Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Плотникова Романа Александровича (ИНН 616600500792, ОГРН 304616629300144), в отсутствие ответчика - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Плотникова Романа Александровича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2012 (судья Губенко М.И.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 (судьи Кузнецов С.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-32479/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Плотников Роман Александрович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о понуждении изменить формулировку пункта 2.1 договора аренды земельного участка, кадастровый номер 61:44:0021507:111, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вятская, рядом с домом N 53. Истцом заявлено об установлении срока аренды земельного участка на 5 лет с момента заключения договора (с учетом принятого судом уточнения в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по заключению договора аренды сроком на 5 лет с момента его государственной регистрации.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013, в иске отказано.
Суды пришли к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для изменения договора.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение от 20.12.2012 и постановление от 05.03.2013, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя, отсутствует законодательный запрет на превышение срока договора аренды над сроком действия схемы размещения нестационарных торговых объектов. В проекте договора, направленного департаментом истцу 13.08.2012, срок аренды установлен до 06.06.2016. Договор не может быть заключен 13.08.2012, а вступить в силу 06.06.2011. Пункт 2.2 договора противоречит пункту 2.1. Если договор сроком на 5 лет не вступил в силу до момента государственной регистрации, то срок его действия не может исчисляться с момента его подписания сторонами (с 06.06.2011 по 06.06.2016). Государственная регистрация договора не произведена по вине арендатора (техническая ошибка в схеме размещения нестационарных торговых объектов). До настоящего времени предприниматель не получил подписанный арендатором проект договора, что приводит к нарушению его прав и законных интересов. Истец не имеет возможности использовать земельный участок в предпринимательских целях, поскольку без договора аренды он не имеет возможности обеспечить торговый объект инженерными коммуникациями (вода, электричество).
В отзыве на жалобу министерство поддержало доводы, ранее заявленные в судах, и просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
В судебном заседании предприниматель поддержал доводы жалобы и просил отменить обжалуемые судебные акты.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва не нее, заслушав истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 13.04.2011 главой администрации Первомайского района города Ростова-на-Дону издано распоряжение о предоставлении земельного участка, расположенного по ул. Вятской, рядом с домом N 53, для размещения торгового павильона путем проведения торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды.
Пунктом 2 указанного распоряжения предусмотрено, что предметом продажи является право на заключение договора аренды на 5 лет земельного участка, расположенного по ул. Вятской, рядом с домом N 53 (кадастровый номер 61:44:0021507:111) площадью 51 кв. м, для размещения торгового павильона.
В июне 2011 года предприниматель признан победителем торгов на условиях аукциона на право аренды сроком на 5 лет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021507:111, площадью 0,0051 га, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Вятская, 53, что подтверждается протоколом (итогов аукциона) от 06.06.2011 N 3/258-10.
В соответствии с указанным протоколом победитель торгов обязан перечислить организатору торгов 83 700 рублей за право на заключение договора аренды; в срок не позднее 5 дней со дня утверждения протокола торгов и оплаты права на заключение договора обратиться в департамент для заключения договора аренды земельного участка.
Исполнив указанную обязанность, предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.
Однако департамент отказался от согласования договора, обосновывая отказ отсутствием предполагаемого к размещению на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вятская, 53, торгового объекта в схеме размещения нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону в 2011-2015 годах, утвержденной распоряжением администрации города Ростова-на-Дону от 24.12.2010 N 767.
Суды установили, а департамент и министерство не оспаривают, что фактически земельный участок, в отношении которого надлежало заключить договор аренды, включен в схему размещения нестационарных торговых объектов. В распоряжении администрации города Ростова-на-Дону от 24.12.2010 N 767 был неточно указан адрес земельного участка (вместо правильного адреса "ул. Вятская рядом с домом N 53" был ошибочно указан адрес "ул. Вятская, 51-53").
