Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 15.11.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Барановой Галины Михайловны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.09.2013 по делу N А62-3636/2013 (судья Еремеева В.И.), рассмотренному в порядке упрощенного производства,
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Баранова Галина Михайловна (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ОфисСтрой" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности в сумме 71 798 руб. 98 коп., в том числе 60 000 руб. суммы гарантийного взноса и 11 798 руб. 98 коп. части арендной платы за апрель 2013 года.
Решением арбитражного суда от 05.09.2013 исковые требования удовлетворены в части. С общества с ограниченной ответственностью "ОфисСтрой" в пользу индивидуального предпринимателя Барановой Галины Михайловны взыскана задолженность в размере 52 126 руб. 98 коп., 1000 руб. судебных расходов, а также расходы по уплате госпошлины в размере 2 085 руб. 80 коп. В остальной части удовлетворения заявленных требований отказано.
Индивидуальный предприниматель Баранова Галина Михайловна подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа во взыскании 19 672 руб., принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Отмечает, что помещение с выполненными работами арендодателя устраивало, ссылается на п. 4 акта приема-передачи помещения от 22 апреля 2013 г., в котором указано, что у арендодателя отсутствуют претензии к внешнему виду и состоянию помещения. Указывает, что ответчиком не были высланы отзывы на иск и прилагаемые к нему документы, дело рассматривалось в порядке упрощенного производства, в связи с этим предприниматель не могла представить свои доводы на возражения ответчика.
Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "ОфисСтрой" (арендодатель) и ИП Барановой Г.М. (арендатор) заключен договор от 14.09.2012 N 2-4/2012 аренды нежилого помещения площадью 40 кв. м (из них 22 кв. м торговой площади, 18 кв. м складских помещений), расположенного на 2 этаже здания повседневного обслуживания населения по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Николаева, д. 13а, принадлежащего обществу на праве собственности.
Согласно пункту 1.3 договора указанное помещение сдается в аренду для реализации товаров и оказания услуг.
Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 14.09.2012.
В соответствии с пунктом 4.1 договора за аренду помещения арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю основную арендную плату (постоянную) и дополнительную арендную плату (переменную). Днем оплаты всех платежей считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Как предусмотрено пунктом 4.2 договора, размер основной арендной платы за пользование помещением составляет 60 000 рублей в месяц.
В силу пункта 4.3 договора арендатор уплачивает основную арендную плату ежемесячно предоплатой за каждый предстоящий к оплате месяц вперед, до 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому, в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
На основании пункта 4.4 договора размер дополнительной арендной платы рассчитывается арендодателем за каждый месяц на основании показателей приборов учета электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения в соответствии с действующими ценами и тарифами организаций-поставщиков услуг, пропорционально площади арендуемого помещения, умноженных на коэффициент 1,05.
В соответствии с пунктом 4.5 договора дополнительная арендная плата уплачивается арендатором в течение пяти банковских дней со дня выставления счета арендодателем, в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Согласно пункту 4.6 договора размер основной арендной платы за пользование помещением с момента передачи по акту приема-передачи по 31.10.2012 составляет 60 000 рублей.
В пункте 4.11 договора стороны установили, что гарантийный взнос, уплаченный арендатором арендодателю по предварительному договору аренды нежилого помещения N 2-4/2012, не является ни задатком, ни авансом, ни предоплатой в счет оплаты причитающихся платежей, а является исключительно договорной мерой обеспечения исполнения обязанностей арендатора по договору аренды.
В соответствии с пунктом 4.11.1 по прекращении аренды помещения гарантийная сумма должна быть зачтена в счет исполнения следующих обязательств арендатора в следующем порядке: в первую очередь - обязанности по внесению просроченной и не погашенной на момент истечения срока аренды арендной платы (основной и дополнительной) - за любой календарный месяц, приходящийся на срок аренды (за исключением подпункта "4" данного пункта); во вторую очередь - обязанности по уплате пеней и штрафов, установленных настоящим договором, и не оплаченных арендатором на момент истечения срока аренды; в третью очередь - других денежных обязательств арендатора перед арендодателем, существующих на момент окончания срока аренды, в том числе возмещение убытков; далее - неисполненные обязанности по внесению арендной платы - за последний календарный месяц, приходящийся на срок аренды.
