Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 января 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Александровой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андроновой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.09.2012 по делу N А79-7817/2012, принятое судьей Цветковой С.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Зодиак", г. Чебоксары, ул. Мичмана Павлова, д. 40а, ОГРН 1022100978338, ИНН 2127309033, к индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне, г. Чебоксары, ОГРНИП 305212810200643, ИНН 212701257810,
о взыскании 96 765 руб.,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны к обществу с ограниченной ответственностью "Зодиак"
о взыскании 44 875 руб. долга,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,
Общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" обратилось с иском в суд к индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне о взыскании 70 500 руб. долга, 14 844 руб. долга по оплате коммунальных услуг за период с октября 2011 года по март 2012 года, 11 421 руб. неустойки за период с 07.04.2012 по 01.06.2012.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору N 2 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя от 06.07.2011.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил взыскать 121 435 руб. 48 коп. долга по арендной плате за период с 01.09.2011 по 02.07.2012, 14 844 руб. 06 коп. долга по оплате коммунальных услуг за период с октября 2011 года по март 2012 года, 11 421 руб. неустойки за период с 07.04.2012 по 01.06.2012. Уточнение судом принято.
Протокольным определением суда от 19.09.2012 к совместному рассмотрению с первоначальным иском на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны о взыскании с ООО "Зодиак" 44 875 руб. долга.
Решением от 24.09.2012 Арбитражный суд Чувашской Республики взыскал с индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зодиак" 136 279 руб. 48 коп. долга и 11 421 руб. неустойки, в удовлетворении встречного иска индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне отказал.
Кроме того, суд первой инстанции взыскал в доход федерального бюджета с индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны 7431 руб. 01 коп. государственной пошлины по иску.
Не согласившись с принятым по делу решением, ИП Захарова Любовь Геннадьевна обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
Заявитель указывает, что им за свой счет были устранены недостатки арендуемого помещения, расходы составили денежную сумму в размере 44 875 руб., затраты на материал - 80 000 руб., что подтверждается товарным чеком от 20.08.2011.
Пояснил, что имущество было передано в аренду с существенными недостатками, им правомерно были произведены ремонтные работы, которые подлежат возмещению истцом.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.07.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Зодиак" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Захаровой Любовью Геннадьевной (арендатор) заключен договор N 2 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 01 с тамбуром (литера А1), общей площадью 96,8 кв. м, расположенное в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Яноушека, д. 5, помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию согласно целям, указанным в настоящем договоре (пункт 1.1 договора).
Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 21 АД N 241390 от 12.08.2010 (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.3 помещение передается арендатору под деятельность кафе-бара при условии соблюдения арендатором действующего законодательства Российской Федерации.
По акту приема-передачи от 06.07.2011 нежилое помещение передано индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне.
В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды устанавливается с 06.07.2011 по 30.06.2012 включительно.
Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а предоставленное помещение - освобождению в случаях, когда арендатор: пользуется площадями с существенным нарушением условий договора или его назначением, либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает состояние арендуемых площадей; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату или (и) платежи согласно пункта 3 настоящего договора; не производит текущий и капитальный ремонт занимаемого здания, его фасада, а также не содержит в надлежащем санитарном состоянии территорию, прилегающую к зданию бара (пункты 4.6.1 - 4.6.4 договора).
Письмом от 11.05.2012 истец уведомил арендатора о расторжении договора аренды N 2 от 06.07.2011 в соответствии с пунктом 4.6.3 договора и передачи нежилого помещения по акту приема-передачи, а также о внесении арендных платежей.
26.06.2012 истец направил арендатору требование о возврате помещения по акту приема-передачи в срок до 02.07.2012, уведомив его о том, что в случае невыполнения указанного требования добровольно помещение будет вскрыто без участия арендатора в присутствии третьих лиц.
Ответчик требование от 26.06.2012 оставил без ответа, в связи с чем 02.07.2012 помещение вскрыто арендодателем в присутствии третьих лиц, о чем составлен акт о вскрытии помещения от 02.07.2012.
