Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гребенкиной Н.А.,
судей Усцова Л.А., Голубцовой Ю.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,
при участии:
от истца - Закрытого акционерного общества "Торговый центр по улице Жукова": Бессонова А.А. по доверенности от 15.12.2010 N 42,
от ответчика - индивидуального предпринимателя Шептала Вячеслава Владимировича: не явились,
от третьего лица - Администрации г. Екатеринбурга: не явились,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца, Закрытого акционерного общества "Торговый центр по улице Жукова",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 15 октября 2010 года
по делу N А60-25897/2010,
принятое судьей Скуратовским М.Л.
по иску Закрытого акционерного общества "Торговый центр по улице Жукова"
к индивидуальному предпринимателю Шептала Вячеславу Владимировичу,
третье лицо: Администрация г. Екатеринбурга,
о взыскании задолженности по договору субаренды, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО, общество) "Торговый центр по улице Жукова" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шептала Вячеславу Владимировичу (далее - ИП Шептала В.В.) о взыскании долга по договору субаренды от 29.06.2009 в размере 543 225 руб. 81 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 37 389 руб. 45 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.10.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, заявленные требования - удовлетворить. В апелляционной жалобе указано на неправильное применение арбитражным судом норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, суд при принятии решения не применил закон, подлежащий применению - статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, положения которой по отношению к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 615) имеют специальное значение. Неправомерным, как считает заявитель жалобы, является вывод суда о том, что постановление главы Екатеринбурга об организации платной автостоянки на земельном участке предоставляет право осуществлять деятельность автостоянки арендатору (истцу), а не субарендатору (ответчику). Оспаривается также вывод суда о том, что договор субаренды не может быть заключен на неопределенный срок. С учетом изложенного истец приходит к выводу о том, что договор субаренды соответствует действующим нормам права и не является ничтожной сделкой.
Ответчик, третье лицо отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражный суд не направили.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 20.12.2010 представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Ответчик, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Протокольным определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 в судебном заседании был объявлен перерыв до 17 часов 30 минут 20.12.2010.
После перерыва явившийся в судебное заседание представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного документа - копии платежного поручения от 11.12.2009.
По результатам рассмотрения указанного ходатайства суд определил его удовлетворить.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды земельного участка от 17.03.2009 N 3-1351 (далее - договор аренды, л.д. 36-41) ЗАО "Торговый центр по улице Жукова" является арендатором земельного участка, имеющего местоположение по улицам Октябрьской революции - Маршала Жукова - Боевых дружин в городе Екатеринбурге, общей площадью 18 016 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0000000:638, для строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-развлекательного центра с офисно-гостиничным блоком (пункт 2.1 договора аренды).
Согласно пункту 6.1 договора аренды срок его действия установлен с 20.02.2009 по 19.02.2016. Кроме того, стороны также оговорили, что в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено право арендатора передать участок в субаренду в пределах действия настоящего договора при условии письменного уведомления об этом арендодателя в течение 10 дней после совершения указанных действий.
17.03.2009 земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи участка (л.д. 41).
21.04.2009 глава города Екатеринбурга издал постановление N 1384 (л.д. 33), в соответствии с которым обществу "Торговый центр по улице Жукова" была разрешена организация платной автостоянки на земельном участке, площадью 18 016 кв. м, имеющем кадастровый номер 66:41:0000000:638, до получения разрешения на строительство торгово-развлекательного центра с офисно-гостиничным блоком.
29.06.2009 ЗАО "Торговый центр по улице Жукова" (арендатор) и ИП Шептала В.В. (субарендатор) оформили договор субаренды (далее - договор субаренды, л.д. 14), согласно которому арендатор обязался предоставить, а субарендатор - принять во временное владение и пользование указанный выше земельный участок (пункт 1.1 договора субаренды).
Пунктом 1.2 договора субаренды предусмотрено, что передаваемый в субаренду земельный участок принадлежит арендатору на праве аренды на основании договора аренды от 17.03.2009 N 3-1351, которым предусмотрено право арендатора сдавать земельный участок без дополнительного согласования с собственником.