Согласно пункту 4.11.2 в случае, если гарантийная сумма после проведения зачета, предусмотренного пунктом 4.11.1 договора, не будет исчерпана, остаток гарантийной суммы или вся гарантийная сумма, если нарушений по обязательствам не было, подлежит возврату арендатору в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора. Сумма подлежит возврату в течение тридцати дней с даты возврата помещения арендодателю и подписания акта приема-передачи помещения при условии получения арендодателем требования от арендатора о возврате гарантийного взноса с указанием в требовании реквизитов для перечисления.
В случае, если гарантийная сумма будет исчерпана ранее, нежели произведены все зачеты, указанные в пункте 4.11.1 договора, арендатор обязан исполнить все свои обязанности, которые не были исполнены путем зачета гарантийной суммы.
Срок действия договора определен сторонами в пункте 5.1. договора с 14.09.2012 по 13.08.2013 включительно.
Дополнительным соглашением от 15.02.2013 N 2 к договору аренды стороны определили, что размер основной арендной платы за пользование помещением за март 2013 года составляет 56 000 рублей.
Дополнительным соглашением от 15.03.2013 N 3 к договору аренды стороны определили, что размер основной арендной платы за пользование помещением за апрель 2013 года составляет 56 000 рублей.
Истец во исполнение условий договора платежным поручением от 30.07.2013 N 54 на сумму 120 000 руб. перечислил ответчику арендную плату за октябрь 2012 года и гарантийную сумму, платежным поручением от 26.03.2013 N 26 на сумму 56 000 рублей была перечислена арендная плата за апрель 2013 года.
Между сторонами было заключено соглашение от 22.04.2013 о расторжении договора аренды, в котором стороны установили, что договор аренды нежилого помещения от 14.09.2012 N 2-4/2012 досрочно расторгнут по инициативе арендатора на основании его заявления с 23.04.2013, 22.04.2013 является последним днем фактического пользования арендатором помещением.
На основании пункта 2 соглашения арендатор обязуется возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи 22.04.2013 в надлежащем состоянии, в том состоянии, в котором арендатор его получил, без каких-либо ухудшений и повреждений, с соблюдением требований раздела 6 договора аренды.
Помещения передано арендатором арендодателю по акту приема-передачи от 22.04.2013.
В соответствии с пунктом 3 соглашения арендная плата за неполный календарный месяц апрель 2013 года, определяется из расчета фактических 22-х дней аренды и составляет: основная - 41 066,67 рубля и дополнительная - 3 134,35 рубля.
В силу пункта 4 соглашения часть из внесенной арендной платы за апрель 2013 года в размере 11 798,98 рубля подлежит возврату арендатору в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора в течение тридцати дней с даты возврата помещения арендодателю и подписания акта приема-передачи помещения при условии получения арендодателем требования от арендатора о возврате денег с указанием в требовании реквизитов для перечисления.
Как установлено в пункте 5 соглашения, в случае, если при возврате помещения будет установлено, что нарушений по обязательствам со стороны арендатора нет, гарантийный взнос подлежит возврату арендатору в полном объеме в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора в течение тридцати дней с даты возврата помещения арендодателю и подписания акта приема-передачи помещения при условии получения арендодателем требования от арендатора о возврате гарантийного взноса с указанием в требовании реквизитов для перечисления.
Поскольку истцу не была возвращена в соответствии с соглашением от 22.04.2013 часть внесенной арендной платы за апрель 2013 года в сумме 11 798 руб. 98 коп. и гарантийная сумма в размере 60 000 руб., истцом 13.06.2013 вручена ответчику претензия, оставленная без удовлетворения.
