Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления изготовлена 09 октября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Суспициной Л.А., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного бюро товарных экспертиз Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2013 по делу N А07-10456/2013 (судья Салиева Л.В.).
Управление муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Государственному бюро товарных экспертиз Республики Башкортостан (далее - ГБТЭ РБ, бюро, ответчик) об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, находящееся на цокольном этаже, общей площадью 97,1 кв. м по адресу г. Уфа, Советский район, ул. Достоевского, 99 (л.д. 5-6).
Решением суда от 30.07.2013 (резолютивная часть от 23.07.2013) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным решением бюро обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, указав на то, что оно должно пользоваться преимущественным правом на торгах по предоставлению права аренды. В качестве обоснования ответчик ссылается на то, что он арендует спорное помещение длительное время (более 30 лет), исправно оплачивает арендную плату, находится в удобном для клиентов месте, проводило экспертизы не только в Республике Башкортостан, но и в других субъектах.
Лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
К дате судебного заседания от бюро поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Поступившее посредством факсимильной связи от бюро заявление об отзыве апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не рассматривается ввиду несоблюдения формы подачи такого заявления. Кроме того, до окончания рассмотрения жалобы по существу от бюро поступило заявление об отзыве заявления об отказе от жалобы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.07.2004 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г Уфы (арендодатель) и ГБТЭ РБ (арендатор) заключен договор N 323 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы (л.д. 9-12), по условиям которого арендодатель на основании решения Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы от 08.06.2004 N 522-ОНФ передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда г. Уфы - нежилое помещение общей площадью 97,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Достоевского, 99 (цокольный этаж) (пункт 1.1 договора).
Право собственности Управления на объект аренды подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АВ N 945495 от 26.11.2010 (л.д. 14).
Срок договора аренды установлен 08.06.2007 (пункт 2.1 договора).
Пунктом 5.3 договора установлен перечень обстоятельств, при которых договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя.
Во исполнение договора по акту приема-передачи от 04.06.2004 (л.д. 13) арендодатель передал арендатору объект аренды.
Письмом от 28.02.2013 N КС-1328 (л.дл. 25), полученное ответчиком 15.03.2013, Управление уведомило бюро об отказе от договора аренды от 05.07.2004 N 323 в силу пункта 2 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом же письме истец просил освободить арендуемые помещения в трехмесячный срок с момент получения уведомления.
Ссылаясь на то, что помещение до настоящего времени не возвращено, Управление 19.06.2013 обратилось в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции нашел их обоснованными и подтвержденными материалами дела. При этом суд исходил из того, что факт нахождения ответчика в спорном помещении ответчиком не оспаривается, свои обязательства по освобождению занимаемого помещения последний не выполнил, доказательств законности такого владения в порядке, предусмотренном статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции правильными.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статья 433 Гражданского кодекса). В силу статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса, а также данной в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" рекомендации, договор аренды здания, сооружения и (или) нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судом первой инстанции верно установлено, что договор аренды 05.07.2004 не прошел государственную регистрацию, следовательно, не может считаться заключенным.
В то же время судом первой инстанции обоснованно со ссылкой на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано на возможность применения к рассматриваемым правоотношениям положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации учитывая что фактически между сторонами возникли обязательства из указанного договора аренды, истцом передано, а ответчиком принято без каких-либо замечаний спорное нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Уведомление о расторжении договора аренды от 28.02.2013 было получено ответчиком 15.03.2013, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 26). Содержание указанного уведомления позволяет однозначно установить волю арендодателя на отказ от договора в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (что следует из текста уведомления), следовательно, по истечении трехмесячного срока действие договора аренды от 28.02.2013 N 323 прекращено.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств освобождения и передачи помещений истцу ответчиком не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Доводы подателя жалобы о наличии преимущественного права на заключение нового договора аренды судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку из буквального толкования статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на заключение договора аренды на новый срок является добросовестный арендатор по договору, прекратившему действие по истечении его срока, то есть речь идет о срочном договоре аренды. В рассматриваемом случае срочный договор аренды отсутствует.
Кроме того, ответчик находится в стадии ликвидации, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 32). Соответственно возражения ответчика относительно необходимости занятия спорного помещения отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.
Учитывая изложенное, судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии совокупности условий, необходимых для удовлетворения иска.
Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежат отнесению на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2013 по делу N А07-10456/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного бюро товарных экспертиз Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.10.2013 N 18АП-10100/2013 ПО ДЕЛУ N А07-10456/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2013 г. N 18АП-10100/2013
Дело N А07-10456/2013
Резолютивная часть постановления изготовлена 09 октября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Суспициной Л.А., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного бюро товарных экспертиз Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2013 по делу N А07-10456/2013 (судья Салиева Л.В.).