В пункте 2.1 стороны установили срок действия договора субаренды: с даты подписания сторонами и на неопределенный срок.
Согласно положениям раздела 5 договора субаренды сумма ежемесячной арендной платы составляет 120 000 руб., в том числе НДС 18%. Обязанность субарендатора по уплате арендной платы возникает со дня передачи ему земельного участка и перечисляется в полном объеме субарендатором на расчетный счет арендатора ежемесячно до 7 числа оплачиваемого месяца независимо от выставления/невыставления арендатором счета на оплату.
10.07.2009 земельный участок был передан субарендатору по акту приема-передачи земельного участка (л.д. 15).
15.01.2010 арендатор направил в адрес субарендатора уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды от 29.06.2009, поскольку предпринимателем арендная плата ни за один месяц действия договора не была уплачена. В данном уведомлении также указано на необходимость возвращения земельного участка по акту (л.д. 17).
24.01.2010 ИП Шептала В.В. и ЗАО "Торговый центр по улице Жукова" подписали акт приема-передачи земельного участка (л.д. 16), согласно которому спорный земельный участок был передан арендатору в связи с расторжением договора субаренды от 29.06.2009.
23.03.2010 ЗАО "Торговый центр по улице Жукова" направило в адрес предпринимателя претензию (л.д. 18), содержащую требование об уплате 578 064 руб. 52 коп. долга по арендной плате, а также 24 517 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку изложенные требования предпринимателем исполнены не были, ЗАО "Торговый центр по улице Жукова" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор вправе предоставлять арендованное имущество в субаренду с согласия арендатора, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом суд первой инстанции указал, что толкование пункта 2.5 договора как разрешающего субаренду без согласия арендатора не может быть в данном случае принято судом, поскольку: во-первых, в тексте пункта 2.5 договора прямо не указано, что субаренда участка возможна без согласия арендатора; во вторых, постановлением главы Екатеринбурга от 21.04.2009 N 1384 разрешение на организацию платной автостоянки дано истцу, а не ответчику; в-третьих, порядок согласования с арендатором передачи участка в субаренду не соблюден. Кроме того, суд первой инстанции признал договор субаренды от 29.06.2010 ничтожной сделкой, поскольку он заключен на неопределенный срок, что не исключает возможности превышения срока субаренды срока аренды.
Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, выслушав явившегося в суд первой инстанции представителя истца, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В силу статьи 1 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю", статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата. Принцип платности любого использования земли (за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации) установлен и пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Между тем, судом первой инстанции не учтены положения пункта 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Аналогичное положение содержится и в пункте 2.5 договора аренды, указанный пункт договора аренды не предусматривает дополнительных условий передачи земельного участка в субаренду, чем те, которые установлены законодательством.
Указанные положения Земельного кодекса Российской Федерации (статья 22) применительно к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 615) являются специальными, в связи с чем именно положения Земельного кодекса Российской Федерации следует применять при разрешении настоящего спора.
При таких обстоятельствах заключение договора субаренды возможно при соблюдении условия об уведомлении об этом арендодателя. Изложенный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно разъяснениям высшей судебной инстанции, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Как следует из пункта 16 указанного Постановления, уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Вместе с тем, отсутствие уведомления арендодателя (собственника земельного участка) о передаче участка в субаренду является основанием для предъявления требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Таким образом, ни отсутствие согласия арендодателя, ни факт невыполнения арендатором обязанности по его уведомлению о состоявшейся передаче участка в субаренду не влекут ничтожность соответствующего договора субаренды.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что порядок согласования с арендатором передачи участка в субаренду не соблюден, признается неправомерным, основанным на неверном толковании норм материального права.
То обстоятельство, на которое указано судом первой инстанции - постановлением главы Екатеринбурга от 21.04.2009 N 1384 разрешение на организацию платной автостоянки дано истцу, а не ответчику, само по себе правового значения при разрешении спора о взыскании задолженности по договору субаренды не имеет. В данной части значимым, по мнению суда апелляционной инстанции, является то, что спорный земельный участок использовался субарендатором по назначению, указанному в разрешении, что соответствует положениям пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. При передаче указанного земельного участка арендатору 24.01.2010 после расторжения договора субаренды было установлено, что состояние участка соответствует условиям договора.
Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, неправомерно суд первой инстанции признал договор субаренды от 29.06.2010 ничтожной сделкой на том основании, что указанный договор заключен на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Таким образом, по смыслу положений пункта 3 статьи 610, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды, подписанный сторонами на срок, превышающий срок договора аренды, считается подписанным на срок договора аренды, поэтому договор субаренды, носящий производный характер, в любом случае ограничен сроком действия договора аренды как основного договора. Такое толкование соответствует позиции, изложенной в пункте 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В рассматриваемом случае договор субаренды мог быть заключен сроком на семь лет, и поэтому арендатор обладал полномочиями на сдачу имущества в субаренду в соответствующий период, не превышающий срока договора аренды.
При таких обстоятельствах основания для признания договора субаренды ничтожной сделкой у суда первой инстанции отсутствовали. Требование ЗАО "Торговый центр по улице Жукова" о взыскании долга по договору субаренды земельного участка является обоснованным.
Исходя из условий договора субаренды в июле 2009 года арендная плата составила 85 161 руб. 29 коп. (120 000 руб. / 31 день x 22 дня); в период с августа по октябрь 2009 года - по 120 000 руб.; в ноябре 2009 года - 80 000 руб.; в январе 2010 года - 58 064 руб. 52 коп. (120 000 руб. / 31 день x 15 дней). За весь срок действия договора субаренды у субарендатора возникла обязанность по уплате арендных платежей в размере 743 225 руб. 81 коп. С учетом внесения предпринимателем 11.12.2009 арендной платы по договору субаренды в размере 200 000 руб., что подтверждается представленной суду апелляционной инстанции копией платежного поручения N 61495, сумма долга, подлежащая взысканию, составляет 543 225 руб. 81 коп.
Учитывая, что доказательств внесения предусмотренной договором субаренды арендной платы в указанном размере в материалы дела не представлено, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что исковое требование о взыскании долга подлежит удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
С учетом изложенного исковое требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также подлежит удовлетворению.
По расчету Семнадцатого арбитражного апелляционного суда размер подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 26 892 руб. 78 коп.
Таким образом, исковые требования о взыскании задолженности по договору субаренды подлежат удовлетворению полностью, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами - частично, в размере 26 892 руб. 78 коп.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (часть 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
С учетом того, что при обращении в арбитражный суд с иском истец уплатил государственную пошлину в размере 14 612 руб. 30 коп. (платежное поручение от 13.07.2010 N 49), а при удовлетворении исковых требований в размере 570 118 руб. 59 коп. сумма подлежащей уплате государственной пошлины составляет 14 402 руб. 37 коп., с ответчика в пользу истца следует взыскать 14 402 руб. 37 коп. в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по иску.
Кроме того, поскольку при обращении в арбитражный суд с апелляционной жалобой истец уплатил государственную пошлину в размере 2 000 руб. (платежное поручение от 10.11.2010 N 100), с противоположной стороны в пользу плательщика также следует взыскать 2 000 руб. в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 октября 2010 года по делу N А60-25897/2010 отменить.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шептала Вячеслава Владимировича в пользу Закрытого акционерного общества "Торговый центр по улице Жукова" 570 118 руб. (пятьсот семьдесят тысяч сто восемнадцать) руб. 59 коп., в том числе 543 225 (пятьсот сорок три тысячи двести двадцать пять) руб. 81 коп. основного долга, 26 892 (двадцать шесть тысяч восемьсот девяносто два) руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шептала Вячеслава Владимировича в пользу Закрытого акционерного общества "Торговый центр по улице Жукова" 14 402 (четырнадцать тысяч четыреста два) руб. 37 коп. в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по иску, а также 2 000 (две тысячи) руб. в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
Н.А.ГРЕБЕНКИНА
Судьи
Л.А.УСЦОВ
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.12.2010 N 17АП-12446/2010-ГК ПО ДЕЛУ N А60-25897/10
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2010 г. N 17АП-12446/2010-ГК
Дело N А60-25897/10
Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гребенкиной Н.А.,
судей Усцова Л.А., Голубцовой Ю.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,
при участии:
от истца - Закрытого акционерного общества "Торговый центр по улице Жукова": Бессонова А.А. по доверенности от 15.12.2010 N 42,
от ответчика - индивидуального предпринимателя Шептала Вячеслава Владимировича: не явились,
от третьего лица - Администрации г. Екатеринбурга: не явились,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца, Закрытого акционерного общества "Торговый центр по улице Жукова",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 15 октября 2010 года
по делу N А60-25897/2010,
принятое судьей Скуратовским М.Л.