На основании изложенного предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском.
Частично отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что предусмотрено статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, соглашением от 22.04.2013 стороны досрочно расторгли договор аренды нежилого помещения от 14.09.2012 N 2-4/2012 и помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи.
В указанном соглашении стороны предусмотрели, что часть уплаченной арендной платы за апрель 2013 года в размере 11 798 руб. 98 коп. и гарантийный взнос в размере 60 000 руб. подлежит возврату арендатору в безналичном прядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора в течение тридцати дней с даты возврата помещения в надлежащем состоянии арендодателю и подписания акта приема-передачи помещения.
Апелляционным судом не принимается во внимание довод жалобы о том, что помещение с выполненными работами арендодателя устраивало, что подтверждается п. 4 акта приема-передачи помещения от 22 апреля 2013 г., в котором указано, что у арендодателя отсутствуют претензии к внешнему виду и состоянию помещения, на основании следующего.
Пунктом 6.2 договора установлено, что к моменту возврата помещения арендатор обязан демонтировать размещенные им (или по его заказу) оборудование, вывески и произведенные отделимые улучшения; устранить все повреждения помещения, причиненные оборудованием, вывесками или работами по их демонтажу поверхностям, а также устранить все повреждения помещения, возникшие вследствие демонтажа отделимых улучшений, произведенных арендатором.
Вместе с тем при возврате нежилого помещения ответчику помещение не приведено арендатором в первоначальное состояние, в котором предприниматель его получил в аренду, а именно: не сняты декоративные обои со стен, стены не приведены в первоначальное состояние (не оштукатурены и не окрашены); не разобрана (не демонтирована) установленная примерочная; не демонтировано большое зеркало, приклеенное на металлическую дверь в подсобное помещение; нет врезного замка в металлической двери в подсобное помещение (снят при установке на дверь большого зеркала); не убран и не вынесен мусор из помещения.
Таким образом, предпринимателем нарушены обязательства по договору аренды о возврате арендодателю помещения в том состоянии, в котором арендатор его получил, так как фактически помещение возвращено предпринимателем арендодателю в ненадлежащем состоянии, с нарушением условий договора аренды в нарушение требований раздела 6 договора.
Ответчиком направлено в адрес истца письмо от 20 июня 2013 года N 55 с приложением акта осмотра арендованного предпринимателем помещения и указанием на необходимость приведения помещения в надлежащее состояние, после чего денежные средства в размере 71 798 руб. 98 коп. будут перечислены предпринимателю. Указанное письмо получено истцом 21 июня 2013 года.
В ответ на указанное требование истец направил ответчику гарантийное письмо, в котором указанные нарушения признала и гарантировала проведение ремонтных работ в течение пяти рабочих дней с момента поступления на ее банковский счет денежных средств в указанной сумме.
Следовательно, в указанном гарантийном письме предприниматель признал факт ненадлежащего исполнения пункта 6.2 договора аренды, выразившегося в передаче арендованного помещения в ненадлежащем состоянии.
О том, что к моменту расторжения и возврата помещения необходимо демонтировать в нем оборудование и устранить повреждения, истцу было известно с момента заключения договора аренды нежилого помещения. Аналогичные требования указаны и в соглашении от 22 апреля 2013 г.
В соответствии с условиями договора аренды только после возврата помещения в надлежащем состоянии, только после установления отсутствия нарушений арендатору возвращается гарантийный взнос полностью либо возвращается часть взноса после зачета стоимости устранения каких-либо нарушений.
Ответчик не препятствовал доступу истца в помещение для проведения работ по демонтажу оборудования, доказательств обратного истцом не представлено. Соответствующих обращений от истца к ответчику по этому вопросу не поступало.