Согласно пункту 3.1 договора от 06.07.2011 N 2 арендная плата за пользование нежилым помещением устанавливается в сумме 30 000 руб., в том числе НДС, в месяц и выплачивается арендатором предварительно наличными деньгами или перечислением на расчетный счет арендатора не позднее пятого числа каждого месяца. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в сторону повышения, но не более чем на 15%, и не чаще одного раза в год (пункт 3.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.3 договора услуги по электроэнергии, связи, отоплению, воде и канализации, услуги вневедомственной охраны, эксплуатационные и административные расходы, расходы по арендной плате за землю арендатор оплачивает отдельно на основании отдельных актов или договоров, заключаемых с соответствующими организациями самостоятельно или на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем.
Ответчиком в счет арендной платы внесены денежные средства по приходному кассовому ордеру от 19.09.2011 N 37 в сумме 25 000 руб., по приходному кассовому ордеру от 16.12.2011 N 65 в сумме 19 780 руб., по приходному кассовому ордеру от 16.12.2011 N 67 в сумме 2280 руб., по приходному кассовому ордеру от 23.12.2011 N 79 в сумме 5000 руб., по приходному кассовому ордеру от 26.03.2012 N 15 в сумме 25 000 руб., по приходному кассовому ордеру от 06.04.2012 N 29 в сумме 50 000 руб., всего в сумме 180 500 руб.
Вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному внесению договорных платежей за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 121 435 руб. 48 коп., по оплате коммунальных услуг на основании выставленных ООО "Коммунальные технологии" актов отпуска тепловой энергии в размере 14 844 руб. 06 коп. (акт N 64084 от 31.10.2011, акт N 98541 от 30.11.2011, акт N 102492 от 31.12.2011, акт N 2632 от 31.01.2012, акт N 6174 от 29.02.2012, акт N 9732 от 31.03.2012).
Ответчиком в добровольном порядке задолженность не погашена, что послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Актом приема-передачи от 06.07.2011 подтвержден факт передачи нежилого помещения в аренду.
В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей и расходов по коммунальным платежам в полном объеме.
Поскольку ответчик факт пользования арендованным имуществом не оспорил, доказательств полной уплаты истцу арендных платежей и коммунальных услуг по договору аренды вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 136 279 руб. 48 коп.
Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании пени является правомерным.
Кроме того, взимание пени предусмотрено пунктом 3.4 договора аренды, согласно которому за каждый день просрочки в оплате арендной платы и коммунальных услуг, а также за несвоевременный возврат арендованного имущества арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы задолженности, образовавшейся на дату платежа.
Суд первой инстанции, проверив расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал его правильным за период с 07.04.2012 по 01.06.2012 в сумме 11 421 руб.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В материалах дела имеется акт приема-передачи помещения от 06.07.2011, согласно которому помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию согласно целям, указанным в договоре аренды.
Указанный акт подписан арендатором без каких-либо возражений, что свидетельствует о согласии ответчика с условиями договора в отношении состояния помещения, переданного в аренду.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Захарова Л.Г. не представила доказательств того, что в аренду ей было передано имущество с существенными недостатками, а именно: не соответствующее состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, а также высокая степень износа здания.
Кроме того, пунктами 2.2.5, 2.2.6 договора аренды предусмотрены такие обязанности арендатора, как: не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя; неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя; своевременно производить за свой счет текущий и косметический ремонт арендуемого здания, а также капитальный ремонт здания. Такого согласия и разрешения ООО "Зодиак" материалы дела не содержат.
