором и переходят в собственность арендатора при условии внесения выкупной цены помещений в установленные сторонами сроки. Выкупная цена арендованных помещений (имущество, указанное в пунктах 1.1.-1.5. договора аренды нежилых помещений от 21.04.2008) составляет 36 340 000 руб., в том числе НДС 18% в размере 5 490 000 руб. В выкупную стоимость арендованных помещений входит стоимость произведенных арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных арендатором улучшений выкупаемых помещений.
Пунктом 2 дополнительного соглашения предусмотрено, что арендатор получает право на оформление в собственность арендованных (выкупаемых) помещений с момента, когда сумма арендных платежей составит 50% от выкупной цены. Оставшуюся часть (50%) предусмотренной настоящим дополнительным соглашением выкупной цены арендатор перечисляет арендодателю в течение шести месяцев после даты государственной регистрации права собственности арендатора на арендованные (выкупаемые) помещения (имущество, указанное в пунктах 1.1.-1.5. договора аренды нежилых помещений от 21.04.2008).
Соглашение вступает в силу с 22.04.2008 и является неотъемлемой частью договора аренды нежилых помещений от 21.04.2008 (пункт 7).
В связи с уклонением ответчика от переоформления права собственности на спорный объект недвижимости, истец обратился в суд с иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствовался статьями 8, 550, 131, 551, 609, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (пункты 1, 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4). Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5).
Статьей 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный предусмотрено, что письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа (часть 1).
Письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него (часть 8).
Подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда (часть 9).
Истцом в подтверждение заключенности между сторонами соглашения о выкупе арендованного имущества представлено нотариально заверенная копия дополнительного соглашения от 21.04.2008 к договору аренды (т. 1, л.д. 21).
При этом в суде первой инстанции ответчиком сделано заявление о фальсификации указанной копии дополнительного соглашения (т. 3, л.д. 64-65).
Поскольку в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу, а копия документа не позволяет определить давность составления документа и подлинность подписей лиц, от имени которого заключено соглашение, суд первой инстанции в связи с не представлением в материалы дела подлинника дополнительного соглашения и с учетом позиции ответчика об отсутствии согласования сторонами условия о выкупе арендованного имущества, правильно не принял копию названного дополнительного соглашения от 21.04.2008 в качестве доказательства согласования сторонами условия о выкупе арендованного имущества.
Иных доказательств, свидетельствующих о заключении между истцом и ответчиком договора о выкупе арендованного имущества, в материалы дела не представлено (договор от 21.04.2008 N 65/0001/08 такого условия не содержит).
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
К доводам заявителя апелляционной жалобы, что нотариально заверенная копия дополнительного соглашения является достоверным доказательством согласования сторонами условий о выкупе арендованного имущества суд апелляционной инстанции относится критически, поскольку именно истец в порядке статей 65, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать надлежащими доказательствами те обстоятельства, на которые он ссылается, при наличии же заявления о фальсификации документа и отсутствии возможности проверить заявление о фальсификации такое доказательство не может признаваться легитимным, поскольку у суда не должно быть в сомнений в достоверности доказательства, при этом истец в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет риск совершения или не совершения отдельных процессуальных действий.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2005 N 12102/04 по делу N А56-36561/03 указана правовая позиция, согласно которой к правоотношениям сторон по аренде с правом выкупа должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Выводы суда первой инстанции о несогласовании сторонами таких существенных условий договора как предмет сделки и выкупная стоимость имущества (выкуп арендованного имущества) являются верными, поскольку дополнительное соглашение было заключено 21.04.2008, впоследствии же в пункт 1.1 договора аренды нежилых помещений от 21.04.2008 неоднократно вносились изменения, тогда как в дополнительное соглашение изменения не вносились; выкупная цена за имущество, указанное в пунктах 1.1.-1.5 договора аренды нежилых помещений от 21.04.2008 с учетом увеличения площади арендуемых помещений, указанных в пункте 1.1. договора аренды сторонами не определена (первоначально в дополнительном соглашении цена 1 кв. м помещений составляла 50 000 руб. - 36 340 000 руб. / 726, 8 кв. м, впоследствии - 31 358, 13 руб., 36 340 000 руб. / 1 158, 87 кв. м).
Все доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции, однако не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность решения суда по настоящему делу.
При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 ноября 2012 года по делу N А58-1475/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.М.БУШУЕВА
Судьи
Н.В.КЛОЧКОВА
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.03.2013 ПО ДЕЛУ N А58-1475/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 марта 2013 г. по делу N А58-1475/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 01 марта 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бушуевой Е.М.,
судей Клочковой Н.В., Скажутиной Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Д.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Якутская топливно-энергетическая компания" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 ноября 2012 года по делу N А58-1475/2012 по иску Открытого акционерного общества "Якутская топливно-энергетическая компания" к Открытому акционерному обществу Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" о регистрации перехода права собственности,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия)
(суд первой инстанции: Шамаева Т.С.)