Управление муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Государственному бюро товарных экспертиз Республики Башкортостан (далее - ГБТЭ РБ, бюро, ответчик) об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, находящееся на цокольном этаже, общей площадью 97,1 кв. м по адресу г. Уфа, Советский район, ул. Достоевского, 99 (л.д. 5-6).
Решением суда от 30.07.2013 (резолютивная часть от 23.07.2013) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным решением бюро обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, указав на то, что оно должно пользоваться преимущественным правом на торгах по предоставлению права аренды. В качестве обоснования ответчик ссылается на то, что он арендует спорное помещение длительное время (более 30 лет), исправно оплачивает арендную плату, находится в удобном для клиентов месте, проводило экспертизы не только в Республике Башкортостан, но и в других субъектах.
Лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
К дате судебного заседания от бюро поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Поступившее посредством факсимильной связи от бюро заявление об отзыве апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не рассматривается ввиду несоблюдения формы подачи такого заявления. Кроме того, до окончания рассмотрения жалобы по существу от бюро поступило заявление об отзыве заявления об отказе от жалобы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.07.2004 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г Уфы (арендодатель) и ГБТЭ РБ (арендатор) заключен договор N 323 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы (л.д. 9-12), по условиям которого арендодатель на основании решения Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы от 08.06.2004 N 522-ОНФ передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда г. Уфы - нежилое помещение общей площадью 97,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Достоевского, 99 (цокольный этаж) (пункт 1.1 договора).
Право собственности Управления на объект аренды подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АВ N 945495 от 26.11.2010 (л.д. 14).
Срок договора аренды установлен 08.06.2007 (пункт 2.1 договора).
Пунктом 5.3 договора установлен перечень обстоятельств, при которых договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя.
Во исполнение договора по акту приема-передачи от 04.06.2004 (л.д. 13) арендодатель передал арендатору объект аренды.
Письмом от 28.02.2013 N КС-1328 (л.дл. 25), полученное ответчиком 15.03.2013, Управление уведомило бюро об отказе от договора аренды от 05.07.2004 N 323 в силу пункта 2 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом же письме истец просил освободить арендуемые помещения в трехмесячный срок с момент получения уведомления.
Ссылаясь на то, что помещение до настоящего времени не возвращено, Управление 19.06.2013 обратилось в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции нашел их обоснованными и подтвержденными материалами дела. При этом суд исходил из того, что факт нахождения ответчика в спорном помещении ответчиком не оспаривается, свои обязательства по освобождению занимаемого помещения последний не выполнил, доказательств законности такого владения в порядке, предусмотренном статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции правильными.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статья 433 Гражданского кодекса). В силу статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса, а также данной в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" рекомендации, договор аренды здания, сооружения и (или) нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судом первой инстанции верно установлено, что договор аренды 05.07.2004 не прошел государственную регистрацию, следовательно, не может считаться заключенным.
В то же время судом первой инстанции обоснованно со ссылкой на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано на возможность применения к рассматриваемым правоотношениям положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации учитывая что фактически между сторонами возникли обязательства из указанного договора аренды, истцом передано, а ответчиком принято без каких-либо замечаний спорное нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Уведомление о расторжении договора аренды от 28.02.2013 было получено ответчиком 15.03.2013, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 26). Содержание указанного уведомления позволяет однозначно установить волю арендодателя на отказ от договора в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (что следует из текста уведомления), следовательно, по истечении трехмесячного срока действие договора аренды от 28.02.2013 N 323 прекращено.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств освобождения и передачи помещений истцу ответчиком не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Доводы подателя жалобы о наличии преимущественного права на заключение нового договора аренды судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку из буквального толкования статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на заключение договора аренды на новый срок является добросовестный арендатор по договору, прекратившему действие по истечении его срока, то есть речь идет о срочном договоре аренды. В рассматриваемом случае срочный договор аренды отсутствует.
Кроме того, ответчик находится в стадии ликвидации, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 32). Соответственно возражения ответчика относительно необходимости занятия спорного помещения отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.
Учитывая изложенное, судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии совокупности условий, необходимых для удовлетворения иска.
Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежат отнесению на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2013 по делу N А07-10456/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного бюро товарных экспертиз Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.А.РУМЯНЦЕВ
А.А.РУМЯНЦЕВ
Судьи
С.А.СУСПИЦИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
С.А.СУСПИЦИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)