Поскольку доказательств согласования с арендодателем осуществления ремонтных работ, а также обращения к нему с требованием об устранении имеющихся недостатков либо уменьшения арендной платы предпринимателем Захаровой Л.Г. также не предоставлены, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в полном объеме и об отклонении встречных исковых требований.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку в связи с действующим законодательством.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.09.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.09.2012 по делу N А79-7817/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.01.2013 ПО ДЕЛУ N А79-7817/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 января 2013 г. по делу N А79-7817/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 января 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Александровой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андроновой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.09.2012 по делу N А79-7817/2012, принятое судьей Цветковой С.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Зодиак", г. Чебоксары, ул. Мичмана Павлова, д. 40а, ОГРН 1022100978338, ИНН 2127309033, к индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне, г. Чебоксары, ОГРНИП 305212810200643, ИНН 212701257810,
о взыскании 96 765 руб.,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны к обществу с ограниченной ответственностью "Зодиак"
о взыскании 44 875 руб. долга,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" обратилось с иском в суд к индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне о взыскании 70 500 руб. долга, 14 844 руб. долга по оплате коммунальных услуг за период с октября 2011 года по март 2012 года, 11 421 руб. неустойки за период с 07.04.2012 по 01.06.2012.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору N 2 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя от 06.07.2011.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил взыскать 121 435 руб. 48 коп. долга по арендной плате за период с 01.09.2011 по 02.07.2012, 14 844 руб. 06 коп. долга по оплате коммунальных услуг за период с октября 2011 года по март 2012 года, 11 421 руб. неустойки за период с 07.04.2012 по 01.06.2012. Уточнение судом принято.
Протокольным определением суда от 19.09.2012 к совместному рассмотрению с первоначальным иском на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны о взыскании с ООО "Зодиак" 44 875 руб. долга.
Решением от 24.09.2012 Арбитражный суд Чувашской Республики взыскал с индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зодиак" 136 279 руб. 48 коп. долга и 11 421 руб. неустойки, в удовлетворении встречного иска индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне отказал.
Кроме того, суд первой инстанции взыскал в доход федерального бюджета с индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны 7431 руб. 01 коп. государственной пошлины по иску.
Не согласившись с принятым по делу решением, ИП Захарова Любовь Геннадьевна обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
Заявитель указывает, что им за свой счет были устранены недостатки арендуемого помещения, расходы составили денежную сумму в размере 44 875 руб., затраты на материал - 80 000 руб., что подтверждается товарным чеком от 20.08.2011.
Пояснил, что имущество было передано в аренду с существенными недостатками, им правомерно были произведены ремонтные работы, которые подлежат возмещению истцом.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.07.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Зодиак" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Захаровой Любовью Геннадьевной (арендатор) заключен договор N 2 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 01 с тамбуром (литера А1), общей площадью 96,8 кв. м, расположенное в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Яноушека, д. 5, помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию согласно целям, указанным в настоящем договоре (пункт 1.1 договора).
Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 21 АД N 241390 от 12.08.2010 (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.3 помещение передается арендатору под деятельность кафе-бара при условии соблюдения арендатором действующего законодательства Российской Федерации.
По акту приема-передачи от 06.07.2011 нежилое помещение передано индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне.
В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды устанавливается с 06.07.2011 по 30.06.2012 включительно.
Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а предоставленное помещение - освобождению в случаях, когда арендатор: пользуется площадями с существенным нарушением условий договора или его назначением, либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает состояние арендуемых площадей; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату или (и) платежи согласно пункта 3 настоящего договора; не производит текущий и капитальный ремонт занимаемого здания, его фасада, а также не содержит в надлежащем санитарном состоянии территорию, прилегающую к зданию бара (пункты 4.6.1 - 4.6.4 договора).
Письмом от 11.05.2012 истец уведомил арендатора о расторжении договора аренды N 2 от 06.07.2011 в соответствии с пунктом 4.6.3 договора и передачи нежилого помещения по акту приема-передачи, а также о внесении арендных платежей.
26.06.2012 истец направил арендатору требование о возврате помещения по акту приема-передачи в срок до 02.07.2012, уведомив его о том, что в случае невыполнения указанного требования добровольно помещение будет вскрыто без участия арендатора в присутствии третьих лиц.
Ответчик требование от 26.06.2012 оставил без ответа, в связи с чем 02.07.2012 помещение вскрыто арендодателем в присутствии третьих лиц, о чем составлен акт о вскрытии помещения от 02.07.2012.