по иску Закрытого акционерного общества "Торговый центр по улице Жукова"
к индивидуальному предпринимателю Шептала Вячеславу Владимировичу,
третье лицо: Администрация г. Екатеринбурга,
о взыскании задолженности по договору субаренды, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО, общество) "Торговый центр по улице Жукова" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шептала Вячеславу Владимировичу (далее - ИП Шептала В.В.) о взыскании долга по договору субаренды от 29.06.2009 в размере 543 225 руб. 81 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 37 389 руб. 45 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.10.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, заявленные требования - удовлетворить. В апелляционной жалобе указано на неправильное применение арбитражным судом норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, суд при принятии решения не применил закон, подлежащий применению - статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, положения которой по отношению к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 615) имеют специальное значение. Неправомерным, как считает заявитель жалобы, является вывод суда о том, что постановление главы Екатеринбурга об организации платной автостоянки на земельном участке предоставляет право осуществлять деятельность автостоянки арендатору (истцу), а не субарендатору (ответчику). Оспаривается также вывод суда о том, что договор субаренды не может быть заключен на неопределенный срок. С учетом изложенного истец приходит к выводу о том, что договор субаренды соответствует действующим нормам права и не является ничтожной сделкой.
Ответчик, третье лицо отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражный суд не направили.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 20.12.2010 представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Ответчик, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Протокольным определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 в судебном заседании был объявлен перерыв до 17 часов 30 минут 20.12.2010.
После перерыва явившийся в судебное заседание представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного документа - копии платежного поручения от 11.12.2009.
По результатам рассмотрения указанного ходатайства суд определил его удовлетворить.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды земельного участка от 17.03.2009 N 3-1351 (далее - договор аренды, л.д. 36-41) ЗАО "Торговый центр по улице Жукова" является арендатором земельного участка, имеющего местоположение по улицам Октябрьской революции - Маршала Жукова - Боевых дружин в городе Екатеринбурге, общей площадью 18 016 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0000000:638, для строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-развлекательного центра с офисно-гостиничным блоком (пункт 2.1 договора аренды).
Согласно пункту 6.1 договора аренды срок его действия установлен с 20.02.2009 по 19.02.2016. Кроме того, стороны также оговорили, что в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено право арендатора передать участок в субаренду в пределах действия настоящего договора при условии письменного уведомления об этом арендодателя в течение 10 дней после совершения указанных действий.
17.03.2009 земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи участка (л.д. 41).
21.04.2009 глава города Екатеринбурга издал постановление N 1384 (л.д. 33), в соответствии с которым обществу "Торговый центр по улице Жукова" была разрешена организация платной автостоянки на земельном участке, площадью 18 016 кв. м, имеющем кадастровый номер 66:41:0000000:638, до получения разрешения на строительство торгово-развлекательного центра с офисно-гостиничным блоком.
29.06.2009 ЗАО "Торговый центр по улице Жукова" (арендатор) и ИП Шептала В.В. (субарендатор) оформили договор субаренды (далее - договор субаренды, л.д. 14), согласно которому арендатор обязался предоставить, а субарендатор - принять во временное владение и пользование указанный выше земельный участок (пункт 1.1 договора субаренды).
Пунктом 1.2 договора субаренды предусмотрено, что передаваемый в субаренду земельный участок принадлежит арендатору на праве аренды на основании договора аренды от 17.03.2009 N 3-1351, которым предусмотрено право арендатора сдавать земельный участок без дополнительного согласования с собственником.