при участии в судебном заседании:
- от ОАО "ЯТЭК" (ОГРН 1021401062187, ИНН 1435032049; адрес: 678214, Саха /Якутия/ Респ., Вилюйский у., Кысыл-Сыр пгт, Ленина ул., 4): Семенов Л.М. - представитель (доверенность N 05 от 01.01.2013);
- от ОАО ННК "Саханефтегаз" (ОГРН 1021401056819, ИНН 1435035402; адрес: 677005, Якутск Город, Халтурина Улица, 4, 1): Погорелов Л.В. - представитель (доверенность от 25.05.2012);
- от Управление Росреестра по РС (Я) (ОГРН 1041402194646, ИНН 1435155080; адрес: 677000, Саха /Якутия/ Респ., Якутск г., Ярославского ул., 37): не явился, извещен
установил:
Открытое акционерное общество "Якутская топливно-энергетическая компания" (далее - истец, ОАО "ЯТЭК") обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" (далее - ответчик, ОАО ННК "Саханефтегаз") о государственной регистрации перехода права собственности на часть административного здания площадью 726,8 кв. м, расположенного по адресу: город Якутск, улица Халтурина, 4\\1 (инвентарный N 7138, литер А), перешедшего к нему на основании договора аренды нежилых помещений N 65\\0001\\08 от 21.04.2008, дополнительного соглашения от 21.04.2008.
Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее - Управление Росреестра по РС (Я)).
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29.11.2012 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО "ЯТЭК" обжаловало его в апелляционном порядке, ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции, что дополнительным соглашением не согласован предмет договора, указывает на согласованность всех существенных условий. ОАО "ЯТЭК" считает неправомерным отказ в принятии судом дополнительного соглашения от 21.04.2008 в качестве доказательства по причине отсутствия оригинала.
ОАО ННК "Саханефтегаз" представило пояснения к апелляционной жалобе, в которых указало на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания Управление Росреестра по РС (Я) извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении N 67200058450535, а также отчетом о публикации 17.01.2013 08:52:06 МСК на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет" отчетом о публикации определения о принятии апелляционной жалобы, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и письменных пояснений, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.04.2008 между ОАО ННК "Саханефтегаз" (арендодатель) и ОАО "Якутгазпром" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 65\\0001\\08 (т. 1, л.д. 11-14).
Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 726,8 кв. м в административном здании, расположенном по адресу: город Якутск, улица Халтурина, 4\\1, указанные поэтажных планах (приложение N 1 к договору), перечисленные с номерами помещений согласно техническому паспорту ГУП "РБТИ" (инв. N 7138 от 01.09.2005, литер А) в приложении N 2 к договору, техническая характеристика и состояние передаваемого в аренду имущества указаны в акте приема-передачи по форме приложения N 2.
В соответствии с пунктом 2.1. договора размер ежемесячной арендной платы составляет: 1 000 руб., в том числе НДС в размере 152, 54 руб. за один квадратный метр офисных помещений; 700 руб., в том числе НДС в размере 106, 77 руб. за 1 квадратный метр коридоров и санузлов, что в итоге составляет 683 780 руб., в том числе НДС 18% в размере 104 305,42 руб.
Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что плата за пользование имуществом производится арендатором ежемесячно не позднее 20 дней с момента предъявления арендодателем счета-фактуры, на основании подписанного сторонами акта об оказанных услугах путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или в ином порядке, не запрещенным законодательством РФ.
Договор заключен на срок с 22.04.2008 по 31.12.2008 (пункт 5.1. договора).
В течение действия договора аренды с апреля 2008 года по начало февраля 2012 года перечень арендуемых помещений менялся в большую сторону, в пункт 1.1. договора аренды нежилых помещений вносились изменения, в конечном итоге площадь арендуемых помещений составила 1158, 87 кв. м, из них: 956, 30 кв. м - офисные помещения, 202, 51 кв. м - коридоры и санузлы, что подтверждается дополнительными соглашениями: от 10.07.2008 N 529/0910, от 09.10.2008 N 544/016, N 538/016, без даты, от 01.11.2008 N 549/016, от 03.12.2008 N 550/016, от 26.01.2008 N 556/008, от 27.02.2008 N 562/016, от 17.03.2009 N 566/016, от 27.04.2009 N 580/016, от 28.04.2009 N 369/33-09, от 18.05.2009 N 584/008, от 30.06.2009 N 599/008, от 18.08.2009 N 609/008, от 24.12.2009 N 635/0001, от 08.04.2010 (N 298/18-10 от 16.04.2010), от 13.05.2010 N 349/18-10, от 27.05.2010 N 415/18-10, от 27.05.2010 N 416/18-10, от 01.06.2010 N 447/18-10, от 05.08.2010 N 644/18-10, от 03.09.2010 N 721/18-10, от 16.09.2010 N 761/18-10, от 23.09.2010 N 809/23-10, от 13.10.2010 N 815б/23-10, от 28.10.2010 N 891/23-10 (03.11.2010), от 25.01.2011 N 96/23-11, от 14.06.2011 N 562/32-11, от 20.09.2011 N 1083/03-11, а также актами приема-передачи к дополнительным соглашениям (т. 3, л.д. 12-48).