В связи с допущенными техническими ошибками распоряжением администрации города Ростова-на-Дону от 19.07.2012 N 312 "О внесении изменений в распоряжение администрации города Ростова-на-Дону от 24.12.2010 N 767" в схему размещения нестационарных торговых объектов внесены соответствующие исправления. Из схемы исключена ошибочная позиция "земельный участок по адресу: ул. Вятская, 51-53"; схема дополнена верной позицией "земельный участок по адресу: ул. Вятская, рядом с домом N 53".
13 августа 2012 года для подписания и последующего оформления департамент передал предпринимателю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021507:111, площадью 0,0051 га, расположенного по адресу: Ростовской области, г. Ростов-на-Дону, ул. Вятская, 53.
В материалах дела имеются подписанные арендодателем в одностороннем порядке договор аренды земельного участка и акт приема-передачи земельного участка (л. д. 14-17).
В пункте 2.1 договора срок аренды участка установлен с момента передачи земельного участка до 06.06.2016.
10 сентября 2012 года предприниматель представил департаменту протокол разногласий к полученному 13.08.2012 проекту договора аренды (л. д. 21-22).
Разногласия у сторон возникли по поводу содержанию пункта 2.1 договора. Предприниматель считает, что пункт 2.1 договора должен быть изложен в следующей редакции: "Срок аренды участка устанавливается на 5 лет с момента заключения договора".
Исковые требования мотивированы отсутствием вины предпринимателя в наличии допущенной технической ошибки в схеме размещения нестационарных торговых объектов и наличием права по итогам аукциона на заключение договора аренды сроком на 5 лет с момента его заключения. Предприниматель считает, что моментом заключения договора аренды является его государственная регистрация (пункт 3 статьи 433 и пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 4 и статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется как способами, перечисленными в названной норме права, так и иными способами, предусмотренными законом.
Предприниматель со ссылкой на пункт 2 статьи 445 и статью 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (уточнение иска в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; л.д. 42-43) и на отсутствие иной возможности согласования сторонами спорного условия договора аренды обратился в арбитражный суд с иском о понуждении департамента изменить редакцию спорного условия договора.
Возможность передачи разногласий, возникших при заключении договора в обязательном порядке, на рассмотрение суда предусмотрена пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 3 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При рассмотрении спора суды не учли, что предприниматель фактически обратился в арбитражный суд с требованием о передачи на рассмотрение суда разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Отказав в удовлетворении иска, суд первой инстанции не разрешил разногласия сторон, возникшие при заключении договора аренды, не установив в резолютивной части решения содержание спорного условия договора (пункт 2.1). Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность отказа в иске по спору, возникшему при заключении договора.
Учитывая, что допущенные нарушения норм процессуального права привели к принятию неправильных судебных актов, спор по существу судом не разрешен, резолютивные части судебных актов не содержат установленной судом редакции спорного условия договора аренды, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть следующее.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В судебных актах по делу N А53-6664/2012 содержится правовой вывод о том, что ввиду обязательности условий утвержденной нормативным актом схемы размещения нестационарных торговых объектов договор аренды земельного участка для целей размещения нестационарного торгового объекта не может ей противоречить. Такое правовое толкование не относится к установленным по делу обстоятельствам.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовой вывод не может носить преюдициального характера для суда, рассматривающего спор по иным основаниям и предмету.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 17580/08 по делу N А40-65399/07 определена правовая позиция о том, что суд может указать причины, по которым тождественные обстоятельства получают диаметрально противоположное толкование.
В соответствии с абзацем 1 пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации протокол о результатах торгов имеет силу договора.
В протоколе (итогов аукциона) от 06.06.2011 N 3/258-10 указано, что объектом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка сроком на 5 лет.
Схема размещения нестационарных торговых объектов утверждена до 2015 года. Таким образом, условия аукционной документации и срок договора аренды организаторами торгов не был поставлен в зависимость от срока действия схемы размещения нестационарных торговых объектов.
При таких обстоятельствах при определении срока аренды предпочтение должно быть отдано условиям торгов, выигранных истцом. В противном случае уменьшение срока аренды приведет к необоснованному нарушению прав арендатора и нарушению публичности проведенных торгов. Приобретая на торгах соответствующее право, истец законно ожидал, что будет пользоваться земельным участком в предпринимательских целях в течение пяти лет с момента заключения договора.