Согласно пункту 3.1 договора от 06.07.2011 N 2 арендная плата за пользование нежилым помещением устанавливается в сумме 30 000 руб., в том числе НДС, в месяц и выплачивается арендатором предварительно наличными деньгами или перечислением на расчетный счет арендатора не позднее пятого числа каждого месяца. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в сторону повышения, но не более чем на 15%, и не чаще одного раза в год (пункт 3.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.3 договора услуги по электроэнергии, связи, отоплению, воде и канализации, услуги вневедомственной охраны, эксплуатационные и административные расходы, расходы по арендной плате за землю арендатор оплачивает отдельно на основании отдельных актов или договоров, заключаемых с соответствующими организациями самостоятельно или на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем.
Ответчиком в счет арендной платы внесены денежные средства по приходному кассовому ордеру от 19.09.2011 N 37 в сумме 25 000 руб., по приходному кассовому ордеру от 16.12.2011 N 65 в сумме 19 780 руб., по приходному кассовому ордеру от 16.12.2011 N 67 в сумме 2280 руб., по приходному кассовому ордеру от 23.12.2011 N 79 в сумме 5000 руб., по приходному кассовому ордеру от 26.03.2012 N 15 в сумме 25 000 руб., по приходному кассовому ордеру от 06.04.2012 N 29 в сумме 50 000 руб., всего в сумме 180 500 руб.
Вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному внесению договорных платежей за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 121 435 руб. 48 коп., по оплате коммунальных услуг на основании выставленных ООО "Коммунальные технологии" актов отпуска тепловой энергии в размере 14 844 руб. 06 коп. (акт N 64084 от 31.10.2011, акт N 98541 от 30.11.2011, акт N 102492 от 31.12.2011, акт N 2632 от 31.01.2012, акт N 6174 от 29.02.2012, акт N 9732 от 31.03.2012).
Ответчиком в добровольном порядке задолженность не погашена, что послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Актом приема-передачи от 06.07.2011 подтвержден факт передачи нежилого помещения в аренду.
В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей и расходов по коммунальным платежам в полном объеме.
Поскольку ответчик факт пользования арендованным имуществом не оспорил, доказательств полной уплаты истцу арендных платежей и коммунальных услуг по договору аренды вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 136 279 руб. 48 коп.
Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании пени является правомерным.
Кроме того, взимание пени предусмотрено пунктом 3.4 договора аренды, согласно которому за каждый день просрочки в оплате арендной платы и коммунальных услуг, а также за несвоевременный возврат арендованного имущества арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы задолженности, образовавшейся на дату платежа.
Суд первой инстанции, проверив расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал его правильным за период с 07.04.2012 по 01.06.2012 в сумме 11 421 руб.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В материалах дела имеется акт приема-передачи помещения от 06.07.2011, согласно которому помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию согласно целям, указанным в договоре аренды.
Указанный акт подписан арендатором без каких-либо возражений, что свидетельствует о согласии ответчика с условиями договора в отношении состояния помещения, переданного в аренду.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Захарова Л.Г. не представила доказательств того, что в аренду ей было передано имущество с существенными недостатками, а именно: не соответствующее состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, а также высокая степень износа здания.
Кроме того, пунктами 2.2.5, 2.2.6 договора аренды предусмотрены такие обязанности арендатора, как: не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя; неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя; своевременно производить за свой счет текущий и косметический ремонт арендуемого здания, а также капитальный ремонт здания. Такого согласия и разрешения ООО "Зодиак" материалы дела не содержат.
Поскольку доказательств согласования с арендодателем осуществления ремонтных работ, а также обращения к нему с требованием об устранении имеющихся недостатков либо уменьшения арендной платы предпринимателем Захаровой Л.Г. также не предоставлены, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в полном объеме и об отклонении встречных исковых требований.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку в связи с действующим законодательством.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.09.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.09.2012 по делу N А79-7817/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н.НАУМОВА
Е.Н.НАУМОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
М.А.МАКСИМОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)