В связи с необходимостью приведения в надлежащее состояние арендованного истцом помещения, ответчик заключил с индивидуальным предпринимателем Орловым Александром Васильевичем договор подряда от 02.08.2013 о проведении работ в здании повседневного обслуживания населения, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Николаева, д. 13 а, а именно: приведение нежилого помещения на втором этаже в надлежащее состояние после работы в нем арендатора ИП Барановой Г.М. (снятие обоев, шпатлевка и покраска, демонтаж примерочной).
Стоимость выполнения подрядных работ по устранению нарушений, допущенных предпринимателем при передаче арендованного помещения, составила 19 672 руб., что подтверждается сметой, приложенной к указанному договору подряда.
Таким образом, факт передачи истцом арендованного помещения в ненадлежащем состоянии подтвержден материалами дела и предпринимателем не оспаривается. Доказательств приведения предпринимателем помещения в надлежащее состояние в материалы дела не представлено.
Предприниматель не представил возражений по стоимости, перечню и объему подрядных работ вследствие допущенных предпринимателем нарушений условий договора аренды.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца без учета стоимости подрядных работ на сумму 52 126 руб. 98 коп. (60 000 руб. - 19 672 руб. +11 798 руб. 98 коп. = 52 126 руб. 98 коп.).
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчиком в адрес истца не направлялись отзывы на исковое заявление, отклоняются апелляционным судом. Как следует из материалов дела, к отзыву на иск и к дополнительному отзыву на иск приложены почтовые квитанции о направлении этих документов истцу почтовым отправлением. Документы отправлялись истцу заказными письмами с уведомлениями о вручении, с указанием наименования направляемого документа в графе "для дополнительных отметок отправителя".
В адрес ответчика возвратились эти два почтовых конверта и уведомления с сообщениями отделения почтовой связи о невручении писем по причине истечения срока хранения.
Кроме того, о принятии иска и о дате рассмотрения дела истец знал из определения арбитражного суда. Информацию о поступлении в суд документов от ответчика истец имел возможность получить на официальном сайте суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь частью 3 статьи 229, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.09.2013 по делу N А62-3636/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Судья
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2013 ПО ДЕЛУ N А62-3636/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2013 г. по делу N А62-3636/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 15.11.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Барановой Галины Михайловны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.09.2013 по делу N А62-3636/2013 (судья Еремеева В.И.), рассмотренному в порядке упрощенного производства,
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Баранова Галина Михайловна (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ОфисСтрой" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности в сумме 71 798 руб. 98 коп., в том числе 60 000 руб. суммы гарантийного взноса и 11 798 руб. 98 коп. части арендной платы за апрель 2013 года.
Решением арбитражного суда от 05.09.2013 исковые требования удовлетворены в части. С общества с ограниченной ответственностью "ОфисСтрой" в пользу индивидуального предпринимателя Барановой Галины Михайловны взыскана задолженность в размере 52 126 руб. 98 коп., 1000 руб. судебных расходов, а также расходы по уплате госпошлины в размере 2 085 руб. 80 коп. В остальной части удовлетворения заявленных требований отказано.
Индивидуальный предприниматель Баранова Галина Михайловна подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа во взыскании 19 672 руб., принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Отмечает, что помещение с выполненными работами арендодателя устраивало, ссылается на п. 4 акта приема-передачи помещения от 22 апреля 2013 г., в котором указано, что у арендодателя отсутствуют претензии к внешнему виду и состоянию помещения. Указывает, что ответчиком не были высланы отзывы на иск и прилагаемые к нему документы, дело рассматривалось в порядке упрощенного производства, в связи с этим предприниматель не могла представить свои доводы на возражения ответчика.
Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "ОфисСтрой" (арендодатель) и ИП Барановой Г.М. (арендатор) заключен договор от 14.09.2012 N 2-4/2012 аренды нежилого помещения площадью 40 кв. м (из них 22 кв. м торговой площади, 18 кв. м складских помещений), расположенного на 2 этаже здания повседневного обслуживания населения по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Николаева, д. 13а, принадлежащего обществу на праве собственности.
Согласно пункту 1.3 договора указанное помещение сдается в аренду для реализации товаров и оказания услуг.
Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 14.09.2012.
В соответствии с пунктом 4.1 договора за аренду помещения арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю основную арендную плату (постоянную) и дополнительную арендную плату (переменную). Днем оплаты всех платежей считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Как предусмотрено пунктом 4.2 договора, размер основной арендной платы за пользование помещением составляет 60 000 рублей в месяц.
В силу пункта 4.3 договора арендатор уплачивает основную арендную плату ежемесячно предоплатой за каждый предстоящий к оплате месяц вперед, до 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому, в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
На основании пункта 4.4 договора размер дополнительной арендной платы рассчитывается арендодателем за каждый месяц на основании показателей приборов учета электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения в соответствии с действующими ценами и тарифами организаций-поставщиков услуг, пропорционально площади арендуемого помещения, умноженных на коэффициент 1,05.
В соответствии с пунктом 4.5 договора дополнительная арендная плата уплачивается арендатором в течение пяти банковских дней со дня выставления счета арендодателем, в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Согласно пункту 4.6 договора размер основной арендной платы за пользование помещением с момента передачи по акту приема-передачи по 31.10.2012 составляет 60 000 рублей.
В пункте 4.11 договора стороны установили, что гарантийный взнос, уплаченный арендатором арендодателю по предварительному договору аренды нежилого помещения N 2-4/2012, не является ни задатком, ни авансом, ни предоплатой в счет оплаты причитающихся платежей, а является исключительно договорной мерой обеспечения исполнения обязанностей арендатора по договору аренды.
В соответствии с пунктом 4.11.1 по прекращении аренды помещения гарантийная сумма должна быть зачтена в счет исполнения следующих обязательств арендатора в следующем порядке: в первую очередь - обязанности по внесению просроченной и не погашенной на момент истечения срока аренды арендной платы (основной и дополнительной) - за любой календарный месяц, приходящийся на срок аренды (за исключением подпункта "4" данного пункта); во вторую очередь - обязанности по уплате пеней и штрафов, установленных настоящим договором, и не оплаченных арендатором на момент истечения срока аренды; в третью очередь - других денежных обязательств арендатора перед арендодателем, существующих на момент окончания срока аренды, в том числе возмещение убытков; далее - неисполненные обязанности по внесению арендной платы - за последний календарный месяц, приходящийся на срок аренды.
Согласно пункту 4.11.2 в случае, если гарантийная сумма после проведения зачета, предусмотренного пунктом 4.11.1 договора, не будет исчерпана, остаток гарантийной суммы или вся гарантийная сумма, если нарушений по обязательствам не было, подлежит возврату арендатору в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора. Сумма подлежит возврату в течение тридцати дней с даты возврата помещения арендодателю и подписания акта приема-передачи помещения при условии получения арендодателем требования от арендатора о возврате гарантийного взноса с указанием в требовании реквизитов для перечисления.
В случае, если гарантийная сумма будет исчерпана ранее, нежели произведены все зачеты, указанные в пункте 4.11.1 договора, арендатор обязан исполнить все свои обязанности, которые не были исполнены путем зачета гарантийной суммы.
Срок действия договора определен сторонами в пункте 5.1. договора с 14.09.2012 по 13.08.2013 включительно.
Дополнительным соглашением от 15.02.2013 N 2 к договору аренды стороны определили, что размер основной арендной платы за пользование помещением за март 2013 года составляет 56 000 рублей.
Дополнительным соглашением от 15.03.2013 N 3 к договору аренды стороны определили, что размер основной арендной платы за пользование помещением за апрель 2013 года составляет 56 000 рублей.
Истец во исполнение условий договора платежным поручением от 30.07.2013 N 54 на сумму 120 000 руб. перечислил ответчику арендную плату за октябрь 2012 года и гарантийную сумму, платежным поручением от 26.03.2013 N 26 на сумму 56 000 рублей была перечислена арендная плата за апрель 2013 года.