Указанная позиция подтверждается действиями самого департамента. В проекте договора аренды земельного участка (л. д. 14) ответчик установил срок аренды земельного участка до 06.06.2016, в то время как срок схемы размещения нестационарных торговых объектов установлен до 31.12.2015. Таким образом, пункт 2.1 договора в редакции департамента не ставит срок аренды в зависимость от срока действия названной схемы.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола (абзац 2 пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответчик и третье лицо не оспаривают, что процесс подписания договора ответчиком затянулся в связи с технической ошибкой, допущенной муниципальным органом.
Департамент срок аренды определил с момента передачи земельного участка до 06.06.2016. Позиция ответчика сводится к тому, что фактическая передача земельного участка достаточна для начала течения срока аренды.
13 августа 2012 года департамент передал предпринимателю проект договора с приложением акта приема-передачи земельного участка (л. д. 17). Судам следует исследовать вопрос о том, когда фактически земельный участок был передан предпринимателю, и имелась ли у истца до момента получения проекта договора и акта приема-передачи возможность использовать земельный участок в предпринимательских целях для размещения торгового павильона. Именно с указанного момента следует исчислять начало течения срока аренды земельного участка.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не ограничивает право суда принять новую редакцию пункта договора, отличную от редакции сторон, но соответствующую действующему законодательству, обычаям делового оборота и не ущемляющую имущественных прав (законных интересов) сторон.
Доводы истца о том, в отсутствии государственной регистрации договор аренды считается не заключенным, а, следовательно, не вступившим в силу, и без государственной регистрации договора у предпринимателя не возникает право аренды (право пользования) на земельный участок, судам необходимо рассмотреть с учетом правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует распределить между сторонами расходы по государственной пошлине, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 по делу N А53-32479/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 13.06.2013 ПО ДЕЛУ N А53-32479/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2013 г. по делу N А53-32479/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Плотникова Романа Александровича (ИНН 616600500792, ОГРН 304616629300144), в отсутствие ответчика - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Плотникова Романа Александровича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2012 (судья Губенко М.И.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 (судьи Кузнецов С.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-32479/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Плотников Роман Александрович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о понуждении изменить формулировку пункта 2.1 договора аренды земельного участка, кадастровый номер 61:44:0021507:111, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вятская, рядом с домом N 53. Истцом заявлено об установлении срока аренды земельного участка на 5 лет с момента заключения договора (с учетом принятого судом уточнения в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по заключению договора аренды сроком на 5 лет с момента его государственной регистрации.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013, в иске отказано.
Суды пришли к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для изменения договора.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение от 20.12.2012 и постановление от 05.03.2013, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя, отсутствует законодательный запрет на превышение срока договора аренды над сроком действия схемы размещения нестационарных торговых объектов. В проекте договора, направленного департаментом истцу 13.08.2012, срок аренды установлен до 06.06.2016. Договор не может быть заключен 13.08.2012, а вступить в силу 06.06.2011. Пункт 2.2 договора противоречит пункту 2.1. Если договор сроком на 5 лет не вступил в силу до момента государственной регистрации, то срок его действия не может исчисляться с момента его подписания сторонами (с 06.06.2011 по 06.06.2016). Государственная регистрация договора не произведена по вине арендатора (техническая ошибка в схеме размещения нестационарных торговых объектов). До настоящего времени предприниматель не получил подписанный арендатором проект договора, что приводит к нарушению его прав и законных интересов. Истец не имеет возможности использовать земельный участок в предпринимательских целях, поскольку без договора аренды он не имеет возможности обеспечить торговый объект инженерными коммуникациями (вода, электричество).