Истцом в материалы дела представлена нотариально заверенная копия дополнительного соглашения от 21.04.2008 к договору аренды (т. 1, л.д. 21), согласно пункту 1 которого арендованные помещения, указанные в пунктах 1.1.-1.5. договора аренды нежилых помещений от 21.04.2008 выкупаются арендатором и переходят в собственность арендатора при условии внесения выкупной цены помещений в установленные сторонами сроки. Выкупная цена арендованных помещений (имущество, указанное в пунктах 1.1.-1.5. договора аренды нежилых помещений от 21.04.2008) составляет 36 340 000 руб., в том числе НДС 18% в размере 5 490 000 руб. В выкупную стоимость арендованных помещений входит стоимость произведенных арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных арендатором улучшений выкупаемых помещений.
Пунктом 2 дополнительного соглашения предусмотрено, что арендатор получает право на оформление в собственность арендованных (выкупаемых) помещений с момента, когда сумма арендных платежей составит 50% от выкупной цены. Оставшуюся часть (50%) предусмотренной настоящим дополнительным соглашением выкупной цены арендатор перечисляет арендодателю в течение шести месяцев после даты государственной регистрации права собственности арендатора на арендованные (выкупаемые) помещения (имущество, указанное в пунктах 1.1.-1.5. договора аренды нежилых помещений от 21.04.2008).
Соглашение вступает в силу с 22.04.2008 и является неотъемлемой частью договора аренды нежилых помещений от 21.04.2008 (пункт 7).
В связи с уклонением ответчика от переоформления права собственности на спорный объект недвижимости, истец обратился в суд с иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствовался статьями 8, 550, 131, 551, 609, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (пункты 1, 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4). Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5).
Статьей 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный предусмотрено, что письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа (часть 1).
Письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него (часть 8).
Подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда (часть 9).
Истцом в подтверждение заключенности между сторонами соглашения о выкупе арендованного имущества представлено нотариально заверенная копия дополнительного соглашения от 21.04.2008 к договору аренды (т. 1, л.д. 21).
При этом в суде первой инстанции ответчиком сделано заявление о фальсификации указанной копии дополнительного соглашения (т. 3, л.д. 64-65).
Поскольку в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу, а копия документа не позволяет определить давность составления документа и подлинность подписей лиц, от имени которого заключено соглашение, суд первой инстанции в связи с не представлением в материалы дела подлинника дополнительного соглашения и с учетом позиции ответчика об отсутствии согласования сторонами условия о выкупе арендованного имущества, правильно не принял копию названного дополнительного соглашения от 21.04.2008 в качестве доказательства согласования сторонами условия о выкупе арендованного имущества.
Иных доказательств, свидетельствующих о заключении между истцом и ответчиком договора о выкупе арендованного имущества, в материалы дела не представлено (договор от 21.04.2008 N 65/0001/08 такого условия не содержит).
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
К доводам заявителя апелляционной жалобы, что нотариально заверенная копия дополнительного соглашения является достоверным доказательством согласования сторонами условий о выкупе арендованного имущества суд апелляционной инстанции относится критически, поскольку именно истец в порядке статей 65, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать надлежащими доказательствами те обстоятельства, на которые он ссылается, при наличии же заявления о фальсификации документа и отсутствии возможности проверить заявление о фальсификации такое доказательство не может признаваться легитимным, поскольку у суда не должно быть в сомнений в достоверности доказательства, при этом истец в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет риск совершения или не совершения отдельных процессуальных действий.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2005 N 12102/04 по делу N А56-36561/03 указана правовая позиция, согласно которой к правоотношениям сторон по аренде с правом выкупа должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Выводы суда первой инстанции о несогласовании сторонами таких существенных условий договора как предмет сделки и выкупная стоимость имущества (выкуп арендованного имущества) являются верными, поскольку дополнительное соглашение было заключено 21.04.2008, впоследствии же в пункт 1.1 договора аренды нежилых помещений от 21.04.2008 неоднократно вносились изменения, тогда как в дополнительное соглашение изменения не вносились; выкупная цена за имущество, указанное в пунктах 1.1.-1.5 договора аренды нежилых помещений от 21.04.2008 с учетом увеличения площади арендуемых помещений, указанных в пункте 1.1. договора аренды сторонами не определена (первоначально в дополнительном соглашении цена 1 кв. м помещений составляла 50 000 руб. - 36 340 000 руб. / 726, 8 кв. м, впоследствии - 31 358, 13 руб., 36 340 000 руб. / 1 158, 87 кв. м).
Все доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции, однако не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность решения суда по настоящему делу.
При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 ноября 2012 года по делу N А58-1475/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.М.БУШУЕВА
Судьи
Н.В.КЛОЧКОВА
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)