Между сторонами было заключено соглашение от 22.04.2013 о расторжении договора аренды, в котором стороны установили, что договор аренды нежилого помещения от 14.09.2012 N 2-4/2012 досрочно расторгнут по инициативе арендатора на основании его заявления с 23.04.2013, 22.04.2013 является последним днем фактического пользования арендатором помещением.
На основании пункта 2 соглашения арендатор обязуется возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи 22.04.2013 в надлежащем состоянии, в том состоянии, в котором арендатор его получил, без каких-либо ухудшений и повреждений, с соблюдением требований раздела 6 договора аренды.
Помещения передано арендатором арендодателю по акту приема-передачи от 22.04.2013.
В соответствии с пунктом 3 соглашения арендная плата за неполный календарный месяц апрель 2013 года, определяется из расчета фактических 22-х дней аренды и составляет: основная - 41 066,67 рубля и дополнительная - 3 134,35 рубля.
В силу пункта 4 соглашения часть из внесенной арендной платы за апрель 2013 года в размере 11 798,98 рубля подлежит возврату арендатору в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора в течение тридцати дней с даты возврата помещения арендодателю и подписания акта приема-передачи помещения при условии получения арендодателем требования от арендатора о возврате денег с указанием в требовании реквизитов для перечисления.
Как установлено в пункте 5 соглашения, в случае, если при возврате помещения будет установлено, что нарушений по обязательствам со стороны арендатора нет, гарантийный взнос подлежит возврату арендатору в полном объеме в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора в течение тридцати дней с даты возврата помещения арендодателю и подписания акта приема-передачи помещения при условии получения арендодателем требования от арендатора о возврате гарантийного взноса с указанием в требовании реквизитов для перечисления.
Поскольку истцу не была возвращена в соответствии с соглашением от 22.04.2013 часть внесенной арендной платы за апрель 2013 года в сумме 11 798 руб. 98 коп. и гарантийная сумма в размере 60 000 руб., истцом 13.06.2013 вручена ответчику претензия, оставленная без удовлетворения.
На основании изложенного предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском.
Частично отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что предусмотрено статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, соглашением от 22.04.2013 стороны досрочно расторгли договор аренды нежилого помещения от 14.09.2012 N 2-4/2012 и помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи.
В указанном соглашении стороны предусмотрели, что часть уплаченной арендной платы за апрель 2013 года в размере 11 798 руб. 98 коп. и гарантийный взнос в размере 60 000 руб. подлежит возврату арендатору в безналичном прядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора в течение тридцати дней с даты возврата помещения в надлежащем состоянии арендодателю и подписания акта приема-передачи помещения.
Апелляционным судом не принимается во внимание довод жалобы о том, что помещение с выполненными работами арендодателя устраивало, что подтверждается п. 4 акта приема-передачи помещения от 22 апреля 2013 г., в котором указано, что у арендодателя отсутствуют претензии к внешнему виду и состоянию помещения, на основании следующего.
Пунктом 6.2 договора установлено, что к моменту возврата помещения арендатор обязан демонтировать размещенные им (или по его заказу) оборудование, вывески и произведенные отделимые улучшения; устранить все повреждения помещения, причиненные оборудованием, вывесками или работами по их демонтажу поверхностям, а также устранить все повреждения помещения, возникшие вследствие демонтажа отделимых улучшений, произведенных арендатором.
Вместе с тем при возврате нежилого помещения ответчику помещение не приведено арендатором в первоначальное состояние, в котором предприниматель его получил в аренду, а именно: не сняты декоративные обои со стен, стены не приведены в первоначальное состояние (не оштукатурены и не окрашены); не разобрана (не демонтирована) установленная примерочная; не демонтировано большое зеркало, приклеенное на металлическую дверь в подсобное помещение; нет врезного замка в металлической двери в подсобное помещение (снят при установке на дверь большого зеркала); не убран и не вынесен мусор из помещения.