В отзыве на жалобу министерство поддержало доводы, ранее заявленные в судах, и просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
В судебном заседании предприниматель поддержал доводы жалобы и просил отменить обжалуемые судебные акты.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва не нее, заслушав истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 13.04.2011 главой администрации Первомайского района города Ростова-на-Дону издано распоряжение о предоставлении земельного участка, расположенного по ул. Вятской, рядом с домом N 53, для размещения торгового павильона путем проведения торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды.
Пунктом 2 указанного распоряжения предусмотрено, что предметом продажи является право на заключение договора аренды на 5 лет земельного участка, расположенного по ул. Вятской, рядом с домом N 53 (кадастровый номер 61:44:0021507:111) площадью 51 кв. м, для размещения торгового павильона.
В июне 2011 года предприниматель признан победителем торгов на условиях аукциона на право аренды сроком на 5 лет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021507:111, площадью 0,0051 га, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Вятская, 53, что подтверждается протоколом (итогов аукциона) от 06.06.2011 N 3/258-10.
В соответствии с указанным протоколом победитель торгов обязан перечислить организатору торгов 83 700 рублей за право на заключение договора аренды; в срок не позднее 5 дней со дня утверждения протокола торгов и оплаты права на заключение договора обратиться в департамент для заключения договора аренды земельного участка.
Исполнив указанную обязанность, предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.
Однако департамент отказался от согласования договора, обосновывая отказ отсутствием предполагаемого к размещению на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вятская, 53, торгового объекта в схеме размещения нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону в 2011-2015 годах, утвержденной распоряжением администрации города Ростова-на-Дону от 24.12.2010 N 767.
Суды установили, а департамент и министерство не оспаривают, что фактически земельный участок, в отношении которого надлежало заключить договор аренды, включен в схему размещения нестационарных торговых объектов. В распоряжении администрации города Ростова-на-Дону от 24.12.2010 N 767 был неточно указан адрес земельного участка (вместо правильного адреса "ул. Вятская рядом с домом N 53" был ошибочно указан адрес "ул. Вятская, 51-53").
В связи с допущенными техническими ошибками распоряжением администрации города Ростова-на-Дону от 19.07.2012 N 312 "О внесении изменений в распоряжение администрации города Ростова-на-Дону от 24.12.2010 N 767" в схему размещения нестационарных торговых объектов внесены соответствующие исправления. Из схемы исключена ошибочная позиция "земельный участок по адресу: ул. Вятская, 51-53"; схема дополнена верной позицией "земельный участок по адресу: ул. Вятская, рядом с домом N 53".
13 августа 2012 года для подписания и последующего оформления департамент передал предпринимателю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021507:111, площадью 0,0051 га, расположенного по адресу: Ростовской области, г. Ростов-на-Дону, ул. Вятская, 53.
В материалах дела имеются подписанные арендодателем в одностороннем порядке договор аренды земельного участка и акт приема-передачи земельного участка (л. д. 14-17).
В пункте 2.1 договора срок аренды участка установлен с момента передачи земельного участка до 06.06.2016.
10 сентября 2012 года предприниматель представил департаменту протокол разногласий к полученному 13.08.2012 проекту договора аренды (л. д. 21-22).
Разногласия у сторон возникли по поводу содержанию пункта 2.1 договора. Предприниматель считает, что пункт 2.1 договора должен быть изложен в следующей редакции: "Срок аренды участка устанавливается на 5 лет с момента заключения договора".
Исковые требования мотивированы отсутствием вины предпринимателя в наличии допущенной технической ошибки в схеме размещения нестационарных торговых объектов и наличием права по итогам аукциона на заключение договора аренды сроком на 5 лет с момента его заключения. Предприниматель считает, что моментом заключения договора аренды является его государственная регистрация (пункт 3 статьи 433 и пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 4 и статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется как способами, перечисленными в названной норме права, так и иными способами, предусмотренными законом.
Предприниматель со ссылкой на пункт 2 статьи 445 и статью 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (уточнение иска в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; л.д. 42-43) и на отсутствие иной возможности согласования сторонами спорного условия договора аренды обратился в арбитражный суд с иском о понуждении департамента изменить редакцию спорного условия договора.