В пункте 2.1 стороны установили срок действия договора субаренды: с даты подписания сторонами и на неопределенный срок.
Согласно положениям раздела 5 договора субаренды сумма ежемесячной арендной платы составляет 120 000 руб., в том числе НДС 18%. Обязанность субарендатора по уплате арендной платы возникает со дня передачи ему земельного участка и перечисляется в полном объеме субарендатором на расчетный счет арендатора ежемесячно до 7 числа оплачиваемого месяца независимо от выставления/невыставления арендатором счета на оплату.
10.07.2009 земельный участок был передан субарендатору по акту приема-передачи земельного участка (л.д. 15).
15.01.2010 арендатор направил в адрес субарендатора уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды от 29.06.2009, поскольку предпринимателем арендная плата ни за один месяц действия договора не была уплачена. В данном уведомлении также указано на необходимость возвращения земельного участка по акту (л.д. 17).
24.01.2010 ИП Шептала В.В. и ЗАО "Торговый центр по улице Жукова" подписали акт приема-передачи земельного участка (л.д. 16), согласно которому спорный земельный участок был передан арендатору в связи с расторжением договора субаренды от 29.06.2009.
23.03.2010 ЗАО "Торговый центр по улице Жукова" направило в адрес предпринимателя претензию (л.д. 18), содержащую требование об уплате 578 064 руб. 52 коп. долга по арендной плате, а также 24 517 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку изложенные требования предпринимателем исполнены не были, ЗАО "Торговый центр по улице Жукова" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор вправе предоставлять арендованное имущество в субаренду с согласия арендатора, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом суд первой инстанции указал, что толкование пункта 2.5 договора как разрешающего субаренду без согласия арендатора не может быть в данном случае принято судом, поскольку: во-первых, в тексте пункта 2.5 договора прямо не указано, что субаренда участка возможна без согласия арендатора; во вторых, постановлением главы Екатеринбурга от 21.04.2009 N 1384 разрешение на организацию платной автостоянки дано истцу, а не ответчику; в-третьих, порядок согласования с арендатором передачи участка в субаренду не соблюден. Кроме того, суд первой инстанции признал договор субаренды от 29.06.2010 ничтожной сделкой, поскольку он заключен на неопределенный срок, что не исключает возможности превышения срока субаренды срока аренды.
Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, выслушав явившегося в суд первой инстанции представителя истца, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В силу статьи 1 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю", статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата. Принцип платности любого использования земли (за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации) установлен и пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Между тем, судом первой инстанции не учтены положения пункта 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Аналогичное положение содержится и в пункте 2.5 договора аренды, указанный пункт договора аренды не предусматривает дополнительных условий передачи земельного участка в субаренду, чем те, которые установлены законодательством.
Указанные положения Земельного кодекса Российской Федерации (статья 22) применительно к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 615) являются специальными, в связи с чем именно положения Земельного кодекса Российской Федерации следует применять при разрешении настоящего спора.
При таких обстоятельствах заключение договора субаренды возможно при соблюдении условия об уведомлении об этом арендодателя. Изложенный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно разъяснениям высшей судебной инстанции, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Как следует из пункта 16 указанного Постановления, уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Вместе с тем, отсутствие уведомления арендодателя (собственника земельного участка) о передаче участка в субаренду является основанием для предъявления требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Таким образом, ни отсутствие согласия арендодателя, ни факт невыполнения арендатором обязанности по его уведомлению о состоявшейся передаче участка в субаренду не влекут ничтожность соответствующего договора субаренды.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что порядок согласования с арендатором передачи участка в субаренду не соблюден, признается неправомерным, основанным на неверном толковании норм материального права.
То обстоятельство, на которое указано судом первой инстанции - постановлением главы Екатеринбурга от 21.04.2009 N 1384 разрешение на организацию платной автостоянки дано истцу, а не ответчику, само по себе правового значения при разрешении спора о взыскании задолженности по договору субаренды не имеет. В данной части значимым, по мнению суда апелляционной инстанции, является то, что спорный земельный участок использовался субарендатором по назначению, указанному в разрешении, что соответствует положениям пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. При передаче указанного земельного участка арендатору 24.01.2010 после расторжения договора субаренды было установлено, что состояние участка соответствует условиям договора.
Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, неправомерно суд первой инстанции признал договор субаренды от 29.06.2010 ничтожной сделкой на том основании, что указанный договор заключен на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Таким образом, по смыслу положений пункта 3 статьи 610, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды, подписанный сторонами на срок, превышающий срок договора аренды, считается подписанным на срок договора аренды, поэтому договор субаренды, носящий производный характер, в любом случае ограничен сроком действия договора аренды как основного договора. Такое толкование соответствует позиции, изложенной в пункте 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В рассматриваемом случае договор субаренды мог быть заключен сроком на семь лет, и поэтому арендатор обладал полномочиями на сдачу имущества в субаренду в соответствующий период, не превышающий срока договора аренды.
При таких обстоятельствах основания для признания договора субаренды ничтожной сделкой у суда первой инстанции отсутствовали. Требование ЗАО "Торговый центр по улице Жукова" о взыскании долга по договору субаренды земельного участка является обоснованным.
Исходя из условий договора субаренды в июле 2009 года арендная плата составила 85 161 руб. 29 коп. (120 000 руб. / 31 день x 22 дня); в период с августа по октябрь 2009 года - по 120 000 руб.; в ноябре 2009 года - 80 000 руб.; в январе 2010 года - 58 064 руб. 52 коп. (120 000 руб. / 31 день x 15 дней). За весь срок действия договора субаренды у субарендатора возникла обязанность по уплате арендных платежей в размере 743 225 руб. 81 коп. С учетом внесения предпринимателем 11.12.2009 арендной платы по договору субаренды в размере 200 000 руб., что подтверждается представленной суду апелляционной инстанции копией платежного поручения N 61495, сумма долга, подлежащая взысканию, составляет 543 225 руб. 81 коп.
Учитывая, что доказательств внесения предусмотренной договором субаренды арендной платы в указанном размере в материалы дела не представлено, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что исковое требование о взыскании долга подлежит удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
С учетом изложенного исковое требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также подлежит удовлетворению.
По расчету Семнадцатого арбитражного апелляционного суда размер подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 26 892 руб. 78 коп.
Таким образом, исковые требования о взыскании задолженности по договору субаренды подлежат удовлетворению полностью, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами - частично, в размере 26 892 руб. 78 коп.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (часть 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
С учетом того, что при обращении в арбитражный суд с иском истец уплатил государственную пошлину в размере 14 612 руб. 30 коп. (платежное поручение от 13.07.2010 N 49), а при удовлетворении исковых требований в размере 570 118 руб. 59 коп. сумма подлежащей уплате государственной пошлины составляет 14 402 руб. 37 коп., с ответчика в пользу истца следует взыскать 14 402 руб. 37 коп. в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по иску.
Кроме того, поскольку при обращении в арбитражный суд с апелляционной жалобой истец уплатил государственную пошлину в размере 2 000 руб. (платежное поручение от 10.11.2010 N 100), с противоположной стороны в пользу плательщика также следует взыскать 2 000 руб. в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 октября 2010 года по делу N А60-25897/2010 отменить.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шептала Вячеслава Владимировича в пользу Закрытого акционерного общества "Торговый центр по улице Жукова" 570 118 руб. (пятьсот семьдесят тысяч сто восемнадцать) руб. 59 коп., в том числе 543 225 (пятьсот сорок три тысячи двести двадцать пять) руб. 81 коп. основного долга, 26 892 (двадцать шесть тысяч восемьсот девяносто два) руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шептала Вячеслава Владимировича в пользу Закрытого акционерного общества "Торговый центр по улице Жукова" 14 402 (четырнадцать тысяч четыреста два) руб. 37 коп. в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по иску, а также 2 000 (две тысячи) руб. в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
Н.А.ГРЕБЕНКИНА
Судьи
Л.А.УСЦОВ
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)