Таким образом, предпринимателем нарушены обязательства по договору аренды о возврате арендодателю помещения в том состоянии, в котором арендатор его получил, так как фактически помещение возвращено предпринимателем арендодателю в ненадлежащем состоянии, с нарушением условий договора аренды в нарушение требований раздела 6 договора.
Ответчиком направлено в адрес истца письмо от 20 июня 2013 года N 55 с приложением акта осмотра арендованного предпринимателем помещения и указанием на необходимость приведения помещения в надлежащее состояние, после чего денежные средства в размере 71 798 руб. 98 коп. будут перечислены предпринимателю. Указанное письмо получено истцом 21 июня 2013 года.
В ответ на указанное требование истец направил ответчику гарантийное письмо, в котором указанные нарушения признала и гарантировала проведение ремонтных работ в течение пяти рабочих дней с момента поступления на ее банковский счет денежных средств в указанной сумме.
Следовательно, в указанном гарантийном письме предприниматель признал факт ненадлежащего исполнения пункта 6.2 договора аренды, выразившегося в передаче арендованного помещения в ненадлежащем состоянии.
О том, что к моменту расторжения и возврата помещения необходимо демонтировать в нем оборудование и устранить повреждения, истцу было известно с момента заключения договора аренды нежилого помещения. Аналогичные требования указаны и в соглашении от 22 апреля 2013 г.
В соответствии с условиями договора аренды только после возврата помещения в надлежащем состоянии, только после установления отсутствия нарушений арендатору возвращается гарантийный взнос полностью либо возвращается часть взноса после зачета стоимости устранения каких-либо нарушений.
Ответчик не препятствовал доступу истца в помещение для проведения работ по демонтажу оборудования, доказательств обратного истцом не представлено. Соответствующих обращений от истца к ответчику по этому вопросу не поступало.
В связи с необходимостью приведения в надлежащее состояние арендованного истцом помещения, ответчик заключил с индивидуальным предпринимателем Орловым Александром Васильевичем договор подряда от 02.08.2013 о проведении работ в здании повседневного обслуживания населения, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Николаева, д. 13 а, а именно: приведение нежилого помещения на втором этаже в надлежащее состояние после работы в нем арендатора ИП Барановой Г.М. (снятие обоев, шпатлевка и покраска, демонтаж примерочной).
Стоимость выполнения подрядных работ по устранению нарушений, допущенных предпринимателем при передаче арендованного помещения, составила 19 672 руб., что подтверждается сметой, приложенной к указанному договору подряда.
Таким образом, факт передачи истцом арендованного помещения в ненадлежащем состоянии подтвержден материалами дела и предпринимателем не оспаривается. Доказательств приведения предпринимателем помещения в надлежащее состояние в материалы дела не представлено.
Предприниматель не представил возражений по стоимости, перечню и объему подрядных работ вследствие допущенных предпринимателем нарушений условий договора аренды.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца без учета стоимости подрядных работ на сумму 52 126 руб. 98 коп. (60 000 руб. - 19 672 руб. +11 798 руб. 98 коп. = 52 126 руб. 98 коп.).
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчиком в адрес истца не направлялись отзывы на исковое заявление, отклоняются апелляционным судом. Как следует из материалов дела, к отзыву на иск и к дополнительному отзыву на иск приложены почтовые квитанции о направлении этих документов истцу почтовым отправлением. Документы отправлялись истцу заказными письмами с уведомлениями о вручении, с указанием наименования направляемого документа в графе "для дополнительных отметок отправителя".
В адрес ответчика возвратились эти два почтовых конверта и уведомления с сообщениями отделения почтовой связи о невручении писем по причине истечения срока хранения.
Кроме того, о принятии иска и о дате рассмотрения дела истец знал из определения арбитражного суда. Информацию о поступлении в суд документов от ответчика истец имел возможность получить на официальном сайте суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь частью 3 статьи 229, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.09.2013 по делу N А62-3636/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Судья
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)