Возможность передачи разногласий, возникших при заключении договора в обязательном порядке, на рассмотрение суда предусмотрена пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 3 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При рассмотрении спора суды не учли, что предприниматель фактически обратился в арбитражный суд с требованием о передачи на рассмотрение суда разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Отказав в удовлетворении иска, суд первой инстанции не разрешил разногласия сторон, возникшие при заключении договора аренды, не установив в резолютивной части решения содержание спорного условия договора (пункт 2.1). Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность отказа в иске по спору, возникшему при заключении договора.
Учитывая, что допущенные нарушения норм процессуального права привели к принятию неправильных судебных актов, спор по существу судом не разрешен, резолютивные части судебных актов не содержат установленной судом редакции спорного условия договора аренды, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть следующее.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В судебных актах по делу N А53-6664/2012 содержится правовой вывод о том, что ввиду обязательности условий утвержденной нормативным актом схемы размещения нестационарных торговых объектов договор аренды земельного участка для целей размещения нестационарного торгового объекта не может ей противоречить. Такое правовое толкование не относится к установленным по делу обстоятельствам.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовой вывод не может носить преюдициального характера для суда, рассматривающего спор по иным основаниям и предмету.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 17580/08 по делу N А40-65399/07 определена правовая позиция о том, что суд может указать причины, по которым тождественные обстоятельства получают диаметрально противоположное толкование.
В соответствии с абзацем 1 пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации протокол о результатах торгов имеет силу договора.
В протоколе (итогов аукциона) от 06.06.2011 N 3/258-10 указано, что объектом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка сроком на 5 лет.
Схема размещения нестационарных торговых объектов утверждена до 2015 года. Таким образом, условия аукционной документации и срок договора аренды организаторами торгов не был поставлен в зависимость от срока действия схемы размещения нестационарных торговых объектов.
При таких обстоятельствах при определении срока аренды предпочтение должно быть отдано условиям торгов, выигранных истцом. В противном случае уменьшение срока аренды приведет к необоснованному нарушению прав арендатора и нарушению публичности проведенных торгов. Приобретая на торгах соответствующее право, истец законно ожидал, что будет пользоваться земельным участком в предпринимательских целях в течение пяти лет с момента заключения договора.
Указанная позиция подтверждается действиями самого департамента. В проекте договора аренды земельного участка (л. д. 14) ответчик установил срок аренды земельного участка до 06.06.2016, в то время как срок схемы размещения нестационарных торговых объектов установлен до 31.12.2015. Таким образом, пункт 2.1 договора в редакции департамента не ставит срок аренды в зависимость от срока действия названной схемы.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола (абзац 2 пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответчик и третье лицо не оспаривают, что процесс подписания договора ответчиком затянулся в связи с технической ошибкой, допущенной муниципальным органом.
Департамент срок аренды определил с момента передачи земельного участка до 06.06.2016. Позиция ответчика сводится к тому, что фактическая передача земельного участка достаточна для начала течения срока аренды.
13 августа 2012 года департамент передал предпринимателю проект договора с приложением акта приема-передачи земельного участка (л. д. 17). Судам следует исследовать вопрос о том, когда фактически земельный участок был передан предпринимателю, и имелась ли у истца до момента получения проекта договора и акта приема-передачи возможность использовать земельный участок в предпринимательских целях для размещения торгового павильона. Именно с указанного момента следует исчислять начало течения срока аренды земельного участка.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не ограничивает право суда принять новую редакцию пункта договора, отличную от редакции сторон, но соответствующую действующему законодательству, обычаям делового оборота и не ущемляющую имущественных прав (законных интересов) сторон.
Доводы истца о том, в отсутствии государственной регистрации договор аренды считается не заключенным, а, следовательно, не вступившим в силу, и без государственной регистрации договора у предпринимателя не возникает право аренды (право пользования) на земельный участок, судам необходимо рассмотреть с учетом правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует распределить между сторонами расходы по государственной пошлине, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 по делу N А53-32479/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)